プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

繰り返し話題に出さざるを得ないくらい、インパクトデカ過ぎなマイナス要素ということなんでしょう。

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車運転しない我々のような人種には、全くもって興味がない。

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車を運転するしないに関わらず、外観やマンションの格に与える影響が大きい、という話題。
論点をすげ替えて回避しようとするのはよろしくないな、

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>>559
論点のすり替え？

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543さんが、
こちらのオススメポイント知っている方いれば教えてください！

とわざわざ言ってくれているのに、ポジの投稿が全く無いからこんなふうになるのでは？
ポジさん、出番ですよ。購入済みさん、出番ですよ。
是非投稿を！！

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>>561
過去レスみろ。

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>>562
あなたのオススメポイントは？

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ここの周辺住民の反対運動は、局地的（第三者的にはどうでもいいですが）。
泉岳寺中門のマンションはひどいですね。景観どころか、歴史の破壊。反対運動に一票。どこの業者でしょう。

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>>564
駅近。

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>>566
逆説的に？笑わせてもらいました。

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>>565
泉岳寺は、他の宗教のバカでかい施設があるから、もう景観とか以前に残念な土地になってしまいました。

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>>567
逆説的にというなら、失礼な粘着ネガに絡まれてる所。

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>>569
正当な反論ができないと言う時点で、この検討スレにおいてはポジ側が惨敗。粘着ネガとか、マイナス要素自体を否定するのは検討スレに相応しくない。

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>>570
面倒だからスルーされてるだけなのに気づけ

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>>571
スルーって、相手にしないって意味ですよ。矛盾してるかもしれません。
あと、汚い言葉で命令口調は如何なものかと。『白金台』に住んでる？住む予定？なら、お上品に行きましょう。

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こんな下手くそな釣り針を垂らす人、初めてだね。

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>>575

574です。（564でもあります。）
レス投稿 名前の横にある 下げ にチエック入れただけ。
同一人物ではありません。
悪しからず。

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最近、ご指名が多いようですのでスルーしきれずに久々の登場です。

真剣な購入検討者にとっては、自分にとって何が重要で、何が捨てられるかを冷静に判断することが不動産購入の最重要ポイントですよね。
その為の判断機会を与えられるのがこういった検討スレの大事な役割のはずだと考えています。

二期登録を目前に登録を検討されている方は、ぜひパート1からすべてに目を通されることをお勧めします。
それでも納得できるなら後悔はなさらないでしょう。

確かに白金台に住んでいる者にとってもこの立地は魅力です。3丁目の中ではいちばん雰囲気のいいところです。
私のおすすめポイントは
①一駅で地下鉄２線が使えるのは魅力。ほかにマイナーですが浅草線高輪台も10分圏内、目黒駅も徒歩圏
②緑が多い（このマンションのためにだいぶ減りましたが）のもほんとの都心にしては希少
③生活利便性も悪くない（がこれは東急ストア撤退で半減しました、日常生活の利便性が落ちるのは最悪です）
④港区台地側（ただし地盤自体はよくありませんので念のため。この建物で杭基礎ですから）のプチブランドエリア

前にも書いた通り、価格の妥当性さえ納得できれば充分に対象となる物件でした。
有り金かき集めれば買えない金額ではないですが、後継ぎがいる者にとっては大損リスクがあるものは買えませんでした。
それに地権者の氏素性も不安要因。

わたくしのこの物件に対する判断基準は以上のとおり。野村だろうが三井・住友だろうがそれは無関係です。

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>>578
おー、マーさんこんにちは。
最近ネガは酷くてね。
適切なご意見ありがとうございます。

いなくなってわかるマトモなネガの有り難さ

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ネガとポジ、いろいろと意見を交わすのはそれはそれで楽しかったり、意義があったりするものです。
ただ、この物件に関しては、まーさんのおっしゃるとおり、「その価格に見合った価値があるのか？」という一点につきるような気もします。
個人的には、学生時代はあの辺を自転車でよく走っていて良い思い出があるので、かなり期待していた物件なのですが、何より白金台＝静かな環境が魅力と思っている私としては、大きな道路がすぐそばを通ることになる可能性があるという時点で候補から外れました。

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>>580
となると、外苑西通り＆目黒通り沿いのマンション全滅ですね。
パークマンションやグランドヒルズもありますがね。

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そうですね、外苑西通りや目黒通り沿いは私としては敬遠してしまいますね。
ただ、それは単なる私の価値観ですので、客観的にはそういう物件がNGだとは思いませんし、価値やメリットが高いものもたくさんあると思います。
ここは「駅近で都心なのに静かな環境が手に入ることが自分にとっての最大のメリットだったのに・・・」というギャップが大きすぎたということです。
三田の某物件を検討しているとき、営業の方のお話や資料から、外苑西通りの延伸計画については何度も目にしたり耳にしていたのに（その三田の物件にとってはメリットになるので）、すっかり忘れてしまっていました。

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大通り沿いを可とするか否かは個人の価値判断に従えばよいことで、物件自体の評価にはあまり関係ないのでは。
それにこの物件に関し環状4号線の影響を今の時点で心配するのはあまり現実的ではない。

ただ、もし通った時に、敷地が所有権ならそのメリットも区分所有者が享受できる。
本物件では地権者は大きなメリットを得るのに対し建物区分所有者、居住者はデメリットのみ。

それも価格に見合わない大きなリスクとして存在することをお忘れなく。

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＞＞582
三田の某物件では外苑西通りについてどのような説明がなされていたのでしょう。
この界隈の物件には非常に影響の大きな計画ですので、有力なデベロッパーが掴んでいる情報は是非知りたいところです。

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>>583
適当な事を言いなさんな。
補償金が地権者のメリットだとしたら、借地人にもメリットあるでしょ。

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>静かな環境が魅力と思っている私としては、
価格帯は少し上がるかもしれないですが、白金台３南側の池田山（東五反田５）いいですよ。
578さんの挙げられたポイント全てを、より高いレベルでクリアしていますから。

>①一駅で地下鉄２線が使えるのは魅力。ほかにマイナーですが浅草線高輪台も10分圏内、目黒駅も徒歩圏
山手線・都営浅草線、五反田駅徒歩５〜６分。東急池上線もあります。目黒駅も徒歩圏。

>②緑が多い（このマンションのためにだいぶ減りましたが）のもほんとの都心にしては希少
池田山公園、ねむの木の庭をはじめ、インドネシア大使館など広い邸宅が多く、庭の緑なども多い。

>③生活利便性も悪くない（がこれは東急ストア撤退で半減しました、日常生活の利便性が落ちるのは最悪です）
五反田駅前の東急は勿論、ライフも数カ月前にオープン、マルエツプチ、リンコス、
あとメゾンカイザーやアリエッタなど有名ベーカリー店なども多い。

>④港区台地側（ただし地盤自体はよくありませんので念のため。この建物で杭基礎ですから）
品川区アドレスではあるが、地盤はなにせ城南五山筆頭格で、関東大震災でも全く影響されず、
強固な地盤は保証済み。更に、風水的にも富士山からの気流が龍穴である池田山公園を経由して、
皇居に流れるという気の流れのいい土地柄でもある。
ただし、やはり戸建て中心の街なのでマンション供給量が少ないのが難点か。

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>>586
突然どうした、池田山推し。
586さん所有の中古マンションが売れなくて出張してきたか！？

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＞＞585
こういう不勉強なポジの発言がネガを利することになるのがいまだにわからないようだね。

このマンションの敷地は環状4号線にかかっているわけではありません。
だから補償金なんてありません。
すでに196あたり以降で述べられていることですから正解は繰り返しません。
不勉強なポジは読み返す必要はありません（読んでも理解できないでしょうから）
真剣なる検討者（まだいればですが）はよく読み返すべき。

もう何度も繰り返し言われていることだが、この物件のスキームの本質は地権者（＋デべ？）の一人勝ち！。

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>>588
どちらが不勉強なのやら。

ちなみに585じゃないよ。

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>>589
588です。
当方の”不勉強”についての論理的な説明をお願いします。
少なくとも585のコメントは全くの的外れです。

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>>588
ネガを利するって。笑

じゃあ>>583の言う地権者だけのメリットと区分所有者居住者のデメリットを説明してみろ。
論理的に。笑

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>>591
まあまあ、あんまり590をいじめないであげてくださいよ（笑）

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>>591
せっかく武士の情けでこれ以上ポジの傷口に塩を塗るような真似は控えようと思いましたがそうまでおっしゃるなら。

①外苑西通りが実現した場合、ここの敷地の南西角がギリギリ接するかどうかですが多分、現状よりも接道条件は大幅改善が見込めます。
②現状では法定容積300％に対し消化率が200％弱にとどまりますが最低でも300％にはなります。
③さらに、この敷地は道路の計画線から30Ｍ以内にかなりの部分が含まれることになるはず。既存の外苑西通りの容積率400％が適用になる可能性が高いと考えられ、そうなれば全体の法定容積率は350％以上になると予想します。
(ほかの論者のように目黒通り沿いの用途＝商業に変更になればさらに容積率は大きくなります。）
④要するに土地所有者にとっては土地の高度利用が可能になる点で極めてメリットが大きい。もしこのマンションの敷地が所有権であれば、少ない持ち出しなしで（還元率100％近い好条件で）建て替えができることになります。
⑤ところが残念ながら定期借地権では、道路が通って住環境が悪くなる、高度利用が可能になることにより土地の評価が上がり土地の賃料が高くなる等のデメリットしかありません。
⑥たしか以前にはそうなれば地権者が高値で借地権を買い戻すなんてとんでもない発言をする輩がいましたがそんなのありえないでしょう。

価値の高くなったものをわざわざ自分の金で更地にして地主様にお返し申し上げなければならないのです。
この物件は地権者一人勝ちといわれる理屈、分かりましたか？

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外苑西通りの実現は１００年先の話でしょう。そんな先のことを前提とした議論は不毛に過ぎない。

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しかし相変わらずネガ異常な執着(笑)

まあ残り何個もないから完売は時間の問題。本当そのエネルギーを人助けにでも使うべし

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本物件は、ほかに類を見ない異常な値付け、異常なスキームですからね。
成り行きが興味津々なわけで。

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あなたのいう異常な商品という価値観が真実であれば誰一人購入者はいなかったでしょうね。つまりその異常かつ執拗で非生産的な価値観にいつかあなたも気づくといいですね(笑)

さらにいえばその興味とやらが社会的利益に貢献する方向に向けばあなたの人生もまた豊かになるかもしれませんね。頑張ってください。

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ポジでもネガでもないけれど、ここ見てるとポジの皆さん。必死ですね。

Ｎｏ.594さん
外苑西通り（環状4号線）の実現は100年先の話ではなくて、そう遠くない未来でしょう。
東京都も品川駅周辺地域の「まちづくりガイドライン2014」ではっきりと
7つの戦略の一つとして、環状4号線の整備も打ち出してるようですから。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/DATA/22o7h102.pdf

困難と言われていたあのマッカーサー道路ですら東京都がやると事業計画決めたら、
10数年で完成したのですよ。

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外苑西通りの延伸についてご心配いただいてありがとうございます。
私は、この件についてはなるようにしかならないかなと。
そういった事で、鬼の首を取ったようにドヤ顔で書きこまれてる方に対しては「何なんだろうこの人は」としか思わないですね。
私は比較的余裕のある中で購入しておりますので、何かあっても対応はできます。それよりもこの立地に惚れて購入しましたので

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購入する人がいれば正当な価格という論理は相当飛躍が有りますね。デベは50人をその気にさせてはめ込んだというだけでしょう。経済原理にあった価格だったかどうかは合理的な年数が経過した後ではっきりすることになるでしょう。

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>>600
周辺住人の格が下がるからやめて。
それとも成りすましか!?

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反対派なんだろうけど、必死過ぎてワロタ。
あなたがどんなにネガろうが、粛々とマンションは建ちます。

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荒れとるな、このスレは、、

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購入者がなんとか自分を納得させたい気持ちは分かりますが、普通の経済観念を持っている人にはここは買えないね。
世界的に相当な株価下落に見舞われているから、外人も富裕層もこれ以上不動産の高値は追わないと思う。
不動産ミニバブルも終焉でしょうね。

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そうですね、
・よほどの資産があるから、物件の将来価値など考えなくていい
・よほどこの地が好き、よほどこの建物が好き
・ここ20～30年ぐらいのことだけを考えればよく、40年後や50年後については考えなくていい
・外苑西通りの延伸など、環境の大きな変化があったらすぐに引っ越し可
みたいな人なら、問題ないですよね。
実際、購入者の中には少なからずこういう人がいると思います（・・・うらやましいです）。

それにしても、不動産ミニバブルはこれで終わりですね。
建設費高騰による物件価格の高止まりはしばらく続くかもしれませんが、606さんのおっしゃるように、外国人や富裕層が投資的な意味で高値を追っていくようなことは激減するでしょうね。
後から振り返れば、「2013～2014年＝不動産ミニバブルによる価格高騰」みたいなキャプションが付くのではないでしょうか。

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今週末、いよいよ第二期登録会ですね。今回は１７戸売り出し。野村の事だから、契約する見込みの所しか出さないはずなので、これで新たに１５戸前後が売れることになりトータルで７０戸弱。
となると残りは１５戸ぐらい。竣工前には完売しそうですね

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まあ色々な意味で恐ろしい会社ですね。
情弱な富裕層にターゲットしたなら振込詐欺みたいなもんですな。

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情強な610が羨ましい（笑）

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>>604
その通り、建物は建つでしょう。残念ながら阻止するネタがない。

ただし事業として成功するかどうかは別ですので頑張ってネガります。
こんなとんでもない値付け、スキームが成功するなどという前例をつくることは何としても阻止しなければ。

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>>615
あなたがこんな所でネガしてても、反対の汚いチラシを張って周囲の景観を損なおうが、マンションは建つし値段も変わらない。
あなたができることは、新しい住民を受け入れ新たなコミュニティーを作り上げる事しか無いです。

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広尾に住んでいたときは、はっきり見える見えないは別にして、たしかに「元からの住民系」と「新興系」の間に境界線があることをよく感じていました。
ただ、軋轢というよりは、「違う世界の人たち」といった感じだったかと思います。
新しくマンションを買った麻布十番の知り合いは、うまくとけこんでいるみたいなので、もちろんケースバイケースでしょうが。

流れに沿っていないコメントでしたら恐縮ですが、結局ここでの議論は「値段設定が高すぎるよ！」ということに尽きるように見えます。単純化しすぎでしたらすみません。

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>>618
それ正解。
ただ、同時期の物件全てで言える。
この物件が定借70年という得体の知れない物件だから皆好き勝手言ってるだけね。正解ないから。

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ここ数日の日経平均やNYダウの動きを見ていると、「あー、やっぱりこの1年半の値段設定は高かったんだな」としみじみ思ってしまいます。
この物件だけの話ではもちろんありません。
ただ、ここは70年定借なのと、相場的に見てもやはりちょっとお高いのは明らかということで、いろいろと言われてしまう余地が大きいのでしょう。
嫌みではなくて、ここを売り切ったら野村はほんとにすごいと思いますし、ここを買える経済的・心理的余裕がある人たちもすごいと思います。
私は小心者ですので「確実に大丈夫」ラインを狙ってしまうので、（家族はかなり気に入っていたのですが）買う勇気が持てませんでした。

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598さん

そのような状況にあるとは知りませんでした。しかし、計画が具体化すると、道路にかかる住民から反対運動がおこるのではないでしょうか。また、立ち退きを拒否する人もかなり出ると思います。そうすると、定借期間の７０年の間には開通しないのではないでしょうか。

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書籍『山手線に新駅ができる本当の理由』を読んでいたので、環状4号の延伸はてっきり割と直近の既定路線の計画かと思っていました。
少なくとも「15年度までに事業化を検討する優先整備路線に選定されている」ことは間違いないです。
田町、品川、芝浦（山手線新駅に近いエリア）あたりのマンション販売では、「都心とさらにつながる」ということでセールストークの一つにもなっていたりします。

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>>621
元衆議院宿舎を壊して第一京浜と桜田通りが繋がる事は既定路線で現実的ですね。その先の高輪台から白金台までがなかなか難しいと思います

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最近の感覚では、高いと言い切れなくなってきたようにも思えます
坪４５０では、新築買えなくなってきている

新しくでる白金のプラウドも５５０はいくのではないでしょうか？
最初にこの物件の価格を聞いたときは、ありえない。。
と思ったので、最近の流れはバブルのようになってる気が、、

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＞＞618
単純化すれば価格設定が高すぎる。＋定借というスキームがさらにヤバすぎる。
敷地所有権ならば割高な分の値下がりだけ覚悟すればいいですが、定借の場合はそれ以上に大幅な値下がりが予想されます。
（これは広尾や神宮前で実証済み。）

＞＞624
またポジの根拠なし目くらましコメント
敷地所有権なら坪単価500万円でも通るでしょう。でも定借の理論値は所有権の70％なのですからせいぜいが350万
なおかつ、定借の値下がりは上記のとおり理論値を大幅に上回る危険性がある。

5丁目が550万円もまたありえないですね。斜め前のパークマンションはたしか価格が落ち着いていた頃の分譲ですがそれでも平均500万円前後だったはず。(プラウドなんかと比較するとPMオーナーには怒られるかもですが）
所詮プラウドなんて中級ブランドですよね。野村のイメージ戦略に乗せられているだけ。
せっかくあのリッチな立地でぼったくるなら”ザ・ハウス白金台”くらいの別ブランドにすべき。

そうすれば本物件の購入者も慰められる。

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まあ、麻布、青山あたりは軽く500超えますわな

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ここで３Aクラスを引き合いに出されてもね。
この周辺で３Aと勝負できるのは白金台5丁目と白金2、4丁目の一部くらいでしょう。
白金台3丁目は残念！、ですね。
でも３Aでもダメなところはダメですから。見る目を養わないと。

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ここの一投稿あたりの文字数大杉。

完売は時間の問題。となるとこの執拗なネガさんの次なるターゲットは、。。

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５丁目のプラウドでしょ。
白金台のくせに高すぎるという感じかと。
スキーム大好きな周辺住民がまた出没するでしょう

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ここは他に類を見ない異常価格、異常スキーム物件ですから。それを近隣でやられたから言わずにいられなかっただけ。
別に5丁目が坪600万だろうが700万だろうが、まともな物件である限りお好きなように、です。
このエリアでそれで売れるかはかなり疑問ですが。

正常な敷地所有権物件がその値付けで売れたら白金台の評価も確固たるものになったということ。
近隣としては喜ばしいかぎりですので何も言うことはありません。

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ＭＡ－ＳＡＮ今日も元気だね。

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>>631
多分、まーさんじゃないと思うよ。彼はこんな書き方しないと思う。


>>正常な敷地所有権物件がその値付けで売れたら白金台の評価も確固たるものになったということ。
近隣としては喜ばしいかぎりですので何も言うことはありません。

なぜ借地権だと喜ばしくないのか。矛盾だよね。
ただ単にこの物件が嫌いなだけでしょ。そもそもいくらで売り出そうが反対派住民には関係ない話だからね

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>彼はこんな書き方しないと思う

あの名義を使う時は、でしょ？

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>>630
まさに異常価格、異常スキームですね。
大手財閥デベならやらないようなこの値付け、野村のチャレンジと見ます。売れ行きを見守りますが、これで売り切るようなら本当にすごい販売力。作ってるマンションはよくよく見るとたいしたことないのに、そことの落差がまた印象深い。

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他物件もそうだけど、登録近づくと変なネガが出没するね。

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現地近辺を散歩してみました。周辺住民の反対が予想以上に強そうですね。始めは野村に向けられているものも、入居が始まればプラウド住民に向かうことは容易に想像できる。ご近所さんに敵対視されながら暮らしていくなんて嫌だ。

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>>636
反対してんのって3、4軒だけじゃない。
ガセネタでネガるなんて姑息ですね、自称周辺住人さん。
それともグランドメゾンの方と間違えちゃった？あちらの反対派の方が圧倒的に優秀ですね。

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５丁目の’パーマン、５００前後だったんですね！
不動産は、ほんとタイミングですね

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>>638
パークマンションたまに中古出ますよね。最近はそうでもないけど、一時期成約するのに時間かかってましたよね。良いマンションなんだけど、管理費がえらい高いからな～。あの管理費払うくらいならその分購入価格に上乗せする

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＞＞635
ポジの目くらましガセコメントもたくさん。

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＞＞638
5丁目パーマンの管理費が高いのは専用駐車場の使用料込だから。
それを除けばあのクラスとしては高くはないはず。
駐車場使わない人は中で貸し借りできてるみたいだし。

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パーマンの管理が高いとは、
いくら位でしょうか？？

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>>623

情報ありがとうございます。第一京浜と桜田通りの間は民家が少ないので、案外短期間に開通するかもしれませんね。でも、高輪台と白金台の間は民家（一軒家）や集合住宅があるので、そんなに簡単にはいかないでしょうね。購入のポジティブ材料が増えました。

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>>642
そんなの自分で調べろと言いたいけど、ご参考になれば
http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/F15R6A08/
この物件の管理費が高いのかどうかは個人の主観の問題でしょうが、駐車場代は含まれていないようですね。

昨年は100平米13000万位の物件が出てたように記憶しています。

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＞＞623
道路が来るか来ないかあなたが決めるられることではない。それをもってポジ材料とは笑止千万
それに少なからず既に公共用地となっている土地がある点は高輪側と事情は同じ。
一部論者のいうような2020年までは論外としても70年もかからないのは確実。

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645です。
指名相手を間違えました。
＞＞623ではなく＞＞643です。
失礼しました。

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>>645
白金台と高輪台の間には一般住宅が多い。道路建設だからといって賛成する人は少ないだろう。最後は土地収用法でも適用しなければ道路は開通しないだろう。70年の間に開通する可能性は限りなく小さい。

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>>647
そういうなら新宿区、豊島区あたりの環状四号線の建設状況を見てみれば？
5年刻みに着々と事業決定を進めて延伸を続けています。
第一建設局管内では目黒通りも完了し、環状二号もほぼめどがついた今、
次に着手するのがどこかは東京都のHPを見れば明らか。

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>>647
計画地の住民も立ち退きに関して理解しているから、後はどれだけ立ち退き料を取れるか皮算用してる家庭も多いと思います。
目黒通り拡張の際、最後まで抵抗していた家がどうなったのかを考えれば動かざるを得ない。
ただ、道路建設も含めて20年スパンでしょうね

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20年スパンは厳しいとしても、このマンションがそろそろくたびれてきた30年～40年後が現実的か。
建物も劣化、環境も劣化でダブルパンチ。

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今、本屋さんに行くと、東京の未来図とか未来計画の本が結構売っています。
環状4号線の延伸が、夢物語とか70年の間はないとおっしゃっている方は、
一度、そういうものもご覧になるとよいのではないでしょうか。
ないと思いたい気持ちもわかりますが、現実的には・・・。

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ここ、何か変わるの？？

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>>649

このマンションがどうなるのか興味があるので、このスレを見ていますが、「計画地の住民も立ち退きに関して理解しているから」などと、全住民が道路計画に賛成しているような書き方はやめてほしいと思います。そもそも、そんな調査があったのですか。何を証拠にそんなことをおっしゃるのでしょうか。

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>>644

６４２です。ありがとうございます。
駐車場が含まれないとなると、やはり高く思えますね。
100平米13000万位とは、買えた方がうらやましい。

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まあ、７０年の間には現実になると想定して
決める事では？

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>>653
お気を悪くされたのならば謝ります。
ただ、すでに道路の計画エリアは設定されていて将来立ち退きに合う可能性が高い事は理解されているでしょう。
それを理解されていないのならば、現実から目を背けていることになります。
私も30年以上白金台住民をしておりますが、目黒通り拡張時の悲喜こもごもに関して耳にしております。適切な時期に行政に協力するしか選択肢は無いと思われます。勿論、今後の日本経済の動向によって計画が頓挫する可能性も十分にあります。
そのエリアの住人を貶めるつもりはございませんので悪しからず

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