プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

久しぶりにとても参考になるコメントを読ませて頂きました。

時間がないので、短く私個人の意見を言うと、ここは高すぎるというより、ほかの物件も含め野村不動産が高く設定しすぎているのではと思っています。

私のコメントに賛同される方に一言。

私の意見はあくまでも、個人的な経験（まあそれなりに場数は踏んでおりますので、下手な不動産屋に比べれば豊富な経験といえるかもしれませんが）に基づく私見でしかありませんので、念のため。

安倍バブルがこのまま延々と続き、オリンピック後も日本経済が順調に推移すれば、もしかしたら本物件もまだお買い得だったと言うことになるかもしれません。そればかりは誰にも予測はつきません。（でも定借はやっぱりヤバい＝日本経済が順調でもです）

確かにこの界隈に適当なファミリー用の物件が不足しているのは間違いありませんし、私もこのエリアで物件を取得できたのは相当幸運に恵まれたことによるものです。（ただし幸運をつかむためにそれなりの努力はしました）

ただこのエリアは白金も含めれば（白金高輪駅最寄になりますが）新規供給の余地は相当にあります。坪単価としても前回のミニバブル前の時期には平均350万円を切っていたはずです。
今の安倍バブルがはじければ（私見では実態の裏付けがあるとは思えませんのでオリンピックを待たずはじけると見てます。）その程度にまで落ち着くのではと思っていますので、みなさんあわてずに時期を待たれるのが得策と思います。(保証は出来かねますが。価格はともかくもっと良質なものが供給される可能性は高いです。）

確かに今は相場が高いからね。もし所有権ならこの物件の15-20%増しくらいで出してくるのでは？ そう考えたら、この物件が今の相場からかけ離れた価格設定とも思わないけど。これから東京オリンピックまでに出る都心、駅近、ブランドマンションの新築で所有権なんてそうそう出ないと思うけど。出ても相当に高額な価格設定になるんではないかな。

15%ましで所有権でもやっぱ高い。ちょっと高すぎ。

時期の問題なんだろうけど。

確かに今後どうなるかは誰にもわかないとはいえ、2年、3年待って見るのもありな気が。

待っても高いままかもしれないが。

結局、定期借地権をどう見るかですね。
人それぞれかも知れませんが、良く調べて下さい。
私は怖くて買えません。

>>39
どこの銀行員だよ。不動産評価は収益還元だろ。

金利が上がって、建築費が徐々に落ち着いてきたら必ずマンション価格の高騰は落ち着く。
本物件に限らず、今の好立地マンション価格は現在の経済環境を物語ってます。

定借は割安感が相当無い限り止めておいた方が無難。　
デベは人件費・資材の高騰に便乗して購入者がどこまで付いて来るか価格を上げながら試しているだけ。今回は買いたい人が一巡したらその後を更に買い上げる人はいないよ。

＞＞51

今でも鑑定評価は原価法、収益還元法、事例比較法を併用するのではなかったかな。
私が鑑定評価を勉強していたのは15年も昔の話ですが、基準が変わったとは聞いたことがないが。

でも自用物件なら原価法のほうが合理的だと思いませんか？
ま、収益還元だとしてもとても買える水準ではありませんが。

わたくしの周囲（同じマンションの所有者）でも、投資で検討したという人が3名いますが、いずれも見送りました。
問い合わせがいくら多くてもまな板に載らなくては話になりません。

>>54さん

私もここを投資という点で見てみましたが、収益率は低く投資には向かないという結論です。
ましてや通常の住宅ローンではない事業ローン組むともっと大変です。

現金一括で調達しても年間維持コストとしては、
地代、建物部分固定資産税、管理費を家賃に上乗せして貸さないとだめですので、最初の
下駄の部分が高くて借り手がつきにくいという判断をしました。
（ざっくり見積もって小さい部屋でも初期は50万くらいで貸しても結構厳しいです。）

経過年数に伴って家賃を下げなくてはいけないリスクを考えると最初は強気にとらなくてはいけませんが、
強気の価格設定をすると借り手がつかないというジレンマにおちいるラインですね。

投資目的であれば、ここを買うよりも近くのビルを１棟かって貸したほうが利益の計算が
しやすいです。

ざっくりいえば港区で駅から近い新しいマンションで７０平米の物件を月３０万くらいのコストで住めるから
良いと割り切れる人は購入すればよいのではないかと。あとは手放すタイミングしだいで
はトータルのコストが上下しますが、そこは大きな賭けだと思います。

>>55

至極まっとうなご意見だと思います。

確かに、無理をせずに(=全額キャッシュないしMAX50％ローンくらいで）購入可能な方で、自分の計算で賃貸を借りるより好条件だと思う方にはいいと思います。(将来的な値下がり等のリスク分析はシビアにされた方がいいと思います。私の過去の経験からも所有権に比べると値下がり率は相当急激だと思いますので）
ちなみに現職の銀行員の方がおられたら、中古の定借物件の担保評価はどのようにされてますか？後学のために教えていただければとても参考になります。

私が懸念するのは1億前後というのは普通のサラリーマンでもちょっと無理すれば何とかなる金額ですので、今のミニバブルの雰囲気にのまれて無理をする方がいるのではないかということです。あのバブルの時にはそんな例が多数あり、崩壊後の後始末でシビアな例をいやというほど経験しましたから。

所有権でこの立地ならなんとか立て直せると思いますが、事故ってしまった中古の定借の評価は大幅ダウンの懸念が大ですので自己破産の憂き目を見る恐れ大です。

ちなみに以前から日本の投資物件を探している中国人（中国の分譲住宅は土地は国有ですから定借にも抵抗がないかと思い）の友人(北京大学ご卒業のエリート）にこの物件の件を話してみたところ、”日本は土地も所有権だから買いたいんだ！”と一蹴されました。

”キャップレート1～2％でも買いあさる中国人も手を出さない定借物件”というのがどうやらオチのようです。

>54
確かに。
せっかく高額マンション購入しているのに、人に話す時に、いやぁ〜でも定借なんですよ〜って言ってる人いますしね。

東急ストア跡地、ドンキになるらしいね。

住む方はファミリーが多いのかな？

>>58
どこからの情報ですか？

投資目的ではうまみが少ないとか、定借はリスクが高いとか、そんな事当然承知の上でそれでも住みたい、買いたい人が相当いるって事なんでしょうね。このスピードで抽選にもなって53戸売れてる事が全てを物語ってる。静かに残りも売れていくよ。やはり立地が良くて高台、駅近はいつの時代も強いよ。ここの価値は、そうは落ちないと思います。

価値は落ちないって。。。⁇ 定借、時間の経過と共に加速度的に落ちるのに。
場所とかは勿論いいけど、結局本物件が所有権だったら手が届かない人が、良い判断をしたって自分に言い聞かせて購入しているんだろうな。

前回のコメントで中古の定借の担保評価について現職の銀行員さんへのご意見を求めたのですが不勉強でした。

中古の定借物件のローンを扱うような銀行はほとんどないようですね。（どこが扱うのかはまだ調べきれていませんが）
この一点だけをとっても定借のいかにハイリスクであるかを物語っています。

そのリスクを取れる人が買うのでしょう。でも万一の時に次に買ってくれる人がいるかは別問題です。

通常物件でローンが8割付くと想定した場合、定借だとその半分強しか付かないと考えた方がいいね。
売りにくくはなるよね、確実に。

ま、まず購入した瞬間から、値上がり益とかは忘れ去った方がいいでしょう。

都心のマンションを検討している間に色々な不動産業者さんの話を聞きますが、都心部は土地が無くなってきているのでこの物件のように好立地のマンションは定期借地権のものが今後かなり増えてくることが予想されているとのことでした。そうなると当然しばらくして中古の流通も活発化することになるので、銀行としても中古の定期借地権物件だからという理由でローンを扱わないというわけにもいかず、今後は積極的に取り扱う方向性になるだろうとのことです。事実、銀行にヒアリングしても、メガバンクをはじめとして取扱いをする銀行はかなり増えてきているようです。みずほなど現時点では一部条件付とするところはあるとのことでしたが、以前と比べると格段にハードルは低くなっていて、今後流通物件が増えるにつれその傾向はますます顕著になるだろうとの予測があるようです。　そう考えると、この物件は70年の定借ということで、今までもよく出ていた50年の定借物件と転売のリスクを同等に考えることはできないと思います。分譲時から10年～20年住んだとして残り50年～60年の時点で転売を考えたとすると、その時点でようやくよくある50～60年の定借物件の期間と同じとなるわけなので、ローンの下り易さはほぼ変わらないだろうとの予測でした。それ以上住んだ場合、例えば30年～40年住むとなると借地の期間も残り30年～40年となるわけですからローンの借りやすさは多少所有権物件と差が出るのかもしれませんね。ただ、所有権の物件でも築30年～40年ともなれば売却のためには相応の値下がりを覚悟しなければならないので、逆にそのくらいまでいくならこの物件は賃貸に出した方が賢いという考えになるのではないでしょうか。

>67
書いてある事は間違っていないと思います。お調べになっているのでしょうから。
ただ、そもそも築20年以上のマンションをあなたが今買うなら敷地(敷地権とはいえど)も手に入れたいのでは？
期限付きの上物ではなく。
ご存知かと思いますが、技術は日々進歩していきます。今ある築20年の物件はどうしてもここ最近建った建物より魅力は落ちます。これは仕方の無いことです。
なのに、本物件は定期借地権です。よほどの理由がない限り、敢えて購入しないと思いますが。
また、詰まるところ、本件は単価設定が高過ぎるところにありますね。

中古の住宅ローンは定借は対象外とはっきり書いている銀行も有るね。要は定借は期待した価格で売るのが困難で、担保価値が無いと判断しているんだね。その通りだと思う。
ポジティブな書き込みをしているのは野村関係者と思っていた方が無難だよ。少し悪質だと思うね。

定借マンションが所有権に近い値段で売れるとデベには良いビジネスモデルになるんだよ。土地売却が嫌な所有者が土地を提供してくれるように成るからね。 だから定借マンションでも価値が有るんだと訳分からない理屈で説明しようと頑張っているわけです。
20年位このビジネスモデルが出来れば大成功。ただ最後に困るのは購入者とその家族なんだよなぁ。

>>71
その通り。このような考え方がここのような物件に対するデべの本音。
購入者に売り逃げするのはデべ自身。

とうとう否定的な見解一色になってきてしまいましたね。
これでは論理学的に発展性がないので、どなたかポジ側の有力な見解を展開してくださる方はいないのでしょうか？

たとえば過去の定借の実例として、中古になつても価値的に問題がないのだという参考例を示していただくなど、デべの方もこの板に参加されているようですからぜひともお示しいただきたいと思います。

私も過去に同僚が購入して大損したと聞いている海浜幕張の辺りの例を検索してみましたが、定借で売りに出ている物件は一軒もなさそうなので（普通借地は多数出てますが）中古の相場形成がどうなっているのかよくわかりません。

それとも、価値を認めて買う人がいないため売却ができず、したがって相場形成ができないということなのでしょうか？

板に参加されている玄人さんのご意見、見解をぜひお聞かせください。素人の切なる要望です。

未来のことを考えると、物件のことは本当に難しいと思います。
単純ではない比較の条件が多くあるので特に検討が必要かと。
未来の条件を考慮すると難しいですよね。

>>74

一戸建てに比べればマンションの物件比較はとっても簡単です。
一種の金融商品みたいなものですから。（ただしこの物件のように比較データ不足の場合は確かに難しいです。ですから手を出すべきではないと思うのです）

また比較可能な物件でも、自用目的で個人的な主観が多く入るようになると難しくなってくるかもしれません。
自用物件の場合、自分(+ご家族）の価値判断の軸(自分たちにとっての優先順位が何なのか）を早く固めて、これがぶれないくらい強固になったらその時点で決断するのが後悔せずに済むと思います。

なにせ今はミニバブルです。含みが期待できるような好条件物件はまずありません。雰囲気に流されるようなことがあってはなりませんし、今後の経済情勢次第では、いざというときの二重三重のリスクヘッジも必要です。バブルの雰囲気にのまれるようなことがあっては不幸の始まりです。沈着冷静な頭でのジャッジが不可欠です。

今は土地が上がっているというよりは、震災、オリンピック需要で建築費が上昇しているという感じ。東京の人口もいずれ減少に転ずることを考えると、割高な物件を慌てて購入することはないでしょう。リスクが定まらない定借物件は尚更慎重に考えた方が良い。

自分自身が死ぬまで住めば良いと考えてる人なら何も問題ない。
そもそもに70年後、日本、東京に価値がある保証などどこにもないし。
この物件で儲けようなど考えてる人がいるなら絶対に無理。
その儲け分は、購入者じゃなくデベが既に分譲価格で徴収してる。
美味しい話は転がってないと思う。

購入済み及び検討中の人は、すでにこの板から離れていってるので、否定的な意見ばかりになってきました。　これだけ好き嫌いがはっきりしている物件も珍しい。いいも悪いも、注目されているのは、興味ありです。あの場所に、この規模の低層マンションが立った時、どんな景色になるのでしょうか。建築後、5年くらいで、評価がはっきりするのではないでしょうか。私は、余剰資金がないので、買えませんが。ただ、この板を見ないようなお年寄りなんかは、うまく誘導されるのでは。あの辺のお年寄りは、余剰資金をたくさんもっているはずですので。

>>78
まさに、余剰資金を持つお年寄りが終の棲家としてゆったり過ごすのに適した物件ですよね。駅近便利で静かですし。この板をみないようなお年寄りがこれからの超高齢化社会で激増してくることを考えると、今後の需要はむしろ増えるのではないでしょうか。この物件は損得勘定はあまり気にされず、穏やかに残りの人生を過ごしたい方達が購入されるのだと思いますよ。そういう方達はある意味、本当に幸せなのかも。

段々＊＊＊＊への勧誘のような説明になって来ましたね。

やっぱり契約しちゃった人たち、ちょっと気の毒だなぁ。
あまり分からないまま購入しちゃってるんだよね、
この板見ないで事実を知らないことが一番の幸せだろうね。

>>81
同情していただきましてありがとうございます。しばらく見ぬ間に随分荒れてしまいましたね。
自称不動産投資家やよくわからない方々の遊び場となっていたようで。
ご指摘のとおり私は余剰資金で購入いたします。借地権のリスクを考慮したうえで決断してますので、同情していただくのは筋違いかと思いますので、無意味なネガ投稿は今後ご遠慮いただきたいですね。

色々拝見して「不動産投資家の社会的意義」についてググってみたらこんなサイトありました。８たまたま野村系列のサイト・・・）
http://www.nomu.com/pro/column/sawa/19.html
私、不動産は自宅用としか使用する気がなく、不動産投資って汗水垂らして働いた方々から搾取するハイエナみたいな不労所得者と思っていたのですが、それなりに社会的意義はあるのですね。勉強になりました。とはいえ不動産投資は私の性に合いませんのでいたしませんが。

まあ、定期借地権ということでこの先鬼が出るか蛇が出るかわかりませんが、このマンションでの生活を楽しみたいと思いますよ。そもそも住宅というのはお金儲けの道具ではなく、そこでいかに幸せを享受するかですからね。

>>82
「ここを購入する人は経済原理を考えてはだめですよ、幸せに暮らせればお金なんかどうでも良いでしょう。」という説明ですよね。なんかおかしくないですか？　
人それぞれでしょうが、要は余裕資金がある人が搾取されているだけのような。　それでも私は幸せって言ってる訳で、周りから見ると気の毒なので、適正価格にすべきって皆が声を上げているのではないですか？

>>83
？余剰資金で悠々自適の生活をしようと買う人にとっては、この立地、この環境、この利便性に魅力を感じて購入するわけですから。価格が適正かどうかは、需要と供給のバランスで決まりますよね。前提として第1期が抽選になって53戸売れているという事実があります。価格が明らかに購入検討者の想定から外れていれば、このスピードでの売れ行きはありえないはずです。住宅を金融商品としてしか見れず、まだ住んでもいない購入者が気の毒などと発言してしまう人こそ、、本当の意味で気の毒な人と思います。もっと住まいとは何か、良く考えて頂いた方が良いと思いますよ。

>>82
ご指名いただきまして恐縮です。自称？不動産投資家とは私を指しておられるのでしたら、すでにお断りしている通り不動産投資は副業ですので、ここで改め、マンション問題コンサルタント(これも超いかがわしいですかな？）とさせていただきます。(日本の教育にはこういった点がまったく欠如していることが大きな問題だと思います。区分所有建物がどういうモノなのか誰がいつ教えてくれるのでしょう）

私はすでに何度も申し上げている通り、お金を湯水のように使える人がここを買うことに反対しているわけではありません。
今の雰囲気にだまされて、無理して買う人（損しては困る人）が出ないようにアドヴァイス（コンサルタントですから）させていただいているだけです。

ですからもっと発展的な議論をするために、客観的なデータに基づく論理的なポジ意見をアンチテーゼとして出してくださいとお願いしているにもかかわらず、宗教がかった非論理的な発言をする人しか出てこないということは、ポジの敗北を認めているようなものだと思いますが。それにここを実際に購入する方々にとっても、自分と同じ”宗教観”を持たない人が入ってくるのを防止するためにも、とても有用だと思いますが。（とうとう白金台にも”幸福の〇〇”みたいな建物ができるのははなはだ近所迷惑ですが）

ちなみに私が所有する白金台2物件はいずれも自用で投資用ではありません。白金台は投資には見合いません。やはり”住みたいから買う”ブランドエリアです。しかしながら私の周りにはここを投資用で持ち、それ以上のブランドエリア、ブランド物件に住む人も数多くいますので、上には上です。人それぞれです。自分にふさわしい判断をする必要があります。

＞＞84
今の不動産情勢、この立地で53戸が平均5倍（というのは事実でしょうか？実際の平均倍率は？デべさん情報開示してください）程度というのはありえないくらい低い数字ですよね。

以前の感覚だと抽選の5倍というのは実質1～2倍とイコール(何とか売れ残らないか、出ても若干のキャンセルくらい)という水準だと思いますが。(確か2年ほど前に分譲された白金2丁目のグランドメゾンがそんな水準だったと思います）要するにあとはダミーだということです。別にこれは私の私見だけでなく、大手デべの社員が出した暴露本に堂々と出てますので、関心のある方は図書館ででも探してください。（タイトルははっきり覚えてませんが、港区図書館にはあるはず。まだ新刊で出ているかはわかりませんが、多分あの内容だとデべの横やりで廃版ではというくらいの内容でした）

①資料請求〇〇〇〇件　だの②倍率〇倍で即日完売だのという、なんの客観的裏付けもない煽りにのせられることだけはやめるべきだと思いますが。（ですからいくら損しても俺は大丈夫だということを誇りにする方は別ですよ）

私も初めにあそこが解体を始めたときはときめきました。
デべ野村と聞いてさらに胸は高鳴りました。
定借と聞いて少しトーンダウンしました。
とりあえず資料請求しました。
なかなか価格が開示されないのでイライラしました。
一度電話で坪300～350万円（所有権500万円＊70％が自分なりの根拠でしたが）なら検討対象とカマをかけたら鼻で笑われました。
近隣説明にも出ました。あまりにも人を馬鹿にした態度に嫌気がさしました。
背景はこんなところです。

もはや自分の判断は正しかったと自分に言い聞かせるしかない状況に。
みんな何回も書いてるけど、場所は申し分ないと思うし、人気の場所のひとつには入る。
ただ権利形態についてはデベの策略どおり、70年あるから大丈夫ですよー、で単価も十分取られてる。そこですよ。
40年～50年経ったら他のマンションはまだ建て替えの可能性があるのに本物件は全く無く、土地価格の上昇の恩恵も無い。
どなたが書いてたとおり、建築単価は落ち着く方向に。ただ高い建築費を払っただけですよ。土地無しで。

>>86
残念ながらまだ建築単価が落ち着く方向という情勢ではありません。
もう少し我慢しなければ安くていいものは手に入らないと思います。

なお問題は高くてもいいものが手に入ればまだ救われるのでしょうが、こういう情勢下では高いのに粗悪品をつかまされるリスクが高くなる恐れがあることです。（別にこの物件がどうこうといっているわけではありませんので誤解のなきよう）

ただ残念ながら竹中も以前の竹中ではないようです（これは風評です。ここ数年竹中の仕事には直接携わっていませんので、知り合いの協力業者からの聞き取りです）。
さすがに竹中家の東京のおひざ元のこのエリアでそんなにひどい仕事をするとも思いませんが、近隣説明に出てきていた監督のレベルから判断すると、エンドユーザー（購入者）がしっかりチェックする必要はあるなと感じました。（デべはとんでもない安値でやらせている以上そんなに厳しいチェックはできませんから。）

建築は元請がどこかが問題ではありません。所長が誰でどの程度の能力があり、有能な協力業者（いわゆる下請）がついているかどうかが最大のポイントです。
ただ悲しいかなユーザーがそれをチェックすることはほぼ不可能です。
それでも、できる範囲での努力を怠ると第一回目の大規模修繕の時（またはそれを待たずに）に”なんじゃこりゃ”という羽目に陥る可能性大です。（まあそれにも気が付かない区分所有者が大半のようですから精神的安定が保てているのでしょうが）

ですから私は繁忙時期竣工のヤバい物件は極力手を出さないようにしています。
ご参考までに。

定借ということですが土地が借り物ならお金が余って仕方ない上に満期まで絶対に生きていないという自信がおありの方にとっては相続対策に住みたくもない高層マンションの上の方に住むよりずっとマシかなと思いますがいかがでしょう？

それに損得勘定でギラついた若いのに引っかき回されないですみます。穏やかな老後を求めるにはよい選択だと私は思います。

それは一理ある。

そもそもなんで、なんで、みんなそんなギラついてるんだ？買いたくないなら買わなければいいし、買いたいなら買えば良い。

>>82
確かに余剰資金で購入されるのなら問題ないというお考えのようですね。
ただ、それだけのご資産をお持ちの方が、このような高級ではない仕様
の物件にご自宅用として購入されるのか、という疑問がわきます。

>>84
住宅を金融資産だけでみていないからこその、色々な方のご意見だと思い
ますが。投資にも値しない価値に高値をつけるデべの姿勢に憤っている
ということですから。金融商品以前の問題でしょ。

自宅用にしても投資用にしても、良質なものを適正な価格で手に入れたい
のは当然のこと。それがどちらの側面からもデべが壊そうとしているのが
最近の状況。それに警鐘を鳴らしている、と私は理解しています。

それからある程度富と名声とお金を得た高齢者は所有への執着が極端に薄れていく傾向があると感じています。いずれは人間って土に還るのでこの土地が区分所有にはならずこのままの価値を持ったまま将来も存在するというのは魅力的でしょうね。

それからある程度富と名声を得た高齢者は所有への執着が極端に薄れていく傾向があると感じています。いずれは人間って土に還るのでこの土地が区分所有にはならずこのままの価値を持ったまま将来も存在するというのは魅力的でしょうね。

個人的には、南青山とか表参道にもう少し近いとよかったかな。

ギラギラしていますね。ネガティブを超えて、逆恨みの境地かと。何かにつけて、気になっているのでしょう。私は、来年9月が、ただただ、待ち遠しいです。

＞＞89
その通り！
買いたければ買えばいい、買いたくなければ買わなければいい。
とっても情緒的で素敵なご意見です。（まったく建設的でも論理的でもないが）

でももう少し正確に言い換えれば、”買うべき人が買えばいい、買うべきでない人が買ってはいけない”だと思う。

買うべきでない人にも買わせようと誘導している（資料請求〇〇〇〇件！　即日完売！）のが問題（ほとんど反社だね）
反社に対しては厳正に対処するのが日本国民の義務。

それだけです。