パークシティ大崎 ザ レジデンス　Part2

テナントなんか、期待薄だよ。商売やるにはね、、

再開発って需要なくても、行政との握りで設けなきゃならないですよね。オフィス等もそう。
ここの商業の末日が思いやられます。
三井の担当者も容積緩和の関係で仕方なくと言ってました。
オフィスも大崎という立地で駅直結でもないのに、厳しいですね。
普通に住宅にすれば団地になるのに。

今回の北品川5丁目第一地区再開発では約1000世帯が入る上に、集客効果のある大型スーパー、区役所機能、図書館、オフィスが同じ街区に入るので250mに並木道への店舗は良いお店が入ることが期待できます。多くの応募の中から三井がバランス良く選んでくれるでしょう。今でも大崎は充分住みやすいですが今回は今までの大崎の再開発で最大のものなので、良い意味で大崎が変わりますね。

8/19にJR東日本が羽田空港アクセス線の構想を発表しました。先日株主総会でも発表されていましたがいよいよ決まりましたね。羽田空港と大崎が直通になって便利になります。この路線が開通すると新宿ー羽田空港が23分になるので、新宿ー大崎が12分であることを考慮すると大崎ー羽田空港は11分になります。資産価値としても確実にプラスですね。
http://matome.naver.jp/m/odai/2140847433232993701

賃料が安くないと採算は取れないと思います。ただでさえ人手不足ですからねぇ・・・

羽田といえば、羽田への都心上空飛行ルートのニュースを昨日もやっていましたね。
もし決まると、大崎駅の上を飛行機が通過する事になるので気掛かりです。

国土交通省と羽田空港周辺の自治体の話し合いが26日に初めて開催されましたね。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140826/k10014105821000.html
自治体からは騒音や振動に対する懸念が相次いで出たとのことです。
特に問題になるのは南風のときの飛行ルートのうち一つです。
下記は国土交通省の資料ですが南風時のルートとして7ページ目に南風案1、8ページ目に南風案2が記載されています。
http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf
南風案2は品川区や港区の上空を超低高度で飛行する案なので自治体が懸念を表明した以上、南風案2になることはまずありえません。南風案1でも離陸時に大崎付近を通る可能性はありますが、高度が9000フィート(2.7km)と高いので全く問題ありません。
つまり、大崎が飛行機の騒音に悩まされることになることはありえません。

>>279
最初の一年はねー。
大型テナントは契約期間を10年、20年で縛れるとしても小型テナントは普通借で2年とか短期間でしょう。
売上見込めないと見るやバタバタと退散するよ。
ゲートシティ見ればわかるでしょ。

>>284

そうだよね1000世帯って多いように見えるけどスーパーなんかだと圧倒的に足りない。やはり昼間のオフィスワーカー中心の需要になるよね。

住民とオフィスワーカー以外で乗り換え駅でもない大崎にわざわざ来る人はいないからね。

しかもすでにライフもあるしどうなんだろうね。

高級和食料理店が欲しいなぁ~。

どんなスーパーが来るのかな？ワクワク。

でもすごいの来ても一年くらいでしょぼくなるんだろうな、、、

>>284
一概にそうとも言えないでしょ。
良質な店舗ならば近隣以外からも集客できるでしょ。例えば、新鮮な野菜であったり西寄りの食材なんかを豊富に取り扱うような。御殿山エリアの住人なんかスーパーに苦労してるんじゃない？近くの大きなと言えば、品川駅京急地下位しかないし。
マルエツとかライフとかそこら辺りにあるようなコンセプトのスーパーだと厳しいですけどね。

>>288

いや、それにしても大崎じゃ客層薄すぎる。

>>288

そういうコンせプトだったゲートシティのもとまちユニオンは撤退

ゲートシティはマクドナルドすら飲食スペースなくなったからね。もともとマックとリラックとメガネやのスペース全部スーパーだったのにさ。

低層商業棟は成城石井あたりがどうかな？
品川撤退したからね。

ユニオンは少し時代が早すぎましたね。

>>288
商業施設運営側の立場になって考えて見てください。住民の考えとはベクトル違うよ。
大崎はオフィスワーカーと地元民がほぼ全て。商圏が狭い。
最初は三井頑張るけど、そこから先はゲートシティの二の舞いかな。

ゲートシティはここと違って、ひとの流れの線から外れてるからね。

>>294

粘るねえ

>>295
まぁじっくり見てやりましょうよ。
まぁ結果は見えてますから。
近隣の皆さんはテナント様に早々に撤退されないようにお金使って下さい。
なんのための施設かわからなくなりそうですね笑

たしかに商圏としては厳しい。しかし、ニューシティに本屋、マツキヨ、ライフ、百均が入ってからはずいぶん賑わうようになったね。図書館や役所機能がどこまで人を連れてきてくれるかにかかってるかな

今でも大崎は充分便利で住みやすいけど、これまでよりもマンションとオフィスでこれまでよりも人が大幅に増えるから大崎は更に発展するのは確実。人が増えれば店も経営しやすいだろうし。

新しくできる商業棟(スーパー)は御殿山の住宅街から近いことも大きいです。日々の買い物するなら家から近い方がいいですからね。
それに商業棟、250m並木道の店舗、役所機能、図書館が集まっていて人が集まりやすいのも集客としてもいいですね。

>>283

283さん等がありえないと言い続けている大崎真上飛行ルート（南風案２）が、現状有力みたいですね。。

http://seitasora.seesaa.net/article/404471217.html
--- (抜粋) ---
この日の協議会で、国交省は初めて１案に絞り込んで詳細なルート案を提示。飛行時間を午後３時から午後７時に限定して早朝や深夜を避ける配慮は示したが、従来の方針は大幅に見直した。

　ルート案によると、離陸時は大きく旋回しながら飛び立つものの、着陸時は港区や品川区の一部地域では東京スカイツリーの高さ（６３４メートル）よりも低い高さを飛ぶようになる。
---

契約者さんや大崎・目黒住人さんとってはえらい話です。
私も人事じゃないのでヤバイです。売り逃げが必要かな

自治体からは騒音や振動に対する懸念が相次いで出ており、住民からの反対の声はより大きくなるでしょうから、この低空飛行ルートが実現することはあり得ないですねでしょう。
一旦取り下げた南風案1を復活させて自治体の同意を得るのが落とし所ですね。

>>299
だからそれ入れても商圏狭すぎ‥
わからないかなー笑

>>300
強い反対論は出なかったと書かれていますね。
内容から見ると南風案２のようです。
300さん情報ありがとうございます。私も腹を決めて対応を考えます。

Nスタの通りだと川崎市の殿町上空が驚異の200m

グランスカイも名指しで数値が出てますが近いですね。
http://datazoo.jp/w/東京国際空港/19910151

国土交通省案では、品川駅、白金の上空も500m程の低空飛行で、恵比寿、広尾、渋谷、新宿でも1000m未満を飛びます。白金、恵比寿、広尾は財界人、政治家、発言力がある著名人も多く住んでるのでこの飛行ルートが実現することはないでしょうね。

ここまで堂々と発表されちゃうと今更一部の有力者の個人的な意向で他に振ることはできないでしょうね。どこに振っても反対する人が出てくるのですから。
正当な回避理由が他にあればとっくに候補案から外れてるでしょうし。

>>306
国土交通省と自治体は8/26に始まったばかりです。有力者には周りを巻き込む力がありますから、今回の発表を知った周辺住民は反対する有力者に協力するでしょう。
全然遅くないです。

↑「国土交通省と自治体の話し合いは8/26に始まったばかり」ですね。

本当に飛ぶのかなぁ。騒音は昔の飛行機より軽減されるらしいけど、
グランスカイはＪＲの方がうるさかったりして。
本数も半端ないし。

決まったら、相当なダメージですよね。資産価値には。最上階なんて、日中部屋にいられるのかな？

報道見てると、既定路線感が漂っていますが。品川区長戦での争点にはならないの？

飛行機飛んで買いたいマンション下がるといいね！

いや、この問題ここだけの問題ではなくて、都心全体の話でしょ？わずかな利便向上の為に、本当に都心ど真ん中を通すの？六本木ヒルズの資産下落幅なんて、ここの比じゃないでしょ。
これを通すと港区品川区で実行したんたまから、その後、別の区でも痛みを分かちおうとかで波及する可能性あるよ。それ位でかい話。対岸の火事とかで他人事とか言ってられないぞ。
提案してる奴等を羽田近辺に住まわせろよ。自費で。

南風案２は都心上空だけにインパクトがあるルートですから、掴みはＯＫ。
で、落とし所は別ルートになるんじゃないかと私も予想します。願望込みで。
グランスカイ周辺は、あのＪＲ騒音であの資産価値なので、
夕暮れの４０本飛行騒音がどの程度なのかは、気になりますね。

ここで450メートル上空で、新宿で900メートル上空でしょ。六本木ヒルズだと、その真ん中くらい？

音は単純な比例ではないのだろうけど、それでも、ここの二分の一くらいの音は、六本木ヒルズでもするのかな？

ここは、元々住環境重視ではないだろうけど、六本木ヒルズは住環境重視派多いだろうし、痛いな。俺でも六本木ヒルズ買えるかな？坪600位にならないかな？

日中飛ぶようですが、御殿山小学校は、防音工事してもらえるのでしょうか？

>>314
厚木基地周辺で暮らしたことがあるけど地上レベルならそんなには気にならないはず。

ただ、JRの羽田空港からの大崎直通、川崎市殿町地区への橋と道路の新設、と国交省裁量の美味しいエサが飛行ルート発表と同時に撒かれてます。多分、飛ぶんじゃないですか？

品川駅、白金、目黒、麻布、六本木、広尾、渋谷、新宿の上空を1000m未満の高度で飛行するルートが実現するわけがないです。やはり落とし所は南風案1の復活ですね。

飛行ルートの件は確実に品川区長選挙の争点になりますね。

>>316
たまたま発表が重なっただけでしょ。
JR東日本株を国がいくら持ってますか？過半持ってないでしょ。
そもそもこの新路線に国の補助金出るんでしたっけ？

>>314
六本木ヒルズは平面距離で1000メートル以上離れてるからここよりは軽減される。

・・みんなを巻き込んで回避したい気持ちは解るけど、
ここの騒音被害による資産価値低下と渋谷新宿六本木あたりのそれって、比較にならないでしょ。
このまま順当に南風案2で決まったら、ここもタワーも、大崎の街自体すら危機的状況に陥るよね。

>>320
ヒルズの最頂部が238で、その上350だから単純合算で約590.
これはなかなかに低いよ

>>321
逆だろ？
渋谷、六本木の資産価値の下落はここの比じゃないだろ？新宿付近で1500フィートって言ったら、テレビが爆音で聞こえないレベル。
渋谷、新宿、六本木は離れているから大丈夫とかとても言えないって。
間違いなく資産価値は下がるよ。
資産価値暴落したら、また不景気くるね。

>>323
そうですね。
新宿は3000フィートですが、六本木、麻布、広尾、恵比寿なんかは元が高いだけに下落の幅も大きそうですね。

まずは都心上空を飛行するメリット・デメリットを明確にしてから、
別ルートの検討に入らないと、増便自体には問題なく新滑走路が出来るまで
とはいえ、まとまる話もまとまらないでしょうから。

南風案２はあり得ないと思うだけに、別ルート付近住民の方々への配慮でも

>>325
こういうやつがいるから、僅かの利便性向上の為に、平気で都心の真ん中を通るアホな案が出てくんだろうな。

>>326
南風案２は最低でも悪天候時には採用される気がする。今のB滑走路も悪天候時は直線進入させてるから。

激しくどうでもいい

ここって割高感があるし、モデルルームも暇そうなんですが、一期一次って抽選とかありましたか？

>>331
抽選ありました。山手線駅徒歩3分ですし、人気みたいですよ。

販売戸数92のうち、一期一次で65が即日完売、今回の二次で17だすからこれも即日完売と思われる。残り10。パークシティ大崎のタワー＆レジデンスの勢いは凄かったね。

>>333
ずっとしつこいネガが頑張っていたけれども着実に売れていますね。
高層ビルを紹介しているブログでこのマンションが取り上げられて来ました。
http://kiribou0634.blog.fc2.com/blog-entry-763.html?sp

美しいマンションと街並みが出来るのが楽しみですね！

都心上空ルートは気にならないのですかね？

>>335
周りには気にしない人も多いですよ。

そもそも都心上空を飛行するルートは現実的ではないですからね。実現する可能性が極めて低いことをしっかり調べた人が購入しているのでしょう。

仮に通ったとしても、都心上空を通るのは小型の国内線だから、騒音に関しては大して気にならないと思いますよ。昔とは機材が違いますから。

タワーよりレジデンスの方が仕様グレードが
高いようですね。

>>337
羽田で増発されるのは国際線では？

ここは不動産屋が書き込んでいるのかな？

検討中の人で333みたいに細かくチェックして、さらにわざわざ書き込む人もいないだろうし、336のレスの速さも異常。
336や337も、根拠なく憶測だけで否定しまくり。
騒音以外に藻落下物なども気になるし、安い買い物ではないだけに、本当に購入を考えている人ならマイナス要素をそこまで楽観的に考えられるわけがない。
338だって仕様グレードが高いなんてまったく根拠無し。
モデルルームですら使い回しで、仕様も同じですという説明なのに。(むしろモデルルームで一番グレードの高い部屋はレジデンスに設定なし)
共用施設も皆無なので、タワーよりグレードが低いと考えるのが普通では？

一期二次は17戸。
全戸は売り出さなかったのですね。
次が最終期になるのかな。

>>339
割り当ての問題だから増える分がどこを飛ぶかという話とは全く別の話ですよ。

>>340
過去の書き込みを見ると競合の不動屋さんや妬みを持っている地元の方が書き込んでいるのが大部分のようですよ。
333はこのマンションの購入者では？
336や337は私も調べまくったのでわかるのですが妥当なことを書いてると思います。

>>340さん
仮に三井の不動産が書き込んでるとしたらもっと頻繁にポジのネタを自発的に書き込むのでは？
この物件はいくらでもポジのネタがあるのにそんな感じではないですよね。

この物件にはポジのネタになるが、タワー棟にとっては逆にネガのネタ
になってしまう物も幾つかあるので、簡単には書けないのでは。

>344
居住地のすぐ頭の上を飛行機が頻回に通過する可能性のある準工業地帯のタワーマンションに、いくらでもポジネタがあると本気で考えている、極ポジの果てしないお花畑思考。

>>346
飛行機ネタを煽りたいならしっかりと国土交通省の資料、江戸川区の反対運動の歴史など、隅々まで読み込んでこんでくることですね。
仮に都心上空ルートが実現しても、そのルートを飛ぶのは南風の時のみでしかも15-19時限定です。頻回ではないです。そもそも都心上空ルート案は実現する可能性はないに等しいですけど。

品川区長がお金がないから防音工事の費用は国が負担すべき的なことを言ってるようですが、御殿山小学校は防音工事してもらえるのでしょうか？

御殿山なんて、防音工事の対象地区の遥か外だわよ…
騒音のシミュレートした結果が出てるけど、空港北側のごく一部のみ。

一日の騒音の総量で判断するので、この辺ははるかに基準値以下。

ちなみに、騒音対策費用は国が出すのでなく、税金という形で利用者から徴収したものです。
国が出すのではなく、飛行機のチケットに上乗せです。
以上、豆知識。

虎ノ門ヒルズ行って見たんだけど、なんか、一回行けば、もういいやって感じ。オフィスビル以上のものにする気は無いんだろうね、多分。マッカーサー通は、シャンゼリゼを目指すということですし、期待したいです。

再開発って難しいというか、単に建物建てるだけでは、街は余り変わらないな、と実感しました。

大崎や品川も、街全体として色を出してく必要を感じます。つまらないオフィス街にならないために。

台場や有明はリゾート地を目指しているのかもしれないけど、現状はつまらない箱物ショッピングセンターばかり。もっと、利益度外視で『遊んで』欲しいです。

>>349
1日の総量で計算するからこそ1日4時間だけの飛行に限定することにより基準値内に入るわけですよね。でも、その4時間の騒音はすごく大きいし電波障害も発生するし落下物の問題がある。
新宿、六本木、麻布、渋谷、広尾、目黒、五反田、大崎、白金台、高輪台、品川駅、大井町の上空を1000m未満で飛ぶわけですから、そこの住民は黙って無いですよね。
今までも都心ルートは住民の反対で飛行ルートは上手くいかなかった歴史があるわけですから、実今回の案も現しない、もしくは、してもすぐ撤退に追い込まれるんだろうな。

>>351
浦安が猛反対して絶対無理と言われてたD滑走路も結局作ったじゃない。

349です。

>>351
多分、昼間の時間帯、全部飛んでも基準値以下。
夜間は重み係数がかかるので、何とも言えませんが。

おそらく、会話できないくらいうるさいけど、
それは上空を通過する数秒間のみ。

一時間あたり、数十便としても、
騒音としてカウントされるのは、時間当たり数分間。

なので、夜も飛ばそうと思えば飛ばせそうですわね。
基準上は。

別に、ネガで書き込みしているわけではないので、念のため。

>>352
浦安市の大反対により、浦安上空は飛ばないルートに変更になったんですよ。港区、品川区より高いルートなのにね。
http://www.nobuteru.or.jp/topics/h16_05.html
ちなみに浦安市も1日の総量の計算では基準値以下でした。
上空を飛ばないルートを設定出来ない新都心ルートは実現するわけないですね。

>>351
千葉県の多くの自治体が熱心に飛行ルートについて国と戦ってるのは、それだけ選挙で票になるからですよね。
新宿、六本木、麻布、渋谷、広尾、目黒、五反田、大崎、白金台、高輪台、品川駅、大井町の上空を1000m未満で実際に飛ぶとなったら、住宅街が多いだけに大票田になるでしょうね。そうなると政治家も選挙に勝つために都心ルートに反対に回らないと命取りになるわけで、それを考えても、やはりこの案が実現することはなさそうですね。

一次よりも今回の二次の方が100万円ほど値上がりしている間取りもあるんですね。

まぁ、売れてますからね。

大崎は品川の隣りで、直ぐに行けそうな距離にあると思いますが、
これから品川駅は大幅に変身しそうですね。
これからリニアの建設も進むでしょうからね。
また大崎も近いことでリニアの影響も受けるんじゃないでしょうか。
将来が見ものです。

２次も完売して、来月に最終10戸を販売ですね。
6月に前説明会に行ったので、かなりのスピードです。

東京都の品川、新駅、田町の開発ガイドラインが出ました。御殿山、島津山は品川駅西口（高輪側）として入っていますが、
残念ですが大崎は完全に外されています。皆さんで都に陳情しましょう。

>>360
大崎は既に大規模再開発されてるのですから計画に入っていないのは当たり前です。大崎は一駅でこれから再開発される品川にアクセスできるのがいいところですよね。むしろ隣接した御殿山まで計画に入っているなんて素晴らしいです！

これで開発が終わりですか。

>>362
まだ4-1街区やソニー本社跡など再開発は続いていきますよ。

ソニー本社は再開発が決まったのですか？

取り壊しが始まりそうな様子ですよ。

早いすね
すみふのタワマンになるんでしょうか
坪単価450万円くらいかな

以前は、ソニー本社はまだ新しいから取り壊さないかも、なんて可能性もありましたが結局取り壊すことに決まったんですね。

>>366
@400が現実的でしょ。駅から距離あるし。

あの場所で400ですか。すみふなら450になる可能性もありますよね。 あのエリアはどちらかというと御殿山エリアだとは思いますが大崎ってそんなに良い場所ですかね？

武蔵小杉が坪単価400の時勢なので、やはり大崎は450なんじゃないかな

スーモ9/23号にこのマンションの広告が載ってないですね。三井はスーモに載せなくてもすぐ売れると考えてのことかもしれませんね。
人気ですぐ売れてしまうのはいいことですが、大崎の物件が載ってないのは寂しいですね。

目黒駅前再開発は@500デスかねー。

営業さんの話だと、最終期も完売の目処がたっていて、マンションギャラリーも来月末で閉鎖するみたい。

はやいねー
次はいよいよ目黒駅前だね

>>370坪400万といっても今回の武蔵小杉物件の売り出しは南向きの高層階中心です。
城南エリアには南向き信仰が根強いのです。

ここは投資家が多そうですね。

目黒駅前タワーの中古が@470で動いているみたいなので、それ以上になるんでしょう！