ザ・パークハウス 晴海タワーズ　ティアロレジデンス Part7

>>480
その決定が出るまでは、ここを買うのは博打すぎだね。
来なくてもいいという人以外は様子見するしかなき気がする。

不動産投資の視点なら、待つか、別物件を探せばいい。
ここの環境と建物が気に入ったなら、待たずに好条件の部屋を決めればいい。
自分は、リチャード・マイヤー監修のデザイン気に入ったし、先日あった構造説明会を聞いて安心したので決めたけど、急がない人は隣の三井を待つのも一つの手だと思うよ。

便利そうな勝どきの三井を待つのも一つの手だし。

これを見ると、中央区にしようと思います。
共働き世帯にとって、保育の確保は死活問題だし。

http://www.city.koto.lg.jp/pub/faq/faq_detail.php?fid=8181
区立幼稚園の3年保育化を切望します。
現在区立幼稚園は2年保育ですが、多くの方が3年保育を希望しています。
3年保育で入園させるため私立幼稚園を探してみても、江東区内はどこも激戦、普通のご近所幼稚園に入るのに幼児教室へ通い、試験対策をし、両親面接や行動観察発達調査といった名目で選抜させられ、いくつも併願し、ひどい所だと5倍という倍率を経て入園という異常事態です。更に運良く入園できても通園バスに1時間も乗るなど子供に負担が大きい状況です。
公立幼稚園を3保化すればこういった事態から免れられ、親子ともにゆったりと過ごせるはずです。多くの親御さんから聞かれる切実な願いです。
実際に公立が3保の港区や中央区に、幼稚園を理由に転居された方も何名も存じ上げています。
のびのび子育てできる区であるために3保化を進めてください。

>>484
かみさんに仕事辞めてもらえば？

中央区は保育園については比較的恵まれていますね。
認証保育でも補助金が出るので認可保育園と同額で通えますからね。

それでも希望の保育園に入れず遠くまで預けに行く親御さんもいますけど。
入れないよりはずっとマシですけどね。
千代田区は待機児童ゼロでしたかね。

江東区は激戦区ですよね。
豊洲はどうなのでしょうかね。

豊洲でも共働きがおおいのかな？

中央区も人口は急増するわけだけど、保育園は足りるの？

>488

現在待機児童がいるという時点で、既に足りていませんね。

保育園のキャパシティだけではなく、手当ての良さも維持できなくなるのではないですかね。
保育園料も上がってますし。

明日モデルルームの見学予約を取りました、

わくわく期待してます～

>>490
せっかくモデルルームに行くのでしたら、是非、建設現場を訪れてみてください。ららぽーとまで足を伸ばして、対岸から眺めて見るのも、オススメしますよ。

クロノレジデンスの北向き5Fの中古物件のチラシを見ましたが、眺望（？）というかベランダからの景色って思った通りなかなか良かったです。
「夜景」と称していましたが、夜はクロノレジデンスの植栽がライトアップされていてそれが良い塩梅に見える位置という感じで。
ティアロレジデンスが完成したらまた植栽と噴水が見える感じですかね。

晴海三井の物件も植栽は綺麗になりそうなので、北向き低層は悪くないかもしれませんね。
あとは都有地がどうなるかというところですが、無機質な感じだとイマイチですね。

>490

>491 さんの言う通り、物件の現地まで立ち寄るのが良いと思います。
更に、晴海大橋を新豊洲の方に歩いて、橋の上からクロノレジデンス、ティアロレジデンスを眺めるとなかなか良い景色です。
物件敷地内の植栽だけではなく、運河に面しているウォーターフロントプロムナードと称する部分が綺麗にみられます。
また、橋の上からはティアロレジデンスの横を抜けてスカイツリーが見えます。

橋をそのまま渡りきって新豊洲まで行くと、がすてなーにという東京ガスの施設がありますが、こちら立ち入り無料ですのでその屋上とか適当な階からクロノレジデンス、ティアロレジデンスを眺めるとまた一興。
目の前が運河の雰囲気もよくわかります。

晴海二丁目→新豊洲→豊洲ららぽーと、といった感じでぐるりとまわると適度な散歩で良い感じです。
お時間に余裕があれば。

クロノってリビングとか寝室の窓からモロに排水管が見えるのがあったけど、ティアロも同じ？
あれマジカンベンしてほしい…

>>492
中古チラシのベランダからの景色ってあまりあてになりませんよ。
うちのマンションの中古チラシなんて、
カメラをベランダの外に飛び出させて撮ったのか？ってのが載ってますから。

>>492
5階の物件、どのサイトを見ると出てきますかね？SUMOでは売り物件はひとつしか載ってませんね。9件ヒットするけど同じもの。クロノは極端に売りが少ないですね。

クロノの賃貸は100件弱（全体の1割強）出ていました。まずは賃貸に出し、好機に売却しようという方が多いのでしょう。考えることは皆さん同じです。

>>496
売りに出ているのは北、東、西。今、売却したところでさほどの売却益は出ないでしょう。入居数ヶ月で手放すという止まれぬ事情をお察ししてしまいます。

>496

紙のチラシで2件ほどクロノレジデンスの物件が掲載されていました。
Webでは5Fの物件はどこにも見当たりませんね。

中古で見かけるのは北東角部屋と西向き中住戸あたりですかね。
チラシで見かけたのはこのどちらでもない2物件でしたね。

賃貸は引き渡し直後と比較して随分なくなりましたね。
一時期50戸くらい出ていましたが、残り10戸は割っている様子ですかね。

ちなみにチラシに出ていたうち1戸は入居済み、1戸は未入居でしたね。

ティアロでお見合いになってしまうクロノでの西側住戸の眺望は素晴らしいね。選手村が高層になっても距離あるし。
出てるのはオーナーチェンジ物件みたいけど。ほぼ新築なので利回り5％位ってこんなもんなのでしょね。
現金持ってる人は買うんだろね。目減りしそうにないし。

24階の61m2で6,300万円というのは少々高いかなと思うところですがどうなのでしょう。
坪単価341万円。
更に、ここに不動産仲介手数料3%がのってくるわけですかね。
ティアロレジデンスの南東角の24階付近で360万円くらいですかね。
更に、南向き25階付近で3LDKで290万円弱、2LDKだと305万円付近。

利回り4.6%というのも微妙なラインなのでもう少し安ければというところですかね。
年間賃料収入294万円＝24.5万円／月というのが純粋に賃料のみで管理費が別だとすると、平米単価4,020円とやや高いかなという印象なので管理費込みと想定すると、賃料は226,890円／月。
平米単価で3,722円。

ちなみに、西向き中住戸の販売価格は坪単価で260万円くらいだったようですね。
売りに出ている住戸であれば、4,800万円くらいですね。
それが6,300万円でうりに出ていると。＋30%。

おぉ。この前まで東向の中層階で大体同じ広さと価格で出てたけど売れちゃったね。クロノなら西の方がいいと思うけど。ティアロはやはり南かね。

>>504
特に、ティアロは南とそれ以外の方角では、希少性も居住性も全く異なりますからね。「ティアロ契約済み」さんも南を確保するために決断を急がれたのでしょう。

東側の住戸もう運河向き、ららぽーと方面の眺望がすばらしいと思います

現地よく調べた結果、隣の三井は東側の邪魔はあまりしない

うちは南側中層を契約しましたが、東向きのも悪くないと思うわ

ららぽーと方面の眺望は夕方以降はライトアップされてまた違った趣がありますね。
ティアロレジデンスの物件サイトでも眺望シミュレーションがありますが。
http://www.mecsumai.com/tph-harumi/view/index2.html
このシミュレーションだとお隣の三井の影響がわかりませんが、モデルルームに行ったらさすがにそのシミュレーションはあるのですかね。
GoogleEarthでシミュレーションしてみた感じだと、パークシティの大きい方は隠れるものの、ららぽーとは全体が見えるような気がします。

東であれば運河向きなので高いと思いますけど、晴海三井を待つというのも1つの手ですかね。
三井の他のタワー物件の値付けを見ていると、眺望による価格差を結構つけている印象がありますので、東、南はティアロレジデンスよりも高めで出てくるのではないかと予想しています。

あくまで勝手な予想ですが。

チラシ価格と成約価格とは違うので
チラシ価格で計算しても意味ないと思いますが。
近隣の別な街では駅遠物件が
チラシ価格の１割引き程度で成約しているそうです。

我が家は南向き低層を契約しましたが、ギリギリまで北向き高層と悩みました。

北東方向は、野球場と、豊洲・月島・越中島に囲まれた広い運河があるので、凄く眺望が開けてるんですよね。
事前に想像していたにも関わらず、クロノの棟内モデルルームを訪問したときに圧倒されました。

実際には視界の右側一部が少し晴海三井に隠れてしまうと思いますが、仮に都有地にビルができてもそれを超える高さなら、
将来にわたって解放感のある眺望が得られると思います。

共働き世帯など、特に日中の眺望よりも夜景を好まれる方にはオススメだと思います。

北向きは悪くないと思います。
都有地と野球場を抜けると運河で、その先にはスカイツリー。
ただ、北向きなだけに3LDKの間取りが少ないんですよね。
1LDK、2LDKが多いので、日中家にいない単身者またはDINKS向け想定なのですかね。
北西角は高層階はほとんど売れていたように記憶していますが、直近の状況はどうなのですかね。

それにしても北向きの高層階は意外と高いですね。
1LDK、2LDK中心で部屋のサイズを小さめにしていることもあり、坪単価が高くても物件価格が抑えめという感じで。

ちなみに、クロノレジデンスの賃貸では北向き物件がかなり多く出ていた記憶がありますね。
投資用というやつですかね。

売れ行きとうなってるのん？

クロノの南向きは売り物件が出ないね。　やはり無理してでも南向きにしておこうかなぁ。

>512

売り物件という意味ではどの方角もそれほど出ていないと思いますが、賃貸がまだ多く出ていた時期には南向きもそれなりに出ていました。
方角別でいうと以下のような感じでした。
西：9戸
東：21戸
南：15戸
南西：1戸
南東：1戸
北：20戸
北東：1戸

間取りが全く異なる感じでしたが、北向きはほとんど1LDKでした。
具体的にいうと
1LDK：13戸
2LDK：7戸
要は投資用に購入された物件が多かったということですかね。
北向きの1LDKは高層階でも3,500万円、中層階だと3,000万円くらいでしたからね。
賃料は低層階で17万円前後、高層階で18～20万円くらいで出ていましたが、なかなかの利回りですかね。

マンションの形的に東、西向きよりも北、南向きの方が戸数が多いと思いますが、そういう観点では東向きは多めに出ている感じですかね。
MRで営業さんにクロノレジデンスの話を聞いた時には、東の価格を安めに設定したので東の動きがかなり良かったという話でしたので、割安感があったということですかね。
東は2LDKが多めに出ていますが、坪単価260～280万円くらいのレンジでしたね。

単に向きだけではなく、価格帯がどのレンジだったかによって投資用で買われているかどうかといったあたりがポイントになって来るようですね。
ティアロレジデンスの場合、クロノレジデンスの販売状況を見て南向きと東向きの価格を見なおしたという話でしたので、状況は変わってくると思います。

>>512
クロノの中住戸南向きは全体のバランス考えても高かったからねぇ・・・
実需層メインだからまだあんまり表には出ないんじゃないの？
南の抜けは一番の売り材料にも関わらず、結構最後まで残ってたし、
ティアロ高い高い言われてるけど南中住戸は調整で下げてた気がする
もちろんクロノが視界に入るし条件はイコールではないけどね
でもやっぱりこの物件の売りは南方面の抜けだと思うし、予算が許すなら南でいいんじゃない？

514

ありがとうございます。　近くに建設中の他の物件を見ても、向かい合う建物まで400mもあるものは見当たりません。　先日、晴海大橋から眺めてみましたが、クロノの南向きはどこもカーテン開けっ放しでした。　単に眺望をどうとか言うよりも、生活の中での解放感を優先して南側を選択したいと思っています。

ティアロの南側が解放感？
少し右向いたら至近でお見合いなのに？

そこは自分も慎重になったけど、図面を調べて、南中から南東の住戸なら、室内からはクロノの東側と見合いにならないと判断しました。クロノの東とここの南が、お互いにバルコニーに出れば、見えるかもしれないけれど、そこまで気にすると、住めるタワマンはこのエリアには思いつきません。
それ以上に、中層階でも室内からの運河ビューの開放感は、良いと判断しました。

>>516
みんな、自分の手が届く範囲の幸せをさがしているのだからそんなに責めなくてもいいと思いますよ。もうクロノの南側をあの値段で買うことはできないのだし。

参考までにクロノ東側在住ですが、ティアロの南面東寄りでもお互いバルコニーに出なくても室内の様子はわかりますよ。もちろん窓際近くまでですが。都心部でお見合いを気にしていたらキリがありませんが、少なくともバルコニーに出ないとお互い見えないとお考えでしたらそれは少し状況が異なると思います。特にティアロの南東角部屋はこちらからPC豊洲が透けて見えるくらい丸見えです。あと、現在立ち上がっている位の階層だと、この時期、南面でも西寄りは午後１時頃からこちらの影に入って日が当たっていません。
好みがあるとは思いますが、運河の眺望の解放感に限れば、ティアロ南に関してはクロノの東側とティアロの東側と何ら変わらないと思いますが如何でしょうか。
クロノ2階のテラスに出ると車の音がします。東側は本当に静かです。90度向きが違うだけでこんなに音の入りかたが違うのかと実感します。

ここは開放感がある部屋を選ばないとメリットが無いよね。
この立地でお見合うならDTやKTTでお見合った部屋を買った方がマシだし。

>>519
ティアロは、バルコニーに隣の住戸との仕切りは、すでに取り付けられていますか？

>>519
リアルな書き込み参考になりました。
それにしても、クロノ東向き→ティアロ南東角→PCTが透けて見えるというのは驚きました。

521
バルコニーの仕切りは、まだ取付してありません。
まぁ、人の家を覗く趣味がある人は別だろうけど、部屋から首を伸ばしてキョロキョロする人も少ないと思いますよ。

おはようございます。５１９です。

昨晩は、私がクロノを購入する時と同じ悩みをを持っている人が居るようだったので、
思わず書き込んでしまいました。ティアロ板なのにすみません。

私はお互い様のクロノ東側なので、５２３さんが書いている通り部屋からキョロキョロする人は少ないと考えています。

それと一つ訂正があります。
運河方面への開放感についてですが、クロノとティアロは長方形の建物なので、
ティアロ南側からはクロノ東側の奥行が短いので、
クロノの東側から見る時に視界に入るティアロよりも、圧迫感が少ないかと思います。
（文書力無くてすみません。うまく表現できない・・・）

クロノに住んで良かったことは、意外にもロスナイ換気が心地良いです。
夏でも熱交換された涼しい風が出てきます。
それとガラスバルコニーは良いですね。
ティアロの鏡のようなガラスは本当にカッコいいです。

ティアロ南向き西寄りを契約しました。
いま西向きの部屋に住んでるんですが、夏の西日が好きではないので、むしろ午後は日が陰ってくれたほうがありがたいと思ってます。
それよりも残念なのは、レインボーブリッジが見えないこと。クロノ南東角部屋越しに見えないかな〜笑

ティアロレジデンスはもう外壁が白く塗られてきましたね。

吹き付けですか？

コロコロで塗っているのを見ましたが、窓をマスキングしているので吹き付けなんですかね。

525
私はクロノの西側高層にするか、南側低層にするか悩んだ結果、南にしました。
契約当初は、唯一、夏の暑さを気にしていたのですが、今年の夏はまったく問題有りませんでした。
バルコニーのひさしが直射日光を完璧に遮ってくれるので、部屋の中は弱冷房でバッチリ。
また、高層階には高層の良さが有ると思いますが、真近に屋形船が通ると言うのも風流で良い感じですよ。
それと、どなたか書かれていましたが、南側は永住を決め込んでいる人が多いせいなのか、ご近所さんも親切、丁寧な方が
多い様に思います。

ＭＲで、建設中のティアロ南側の13階から撮影した写真を見せてもらいましたが、右端にちょこっとクロノが見えるものの、空とお台場方面と運河が見えて眺望は抜群でした。バルコニーガラスは下が見えるから良いですね。
南にして良かったと思います。
東側もディズニー方面が眺められて、よさそうですね。