プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

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>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。

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>>201
これがもしかしたらこの物件のほんとのディープな裏事情？
迷っている人には耳打ちしているのかな。私にはしてくれなかったけど。
でもこれって、ほんとだとしても地権者とデべには二度おいしい話というだけだよね。人を馬鹿にしすぎ。

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相変わらず想像力たくましく盛り上がってますね～

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≫No.201
環状４号の道路延伸で、上手くいけば用途地域が第１種中高層住居専用地域から商業地域にかわり、容積率も現行の300％から500％にUPされ（総合設計制度使えば容積率900％までいくか？）その余った容積を使ってデベがマンション建て直しですか。30年後に立て直しの場合、定期借地だと底地権と借地権割合はどうなるのかな。でも、そんなに上手くいくかな。

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>>205
ここ買ってる人の半分ぐらいはそれも見込んでると思う。

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>>201
>>205
いよいよ苦し紛れなのか、ポジ側は話が詐欺まがいになってきましたね。
表でこんなことやったら明らかに業法違反でしょうから、こういうところで風評を流して人気回復を図ろうとしているのかな。でもこんなでたらめな話成り立つわけないのに。
所有権ですら建替えなんて容易ではないのに、普通借ならまだしも定借の建替えなんてハードル高すぎ。多少の追い金で済むはずもない。
しかもここは道路付けが悪い（環4は南西側）ので、北側（たぶんそのまま一中高の二種高度）の日影規制やら考えれば相当な腕力を使わない限り条件の良い建物は難しいでしょう。今のプラチナ通りの現状から見て、用途も一種住居（日影規制有）がせいぜいで港区の基本方針から考えてもここが商業地域とされることはまずあり得ない。

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地権者が70年の期間を延長することはあり得ないでしょ。70年後に土地が更地で返ってくれば良いのです。　そうすると建て替えなんて不可能。　容積率が上がれば地権者には利益があるが、定借マンションの所有者には何の恩恵も無い。
ポジは以前は良い環境で70年住めれば資産価値はどうでも良いような主張が多かったですが、今度は資産価値が30年後に跳ね上がるかのような妄想にとらわれ始めている。

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>>208
その通り！
定期借地権を理解しておらず、
妄想の世界で盛り上っている。
話しにならない！

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いいじゃん。あんまり細かいこと言わないでよ。
ネガだって9割は妄想なんだから。

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>>210
とうとう悲鳴に近くなってきましたね。
”ネガの9割が妄想”を具体的に立証願います。

まあ、スラム化だの貸せないだの一部は想像もあるかもしれませんが。
でもその恐れは確実にあります。築38年ものを城南のブランドエリアで所有するものの実感。
そのリスクを冒して所有継続しているのは、容積率に余裕があり将来化ける可能性があるから。

旧耐震は円滑化法改正でさらに敷地権の価値が上昇確実と思います。
目ざといノムさんならこんな無茶な定借スキームは早く見捨ててそちらを目指されるべきかと。

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え？70年後に土地が返ってくることを期待？
そんな先まで所有者は待ちますかな？

ここは法人所有だから用途が変わってバカ高く売れるとなれば借地権は変更になる可能性がありますよ。
その場合管理組合は上箱の所有権プラス地権者、デベとの割と美味しい条件交渉があるんじゃないかな。土地の所有権より利用価値ですよ。

ただしそんな雲を掴むような話しで高値投資するのはリスキーこの上ない。

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>>211
そういうことは先ず自分の主張を立証してから言いなよ。まーさん。

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今朝の日経にでていたけど、建て替えたマンションの平均は、約４０年だって。

日本で、築７０年は厳しいですよ。

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容積率が上がったら、固定資産税あがって、地代も上がるかしら？

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>>214
だから40-50年したら定借マンション所有者はお手上げなんだって。 地代、管理費払い続けなきゃならないから、資産から負債に転落する可能性大って前から投稿されているでしょ。
地権者は痛くも痒くもないんだよ。 捨て値で手放さなければならなくなる所有者も少なからず出てくるのでは無いですか。

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50年後でも、少なくとも地代と管理費よりは高く貸せる。確実。

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そんな状態で最後の20年所有して価値がゼロになるのを待っててもしょうがないでしょ。空室リスクは確実に有るよ。70年だから50年ものより価値が大きく上回ると考えない方が良い。
だったら他の所有権の物件を購入した方が賢いよって皆んなアドバイスしているだけです。 余計なお世話かも知れないが。。

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>>212
70年の契約だから当然でしょう。
普通借地権ならまだしも、定借で所有者多数では有り得ない期待です。

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このスレむかつく。むかつくんだけど、ついつい見てしまう。

サンジャポとかアッコにお任せとかに似た中毒性が有る。

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>>218
そうそう。
そんな無意味な根拠のない話してないで、現実見なよ。

五丁目プラウド、
地上六階地下二階、施工は三井住友建設、28年8月末工事完了予定。
こちらは所有権なんだろ？

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そんな物件出るんですね。
さすがにこれ以上の価格高騰はユーザもなかなかついていけないので、所有権でもこことそれほど変わらない価格で出しそうな気もしますね。
地代を含めると逆に安い可能性は、、、無いかな。

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全部読んだが、自分の感覚としては、
商売っ気の強い、商人として優秀なNのイヤらしさが極まった物件だなぁ、と直感的に感じた当初の勘を再確認した。
情勢に応じて売値の上限を探る時の用意周到さ、鋭敏さ。
勤め先としてはまあまあ位かも知れんが、絶対Nからは買わん。
人生における結構重大な、ご縁のモノ。
鷹揚さの在る売り主さんと縁を持ちたい物ですな。

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概ね同意。
最近は物件自体の評価もいまひとつだね。デベの体制を見ればそれも推して知るべし。

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あのね、

金貸しが伝統的に質に取らないできたモノは、価値が無いんだっつーの。常識。

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確実なのはいずれ日本の大部分の土地権利書は無価値な紙切れどころか借用書になるよ、需給バランスはすでに破綻しているからね。
今のところ都市圏は堅調だけど中古がすでにやばい。値崩れさせず、賃貸に回して当座を凌いでいるが優良な借り手も減るはず。

白金台はごく一部の価値がある立地だと思いますから所有権にこだわる必要はないです。

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おもしろいよね。前評判と全く異なることが起きるのが、不動産の世界だよね。これまでの経験で、絶対、確実ということほど、あてにならないものは、ないよね。ここまで評判の悪い物件で、本当に悪いやつってどれだけあるかな？そんなのみんな考慮すみだって。だいたい問題が、起きるのは、当初の評判がいいやつだよね。歴史的に。

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>>227
この物件って当初評判のいい部類だったんですよね。
電話でしか問い合わせしてないけどずいぶん高ビーだったな。

資料請求3500件御礼！
第一期即日完売御礼！
全部デッチあげかい。

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資料請求件数、登録件数、申込件数、抽選有無なんかは、デベの大本営発表ですよね。

良くあるキャンセル住戸、先着順もほぼ売れ残りの言い換えですし。申込みした人が転勤でキャンセルになったとか多すぎ。

早期の全戸完売御礼は間違いなく人気の証と信じてますが、まあ、それがわかった時には売り切れですが。

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＞226

本気でそう信じているなら、定借で将来分も含めて払うのではなくて、普通に賃貸にすれば良いのに。

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自分はすでに購入見送りを決めてますが、ここでの議論の展開を見ていると、自分の判断は正しかったと改めて確認できました。（一応自分の判断の正誤が気にはなるのでまだ見ています）

ポジの理屈は、支離滅裂、自分の都合でどんどん変容
ネガの理屈は、一部頷けないところもあるけど論旨事態はほぼ一貫しています。
もう勝負あったと思うので、ポジ側は沈黙したほうがこれ以上キズを深くせずに済むと思うけど。

あんまり意地になると”不都合な真実”がさらに明らかになることに。

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ポジは、定借に意外と価値ない説。ネガは、定借に意外と価値ある説。
どっちの根拠も、主に主観と想像。

これから地価あがるねー、いやいや下がるねー、って言い合ってるのと大差ない。

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ポジとネガが逆でした！(ﾟДﾟ)

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私がここを見送った理由の一つ
２年ほど前にこの近くに移ってきた叔母の経験談
かつて広尾の豪華定借マンションに一目ぼれして勢いで契約、手付まで支払ってしまったが、頭を冷やしてよく考えるとやっぱりまずいと気づいたんだそう。販売担当には正気ですかとまで言われたらしいが構わず手付放棄して契約解除。今となっては大正解だったと胸を張っておりました。

ちなみに叔母はこの近くの10年物の準ハイクラスの中古を坪単価300万円程度で購入できた模様。コミュニティも、管理状態も確認して買えるので安心といってました。某有名マンション管理士の名言”マンションは管理組合を買え”です。

やはりマンションを新築で買うのは、よほどの人気物件でもない限り避けた方が正解。ましてや定借においては。中古を二束三文で買いたたいて、地権者からのおいしい話(そんなもんがほんとに来るとも思えんが）を待つのが正解。

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その話が本当だとしても、手付放棄分も考えると、大正解かわかりませんよ。その定借マンションで優雅な生活を送っていた方が良かったかもしれません。

最初から手を出さないのであればともかく、プチバブル期に見境なく一等地の定借に手出して、バブル崩れて手付放棄、その後しばらくして準ハイクラスで我慢して中古購入なんて、それこそ業者や冷静な検討者に食い物にされているよ。失礼ながら。

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>>235
交換価値の点だけからすれば私が見ても大正解です。放棄した手付金など問題にならないほどの大暴落ですから。
住み易さの点でもこちらが正解だそうですのでご心配無用。

不動産購入でどういう形がベストなのかは人それぞれ。
少なくとも、中古で値上がりするような一部の超人気物件を除き、普通に考えれば新築を買うのが一番ロスが大きいのは論理的に明白な帰結。

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その叔母さんが、実在するとして、この掲示板見ていないといいですね（笑）。

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>>236

だとしたら見送るも何も、ここは最初から検討対象外じゃないですか。笑

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>>239
横から失礼します。マンコミュって即購入って人の比率は高くないですよ。
私もそうですが数年周期で何軒も買い替えている者からすれば思わず一言って展開は少なくないです。
総じてネガポジ双方一理ある場合が多いですが身の丈に合った資産運用をお勧めします。

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>>240
意味不明。

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>>239
”中古で値上がりするような一部の超人気物件を除き”です。
ここは新築でも買えるような超人気物件かと煽られたのですが、化けの皮はすぐにはがれました。

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その辺にマンションできる度にそんな期待してんですか。
そして、化けの皮、とか言う。

言っとくけど、ただの超人気物件ならあるけど、中古で値上がりするのが先に分かるような物件なんて、ないですよ。
少なくとも貴方ごときに。
可能な限りの利益を取ろうとするデベが売ってるんですよ。

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>>243
デべの読み以上を狙ってますので余計なお世話はご無用に願います。
例外もあるからこそ、お宝発掘を目指してせっせと事例研究してます。

これまでも大崎の最初期のタワーではだいぶもうけさせてもらいました。
（バブルの損切り物件との損益通算でチャラ狙いでしたが）

今も白金のタワーはだいぶ含み益が生じてますが、どこで利益確定するか悩みどころです。
儲かっても損しても悩むことになるのですから、やめときゃいいのかもですが半分は趣味の世界ですから。
楽しんでやってます。

この物件をやり玉にあげているのは、あまりにも”やりすぎて”いるから、それだけの理由です。
どなたかも書いてましたよね。”このデべのいやらしさ極まれり”のイジリがいのある物件だからです。
だからこの板の”中毒になる”人も出るのでしょう。

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>>246
デベの読み以上ってどっちも再開発に便乗しただけじゃない。という突っ込みは置いといて、白金タワーは良い買い物しましたね。
大崎はセカンドハウスなら良いけど、自宅として住むには今まで不便すぎて耐えられないね。

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資産価値や投資という目線を持っている人に取っては、この物件の売り方が許せないんだよな。だから投稿が続いていると思う。 株も下落が始まった様だし、マンションミニバブルに踊らされて怪我をしない様に気をつけた方が無難です。

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急に静かになってしまいましたね。どうしたんでしょうか。

そういえば”大きなお世話”だとか”Yahoo認証”がどうとかという類の煽り投稿はすべて削除されましたね。
これ以上騒ぎが大きくならないための自制（自衛）措置かな？だとすれば誰からの圧力？

さらにもっと活発な（外野から見て刺激的で面白くてためになる）議論を期待しています。

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けさの朝日新聞に“豪華な”折込広告が入ってきました。
あまり紙媒体を重視しない野村にしては、珍しいと思いました。
「第１期５３戸即日完売御礼」とありますね。
さて、２期はどうなるのやら。。。

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即日完売御礼？

もうちょっと変な表現じゃなかった？

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折込の字面は、こうです

第１期５３戸 申込登録
即日完売御礼

確かに、登録済み＝完売ではないですからね。
ま、景気づけの意味もあるでしょうか

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確かに大量に削除されてる。削除基準って何なんだろう？

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要するに登録があったというだけでしょ。

ひとまず登録だけでも…と、営業さんが言う理由は…。

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この時期に折り込み広告ですか。苦戦しているね。
しかし書き込みを不自然に大量削除せざるを得ないとは、デべも必死だ。

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>>258

そうとも限りませんよ。
大量削除の大半はポジ（というかアンチネガ）投稿ですからね。

かくいう私もアンチネガで、何件かの書き込みを削除されました。

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こういう値付けで売れるバブルピーク超えたスポット。
皆さん、デベの罪作りの瞬間をこうして確認している只今なのです。
よく記憶しておきましょうね。

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ここが飛ぶように売れるならミニバブル極まれり。
割高定借物件をポンと買えるのは、お金に執着ない証拠かも。
資産価値を考えたら怖くて買えない。しかもこの高値で。

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ドンキ開店・・・これはエラいことになりましたね。

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>>262
二度ほどこの名が挙がってますが。
これの情報源は？

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ドンキにいなげや
白金台も庶民化せざるえないのですね！

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>>264
いなげやは良いよ！

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ハウディ西武、ガーデンとあまりパッとしなかったからね。

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今となってはノスタルジーですが、1、3丁目住民は、高輪台のすぎのき屋かCore、もしくは3丁目のガーデン、5丁目住人は高速下のすぎのき屋、ガーデン、三越でしたよね。東急が出来た時は、地下鉄延伸の威力に怯え、ガーデンが閉店した時は、白金台も普通の住宅街になったと妙な感慨がありました。ドンキとなるといよいよ六本木化、昔からの住民は街を離れることを考えはじめるのではないでしょうか。本物件の是非も含め、白金台という街が個性を保っていられるか、瀬戸際のような気がしています。

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>>267
スギノキヤも懐かしいですが、そもそも白金台はスーパーよりも商店街がメインでしたからね。今となってはマンションウォールの目黒通り沿いですが。

スーパー大野屋、米店、本屋、薬屋、雑貨屋、豆腐屋、金物屋、八百屋、ラーメン屋
何でもありましたね！

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安い店ができてもらったほうが便利でいいですよ。
すでに肩肘はって生活するような場所ではないです。

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GDP4-6でマイナス6パーセント超だってさ。
株、不動産、売りが殺到しないことを祈るよ。

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確かに8月1日付でドンキの子会社に所有権移転してますね。
たぶん立退き補償狙い？よくあるパチンコ屋と同類の、彼らのビジネスの一類型でしょう。

そうするとドンキを排除するには環状4号線を早く実現させるしかなさそう。
税金があんな会社に流れるのは許しがたいけど、これが今の日本（白金台）の現実。

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>>270
どう考えても駆け込みの反動。

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>>271
ドン・キホーテの子会社は単なる地上げ屋さんですからドン・キホーテ本体が来るわけではないです。
ただし格安居酒屋とかパチンコ屋とか連れてくる可能性は高いです。
定年退職した団塊世代の懐を狙って高級住宅地にも進出してきてます。

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東急ストアの前ってパチンコ屋だったよね。

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>>271 >>273
規模的に驚安堂かピカソあたりでしょうね
近くにゲオや100円ショップもあるし、街の雰囲気は大きく変わりそうです

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一億後半出すなら、目黒区あたりの住宅街の戸建てが買えますね。

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１期即完ですよね。さすがですね笑

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>>277
即売？？申込数が出揃うまで待って、登録申込完売という不思議な表現をする業界。

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そういう業界なんで、いまさらいいんです。即完の野村、ですから

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>>269
そう言って自分を納得させたい気持ちも分かるけど、これ以上の悲劇はない
考えられる最悪の結末になりました

白金台終わった

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プラウド高輪台の南東向き買っときゃよかったかな？

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わたくしの予想通りセイコーHDの土地売却決まりましたね。（購入先はまだ明らかにされませんが）
１６０００㎥が８５億とはまたバカ安。近隣対策がメチャクチャ大変でしょうが。
低層でも法定容積使い切ればこの取得価格だと一種６０万以下ですよね。

相手がデべなら相当な好条件で分譲可ですが、またぼったくられるのかな。
デべ野村じゃなきゃいいけど。

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＞＞283
でも、なんぼなんでも安すぎですよね。あの場所で坪175万なんて。
どんな裏があるのかな。どなたかプロの方、予想できる可能性を教えてください。

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>>283
無知で申し訳ないのですが、セイコーの土地ってまさか服部さんのお屋敷の所ですか？

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＞＞285
服部さんちです。
あそこはお隣の竹中さん（竹友倶楽部）のとこと合わせて、業界では常に話題になってきた土地です。
野村も過去にはトライしているはず。

竹さんの土地と合わせると利用価値はさらに格段に向上するはずです。
竹さんもいまは相当苦しいと聞いてますから、そちらも売却可能性あるのでは。

いずれにしても9月末には所有権移転登記がされるようです。どこが買ったのか興味津々です。

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>>286
えーっ！あそこのお屋敷は更地にしちゃダメでしょ！
文化財として保存しないと。港区が買う位の気概が欲しいですね。ね、港区議のかんの弘一さん。

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≫２８３・２８４

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20140812a.pdf

セイコ－の発表を読むと譲渡益の概算があくまでも８５億です。
実際は下のリンク先にあるとおり、簿価として２１１億以上
あると考えられますので、３００億ぐらいの取引だったのでは
ないでしょうか。

http://www.seiko.co.jp/dev/data/doc/20100423.pdf

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＞＞288
確かに譲渡益ですね。
そうすると売買金額300億として坪600万円強。一種200万円となると今のご時世、分譲単価はいくら？
プロの予想お願いします。

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>>289
まーさん、今は土地の仕入れ値に材料費や販管費を積算して売価は決めないんですよ。
販売時期の相場で売れるであろう一番高い値付けできますよ、下手したら分譲じゃないかもしれません。

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こういう場合の売却益ってどう試算するんですか？服部さんがこの土地を購入したのって遥か昔だと思うのですが。

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そもそも、服部さんが持っていたの？それとも、セイコー？

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>>292
セイコーですよね。確か。よくある相続対策で資産管理してたんでは。

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服部さんちの資産管理会社の三光起業さんですよ。今もセイコーホールディングスの筆頭株主です。

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言葉を選んで、穏やかにいきましょうね。

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>>295
もう止めましょうや。個人攻撃は。
まーさんも以前みたいに攻撃的じゃないし。

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＞＞290
ということは、分譲価格は原価で決まるのではなく、風向きで決まるということですね。
そうなると、やはり今は買い時ではないということですね。

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>>298
世の中の状況によって不動産の相場が決まるなんて当たり前じゃないですか。
それと買い時かどうかは、各々の事情という大きな要素が入ってきますから全く別の土俵です。

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>>298
そこはなんともね。プチバブルに坪400で仕入れた土地に坪500の分譲マンションを出したらたぶん赤字だけど購入者からはこの仕様でふざけるなと大ブーイングだったりするから。
不動産の損得勘定はわからない。

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宗教法人じゃなけりゃいいけど、、

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>>301
その土地購入にこの物件の滑り出しでの好調が影響しているかもしれませんね。
現地に行くとわかりやすいのですがデベロッパー的には誰が最初に鈴をつけるかって地域ですから。

大区画だし正直マンションにすればデベ丸儲けの立地なんだけどこの土地をコンクリで固める暴挙に最初に手をつけるのは度胸がいる。

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>>302
そうですね、ここら辺って何気に宗教法人だらけですもんね。

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だらけって言っても、ほとんどが＊＊＊の施設だけどね。

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この物件を検討する人は、まず借地・借家権に関する新法と旧法の違いをよく理解する必要がありますね。
http://www.shakuchi.info/outline/post_1.html

少し前に東京都の港南4丁目都営住宅建て替えプロジェクトで住友不動産の企画が都に採用されて
実現したのがシティータワー品川という物件で、ご存知の方も多いと思いますが、ここでも
定期借地権70年について議論がされました。この別件はタワーなので解体費が相当かかるということで
当初から解体費用を見積り、70年かけて積み立てていくという方式を採用しました。
旧法借地権とは異なり更新を前提としない新法借地権では契約満了時に更地にして地主に返還することが
義務付けられていますから。こうした背景もあって、シティータワー品川は相当に低めの価格設定をしたため
相当な倍率案件となりました。このコミュニティーでも相当な賑わいで、それでその物件を知ることができたくらいでした。
その後も都営住宅の建て替えが同じように行われるかと思っていましたが、その後そうした案件は出ていないようです。
都営住宅はかなり老朽化しているものも多く、ぜひまたやってほしいと思っているのですが、地主が東京都であれば
今回のような私企業であるセイコーよりはいくらか安心ですし。（新宿の戸山、北青山、春日などなど）
旧法の借地権は税法上も底地評価の70%とかの高率の場所もありますが、新法に関しては現在の価格に関係なく
借地期間の償却対象です。定期借地物件を購入するに際しては金融商品のような考え方でアプローチしないと
損をする可能性が高いというのは、その通りと思います。所有したという考えでなく70年分の家賃を一部（全てではない
なぜなら地代も修繕費も発生するから）前払いしたと考えた方が現実的で、そう考えていれば
購入時よりも売却価値が減少していくのは、住んだ年数に応じて納得ができるでしょう。
それでも付近の家賃相場がインフレなどによって著しく高くなれば、前払いした家賃の価値も上昇し
含み益が出る可能性はないわけではありません。私見としては、定借物件は、デベロッパーは原価積み上げ方式に適正利益を乗せて販売するべきであり、目標とすべき価格は付近の新築相場の70%程度ではないかと思われます。

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>>306
金融商品であることは同意するけど、50年で新築の70％なら分かるが70年ならどのくらい？

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定借のパークコート神宮前の売りが幾つか出ていますね。
300万円／坪でもなかなか売れないみたい。場所は良いんだけどな。

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ここのチラシやダイレクトメール入るようになって来た。
デベはこのままだとヤバいと思ってるんじゃないの？

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この辺は土地40坪以上の一軒家じゃないと住人として認められないよ。
「あ、マンション。ふーんフフッ」
言わないけど、同じクラスには絶対思わないから。

悪いこと言わないから、国道沿いタワマン高層階で威張って住むことをオススメする。

高いカネ払って結構つらいよ。実話です。

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>>310
いや、三丁目もこのあたりまでになれば40坪の一軒家でもご近所付き合いはままならないでしょう。
もう少し二丁目方向にいけばアパートみたあな賃貸マンション経営してる古い戸建てなんかがありますけど。

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パークホームズ南麻布でも定期借地権につてはどのくらいなら安いか議論されていますね。
こちらの物件は、NTTの社宅跡地で

予定販売価格／3,200万円台～7,700万円台
予定最多価格帯／4,600万円台・5,900万円台

タイプ別予定販売価格
50Atype（1LDK）／3,700万円台～
60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
80Ctype（3LDK）／7,200万円台～

このくらいの価格だったようですが、パークコート神宮前は地代の設定が高すぎると評判が悪いですね。
三井不動産の方は、地代を意図的に高くして土地分を少なくして建物分を多くした方が、投資家には受け
が良いといっていましたが。地代を高く設定すれば物件価格自体低く抑えられる可能性もあるわけですね。
こちらの地代はどうなんでしょう。固定資産税相当額程度なのでしょうか？

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>>311
まあね。
北は大邸宅。
東西のマンションもオーナー住居で一部貸してるんだったかな。
こんなとこで、プラウドの醜い立駐から安いベンツ出してたら、待ってる間に涙溢れてきそう。

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>>312
それプラス解体費用ってことになるんだけどどうとでもなるから気になります。値上げ時に適正かどうかメジャメントの尺度はどうなるんだろう？管理組合で専門家を雇うしかないのかな？

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>>313道幅はほーんと狭いですよね、路地にちかい。
ただ北側で反対の貼り紙してるのが宗教法人だから恵まれた立地なんですよね。

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解体費用というものを考えないといけないのですか。
いろいろと長い目で考えると、
分譲価格自体が所有権の物件と比べてお得感がかなりないと、ですね。
そういう点では
ここはどうなんでしょうか？

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ここは比較サイトだからいいと思うんだけど、どうせ高いお金払うんなら
三田綱町の方が良くないですか？駅は麻布十番7分と少しかかるけど
大江戸線と2路線あるし、何よりもエントランスなんかの豪華さは半端ないですね。

http://www.31sumai.com/mfr/X1210/common.html

間取りも90㎡が2LDKからという割り切りです。
まだ金額は未定ですが、投資対象にはならないでしょう。

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パークマンション９０㎡買ってマンション内カースト最下層になるのはお断り

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白金のご近所さんに馬鹿にされるなら同じじゃん。
パーマン三田綱町の方が良いに決まってるでしょ。

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白金台に住んでるけど、場所は絶対三田綱町のほうが格上。
それにマンション立地としては大使館など大区画の三田綱町に対して、戸建で小区画の白金台は見劣りする。
どちらも今は閑静だけど、白金台は環状4号が通った時環境激変する。
湾岸線からダイレクトに青山方面へ抜ける幹線になるとトラックガンガン通るうるさい道になりそう。

そのとき閑静な低層マンションは、、、

恐ろしい結果に

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ちなみに環状4号は真横通る計画よ

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>>320

白金台に住んでいて、そんな言い方しますか？
悪意を感じますね…。

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>>323
320さんは、白金台に住んでいる居ないに
かかわらず、言っていることは正論だと思う。
白金台=高級という単純化こそ住んで居ない証拠。

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環状４号は開通したとしても100年先でしょう。

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ちなみにウチは環状4号予定から100mぐらい離れてる。
環状4号できれば地価は上がるけど、正直ここは恐ろしく静かなところなので、いまのまま細い路地の街であってほしい。
でも、品川田町まちづくり計画では、従来環状4号の矢印が高輪台入ったところで途切れてたけど、最新では白金台までつながった絵になってきてる。
正直2020に向けて着々と計画が進んできていると感じてるよ。
閉店した白金台東急ストアの跡地動向がひとつの判断材料かな。

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白金台から品川まで多くの一戸建てやビルがあるので、２０２０年までに開通するなんて不可能ですよ。

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こんにちわ、東急ストア白金台店が閉店したので調べてたらここを見つけたので
通りすがりで書き込ませていただきます。

20年ほど白金台に住んでいますが白金台の中で結構落差はありますね。
1丁目は母校でもある白金小学校があるのですが周囲はお約束でうるさいですね、投票所もここです、明治学院大学と付属の高校もあります道路も交通量が多いので、1丁目の方がいたら申し訳ないですがあまりおすすめはできません。

2丁目や3丁目は30坪～60坪の家屋が多くここ10年で半分近く建て替えや住人の入れ替えで小洒落た建物が増えました。
引っ越してきた年齢層は成功した30～40代のお子さんがいる家庭が多いかな。
ここは交通量もそこそこですが上記のお子さんが多いので休日の昼間は多少うるさい時もありますが私も子供の頃は騒いでたのでご愛嬌です。
それと外国人だけが住んでいる高級社宅(？)エリアがあります、犬の散歩をしてると白人やベビーシッターの東南アジアの人が白人の子どもたちを送り迎えしてるのによく出会います。
まあ隣の麻布や六本木のほうは大使館だらけですからね。
はそのうちの1つが取り壊され現在野村不動産が高級マンション立ててます。
個人的にこの新しいマンションはリス公園、どんぐり公園、5丁目公園(地元民呼称)に近く白金台駅入り口まで徒歩3分もかからないですしスーパーも近くてとても良いと思いますよ。大きな幼稚園の隣なので昼間はやかましいかもしれませんが。
値段はボッタクリ価格になんだろうなと噂されてます。
内部は知りませんが立地かなりいい物件だと思います、
まだ購入できるか知りませんが買う気がある方NTT寄りの方をおすすめします。

8月25日に東急ストアが閉店という青天の霹靂で(深さ30mあるので入ってからホームまで5分・・・)スーパーはTHE GARDENというみずほ銀行のあるスーパーになるので少し遠くなりますね。
2丁目にいた指定暴力団も逮捕されて不正占拠されてた土地も新しいアパートになって綺麗になってます。

4丁目は友人が住んでいるのでたまに行きますが土地が細切れになっていますし、道がしいさくて坂が多いですね、表通り沿いでなければ静かではあります。

5丁目はあまり詳しくないので割愛します。

アクセスとしては白金台駅が近くまた目黒、品川、高輪台駅の真ん中辺りなので
かなりいいと言えます、五反田もまあ自転車ならそう遠くないです。
ちなみに品川と五反田は長い坂があるのでアシスト自転車を用意しましょう。
バス停もたくさんあるのでアクセスにこまることはないでしょう自転車で事たります。

ですが近年駐輪の取り締まりがかなり厳しくなったので駐輪場を考えると白金台駅の横にある東大の医科研側の駐輪場と品川駅の坂の上にあるエプソン水族館上の駐輪場しか安心して止められませんのであしからず。

それと港区は文京区に次いで坂が東京で多い区なので坂だらけなのは覚悟してください。
お祭りは5月にある高輪の方の清正公で麻布十番祭りはあまり行く人はいません。
冬の赤穂浪士祭りは神輿かついで練り歩くだけなので正直飽きます。
大晦日にいくところは増上寺です。
年明けの駅伝は品川駅の方がコースなので好きな人は見に行きます、旗もらえます。
東京湾花火は超高層マンションのせいでよく見えません。
東京タワーは天気が良いと普通に小さく見えますが、小さいし20年も見てると飽きます。
神社仏閣が多いのでかなりの数がありますが殆どが入りづらい雰囲なのとたくさんあるのとでどうでもよくなってきます、まあ緑が多いからいいのかな。

自然教育園はカワセミが毎年来るようになりましたが
入園料取られるので数回入ったら飽きました。

最近整備された白金台5丁目公園はボーっとするにはいいところですが
長くいても意味不明な健康器具とベンチしかなくやること無いので飽きます。
子どもたちがよくPTAの監視下のもとで遊んでます、公園デビューの場所？

長すぎて何を言ってるかわからなくなってきたのでこのへんで。

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白金台ネガじゃないよ。
三田も住んだ事あるけど、住みやすさは白金台の方が上。
ただ住みやすさの3割くらいを占めてた東急がなくなったのはすごく痛いが。
いなげや頑張ってるから許そう

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5丁目公園は犬を遊ばせるにはいいところよ。
金のかかったお犬様が多くて、ウチの駄コイケルが見劣りするのがなんですが。
自然教育園ちょっと潰してドッグランを！

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台住み。
ガーデン→いなげや

家賃２５０万の外国人住宅（松たかこの元事務所あったなあ）→閉鎖

白金台の売りは固い岩盤と海抜３０ｍ越だよ

大規模修繕工事が駅前の朝日・クラッシィと立て続けで終了

台でも高額は１丁目３丁目５丁目

買い物は比較的フラットな横移動な目黒駅前（地下）帰り重い荷物で坂登りはイヤ
車なら大井町イトーヨーカドーか碑文谷のダイエーだったりする。

とりあえず目黒駅周辺で揃う

バケツなどは渋谷東急ハンズかケーヨーD２（バス等々力線で直行）
アマゾン利用も多い、ってところ

プールはスパもホテルもある

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>>328
今までも散々出てきていますが、この立地で所有権だったらずいぶん売れ方も違った
かもしれない。なにしろ定期借地の地上権。


>>331
残念ながら、この物件は固い地盤に建ってない。スレッドパート１を読むとわかる。

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こんな値段のこんな物件は買う気にならない。
ただ全部売り切れるかどうか非常に興味があります。

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東急跡地はドンキホーテですか。
どうなんでしょうね。

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散々議論しつくされている話だが、三田綱町のパークマンションと比べても、借地権、この豪華さではこの価格はないな。
もっと高い部屋はあるけど、坪500万半ばで比較すると。

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ここで坪単価500万円なら断然目黒か白金高輪の再開発でしたね。どちらも所有権だし。
ここはババ掴み案件だ。

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坪500万で定期借地って、身内も相続する人も誰もいない人が
永住目的で買うのかな？
ちょっと考えられないな・・・

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多分リバースモーゲージの対象にもならないだろうから、いざというときに使いようが無い。
相続人が居ないから良いという問題でもないと思う。

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>>337
どちらもタワマン物件なので、比較対象外の方が多いのでは？
あなたがババだと思うのなら掴まなければ良いだけの話。

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>>340
確かにね。タワマンなら近隣のタワマンで比較したりするのが普通。
でも今までのスレを読むとおわかりのように、この物件は比較対象
になるような物件がない、非常に変わった物件なわけ。
で、どういう点が？と興味をもたれた方は、今までの掲示板を復習
されたし。

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目黒駅前、待ちますわ。

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>>339
リバースモーゲージは土地付きの戸建ては範疇ですけど、マンションは対象外ですよ。
所有権、借地権関係なくウワモノだけですから。土地所有分の多い低層物件は知りませんが。

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>>343
銀行によりますよ。東京スター銀行なんかだとマンションでもリバースモーゲージは利用可能です。

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70年の定期地上権・・・プラウドは所有権ばかりだと思っていましたが、定期地上権の物件もあったんですね。初めて知りました。
定期地上権は所有権に比べデメリットもありそうですが、第一期は即日完売だそうでさすがはプラウドのブランドといったところでしょうか。

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東京スター銀行はいろいろ変遷があって現在は台湾の銀行傘下となっていますね。
そのあたりが少し微妙な気がします。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%8...

三井住友信託などはやはり土地評価額8000万円以上を条件としています。
http://www.smtb.jp/personal/loan/reverse/mortgage.html

ところで、プラウド恵比寿の記事なんかもプラウドシリーズの高級マンション
としては参考になりますね。

http://sutekicookan.com/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E6%81%B5%...

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ホームページの物件概要の第二期販売予定時期が、9月上旬から9月中旬に変わってますね。
第二期の販売戸数が気になります。

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つまり、客の当て込みが悪いってことかな？

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これがスミフなら売り渋りかもしれませんが、
即日完売の野村が遅らせたということは素直に要望書が集まってない調整ができていない、の二点が理由でしょう。

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http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000022778

マンションの寿命は、33年位だって。
これは、物理的な寿命というよりは、社会的な寿命なんだろうけど、ここは７０年だから、建て替え可能だね。

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>>350
建て替え？？無理。
地上権で延長不可の残り３０余年でゼロになる物件に大枚はたく人間はいない。

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＞＞345
即日完売の意味が違います。
購入者予定者がいる住戸のみを売り出すのですから完売は当たり前。大半の住戸は無抽選だったというのが真実。

残りわずか３０戸も二期に分けるらしい。いかに不人気かがわかるというもの。
現場の前のパンフも全く減らないし、近所へチラシは頻繁に入ってくるし、近隣ではもう完全に見限られてますね。

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野村の即日完売の表示は詐欺に近いよなぁ。こういうやり方はやめるべきでしょう。

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全戸一斉販売で即日完売なら人気があったと言えますが（たとえばプラウド自由が丘）
それ以外は意味はありません

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>>357

野村不動産って、不動産業界の売上高ランキングで、財閥系３社はもとより、
大東建託や東急不動産より下位。その程度の企業規模。

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>>358
となると暴利を貪ってるのは上位デベというのとか

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この物件では、暴利を貪ろうとしたけど、当てがはずれたようですね。

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この物件にかかわらず都心部のプラウドを考える人はひとまず、付近の戸建て相場も検討してみるべきですね。
戸建てよりもマンションのほうが高いというのを納得できるなら別ですが。
自由が丘も即日完売とのことですが、付近のもう少し駅に近い戸建てが十分買える価格でした。
こちらもそんな感じがしますが。

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都心の高級マンションを必要としている人達は
セキュリティやコンシェルジュサービスなども含めてマンションのほうが良いと考えているんですよ

戸建てなら警備員やお手伝いさんを自分で雇わないと同じレベルの暮らしにならないです。
同価格の戸建てを買えばいいというものではないですね

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もう一回ご検討如何ですかって電話きました。
別に関係ないですが、苦戦はしてる気がしますね。

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第一期で言葉巧みに50人以上に購入させただけでも大したもんだと思います。 しかし資産価値が期待出来ないものをよく買うよなぁ。。

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>>363
そこがポイント。一等地の土地を処分してマンションの高層階に住むんですよ。
どっちみち息子には相続税は払えないんだから手入れが億劫な邸宅は面倒くさいのです。

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>>363
戸建てよりマンションがいい。はるかに便利。
そのうち多数派になるかと。

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>>364
そういう高級志向の層は、この物件は購入しないでしょう。
セキュリティも、夜は無人で機械式になると聞いてびっくり
しました。83戸でこの値段ですから、ね。
もっとも話題になった屋外機械式駐車場を考えれば、ここの
コンセプトとしては合っているのでしょうが。

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書き込み結構削除されていますね。番号とんでいる。
ないとかえって気になる。営業さん必死？？

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子連れは、戸建ての方がいいですよ。

感情と動きは連動してるから、子供（特に未就学児）に走るな、というのは、感情を殺せというのに等しい。

パパが、帰ってきた時に嬉しくて駆け寄る子と、歩いてくる子、どちらが魅力的な子か。子供らしさというのは、子供が周囲の大人から適切な援助を受けるために必要で、これがないと、周りの大人も、子供も辛いですよ。

マンションでも、一階とか、下に気兼ねしなくて良い階は、まだましですが。

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子連れは戸建の方が良いというのは賛同しかねますね。
確かに、走り回ったりするのは迷惑になるかと思いますが、マンションの場合は管理人がおり戸建よりもセキュリティ面で安心できると思います。例えば、小学校の下校時に不審者に後をつけられた場合、戸建よりもマンションの方が犯罪に巻き込まれるリスクは減るでしょう。

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本当にあの無駄な地代、解体費で５０戸も売れたのでしょうか？
野村が得意の完成時にキャンセル大量発生なのでは、、、

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この週末も新聞折り込みが入ってきた。毎週毎週だよ。よほど人気ないんだわ。

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マンションの方が戸建よりよいというのは、ケースバイケースだと思います。
マンションといっても古いものにはセキュリティーの悪いスラムのようなところもあるわけですし、
戸建も立て方の工夫や番犬やSECOMへの加入などセキュリティーを挙げる方法は様々です。
少なくとも都内の高級住宅地といわれているところでは、ほとんど高級戸建が中心であり、
マンションの方がよいといってもせいぜいもてない人の僻みにしか聞こえません。
白金もそんな土地柄かと思いますが違いますでしょうか？
不動産で損をしないためには、付近の同様の物件や場合によっては戸建の相場も確認しておくとよいというのは
間違っていないはずです。一般的な感覚としては戸建より集合住宅であるマンションの方が
低価格であることもメリットといえるでしょう。
付近の土地坪単価が５００万円で容積が４００だとしたら１坪あたりの容積単価は
１２０万程度となり、高騰した建築費が専有坪当たり１００万とすれば、デべの原価は坪２２０万となります。
デベが２０％の利益を乗せて売るとしたら坪単価は２７５万円となりその程度が適正価格といえるでしょう。
そのような目で見ても物件が適正価格か判断する必要があるということです。

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>>376
とはいえ、ここ15年で白金台でその坪単価で売り出された新築マンションなんて無いでしょ。

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子供は戸建がいいと思う人は戸建にすればいいでしょう。
マンションがいいと思う人はマンションにすればいい。
全員が同じ意見になるなんてあり得ないのに何故に賛同求めるのか。
全員マンション選んだら戸建業界どうなるの。
選択は十人十色だから色んな住戸があるんだから。

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>>377
それだけデべにぼったくられているということです。

中古の10年物なら坪275万円は無理でしたが300万円で買えました。（ちなみに新築時380万円）
10年たてばデべの利益分は落ちるということでしょう。

ただし、このあたりの一中高エリアの容積率は法定300、復員制限で200程度ですから275万というのは計算上無理な数字でしょう。376さんの計算は目黒通り沿いの商業エリアに適合するケースでしょう。

不動産（マンション）においては積算価格は意味がないというような論外の投稿も過去にはありましたが、将来泣きたくなければ多方面からの客観的な検証をするべきです。

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昨日犬散歩させてたら、白金台５丁目に野村がマンション建てるようですね。
3丁目売れたら販売開始かな。
ただ、すごいいい場所なので高そう。

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>>379
ボッタクリ価格ではないと思うよ。需給バランス以外にこの地がこんな高値相場で取引される要因は何一つない。ぼったくる余裕があるような契約額なら他社が上回る契約額で横取りしてるでしょう。

木を見て森を見ず、このデベの将来を占う70年スキームで地権者と合意したからこんな価格になっているのでしょう。

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>>379
今のような青田売りでは積算では値付けできないんですよ。流石にゼネコンから各業者への発注は終わっているでしょうが細部は作りはじめていない。ここはもうかなり出来上がってますけどね。

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>>381
需要供給バランスのとれた物件ならば、本当の意味で完売していていいはず。
この土地の地上権を、大手財閥系が契約しなかったという点も意味がある。
木を見て森を見ないのは、デべの方でしょう。
買う側の方が、それを感じ取るから不人気物件になっている。

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不人気物件？
まだ竣工もしてないのに偉そうに決めつけないでいただきたい。何様なのか。

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ある程度値段したとしても、
建物の質とアフターサービスがしっかりしてるなら価値があるのではないでしょうか？

割安物件と思って買っても
施工ミス発覚したのに、売主に逃げの一手されてるかたがオープンレジデンシア池之端でおられるみたいですからね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/378034

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二期以降の価格は難しくなりましたな。

一期が本当に５０戸売れたなら。

公には下げられんし。

本スレのネガレスも少なからず影響しますわね。

ネットなど余り見ないような年齢層の個別勧誘ですかな。

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5丁目にマンションできるなら、そっちを見てみたいね。町並みから何から全部違うもんね。
でも値段も違うだろうなあ。

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不動産は難しいね。通りひとつ違えば値段もかわるからね。

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1867年（慶応3年） 外国人に牛肉を供給していた中川嘉兵衛が、江戸荏原郡今里村（後の芝白金今里町、現在の白金台二丁目）に屠牛場（後の「東京共有屠牛場」）を設立。これが日本における最初の近代的屠場であった。
（wikiより）
昔の三田用水、涙橋は牛が泣きながら連れて行かれたから付けられた名称。
港南の食肉市場はここからだった、

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野村の白金台5丁目のマンションは、どのあたりでしょうか？ お教え頂けると有難いです。

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パークマンションの前と何度言えば・・・
でも土地は狭いですよ。で、１戸単位が広いから戸数は少なめになると思われる

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本日７月１３日の日経朝刊５面に、プラウド白金台３丁目の第一期完売のことが出ていました。「もたつく景気回復」という見出しですが、「シロガネーゼは別格か」ということでまとめてあります。

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>392
日付を間違えました。「９月１３日」です。

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>>392
その今朝の日経の折り込みにプラウド白金台３丁目の広告が入ってきた。
タイミング良すぎ？？今までは毎週週末だったのに。

第１期５３戸申込登録即日完売って、何？
３ＬＤＫ／７３．９１㎡で９７００万円台～と書いてある。

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まあ、今時都心一等地で売れ残ってる方が珍しいデスけどね。

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>>392
それ、記事ではなく紙面広告じゃないですか？青汁なんかと一緒ですよ。

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>>395
僕は固定資産税がどんどん下がるから嬉しいですけどね。
長期的に見て不透明感があるんですよね、そこんとを安心できるスキームを野村さんに期待しています。

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>>396
記事ですよ。日経ぐらい読みましょうね。

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日経では、第一期53戸が期間内に、7月20日までの9日間で完売として、都心高級マンション好調な例として挙げてますね。
何ヶ月も広告して販売予定を後ろ倒しした上で売れる戸数売りにだしただけなのに(邪推すれば本当に売れたかも外部からはわからない)、他に例はなかったのかなと思いました。

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みんな完売の仕組みを知らないのかな？
最近では希望があった住戸だけ販売対象
にしているから完売になるだけですよ。
希望がない住戸は次期にまわす。
希望が重なりそうだと、
確実に決めれる客先を優先して
そうでない客先はランク付けして他の部屋を
勧めるとかしていきます。
野村はマーケティングにたけていて
プランニング～クロージングまでそつがない。
だから高くても決めれる。

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