プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

プラウド高輪台の南東向き買っときゃよかったかな？

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わたくしの予想通りセイコーHDの土地売却決まりましたね。（購入先はまだ明らかにされませんが）
１６０００㎥が８５億とはまたバカ安。近隣対策がメチャクチャ大変でしょうが。
低層でも法定容積使い切ればこの取得価格だと一種６０万以下ですよね。

相手がデべなら相当な好条件で分譲可ですが、またぼったくられるのかな。
デべ野村じゃなきゃいいけど。

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＞＞283
でも、なんぼなんでも安すぎですよね。あの場所で坪175万なんて。
どんな裏があるのかな。どなたかプロの方、予想できる可能性を教えてください。

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>>283
無知で申し訳ないのですが、セイコーの土地ってまさか服部さんのお屋敷の所ですか？

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＞＞285
服部さんちです。
あそこはお隣の竹中さん（竹友倶楽部）のとこと合わせて、業界では常に話題になってきた土地です。
野村も過去にはトライしているはず。

竹さんの土地と合わせると利用価値はさらに格段に向上するはずです。
竹さんもいまは相当苦しいと聞いてますから、そちらも売却可能性あるのでは。

いずれにしても9月末には所有権移転登記がされるようです。どこが買ったのか興味津々です。

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>>286
えーっ！あそこのお屋敷は更地にしちゃダメでしょ！
文化財として保存しないと。港区が買う位の気概が欲しいですね。ね、港区議のかんの弘一さん。

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≫２８３・２８４

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20140812a.pdf

セイコ－の発表を読むと譲渡益の概算があくまでも８５億です。
実際は下のリンク先にあるとおり、簿価として２１１億以上
あると考えられますので、３００億ぐらいの取引だったのでは
ないでしょうか。

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20100423.pdf

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＞＞288
確かに譲渡益ですね。
そうすると売買金額300億として坪600万円強。一種200万円となると今のご時世、分譲単価はいくら？
プロの予想お願いします。

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>>289
まーさん、今は土地の仕入れ値に材料費や販管費を積算して売価は決めないんですよ。
販売時期の相場で売れるであろう一番高い値付けできますよ、下手したら分譲じゃないかもしれません。

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こういう場合の売却益ってどう試算するんですか？服部さんがこの土地を購入したのって遥か昔だと思うのですが。

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そもそも、服部さんが持っていたの？それとも、セイコー？

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>>292
セイコーですよね。確か。よくある相続対策で資産管理してたんでは。

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服部さんちの資産管理会社の三光起業さんですよ。今もセイコーホールディングスの筆頭株主です。

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言葉を選んで、穏やかにいきましょうね。

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>>295
もう止めましょうや。個人攻撃は。
まーさんも以前みたいに攻撃的じゃないし。

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＞＞290
ということは、分譲価格は原価で決まるのではなく、風向きで決まるということですね。
そうなると、やはり今は買い時ではないということですね。

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>>298
世の中の状況によって不動産の相場が決まるなんて当たり前じゃないですか。
それと買い時かどうかは、各々の事情という大きな要素が入ってきますから全く別の土俵です。

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>>298
そこはなんともね。プチバブルに坪400で仕入れた土地に坪500の分譲マンションを出したらたぶん赤字だけど購入者からはこの仕様でふざけるなと大ブーイングだったりするから。
不動産の損得勘定はわからない。

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宗教法人じゃなけりゃいいけど、、

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>>301
その土地購入にこの物件の滑り出しでの好調が影響しているかもしれませんね。
現地に行くとわかりやすいのですがデベロッパー的には誰が最初に鈴をつけるかって地域ですから。

大区画だし正直マンションにすればデベ丸儲けの立地なんだけどこの土地をコンクリで固める暴挙に最初に手をつけるのは度胸がいる。

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>>302
そうですね、ここら辺って何気に宗教法人だらけですもんね。

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だらけって言っても、ほとんどが＊＊＊の施設だけどね。

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この物件を検討する人は、まず借地・借家権に関する新法と旧法の違いをよく理解する必要がありますね。
http://www.shakuchi.info/outline/post_1.html

少し前に東京都の港南4丁目都営住宅建て替えプロジェクトで住友不動産の企画が都に採用されて
実現したのがシティータワー品川という物件で、ご存知の方も多いと思いますが、ここでも
定期借地権70年について議論がされました。この別件はタワーなので解体費が相当かかるということで
当初から解体費用を見積り、70年かけて積み立てていくという方式を採用しました。
旧法借地権とは異なり更新を前提としない新法借地権では契約満了時に更地にして地主に返還することが
義務付けられていますから。こうした背景もあって、シティータワー品川は相当に低めの価格設定をしたため
相当な倍率案件となりました。このコミュニティーでも相当な賑わいで、それでその物件を知ることができたくらいでした。
その後も都営住宅の建て替えが同じように行われるかと思っていましたが、その後そうした案件は出ていないようです。
都営住宅はかなり老朽化しているものも多く、ぜひまたやってほしいと思っているのですが、地主が東京都であれば
今回のような私企業であるセイコーよりはいくらか安心ですし。（新宿の戸山、北青山、春日などなど）
旧法の借地権は税法上も底地評価の70%とかの高率の場所もありますが、新法に関しては現在の価格に関係なく
借地期間の償却対象です。定期借地物件を購入するに際しては金融商品のような考え方でアプローチしないと
損をする可能性が高いというのは、その通りと思います。所有したという考えでなく70年分の家賃を一部（全てではない
なぜなら地代も修繕費も発生するから）前払いしたと考えた方が現実的で、そう考えていれば
購入時よりも売却価値が減少していくのは、住んだ年数に応じて納得ができるでしょう。
それでも付近の家賃相場がインフレなどによって著しく高くなれば、前払いした家賃の価値も上昇し
含み益が出る可能性はないわけではありません。私見としては、定借物件は、デベロッパーは原価積み上げ方式に適正利益を乗せて販売するべきであり、目標とすべき価格は付近の新築相場の70%程度ではないかと思われます。

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>>306
金融商品であることは同意するけど、50年で新築の70％なら分かるが70年ならどのくらい？

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定借のパークコート神宮前の売りが幾つか出ていますね。
300万円／坪でもなかなか売れないみたい。場所は良いんだけどな。

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ここのチラシやダイレクトメール入るようになって来た。
デベはこのままだとヤバいと思ってるんじゃないの？

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この辺は土地40坪以上の一軒家じゃないと住人として認められないよ。
「あ、マンション。ふーんフフッ」
言わないけど、同じクラスには絶対思わないから。

悪いこと言わないから、国道沿いタワマン高層階で威張って住むことをオススメする。

高いカネ払って結構つらいよ。実話です。

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>>310
いや、三丁目もこのあたりまでになれば40坪の一軒家でもご近所付き合いはままならないでしょう。
もう少し二丁目方向にいけばアパートみたあな賃貸マンション経営してる古い戸建てなんかがありますけど。

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パークホームズ南麻布でも定期借地権につてはどのくらいなら安いか議論されていますね。
こちらの物件は、NTTの社宅跡地で

予定販売価格／3,200万円台～7,700万円台
予定最多価格帯／4,600万円台・5,900万円台

タイプ別予定販売価格
50Atype（1LDK）／3,700万円台～
60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
80Ctype（3LDK）／7,200万円台～

このくらいの価格だったようですが、パークコート神宮前は地代の設定が高すぎると評判が悪いですね。
三井不動産の方は、地代を意図的に高くして土地分を少なくして建物分を多くした方が、投資家には受け
が良いといっていましたが。地代を高く設定すれば物件価格自体低く抑えられる可能性もあるわけですね。
こちらの地代はどうなんでしょう。固定資産税相当額程度なのでしょうか？

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>>311
まあね。
北は大邸宅。
東西のマンションもオーナー住居で一部貸してるんだったかな。
こんなとこで、プラウドの醜い立駐から安いベンツ出してたら、待ってる間に涙溢れてきそう。

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>>312
それプラス解体費用ってことになるんだけどどうとでもなるから気になります。値上げ時に適正かどうかメジャメントの尺度はどうなるんだろう？管理組合で専門家を雇うしかないのかな？

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>>313道幅はほーんと狭いですよね、路地にちかい。
ただ北側で反対の貼り紙してるのが宗教法人だから恵まれた立地なんですよね。

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解体費用というものを考えないといけないのですか。
いろいろと長い目で考えると、
分譲価格自体が所有権の物件と比べてお得感がかなりないと、ですね。
そういう点では
ここはどうなんでしょうか？

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ここは比較サイトだからいいと思うんだけど、どうせ高いお金払うんなら
三田綱町の方が良くないですか？駅は麻布十番7分と少しかかるけど
大江戸線と2路線あるし、何よりもエントランスなんかの豪華さは半端ないですね。

http://www.31sumai.com/mfr/X1210/common.html

間取りも90㎡が2LDKからという割り切りです。
まだ金額は未定ですが、投資対象にはならないでしょう。

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パークマンション９０㎡買ってマンション内カースト最下層になるのはお断り

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白金のご近所さんに馬鹿にされるなら同じじゃん。
パーマン三田綱町の方が良いに決まってるでしょ。

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白金台に住んでるけど、場所は絶対三田綱町のほうが格上。
それにマンション立地としては大使館など大区画の三田綱町に対して、戸建で小区画の白金台は見劣りする。
どちらも今は閑静だけど、白金台は環状4号が通った時環境激変する。
湾岸線からダイレクトに青山方面へ抜ける幹線になるとトラックガンガン通るうるさい道になりそう。

そのとき閑静な低層マンションは、、、

恐ろしい結果に

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ちなみに環状4号は真横通る計画よ

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>>320

白金台に住んでいて、そんな言い方しますか？
悪意を感じますね…。

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>>323
320さんは、白金台に住んでいる居ないに
かかわらず、言っていることは正論だと思う。
白金台=高級という単純化こそ住んで居ない証拠。

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環状４号は開通したとしても100年先でしょう。

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ちなみにウチは環状4号予定から100mぐらい離れてる。
環状4号できれば地価は上がるけど、正直ここは恐ろしく静かなところなので、いまのまま細い路地の街であってほしい。
でも、品川田町まちづくり計画では、従来環状4号の矢印が高輪台入ったところで途切れてたけど、最新では白金台までつながった絵になってきてる。
正直2020に向けて着々と計画が進んできていると感じてるよ。
閉店した白金台東急ストアの跡地動向がひとつの判断材料かな。

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白金台から品川まで多くの一戸建てやビルがあるので、２０２０年までに開通するなんて不可能ですよ。

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こんにちわ、東急ストア白金台店が閉店したので調べてたらここを見つけたので
通りすがりで書き込ませていただきます。

20年ほど白金台に住んでいますが白金台の中で結構落差はありますね。
1丁目は母校でもある白金小学校があるのですが周囲はお約束でうるさいですね、投票所もここです、明治学院大学と付属の高校もあります道路も交通量が多いので、1丁目の方がいたら申し訳ないですがあまりおすすめはできません。

2丁目や3丁目は30坪～60坪の家屋が多くここ10年で半分近く建て替えや住人の入れ替えで小洒落た建物が増えました。
引っ越してきた年齢層は成功した30～40代のお子さんがいる家庭が多いかな。
ここは交通量もそこそこですが上記のお子さんが多いので休日の昼間は多少うるさい時もありますが私も子供の頃は騒いでたのでご愛嬌です。
それと外国人だけが住んでいる高級社宅(？)エリアがあります、犬の散歩をしてると白人やベビーシッターの東南アジアの人が白人の子どもたちを送り迎えしてるのによく出会います。
まあ隣の麻布や六本木のほうは大使館だらけですからね。
はそのうちの1つが取り壊され現在野村不動産が高級マンション立ててます。
個人的にこの新しいマンションはリス公園、どんぐり公園、5丁目公園(地元民呼称)に近く白金台駅入り口まで徒歩3分もかからないですしスーパーも近くてとても良いと思いますよ。大きな幼稚園の隣なので昼間はやかましいかもしれませんが。
値段はボッタクリ価格になんだろうなと噂されてます。
内部は知りませんが立地かなりいい物件だと思います、
まだ購入できるか知りませんが買う気がある方NTT寄りの方をおすすめします。

8月25日に東急ストアが閉店という青天の霹靂で(深さ30mあるので入ってからホームまで5分・・・)スーパーはTHE GARDENというみずほ銀行のあるスーパーになるので少し遠くなりますね。
2丁目にいた指定暴力団も逮捕されて不正占拠されてた土地も新しいアパートになって綺麗になってます。

4丁目は友人が住んでいるのでたまに行きますが土地が細切れになっていますし、道がしいさくて坂が多いですね、表通り沿いでなければ静かではあります。

5丁目はあまり詳しくないので割愛します。

アクセスとしては白金台駅が近くまた目黒、品川、高輪台駅の真ん中辺りなので
かなりいいと言えます、五反田もまあ自転車ならそう遠くないです。
ちなみに品川と五反田は長い坂があるのでアシスト自転車を用意しましょう。
バス停もたくさんあるのでアクセスにこまることはないでしょう自転車で事たります。

ですが近年駐輪の取り締まりがかなり厳しくなったので駐輪場を考えると白金台駅の横にある東大の医科研側の駐輪場と品川駅の坂の上にあるエプソン水族館上の駐輪場しか安心して止められませんのであしからず。

それと港区は文京区に次いで坂が東京で多い区なので坂だらけなのは覚悟してください。
お祭りは5月にある高輪の方の清正公で麻布十番祭りはあまり行く人はいません。
冬の赤穂浪士祭りは神輿かついで練り歩くだけなので正直飽きます。
大晦日にいくところは増上寺です。
年明けの駅伝は品川駅の方がコースなので好きな人は見に行きます、旗もらえます。
東京湾花火は超高層マンションのせいでよく見えません。
東京タワーは天気が良いと普通に小さく見えますが、小さいし20年も見てると飽きます。
神社仏閣が多いのでかなりの数がありますが殆どが入りづらい雰囲なのとたくさんあるのとでどうでもよくなってきます、まあ緑が多いからいいのかな。

自然教育園はカワセミが毎年来るようになりましたが
入園料取られるので数回入ったら飽きました。

最近整備された白金台5丁目公園はボーっとするにはいいところですが
長くいても意味不明な健康器具とベンチしかなくやること無いので飽きます。
子どもたちがよくPTAの監視下のもとで遊んでます、公園デビューの場所？

長すぎて何を言ってるかわからなくなってきたのでこのへんで。

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白金台ネガじゃないよ。
三田も住んだ事あるけど、住みやすさは白金台の方が上。
ただ住みやすさの3割くらいを占めてた東急がなくなったのはすごく痛いが。
いなげや頑張ってるから許そう

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5丁目公園は犬を遊ばせるにはいいところよ。
金のかかったお犬様が多くて、ウチの駄コイケルが見劣りするのがなんですが。
自然教育園ちょっと潰してドッグランを！

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