パークタワー晴海　（旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

外観どこかで見えるんですか？

流石に内廊下じゃない？ 構造は免震のはず。
KTTが坪305、テァアロが坪290で、ここは土地は安く仕入れたという噂だからうまくいけば坪280位じゃないかな。で、低層お見合いのパンダ部屋が坪220くらいからと予想。クロノより安くなると良いけど流石にそれは厳しそう

土地が安かったとしても、資材と人件費が３年前に比べて跳ね上がってるんですが。

ティアロは建築費高騰の波をもろ被ってるか比較材料になる。三年前（クロノ）と比較しても意味なし。建築費はこれから更に上昇するかもしれないけど、土地仕入れがそれを相殺するくらい安く、かつティアロの販売失速を目の当たりにした三井が安値で仕掛ける可能性は有ると思うけどね。何れにしろ立地、構造、ランドプランがほぼ同じティアロの価格を上回る事は有り得ない。

豊洲五丁目とどっちが高くなるのか注目してます。ティアロが足を引っ張って豊洲の方が高く出てくる？

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXDZO76154150W4A820C1EA2000/
この記事によると、「労務費や資材費を含むトータルのコストは１年前に比べ10～20％上昇している」（大手ゼネコン）。今後数年でさらに上がると予測されるから、24さんの言うとおり土地代が安いとしても、相殺できるほどのものかは疑問ですね。
三井の値付けは難しくなるでしょう。仕様を落とすのか。

みんな建築費とか資材費ばかり気にしてるけど、売れない事が一番マズイという当たり前のことを忘れてない？赤字はマズイけどそうならない範囲で利益削って戦略価格で出すというのはあり得る話。そもそも今の価格高騰って製造原価の高騰を利益削らず価格上乗せしてるからであって、価格転嫁が限界を迎えると普通に利益削るはずだよ。

ここは隣りにティアロがいてしかも湾岸最強スペックと言われながら販売が失速してる。この状況でティアロの価格を上回る、ないし低仕様で出せば様子見の検討者含めて全部ティアに流れるだけ。流石に三井ともあろうものがそんなバカなこともしないと思う。土地はかなり安値で仕入れてたから、利益削っても高値にせざるを得ない状況までは至ってないと予想。何より上記を分かってるはずの三井がティアロ完売前に販売しようとしてる事が価格含めて勝算がある状況を示唆している。

もし三井が高値で出すなら其なりのサプライズが有ると予想。隣りの空き地に商業施設が出来るとか。マンション自体の商品企画を工夫しただけではティアロを上回るのは難しいと思う。

同感。安く出して欲しい希望はわかるが、難しいと思います。

ちなみに土地仕入れがすごく安かったというのは確実な情報でしょうか。
何か根拠ありますか。

他所のスレから失礼します。
こちらの土地の仕入れは90億円で都有地を落札です。
そのお隣のレミコンは80億円。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNZO48597570Z11C12A1L71000/

これを安いと見るのかどうかという話ですか。

三井の他のMRで意見を聞いてみましたが、今は晴海よりも豊洲の方が高いとは言ってました。
価格では、
豊洲>晴海>新豊洲
という話。
三井の晴海物件の話ではなく相場の話です。

ちなみに、三井の他物件を見ると、部屋の眺望や向きによって大きく価格が変わりますね。
割安の部屋が必ずあって、そこが人気になっているという様子を見かける気がします。

という意味ではこちらもお買い得物件ありそうですね。

クロノのスレッドを見てみると、江東区が嫌いなセグメントを取組む必要がありますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/517452/61

名称を、中央区タワーにでもしたほうがいい。

冗談はさておき、中央区で利便性を重視する勝どき、商業施設を含んだ総合力を重視すると豊洲と比して、

「五輪で東京の不動産は上がるか」
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/?rt=nocn...

の沖の主張じゃないが、選手村が来るだけじゃ難しいでしょう。しかも、五輪後はマンションになるのであれば、マイナスポイントとしても考えられる。

ユリカモメの駅があり、学校などの計画も進んでいる有明よりも厳しいという評価ですが。いかがでしょう。

他スレでも話題になってるけどBRTの本格運用開始が2020年度以降にずれ込んだね。さらに中央区単独ではなく周辺地域を巻き込んだ話に拡大したおかけで、晴海２丁目付近がスルーされる可能性も出てきた。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2014/08/DATA/70o8t100.pdf

ここの販売にとっては痛いところ。せめてスケジュール通り2015年半ばに事業計画が決まって、ここに恩恵がある事が明確になれば良いだろうけど、どうなるか。。

33さんは買わないのに三井の心配までしてあげて、心優しい人ですね。

これでBRTネタで高値設定はなしだね。
仕様もティアロを超える可能性がほぼないし、
残ったネタは隣の商業施設と北側の都有地、月島出口まで10分だね。
ららぽーと直接の橋を新設したらどう？w

ついにＢＲＴ発表されましたね。ってか、５年後かよ。
まあしかし、都の発表を詳しく読んだうえで、三井の政治力を考えると、晴海２丁目まで支線が来そうですね。
ここの完成にあわせて区の計画区間で先行開業してくれたらうれしいんだけど。。。

ＢＲＴは支線をつくるほど小回り効く仕様じゃないですよ。
正確なダイヤ運行のため信号機との連携など大変だし、基本は専用車線だから
利用客がキッチリ見込める経路を厳選することになるので。
しかも燃料電池車で超高価なバスを、人がいない支線に走らせると赤字。

これで晴海二丁目の交通インフラは、終わりました。
ＬＲＴ案は五輪開催後に消沈でしょう。

ＢＲＴは所詮バスですよ。小回りは効くでしょ。
信号機との連携はダイヤ運行と言うより、バスから出す無線で信号を操作するはず。

２両連結バスになるかもしれないのに小回りが利くって・・・

新橋から台場、青海、ビッグサイトをぐるっと回る経路ならイベントで人がたくさん乗るが
晴海二丁目へ小回り君ならマイクロバスでＯＫ．

マイクロバスで、とは言わずに江戸バスで
と言わないとカラシが効いてない。

ＭＲ見学時にネガしようぜ！！！！
アンケートに「高い」と書いてね！

>>29
安くして欲しいというか、ＤＴ＆ティアロがあんな感じだし、
順調に売り抜こうと思ったら自ずと価格は導き出されるでしょ

まあ高くても一向に構わないけど、
しっかりしたコンセプト＆仕様でお願いしたいね、
ららぽとの連携や隣の商業ビルとの複合開発も三井なら期待できるしね
つーか近年の露骨なコストカットはもうウンザリ・・・
どことは言わないけど80平米の億近い部屋で1418ユニットとかマジ勘弁

一般的に80を超えたら1620ユニットだろう。
Skyz並みの仕様だと思うが、
エアコンと天井の高さは隣以下だろう。

小回りも何も、環状２号から晴海通りにくらい、曲がれるだろう。

44
小回りというのはね、回転半径っつーことでなく、ＢＲＴは中規模交通システムなのよ。それに見合ったメインストリートしか走らねえ交通管制システム付き。

>>42
同意。周辺物件の販売状況を見るとマーケット的に価格帯は絞られる。

建築費や資材費の高騰があるから高くてもしょうがない、といった妙に「物わかりの良い人」が多いけど、デベロッパの思う壺。原価が高騰しようが、最終的に価格を決めるのはマーケットだから。ティアロの販売失速中なのに、特別なポジティブ材料ない状態でティアロより高くティアロより低仕様で出てこようものなら売れるはずがない。

でもね、三井だって三菱に喧嘩をふっかけたくないわけ。自由競争と言っても同業者同士いろいろあるわけ。
だからすぐ隣の土地に、ティアロが全滅するような激安では出せない。
隣の島だったらまあ相場の違いだ、くらいの勢いで攻められたんだけど。

最寄り駅は月島になるのでしたっけ？

安く出してもらいたい気持ちは、大いにわかる。
けど、自分が会社の責任者でここ売り出す立場として考えてみよう。多少安く土地を仕入れてはいるが、湾岸での超高層故の地盤改良工事と基礎工事、免震構造の設計、資材高、人件費高、ＫＴＴやＧＦＴとの価格関係…。

激安で出せる要素は少ない。

ティアロ@290、13分、三井晴海は月島10分、ららぽーと10分、中央区、南、北とも眺望が抜けるから@310ぐらいだろうね。勝どき東は@350と予測。

KTTとティアロの販売状況を見ると、
やっぱりマーケットは利便性重視だとわかる。
坪310は少し厳しいと思うが、角/高層を多めにプレミアをつけばいけるかも。

ここは、ガスですか？

ティアロは13分だから論外。KTTは@307で売れ行き順調。来年はKTT完売。売物が少ないから@310は必ず行けるでしょ。

敷地の端から月島10番出口まで測ると約700mで徒歩9分だった。改札までは大江戸線でプラス４分、有楽町線なら５分歩くし、エントランスを起点だとさらに1分は伸びるので実際には14分～15分かかるけど。
お隣のティアロはエントランスから月島10番までで13分表記にしてるっぽいのでここも基準を合わせると月島まで10分。ららぽも10分だからひょっとすると坪310でも行けるかもね。ここの販売開始は来年度だろうしKTTも終盤戦に入って平均307から実質上昇してるはずだし、ティアロやGFTも似た状況のはず。DTは相変わらず＠350で頑張ってるからここは＠310位だと売れる気がする。

あとは仕様次第かな。低仕様なら＠310は厳しいかも。

KTTの時より建築費は10％以上上昇している。@315ぐらいじゃないと厳しいのではないかなあ。

BRTの件は痛いけど。

BRTは、痛いですね。

将来的には、晴海5丁目が選手村跡地として一定のブランドが構築。
晴海3、4丁目は、環状２号線がBRTも含み、虎の門からの流れで多少ブランド化する。3丁目は、勝どき駅にも近い。
晴海1丁目は、トリトンがあるので、衰退化する可能性もあるがURの住宅あり。月島駅にも近い。

そことの差別化で2丁目をどうするかが肝ですね。一番安い中央区のマンションという売りだと、ちょっとね。

隣のセメント工場はマンションできてもそのままなの？これは嫌悪施設にならないの？

>>58
三井が既に取得済みだよ
商業施設は確定みたいだけど、
単なるオフィスビルなのか複合施設なのか詳細は未定で不明
ＭＳと一体開発で付加価値がつくような施設だといいね

2丁目はゆりかもめ延伸を期待するしかないと思うけど、
中央区はやる気全然ないね。

商業施設ができるのですか！でもトリトンがあの状況で、成り立つのでしょうか・・・？住む人が増えれば盛り上がるという単純な話ではないようで。

ヨーカドーみたいな大型スーパーなら、晴海だけじゃなくて、近隣エリアの住人も取り込めるのでは？

ゆりかもめでは採算が合わないと判断されたとしたら、晴海勝どきもナメられたものですね。

>>62
何かに書いてあったけど、タワーマンション一つではコンビニ一軒すらもやっていけないらしいよ。大型スーパーを作るには、数万人規模、もっともっとタワーマンション建てないと。トリトンに既にスーパーあるしね。（閑古鳥鳴いてるけど。）

クロノからも学べるんじゃないかな。
棟内のコンビニが１日に４時間しか営業してない。
シャトルバスに乗る人が少なすぎて無駄。ガソリン使って数人運ぶだけ、エコにも反する。

B.たった３棟のマンションのために税金をかけてBRTを通すかどうか？
A.中央区と東京との名にかけても通さない。請け負った企業も、やりたがらない。

トリトン２万人+クロノ+ティアロ+ここ三井フラッグタワーで１万人、+晴海フロント・北側商業複合施設・生コンプラント跡地、複合施設で１万人合計４万人が2丁目で職住だ。１丁目の住民７０００人もいるね。５万人の需要。晴海の核はトリトンであり、ＬＲＴは最終的にきます。豊洲域です。有明台場行も出来るでしょう。でも足りない。地下鉄新線やカモメ環状化。地上の山手線湾ライン等交通整備は日本一の人口集積地です。何でもアリです。ティアロ坪３００万・三井フラッグザ・タワー
坪３３０万（平均価格）

クロノの爺、見参。

晴海トリトン500ｍ圏で昼間人口25000人、夜間人口11000人だそうです。クロノ住民が含まれてるかどうかは不明

昔のクロノのスレッドにありましたが

>数年後に住商本社が神田に移転し、 それに伴ってグループ会社も晴海から撤退し

という、噂があります。

噂は置いておいても、住商情報システム（現ＳＣＳＫ）が豊洲に移転したりと関連子会社が

移動していますね。

こんなこと言ったらあれだけど、晴海に勤務って毎日かと思うとちょっと気が滅入る。展示会のために幕張行くような感じ。１年に１、２回ならいいのだけど。

ティアロは全861戸のうち契約済みが413戸。そのうち約300戸が14年3月までの契約で、4月以降の契約はわずか100戸強。これからどうなるのでしょうね。
ティアロの売れ残りを買うなら、少し高くなっても三井の好条件の住戸を買う方がいいと思う。

ティアロの物件概要を見ると、8月は１戸しか売れてないよ。
この急減速は、なんなんでしょうね。

相続税対策や住宅の先高観のムードの中13年9月末までに契約締結すると消費税5％が適用されたので、まずはそこで駆け込み需要がありました。
↓
加えて晴海特有の状況としては、オリンピック決定による特需が14年3月まで続き300戸ほど契約が進みました。
↓
その後クロノの引き渡しが終わるとクロノの1割程度の部屋が一気に賃貸に放出され、投資的に芳しくない状況が判明して14年4月以降のティアロの契約はわずか100件ほどという現状です。隣がそのような状況だと、三井晴海に関しても及び腰になりますよね。

8月の契約が少ないのは、モデルルームが移転のためにほとんど閉めていたからでしょう。

モデルルームが開いていて月25戸、閉鎖していて月1戸では大差がないような気もします。

HPはいつできるの

ドゥトゥールの２期の発売開始も、７月下旬→８月下旬→９月下旬と変更ばかりで全然ダメだし。

もう晴海の五輪熱は、北極圏なみの冷え込みです。

ここは投資向かないね。

>>78
そこで満を持して空気読む三井の登場っていう・・・
商業ビル隣接や月島駅ちょい近等、多少のアドバンテージはあっても、
基本的なことは周辺物件と何ら変わらないからね

販売に関わる勝どきKTT、豊洲ワンダフル、芝浦GFT、
周辺の晴海タワーズやDTの売れ行きも当然把握してるだろうし、
住不や地所みたいな売り方してくるとは到底思えないし、きっちり調整してくるでしょ

80
しかしね、三井は、西側の土地の取得だけで90億円強。70億が最低落札額のところ、大幅増。
セメント会社のところは80億。そしてこの建材費と人件費のアップ。
ボランティアじゃないから価格設定は難産だ。コストダウン必至。

>>81
それでも地所や住不より相当有利な時期に土地を入手してたはずだし（片方は相対取引）、
価格転嫁＆コストダウンも限界があるでしょ、売らなきゃどうしようもないしね・・・
そこがのんびりを決め込んだ地所や、住不商法と異なるところ
売り物も少なくなるだろうから叩き売ることはありえないけど、
それでも色んなところに販売で咬んでるのが三井だし、だらだらのんびりは考え難い

モデルルーム計画が変わったね。
オーペンは来年4月以降になる。

82
有利だったかどうか知らんが、建物がたつ場所の取得は2012年11月の
たった1年10か月前の話だが。

>>84
宇宙にでも行ってたのか？
この二年弱で何が起きたか知らない訳じゃあるまい・・・

ここはガスだろう。
飲食店が入るし
ガスの受付したし

>>83
やっぱそうなるよなぁ・・・
その頃には周辺で関わってるGFT、KTT、ベイズの目途もついてるだろうし、
増税や五輪絡みの計画も概ねまとまってるだろうし、出尽くしてから販売に踏み切るんだろうね
そういえば豊洲5丁目計画も同時期だったような・・・

http://wangantower.com/?p=3304
この計算がおかしい。
90億の西側と太平洋セメントの土地を「マージ」するんじゃなく、加算しなきゃ。
すると、とてもじゃやないが有利な値段で土地を買ったと言えない。
まあ、販売開始時の坪単価をみればわかること。楽しみにしてな

＞85
>宇宙にでも行ってたのか？
>この二年弱で何が起きたか知らない訳じゃあるまい・・・
この暴言も
>相当有利な時期に土地を入手してたはずだし
この勘違いも

埋めてて住民は、あまり考えないタイプだから埋立地を選ぶんだろうけど。。。
三井は、決してここを安く仕入れたわけではないのに。
港湾局の準工業地域の同じくらいの広さの土地売却を比べると、
2012年、晴海の三井が90億。
2013年、新木場駅前が27億。
路線価は２倍差しかないのに、３倍の金額で仕入れてしまっている。
また、震災前の有明北3-1は安かった。有明と比べてもここは坪単価３倍。
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news469.htm
ここは駅遠だし、新木場駅前や有明の３倍もの価値は残念ながら無い。

リンク先のデータをもとに坪単価を計算しても晴海は有明の2倍、1種当たり単価で1.5倍になりましたが。
計算違ってない？
それにリンク記事の記者は晴海の単価は安いと言っているのに、割高だとするあなたの主張は矛盾しませんか？

ここはセメント会社の土地とそのあとに買った隣の土地で１棟しか建てなかったからじゃない？

もともとレミコンの用地を買って一部更地した。これはマンション用地の約東半分だ。西半分は90億で東京都から取得したもの。残ったレミコン用地に別棟がたつ。

http://www.horibeyasu.be
このマンションの建設予定地で撮影したね。
必死すぎるかな。

ムービー見ると、三井の力の入れよう感じたよ。
期待できるんじゃないの。

名前何になりますかね？　晴海という地名はつかず、グローバルフロントタワー的な名前になると予想します。

いや三井単独だし、王道でパークタワー晴海あたりじゃないでしょうか。
オリンピックを営業ネタに絡めるにあたっては、晴海のキーワードは必要だと思いますよ。

グローバルフロントタワーは三井メインですけどJVだからパーク・ブランドは使えなかったんでしょう。

三井さん、ららぽーとまで橋かけてくれないかな。。

その橋が出来たら、月島駅まで10分、ららぽーとまで3分、豊洲駅10分となる！一発逆転だね。w
晴海タワーズの利便性が高まるね。

外廊下だしな・・・

また、爺さんのご登場でしょうか。

クロノの品位を下げるのは、勘弁してください。

>>96
確かに三井は単独なら必ずパークでした。晴海つけますかね？　何となくですがパークタワー晴海だと安めな値付けな気がします。パークシティはないですかね？

坪400でパークコート晴海タワーかな？

>101
パークシティって大規模って意味で決して高級とか高額のブランドではないですよね。

パークシティかパークタワーですね。
48階だからパークタワーの可能性が高い。
総戸数が多いとパークシティの可能性もある。
晴海の付いた三井不動産の他物件がなければ
間違いなくつけるネーミング。
このエリアでパークコートはあり得ない。
大崎みたいに、パークシティ晴海ザタワー
ってのもありそう！

価格はパークホームズ豊洲と同じくらいかな。
そろそろHP公開だね。

>>105
それはないでしょう。
坪単価はパークホームズ豊洲の１０%アップ
といったところでしょうね。

お隣が不調だから、チャレンジングな価格は無理。
立地は豊洲に軍配。
あちらが坪310で、ここはせいぜい坪295。

私も以前は、晴海は豊洲より高くて当然と思っていました。しかしティアロの売れ行きの悪さを目の当たりにすると、三井晴海よりパークホームズ豊洲を高く設定する可能性があると思います。湾岸も結局利便性の高い物件が売れていますよね。

>>99
ここ、外廊下なの？

クロノの住民スレッドを見ていると、近隣の他のマンションと比べて、一般的な日本人の持つ常識が通用しない住民が多いように見えます。ここ数日でも、警察沙汰や共有施設の破損があるみたい。

ここは、クロノのように売るだけを考えた販売なのか、入居後も住みやすいマンションを創り出すか、見ものです。

月島10分と豊洲5分だから
坪320と坪340というところか。

>>108
ティアロは不調ではなく、十分に順調な売れ行きだと思います。勝どきや豊洲が好調すぎるだけ。
後は単に供給過剰で客の取り合いになってるだけでしょう。今供給過剰で安く抑えられているなら、今は買い時なのかもしれませんよ

>>112
モノは言いようというか、受け止め方は千差万別だろうけど、
明らかに売れ行きはスローでしょ・・・
まあこういう時代だし新規でも仕込み難くなってるし、
売り急いでないってのはあると思うけどね

南東向き、9000万円超のプライスで全部売れてるのはびっくりしたけど
最低坪単価340〜？
眺望は確かにいいから、需要はあったってことか

>>114
あ、ティアロのことね

ティアロは竣工までに完売のペース。徒歩13分の値付け@290は妥当だったね。売れる、売れないは歩留まりと販売期間を事業主がどう設定するかの問題。三井は来年の湾岸物件は、勝どきザタワーが完売しているだろうから、パークホームズ豊洲、晴海三井だけ。販売期間3年ぐらいみれば@320だね。

ららぽーと、PCT、晴海二丁目、ここの複合開発として、ららぽーと側の岸まで橋かけてくれないかな…それなりに価値あがるでしょ

てか、この辺はデベは関係なく、区の判断によるもの？

ここは、月島駅徒歩圏内だから、シャトルバスの必要がありませんね。
春海橋交差点→朝潮大橋→月島駅1番出口のルートで通勤できます。
有楽町線と大江戸線二駅利用は、本当に便利です。

また、勝どき駅までの混雑した歩道と違い、スカイツリーを眺めながらゆったりと通えます。
ちょっと朝潮大橋は勾配があるので運動になりますが、苦になる距離ではありません。
人通りが少ないので電動自転車だと４分かかりません。
できれば、区と協力して、「ＵＲアーバンライフ」と「クエスト正徳」の間の公園に
朝潮大橋歩道から駅駐輪場入口に降りられる階段を設置してもらうと、
徒歩の方は快適になると思います。

問題は、スーパーが近くにない点です。
月島駅そばに文化堂はありますが、少し遠回りになってしまいます。
何としても2丁目にスーパー、イオンの「まいばすけっと」レベルでいいので、
誘致したい所です。
商圏設定の目安をご存じの方は、いらっしゃいますか？
イトーヨーカドーの都市型スーパー「食品館」は、過去の事例として半径1キロ圏内に1.3万～2.2万世帯位と
報道資料で見たのですが。
ずっと晴海に住んでいますが、素人の私でもこのあたりにスーパーを出店する気が起きないんですよね（苦笑）