プラウド白金台三丁目ってどうですか？その2

高齢者の方であれば、売却して老人ホームに入ることを選択しなければならないような状況になる可能性は確かにありますよね。 スラム化の心配だけでは無い。 定借物件の判断はやはり難しい。

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ここで重要なのは相続の問題なのですね。節税しようと思えば土地の持分比率が同じなら課税比率が低くなるタワー高層階がお得だけれど土地の比率がゼロの定借物件なら多くのお年寄りが好む地面に近いところに住めるんです。

つまり裕福なご老人が外貨や証券類を現金化しキャッシュで買うためのマンション。

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＞＞108
タワーマンションの上層階は交換価値が高いのに相続税評価額が低いので相続対策になるのです。

定借物件は相続税評価額も低いが交換価値はそれ以上に低い(と考えられる）ので相続対策にはなりません。(それどころか資産ではなく負債になる恐れすらある）

定借マンションは供給数が少なすぎる（供給が開始されたこの20年以上で20000戸にもならないようです）ので相場形成が極めて難しいようです。何せ日本人は所有権が大好きですから（マンションの敷地権ですらです）

私のかつての同僚のようにマンションの敷地権なんて所有権の必要はないというのは極めて合理的な判断だったと思いますが、市場の手ひどいしっぺ返しを食ったようですから。

また定借は地権者の取り分が大きくデべにはうまみが少ないので、デべが稼ごうとすると当然建物での稼ぎを厚くしなければならないので、安普請を高く売りつける必要があるというのも理屈です。

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>>108
言ってることが分からん。タワーの高層階が相続税対策に有効なのは、評価額が低いのに高く売却出来るから。定借は高く売れないんだから相続税対策も何も無いよ。

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ところで、東急ストアのあとに入るものは何か、予想ではなくて正確にご存知の方っています？まだ未定でしょうか？

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>>110>>109
わかってないですね。
売るメリットなんてある程度以上のお金持ちは気にしていないんですよ。この物件を相続した子供は貸すか住むかすればいいんです。
あとは償却が完了し、土地の所有者へ戻せば良いんです。白金の一等地に大きな土地が残ること自体が価値なんです。
損得で語る人には理解できないでしょうが相続税は息子に負担を強いるため軽減させたいが高齢化で行けなくなる遠くのリゾートを買うより住みたいところに住んで快適に日々を過ごすことが贅沢なんです。

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>>112
当方の理解力不足なのでしょうか。
おっしゃる意味がサッパリわかりません。
それに相続対策云々というのは108のわけのわからん発言を整理しようとしただけでこちらの本筋とは関係ありません。

再三にわたり繰り返し申し上げてますが、わたくしは、1億2億ロスろうが痛くもかゆくもないというようなお金持ちがこの物件に手を出そうがどうされようがまったく反対するつもりはありません。（でもそんなお金持ちがこんなチンケな物件に手を出すとは考えられませんが）

我々と同程度の資金力、資産背景しかない人（ノムフ教信者、ORプラウド教信者）たちが、よくわからぬうちにミニバブルの雰囲気に煽られて手を出してしまうことに対し警鐘を鳴らそうとしているだけです。

それにしてもどうしてポジ側（？＝全然ポジにもなってない気がしますが）の発言はどれもこれも支離滅裂なんでしょうか。頭が痛くなりそうです。もしかしてこちらに対し攪乱、疲弊を誘う高等戦術なのかな。

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>>87
おっしゃる通りしっかり見届けないといけないですね。

基礎コン打ちの際の大雨でも、作業を続ける姿を見ていると今は良いけれども何十年後は影響が出ないのか疑問を感じます。もちろん昔よりも質の良いコンクリートになっていたりするのでしょうが。

またもう気がつけば一階は出来つつあるようにみえます。
何が適正なペースかわかりませんが、こんなに早く建っていくものなのでしょうか。。。

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>>114
最近購入者は内覧業者に頼んで内覧してもらうケースが多いけれど、それ以前の工程に関してはチェックのしようがなく、だから昨今色々な問題が噴出しているのでしょう。一般的にコンクリートで言えば、耐久設計基準強度は使用限界期間が約６０年、大規模改修不要予定が約３０年となると、そのころから建替えの話がぼつぼつ出るという感じ。ここは定借地上権７０年ですから、もう少し強度のあるものを使用しているでしょうが、基礎工事に関してはもう賭けのようなものですね。特に最近は。私も竹中のこのあたりでの数々の風評聞いております。何を信じたらよいやら。

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＞＞114　115
残念ながら結論からすれば”信じるものは自分の運だけ”ということです。（こちらも宗教がかってきてしまいましたが）

マンションについては、区分所有者が確認できるのは（というよりさせていただけるのはという扱いかな）専有部分の内装、設備程度で、共用部分についてはあなた任せです。(あまり新築には縁がないのですが、共用部分の品質の確認会をしているデべはなんて存在するのでしょうか。もしそんなことをしているデべがあれば教えてください。姉歯事件直後には、申し訳程度の工事確認会をしているところは以前あったようですが、今でもあるのでしょうか。もうみんな忘れちゃったかな。）

先日別の無名のデべの板を見ていたら、専有部の内覧会ですらインスペクター不可、子供不可などというありえない対応をするデべの存在を知りました。下には下があるもので、そんなのと比較すると野村なんかはまだましに見えてきます。

しかしながら結局は50歩100歩というのが実感です。工事発注・設計・監理・施工・検査のすべてを向こう側が行い、こちら側（エンドユーザー側）の利益を図る立場の人間が誰も立ち会わないのですから。特に躯体は全くの闇の中です。

先日もあるリフォームの現場に立ち会ったところ、床をめくってみたら新築時のダメ穴(工事の都合上施工時には開けてある穴、最後には当然ふさいでおかなければ耐火性が保てません）がそのまま残っていました。

ことほどさように、マンションには様々なリスク・問題が山積しています。ただでさえそうなのに、ここ（定借物件）にはそれ以上のとんでもなく重たいリスクが存在します。確率論的に言えばやっぱりヤバすぎます。

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今だに土地神話に取り憑かれたかのような貧乏専門家が多いですね。
いつ弾けるかわからない債券を今のうちに一部現金化して利益を確定させ減価償却スピードが早いマンションの箱だけに変えるのですよ。REITはREITで別に投資すればよいがお金があるなら自分の住処は住みたいところに住めば良いわけだよ。
なんで売るときイコール自分が死んだ時のことまで考えて住みたくないところに住んだり、子供に降りかかる相続税を気にしたりしなきゃいけないの？仮に一等地に土地を所有してこのままバブルに再突入し弾けたら他の遺産に手をつけて相続税を払うか二束三文で売り払うかの二択。
それならその分初めから安い方が死んだ後まで心配しなくていいから気楽でしょ？

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ここのサイト検討にはまったく役に立たないですな
２ちゃんねる以下の駄レスばかりで1期で申し込んだ方とか
実際にモデルに行った方の情報は皆無で暇人が同じ話を延々とループ
人間って誰にも相手にされないとこうなんるだね

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>>118
申込予定ならば、以前のレスを御覧になっているはずでは？それならこのコメントはないでしょう。
これだけの情報が載って、お困りなのかな？？

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>>117
初めから安くないから問題だと言っているのですが。
定借に見合う合理的な金額なら誰も問題にしません。
初めは安くないのに、中古になったとたん加速度的に価値が落ちるから問題(というかこれは市場が決めることだから仕方ない＝それだけ一般ピープルは所有権が好き＞したがって銀行の評価もそうならざるを得ない＞中古の定借にはローンがつかない＞さらに価値が落ちる、という負のスパイラルです。定借の抱える構造的な問題です。

ちなみにもう一度この定借がバカ高い理由の推定（個人的見解ですので、反論があればぜひお願いします）
①一般的には、地権者はお寺や病院等、半ば公共的な主体が遊休地利用のために行うものが多く、あまり利益重視ではないのに対し、本件の地主は一般の営利法人であるため、地権者の取り分が通常のケースより高くなければならなかったこと。
②定借の場合、地権者の取り分（土地の権利金）と、デべの取り分（建物分を高く売りつけて稼ぐ利益）をともに確保しなければならないため割高になってしまったこと。並の立地なら建物を徹底的に安普請にしてコストを抑えるという手段もありますがさすがにこの立地ではそれがでできなかったいうことだと思います。（でも見えないところでは徹底的に手を抜いているかもしれませんから購入者する方は徹底的なチェックが不可欠です）

＞118
役に立たないと思う人は見なければいい。
役に立つと思ってくれるサイレントマジョリティ（誰かいてくれるかな～）のためにせっせと書き込みしてますのでご心配無用。（以前の反応では何人かはいてくれたようですからそれを励みに頑張ってます。

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まともなレスがあったのは前スレまででしょ
これだけの駄レスを毎日毎日、頭だいじょうぶですか？

サイレントマジョリティ(笑)
このレベルの購入者層をバカにしてます？


駄文はチラシの裏にで書いてください

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＞＞121

だから～
そう思うんなら相手にしなければいいだけでしょ。

相手にしてくれる人に対して発信しているのですから余計なお世話！

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ここの定借が何故こんなに割高な値付けなのか分かって来ました。役に立ってます。

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＞＞123

THANK　YOU！

＞＞121
せっかく駄文はチラシの裏になどという挑発的なご提案を頂戴しましたので、そろそろこの板を卒業してもっと訴求力のある方法でのアピールを検討しようと考えています。

乞うご期待！

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>>121
私は所有権派なのでこの物件は見送りましたが、定期借地の危険性を見事に明らかにされた
まーさんに脱帽です。
申込予定者でしたら、なぜこの物件を申し込まれるのか、論理的な根拠をお願いします。
まさか立地と好きだからだけでこの高値を購入するわけではないでしょうね。

今までサイレントマジョリティでしたが、あまりにひどいので書き込ませてもらいました。

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この値付けを高いと思う方はそもそも不動産に色気を出して都心なんて検討しちゃダメですよ。
これから数年間オリンピックが終わるまで都心の土地は世界中の投資家から翻弄される運命です。
立地の素晴らしさをこの価格で得られるなら美味しいと思える方が83名購入すればよいだけの話。

まーさんはすでに買う前にこれから歩む道が分かれてしまっていることに気づいていない人が有り金かき集めて買っちゃダメと言っているだけなのでしょうがこの物件の検討者からすれば大きなお世話なんですよ。

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>>125
定借の危険性より定借の安定性に目を向けた方が良いでしょう。固定資産税は下がる一方、相続の評価額も長生きすればするほど下がる一方で相続税支払いのために売り払うリスクもほぼない。住みたくなくなれば好立地なのでいくらでも借り手はつく。
土地売って利益など耳を疑いたくなる、自分が住んでいる土地を売れば同じ相場で別の物件を買わなきゃいけないから今時儲かるわけがない。

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そもそも70年の定借だから5年10年は買うのと変わらない。建て替えで揉めることもないし70年大丈夫な箱を竹中が建てるんでしょ。

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この自称研究家、最初はまともな事言ってたのに、
コテハン匿名使い分けてじえん連投したりして、今ではただのマンコミ中毒＆デベ逆恨みネガでキャラ崩壊じゃん。
潮時だな。

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まーさんの指摘はなかなか鋭いと思います。
デベ勤務者としては自社の利益のみならず、関係者みんなが納得する建物を建てていきたいですね。

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>>126
だから～
大きなお世話だと思う人には発信していませんて。
何度言えばわかってもらえるのかな～。アタマ悪すぎ！

それにこの発言、いつか来た道だよね。リバブル万歳！

念のためもう一度言おう。
古今東西の歴史が証明する通り、バブルは必ず弾けます。

その時に泣くのは悪徳不動産屋ではなく、煽られて踊らされた一般消費者です。
（一般でないお金持ちは対象外。富の再配分のためどんどん吐き出してください。その行き先が悪徳不動産屋なのは大問題だが。）
ご用心ご用心！

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＞＞129
①”最初はまともなこと”というのはどのあたりまででしょう。
自分としては終始一貫しているつもりなのですが。もし整合性がとれてなければ検証の上修正しますのでご教示ください。

②入力をミスした1件(No44）を除き私の発言はすべて”まーさん”ブランドで統一しています（自分の発言に責任を持ちたいと思いますから）。私の発言に追従する人などいないと決めつけているからの発言でしょうが大外れです。残念でした。この板に来る人をあまり舐めてかからないほうがいいですよ。

③潮時かどうかは人に言われなくとも自分で決めます。悪しからず。

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土地の所有って実は国から借りてるだけなんですよ、固定資産税や相続税ってのは家賃と更新料みたいなものだし時価でいくらでも上下する極めて理不尽な家賃。仮に売却益が出ればまた税金。

定借だからといって土地所有者が無条件で地価騰落時に差損をかぶるとは思えないものの仮に負担を押し付けられても運用権利は自分にあるから白金台駅前の好立地なのでなんとかなる。結局は立地。

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133が達観してる通り、課税権を国が持つ以上、日本国内のものは全て国に所有権があります。相続税というのは資産税の一種ですが、相続税を強化すればいくらでも強制徴収できます。

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>>133
>>134
なんだか＊＊＊＊を通り越して、呪文めいてきましたね。
ポジでもネガでもどちらの立場の人でもいいので翻訳してくれませんか？
アタマから煙が出そうです。

所有権には価値がないとでも言いたいのかな？
とうとう私有財産権の否定でもしたいのでしょうか。

集団的自衛権の次は私有財産権か～
日本の革命は近い！？

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>>133さん
>>134さん

中国の方々が海外に土地の所有権を買い求めるという現実をどうみますか？
固定資産税や相続税をかけることと、権利として認められている所有権を
混同してはいけないと思いますが。

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金融で働いている人間にとっては普通のコメントだよ
敢えて助言するのは、金融マンらしからぬ行為と思うけど
デベもお客さんだから、悪く言うのはルール違反という意味です

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>>135
相続税の課税対象が7000万から4200万に引き下げられたのよ。一見このレベルの物件を買おうって人には無縁の話に見えるけどうまく買い替えをして長生きしてれば箱代だけなら助かるかもしれない。動産は処分できるけど自分が住むための不動産はごまかしが効かないからね。

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>>136
土地の権利だけなら差はないでしょう、どっちでも地面を掘り返して勝手にシェルターを作ったりはしないでしょうから。
ただ中国って国というか地域では土地は個人が所有しちゃいけないからいつどんなことになるかわからないので海外に不動産を所有する気持ちは理解できますよ。
ただし、日本においてその権利を有しても仕方ないでしょう、全国に820万戸の空き家があるんですからいずれは欧州のように生活保護家庭でも別荘を持つ時代がくるかもしれませんよ。

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>>140
なにせ空き家を更地にするだけで固定資産税が6倍に跳ね上がるんだからもはや放置自動車と同じです。

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＞＞137
＞＞142

相変わらず、非論理的、情緒的な中傷発言のオンパレードですね。
煙たがられているというのは誰に？図星をつかれて困っている人にでしょうか。

もうこれ以上図星を突かれては困るのでやめて欲しいといえばまだ可愛げがあるのに。
どこまでも付いて（突いて）行きますのでよろしくお付き合いのほど。
出来れば何とかもう少し論理的、建設的で意味のあるご意見をいただきたいものですが。

＞＞138
貴殿は本当に銀行関係者？窓口誘導の庶務行員さんかな。
こんなレベルで上司を説得できる稟議書書けるわけないよね。
たった三行の文章が論理矛盾していて意味不明。

それに私はとっくの昔に銀行員から足を洗ってますので誤解なきよう。
デべのやり口はいろいろ勉強させてもらいましたが、今となっては何の義理もありません。
何か守秘義務に反することをしているわけでもないつもりですが何か問題でも？

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>>143
まーさん
おっしゃることには同意見です。
ただ、わざと論点をずらしてくるコメントにいちいち真面目に長文で反論されるとスレが読みづらいし無意味です。
あからさまなポジのコメントを微笑ましくみてたのに、スレが荒れて不快です。ここはあなたの日記帳じゃないです。

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まーさんは定借自体を否定している訳ではなく、所有権の10%-15%引きというここの値付けが高いのが問題と言っているだけでしょ。
それを定借も良い所があるんだ、って混ぜ返すもんだからおかしくなってしまうんじゃないの。
要は、
　1)ここしか相続財産が無くて、子供も所有権だと相続税を払えないような購入者に取っては、確かに定借は安定性があるという議論も成立つかも知れないが、そういう人は将来のリスクに耐えられないから、割高なここは購入しない方が賢明。
　2)資産が十分ある人は、普通はこんな割高な定借物件は相手にしない。（だからここの中古も流通性が無い）
　3)資産が十分あって数千万円を捨てることになっても問題無いと思っている人はどうぞお買いなさい。（ただこういう人も普通は別の物件買うけどね）

3)の人はそんなに居ない筈だから、デベも1)の状況の人に売ろうと頑張るだろう。だから気を付けなさいってことでしょ。
僕は結論として彼の主張はまっとうだと思うよ。

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まあ、でも、大崎で坪400とかする時代ですよ。

ここ、所有権なら坪500として、７０年なのでほとんど所有権みたいなものだし、別に割高ではないような。

次出てくる都心物件は、もっとてが届かなくなるとおもいますよ。

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結局、時期と阿漕でない不動産屋に恵まれるかどうかですね

私は三田と虎の門に買いましたが坪250と350
(どちらもスーゼネの角部屋、新築と築浅）

テイシャクで坪500なんてマフィアの上納金かよって感じです（笑）

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せっかくの情報交換の場なのですからまったりと行きましょうよ。

なので、営業さんはここに書き込まないでね。荒れるもとなので。

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この手のスレの存在価値（本来の閲覧者が期待するもの）は何なのでしょう。

表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。

＞＞151
こういうのがこの類のスレではスマートなんですね。勉強になります。
真剣になるとすぐに削除されるようなので、そのあたりの間合いを習得したい。

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>>153
表ではわからないような詳しい地元ネタ、業界ネタ（しかもガセでない正確な）を真剣に期待して
皆さん集まるのではないのかな。
↑
まさにおっしゃる通りなんです。皆（一部は冷やかしもいますが）表には出てきてない情報や自分の知らない情報・知識を知りたいんです。
しかし、残念ながらこのすれはスレは荒れてしまっています。それの原因は、建設的ではないポジの投稿にも責任はありますが過去の投稿を見ると、その中心には「まーさん」がいます。少し煽り耐性を持った方がよろしいかと。
投稿されている内容の中には非常に勉強になる部分もありますし、なるほどと思うところもありました。しかし、「こんなチンケな物件」という言葉には正直傷つきましたし悲しかったです（もう削除されたようですが）。恐らく非常に真面目な性格なのでしょうが、時には感情的にバカとか汚い言葉を使われるのもいかがなものかと思います。

是非とも全ての投稿者が建設的で有意義なかつ理性的な投稿をし、元の穏やかなスレに戻って欲しいと切に願っております。

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>>152 >>154

そうですね。有意義な情報や意見が交換できればよいですね。野村のスレが荒れるのは、まず営業の介入が激しいことが大きいですよ。

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特に跡取りがいない中高年夫婦は、資産を残しても意味がないし、７０年後を心配する必要もないので、
普通では住めない都心の一等地での借地はアリかと思います。

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70年賃貸と比べれば安い。浮いたお金を資産運用に回した方がいいでしょう。

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チンケな物件ではないでしょう。
立地的にも建物のグレード的にも数あるマンションと比較しても上位にランクするであろう素晴らしい物件だと思います。
もちろんホームページからしか判断は出来ませんが…。
マンション好きが住みたいか住みたくないかと言えば住みたいという人が圧倒的でしょう。

懸念としては素人なのでそんな深くも考えられませんが、このようなビジネスモデルが成功して今後、都心物件は定借がスタンダードになってしまうとかならなきゃイイなと思うことかなと。
子供、孫、その先の世代を考えてと言うことで。

何の業界でもそうなんでしょうけど、何と無くスタンダードはこれみたいなのあるじゃないですか。
賃貸の話で申し訳ないですが、賃貸の礼金とか、敷金戻らないとか。
電気なら東京電力からしか買えないとか。
選択肢が無くされる事への懸念と言いますか。

これが、当たり前となると業界全体がそういう流れになったりするんですよね。
都心、定借、高額当たり前みたいな。

今はまだいいんですが、将来、

デベ『今は定借というのが主流ですから…』
購入者『そうですよね…、ここ良いので決めます！』

でも自分の物じゃないみたいな。
自分の子孫が自分の物じゃないものに高額なお金払わなきゃイイなとは思います…。
駄文なのでこれにて。

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まあ、プチバブル期には、広尾の定借、５０年で、坪１０００、１０億とかありましたから。

皆さん、自信を持って下さい。

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>>154
”チンケな”というのはこの板的には不適切発言だったと思います。
”マフィアの上納金”的物件と言い直せばいいでしょうか。

別に建物ハードとして特段ほかに比べて劣るといっているのではありません。
（でも今改めてその観点で図面見てみたら、やっぱりやってるね、隠蔽部でというのが実感）

白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件という意味で”チンケ”といったのですが。
上記訂正します。

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≫No.156
そろそろやめませんか。
まーさんの意見は、デベに勤めている自分が読んでもその通りだと思いますよ。
せっかくスレが穏やかになろうとしているのに残念です。

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広尾のお話が出ましたのでちょっと分析してみました。
データはヤフー不動産掲載ベース（ガーデンヒルズ掲載6件ガーデンフォレスト掲載13件）の平均値ですので
ある程度客観性はあると思います。
条件はそれぞれですが思ったよりもはるかに狭いレンジに集約されました。
そういう意味で戸建に比べ金融商品的だと表現しています。
　
①ご存知広尾ガーデンヒルズ築28～30年　平均坪単価400～450万円
②広尾ガーデンフォレスト（日赤地権者の50年定借）　築5年　平均坪単価380～425万円
（上下2例は正確性を期するためカット。11件のデータです）

ガーデンヒルズのほうが駅には数分近いし、ウルトラビンテージですからガーデンフォレストには分が悪いでしょうが。
これが冷徹な事実です。日本人の所有権信仰の分厚さと、定借の交換価値のハイリスクを物語る。
（広尾定借1000万円が事実だとすればですが。）

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≫No.164

私、162ですけど163・164のまーさんじゃありませんよ。
それと「ちんけ」は日本語ですよ。
http://kotobank.jp/word/%E3%81%A1%E3%82%93%E3%81%91
ちゃんと国語を勉強して書き込みしてね。

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間違えた。161・163のまーさんね。

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>>163
それは掲載ベースであって成約ベースでは無いですよね？
実際の成約ベースでは、定借は更に厳しくなると見ておいた方が無難でしょう。

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>>167
ご指摘の通りです。
あくまでも売り出し価格であり成約まではまだ調べてません。

ただ、今掲載されている物件を継続トレースすればおそらくガーデンヒルズの方が
はるかに姿を消すスピードは速いでしょう。
したがって成約価格ベースではさらに定借が不利であることが明確になると思います。

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＞１６５
穏やかにやりたいならあなたも我慢しなきゃ。

嫌味の言い方があの人と全く同じだから、そんな事してたらまた荒れる。

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すいません。反省します。

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いろいろ調べたんですけどね。
どこにも″白金台駅近人気に付け込んだバブルスキームのハイリスク物件″とは出てなかったもんで、舶来の言葉かと思いまして。

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>>159
都心、定借、高額、まさにこのビジネスモデルを作るべくこのような物件が登場したのでしょう。
ここで成功すれば、今後同様の物件が次々に出てくることになります。

まーさんの言い方はちょっとどうかと思いますが、主張の内容は正しいと思います。
アンチまーさんの方々、重箱の隅をつつくようなまねや、感情論で攻撃するのではなく、反論があれば堂々と理論整然とご意見を出されたらいかかでしょうか？今のところそういったものは見受けられないので。

ただスレを荒らすのではなく。

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広尾の50年築5年と比較すると、むしろ割安のような気がします。駅近、低層ということを加味するとさらに有利な感じがします。

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まーさんの書き込みのどのあたりが理路整然なのかご教示いただきたく。

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「割高な物件かな」、なんて誰でも知ってるって。
それでも欲しい人がいるんでしょ。
株式と違ってバリエーションだけで判断できないのが不動産の難しいとこ。趣味嗜好が入るからね。

損すると思えば、余った金で野村不の株式でも買ってヘッジすれば？

資産形成って不動産だけじゃないんだし。

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http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news33.htm

によると、ガーデンフォレストの最高額の部屋は、１０億（坪１１３７万）ですね。

いずれにせよ、現在のガーデンフォレストの売出しは（元値に比べると）相当に落ちている一方、ガーデンヒルズは堂々たる価格ですから、中古において定借ディスカウントが入ること自体は疑いがないのでしょう。ガーデンフォレストは、マンション自体は、とても素敵な感じですけどね。

あと、なんだかんだで、都心の好立地のマンションは５０年くらいで建て替えていますよね。築４０位になって、建て替えたくても建て替えられない、でもあと３０年もある、という状況に陥らないと良いのですが。

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そういえば、港区の絶対高さ制限ってどうなったのだろ？

容積率に余裕が有るような、ビンテージマンションは別として、最近建てられているようなギュウギュウに詰め込んだマンションでは、建て替えなんて無理なんじゃないの？

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>>175
なんで、買ったマンションのヘッジ目的で余った金まで不動産株につぎ込むんだよ。不動産不況時に、家も株も価値を失うよ。

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70年住むことが前提での資材と作りが、竹中プラウドの売りのようです。　40年、50年で、立替を検討する前提でつくった所有権マンションと比べて、建築時のコストのかけ方が、違うと自信（プラウド）をもっていってました。

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>>179
それは誰が検証された結論なのでしょう。
こういうのを典型的な自画自賛というのでしょうね。

まえにもコメントした通り、”やっぱりやってるね、隠蔽部で”というレベルです。
私は構造は素人ですが、そんな私が販売図程度の図面を見てわかってしまうのですからほかも推して知るべしかと。

でもこれはこの時期、他の高級マンションでもやっていることですからそれを否定する気はさらさらありません。
もちろん違法な手抜きをしているわけでもないと思いますがあの青山の件を見てもおわかりの通りですから充分にご注意を。

要するに何の根拠もない変な理屈でエンドユーザーさんの目をくらまそうというのが問題ではないかといいたいだけ。

それから再度繰り返しますが、私の結論は”買いたい人は買えばいい、買いたくない人（買うべきでない人）は買わないように、かつその結論はユーザー本人が自分の頭で充分にメリットデメリットを検証をしたうえでということに尽きます。

デべさんがデメリットをクリアする答えを出して購入予定者を納得させればいいだけです。それができないのならやっぱり本物件は”やりすぎちゃった”のだと思います。

（ps：この板はとうとうyahoo認証対象になりましたね。誰の圧力なのかな？）

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物理的な耐性はともかく、日本じゃ、７０年も社会的な効用は持たないよ。

４０年目あたりでただのオンボロマンションになって、７０年目の頃にはお化け屋敷とかになってるんじゃないかな？

赤坂プリンスなんて、４０年経ってないのに、巨額をかけて建て替え。

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>>180
前を見ても見つけられなかったので、「やっぱりやってるね、隠蔽部で。」とは具体的に何か教えて下さい。

Yahoo認証対象はまーさんだけじゃないかな(笑)

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>>180
私が説明してもまたネガられるだけでしょうから。
マンションコミュニティの別の板をご覧ください。
タイトルは”タワマン以外での乾式壁のメリット”です。

議論の大勢は否定的論調が多いですが、私が感じる最大の問題点は、これもすべての点で”デべの都合優先のため、ユーザーオリエントの視点が欠如している”ということです。

ここでは野村以外にもやり玉に挙がっているデべもありますし、最近この近隣の高級物件で青山で話題を提供してくれている有名デべも同じことやってましたから野村だけがどうこう、という気はありません。念のため。

ただプラウド(ｎｏｔ自信　ｂｕｔ自慢、高慢、自尊心＝研究社中辞典から）ですから茶々をいれたくなっただけ。

あと確かにヤフー認証は解除されたようですね。(今朝8時にはかかってましたが。関係者も右往左往かな）

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まーさん、回答ありがとうございます。

ただ何かと思えば乾式のことですか。間取りに斜線で書いてあるから一目瞭然ですよね。

普通の検討者はわかっていることですよ。
デベがコメントする度に自分以外が無知で判断できないから教えてあげなきゃと思ってませんか。

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>>183
低層で乾式壁にするのは、コストカット以外の何者でなくメリットはない、というのが良く理解できました。
地震で壁がずれたり、出火時の危険性など非常に物騒な話が。恐ろしい。

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そうそう！具体的に！

根拠がないのは、まーさんも一緒！

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億ションなのに乾式壁。振動系も音は聞こえますね、確実に。
かつ定期借地…

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>>179
具体的根拠や保証も無しに70年持つかのような説明はあまりに無責任ではないですか？
50年経ったらスラム化している可能性が高いと思った方が良いのではないかと想像します。
70年で更地返却しなければならないから、50年も経過したらメンテナンスに金を掛けなくなるから、どうしようもなくなるのでは？　地代や管理費未納なんて問題も出て来る可能性もあるのでは無いでしょうか？　70年定借の結末は想像もつかない。

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20年前のマンション見ても設備古いなぁと思うしね。
確かに所有権なら一生懸命維持しようと思うが、70年の借地権だと、
残り十数年の管理性には懸念がありますね。
購入者の子孫がどうするか考える事なのかもしれませんが。

乾式壁については、このレベルの物件でなぜ採用してるんでしょう？
一昔前の低層マンション購入者ですが、ちゃんと湿式壁でした。
ここよりも土地も坪単価も安い都心ですが。

せっかくの良い土地とデザインなので、ちゃんと作って欲しいという気はします。。
坪単価もそれなりですし。

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>>188さん

想像もつかないと言いながら、スラム化するとかどうしようもなくなるとか、けっこう想像してますね。

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30年経過したら所有権でも売るのは結構難しい。増してや古い定借をわざわざ買う人はいないでしょう。30-40年残存期間があれば売れると思うのは相当楽観的だと思う。
また長く快適に住むには修繕・管理がちゃんとしていなければ無理。定借は後半は所有者がお金をかけるインセンティブが働かないから、最後の20年位は相当大変なことになることを覚悟する必要がある。

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環状４号の道路延伸が、
敷地の南西部角をに隣接する計画に
なっています。
閑静な環境も激変してしまうでしょうね。

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延伸なんて、実現しないよ。

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>>191
マンコミュスレをあれこれ覗いていると築30年ぐらいの都心マンションを喜んで買ってる人はけっこういますよ。
ただしそこそこ高級物件を格安で狙ってますからインフレにならないかぎりはかなりの値落ちだと思います。

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まあ個人リートぐらいに思って資金運用できる方ならとにかく減価償却がはやいので早期に転売すればよいですね。このあたりはタワマンと同じですね。

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>>193
どうしてそんなこと言い切れるのでしょう。

先日もパブコメ意見募集のあった東京都の新ガイドライン案をみれば都が本気であることは明らかでしょう。
高輪側は旧議員宿舎跡地の取得で用地問題はほぼ決着でしょう。
白金台側も予定地のかなりの部分が公園やUR所有地になっており、いずれは実現するものと見られます。

野村は地権者に当分来ないといって70年にさせたのでしょうけれど、思いのほか早く実現して大恥をかかなきゃいいけど。
いずれにしても70年後には間違いなく実現しているでしょうから、その時地権者は更地で返ってくる土地を高度利用できるんですね。どのみちメリットは地権者が一人占め！

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＞１９４

それって、都心の優良立地にあって（ここは、環状４号の延伸なければ、結構良い方の立地だと思いますが）、かつ、何らか特徴があるところだと思います。例えば、

①広い（120平米くらい～）、かつ、リーズナブル（坪300前後）。
→最近、広いマンションは少ない、かつ、都心一等地の広い新築は非常に高い。

②借景や植栽が豊富。
→この価値は説明不要

③１階で専用庭付き
→子持ちに喜ばれる。

④有名私立小の近くで閑静（で広い）
→小学校は徒歩で、という（名門私立小に通わせるような富裕層の）ご家庭の流入は毎年一定数あります。

加えて、総じて、容積率に余裕があって（＝建替えの許容性が相応にある）、平置き駐車上なんかも豊富にある。

つまり、今のマンションにないメリットがあるからこそ、古くても売れるのだと思います。

さて、ここはどうか？

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高輪側は既に動きがあり、地元では環状４号線延長を周知の事実として捉えています。

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このあたりの住環境はよく知っているので、この物件も検討対象になり、申し込みまでしましたが最終的には見送りました。
そこで一つ気になったのが、この物件が乾式壁であることの説明は販売担当からはなかったと思います。
前に”検討者は当然そんなこと知っている”というようなコメントがあったのですが、私を含め普通のレベルの検討者は、”低層マンションの戸境壁は当然湿式でしょう”というのが常識だと思います。まさか乾式などと思いもよりませんでした。

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あらためてガーデンフォレストの板を見直していたら定借の本質をついた的確なコメントがありました。
”定借は地権者の利益のためにある”
その導入の経緯からしてまことにその通りでした。

従って大多数の（地権者ではない）一般ピープルからは見向きもされず、導入後20年以上経過しても定借分譲マンションは全国ベースでも20,000戸程度の供給に過ぎず、いわば絶滅危惧類型です。

国土交通省もとうとう匙を投げたらしく平成21年まで続けていた実態調査の公表を取りやめてしました。
”国土交通省にも見捨てられた民間定借マンション”(地権者が公共の場合だけは調査継続公表しているようですが、こちらもきわめて低調です。）というのが結論です。

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確かに数年前ですが原宿の一等地にバブルの後ぐらいに建てられた定借物件が中古で出てて坪300以下で安いなと思ったら地代管理料？？が月8万超と書かれててドン引きした記憶がありますね。
それでも賃貸で貸すなら固定資産税を考えるとそんなもんかなとは思いましたね。
個人的には一等地でもド田舎でも箱の解体準備金は大差ないと思うので立地と作りが良ければ貸せると思います。

それに30年目ぐらいには早々に高層マンションへの建て替え話がくると思いますがその時には多少の追い金で所有権を得られるんじゃないでしょうか？
不測の事態で家を処分せざるを得ない場合は二束三文でしょうが立地がよければすべてうまくいきますって。

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>>
多少の追い金で所有権を得られる、ってどういうこと？？
二束三文になっちゃったら上手くいかないじゃん。

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>>201
これがもしかしたらこの物件のほんとのディープな裏事情？
迷っている人には耳打ちしているのかな。私にはしてくれなかったけど。
でもこれって、ほんとだとしても地権者とデべには二度おいしい話というだけだよね。人を馬鹿にしすぎ。

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相変わらず想像力たくましく盛り上がってますね～

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≫No.201
環状４号の道路延伸で、上手くいけば用途地域が第１種中高層住居専用地域から商業地域にかわり、容積率も現行の300％から500％にUPされ（総合設計制度使えば容積率900％までいくか？）その余った容積を使ってデベがマンション建て直しですか。30年後に立て直しの場合、定期借地だと底地権と借地権割合はどうなるのかな。でも、そんなに上手くいくかな。

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>>205
ここ買ってる人の半分ぐらいはそれも見込んでると思う。

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