ザ・パークハウス保谷レジデンスってどうですか？

京王線の特急は確かに早いが
肝心なのは特急が走れない朝ラッシュ時の比較
７時３０分～８時発だと
調布→新宿　急行３５分
保谷→池袋　通勤急行２０分、通勤準急２２分

京王線は朝夕のラッシュ時の輸送能力は著しく低い

私も特急に乗ればすぐだななんて思っていたのですが、朝ラッシュは特急が
ないんですね。なんでなんだろう。２～３本走らせれば、ラッシュ解消
にはならないのかな。近隣は緑が多い公園が何か所かあり子育てするのには
すごく適した地域だなと思います。公園があるのとないのでは、外に子供を
連れ出そうという気持ちが変わってきますからね。都内は仕事場が近くて
それはそれでいいけど、やはり子育て、老後を考えるとこういった環境がいいな。

子育て環境がらみですが、不発弾が多い土地柄ということに不安があります。そんなに心配しないで良いのでしょうか。

ラッシュ時に特急を走らせないのは
追越しに必要な十分な設備が無いからです
運行本数が多くて特急と各駅停車が同時に存在できません
追越しが限界の遅い急行と各駅停車しか運行できない状態です

こちらの池袋線は、ひばりヶ丘・石神井公園～練馬（複々線）、東長崎と
追越し設備があるので流石に特急は走行不可能ですが、急行・準急クラスの
所要時間は５分程度の増加で済んでいます

西武線は有料の特別急行。
ラッシュ時もきちんと走ってますよ。
３０分に１本ですけど。

>253
不発弾が多い土地柄ということは知りませんでした。
駅までのアプローチも歩道が狭すぎるし、ベビーカーで歩きづらそう。
小さな子供が遊ぶ公園も少ないみたいなので、
子育て環境はいいとは言えなさそうに感じます。
むしろディンクス向け？

不発弾はガセネタですよ。
保谷駅周辺は、戦時中の旧・中島飛行機などの軍需産業からはけっこう距離がある。

>255
誤解を招く表現なので実勢を
池袋７：２０着の後は８：４８着まで
特急の運転はありませんよ

平均３０分なら合ってます
朝ラッシュ時の前後には特急が多発しています

中島飛行機の跡地って確か武蔵野市でしょ。

確か中島航空金属田無鋳鍛工場（現住友重機田無製造所）でエンジンを作って中島飛行機武蔵野製造所（現武蔵野中央公園）で機体を組み立てていた。
保谷には軍需関連施設はなかったから空爆もなく関係ないだろうね。

２００５年の不発弾処理があるから
気になる人は嫌なんでしょうね

キッチンの収納などが便利そうでいいなって思いました。
食洗機やディスポーザーって便利なので、
標準で付いているといいなって思います。
部屋の収納も多めのプランもあるので、使いやすそうですね。

保谷で7200万の部屋って、すごいね。

モデルルームもう行きましたか？

エレベーターが少なすぎませんか？
通勤時は、エントランス迄たどり着くのにかなり時間が掛かりそうですが。

エレベーター数は適正というかこの戸数なら余裕ありでしょ
３６０戸で５台とか１７０戸で２台がこれまで購入の実績

エレベーターはそれなりにコストもかかる部分ですよね。
明らかに足りないのでは困りますが、ここはそうでもなさそうですね。

いやいや。
エレベーターの台数の目安は、50～60戸に1基が目安だそうですよ。

>268

悪いけど、50～60戸に1台って城南地域とか城西地域の、（都心部ほどじゃないけど）中の上クラスのマンションの基準。
もうちょっと外側だと、90戸に1台ぐらいが目安。

>>271
価値観の違いではないですか？
集会室といった閉ざされた空間より、日常的に広がりが感じられたり使用できたりするラウンジのほうが私にとっては良いです。
将来管理費がどうなるか説明ありましたか？修繕費が上がることは私も聞きましたが、ここに限った話ではないですよね。何ががっかりなのか？です。
マンションがだめということなら分かりますが。それとて戸建ても自己責任で結構負担大きいですよね。特に将来負担の目安が明示されていないから、より不安になりますが。
どんなところなんでしょう。見送るのは自由ですけど。

都市計画道路、近隣住民の建設反対運動、駅からのアプローチの悪さ、
既存不適格、エレベーター問題、などなどやっぱり残念な物件なのでしょうか？
モノはいいと思うし、三菱地所の物件だし、立地もそんなに悪くないと思う
のですか？

計画道路ができたら駅までのアプローチは良くなる代わりに南側の駐車場や公園はなくなる可能性があるわけだよね。東向の上の方の階なら買いたい。

>276
可能性よりも必ず無くなります
工事個所は分断していますが
着実に進んできていますから
この場所が着工するのももうすぐです

>278
もうすぐ工事が始まるのですか。
そうすると、工事の騒音、土埃などがマンションの
真ん前で当分続くことが予想されますね。
駐車場料金は管理費にいれられるでしょうから、
そうなった場合、駐車場が8台分なくなった分、管理費は見直しになるのでしょうか。

都市計画道路の事を市役所に確認したところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。でも、高い買い物ですからもう少し詳しく調べてみようと思っています。

お疲れさまです。

〉281
本当に、本当に、
お疲れ様です。

計画道路の施行予定について、役所の方は、ないですと明確に答えられるものなのでしょうか。

着工予定の有無は市役所に聞いても
西東京市Ｗｅｂを見ても判ります。
でもイザ着工と言う時は直前ですよ。
ひばりヶ丘駅南口の交差点から保谷駅方向に延びる
道路が都市計画線の部分完成区間です。
今は池袋線のトンネル工事中なので
それが完成してからの時期になるでしょう。

>281
念の為、私も都市計画道路の事を市役所に確認してみました。
今のところ、マンション前の部分は工事着手の予定はないとのことでした。

「都市計画道路」は法的に「都市計画決定」されているので、「着工予定は無い」＝「まだ工事の時期は決まっていない」という意味です。
役所の用語で言うと「まだ事業化されていない」というのが、より正確な言い方かな。

285さんが言っているのは、西３・４・11号線のことね。
このマンション前は、西３・４・12号線で、このスレでも少し前に話題になっていたけど都道から東側は事業化されています。
が都道から調布・保谷線の区間は、Ｈ27年度までの「第三次事業化計画」優先整備路線ではありません。
でも、その先のことはまだわかりません。

ものすごくざっくり言うと、事業化されると本格的に予算が付いて用地買収等が進み、ある程度買収が進んだら工事着工です。
なのですぐに工事が始まることはないですが、「工事をしない」という意味ではないです。

>287さん
285です。
そのとおり池袋線交差のトンネルは西３・４・11号線で、
このマンション南側が西３・４・12号線で、
トンネル工事を含む11号線の次に順番が回るのはマンション南側の12号線ですよと言いたいのです。

近隣住民のマンション建設反対運動はなくなったのでしょうか？

池袋まで16分でいけちゃうんですね。
案外都心まで近いので、都内に行くまでには便利かもしれません。
１Fは専用庭がありますから、ご家族には魅力がありますね
専用庭は芝生の管理が結構大変なんですが、お子さんが遊べるので良いですね。

マンションの一階の庭は上からいろいろ降ってきて大変らしいよ。

そもそも、一階の専用庭は計画道路になっているので、
将来的にはなくなってしまうのではないでしょうか？

モデルルームに行きました。この地域で戸建てが買えるこの価格帯で、買う方いらっしゃるのでしょうか。
特に６千万円を超える価格帯は買う方いらっしゃるのでしょうか。疑問です。

>293

戸建てで駅徒歩10分以内って限定すると、6000万円じゃ条件の良い土地は厳しいでしょ。
駅距離と日照と眺望を重視する人なら十分に有り得るのでは？

資産価値的にもマンションのほうが流動性が高いし、
一戸建てがマンションより優れている箇所って今はそんなに多くないのが実情だと思います。

※バブル期のように土地の値段が異様に高騰するストーリーが実現すると一戸建てが有利ですが、そうじゃない場合は一戸建てがマンションより優れている箇所はそんなに多くなく、後はこだわりの問題になるのが現実ですね。

マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

>マンションは3LDK、戸建ては4LDKがスタンダード。子ども二人以上なら戸建て選ぶ人が多い。
>4LDKのマンションは極端に物件少ないし割高。

2人子供がいても3LDKに住んでいる人は割と多いですけどね。
今は１部屋が狭ければ、部屋数が多くても同じなので
一概には言えないことかな～とは思いますよ。

最近のマンションは3LDKで70m2前後の小さいところが多いからやっぱり狭いかも。

1月末に正式な価格出るみたいですが、予定価格は西東京市にしては高い印象。
駅近はすごくいいけど、駅までのアクセスは悪いかな。

>>298
一方で思ったほどは高くないかもと思いました。大泉学園のヴィークコートも検討していますが向こうは高いので。

パークハウス下石神井は、かなり売れ残っているようですね。

上石神井ね。
あそこはもろに線路沿いだから。

私が上石神井の検討をやめたのは西武新宿線だから。
マンションの防音はしっかりしてるから、線路際でもギリギリ我慢できると思ったけど、
西武新宿線のハンデはどうしょうもないですからね。

むしろ残り3戸になった上鷺宮の動向が気になる。
上鷺宮が終わったらこっちに力がはいるのかな？

うちの場合は新宿線は馬場で山手線と東西線に連絡してるから思ってるほど困らないけど
やっぱり音が気になった。窓開けて過ごせないし。

3階3LDK中住戸で
南向き4700万台
東・西向き4500万台

このご時世、保谷でこれくらい
しちゃうんですね
そろそろ販売だけど人気はあるのかな

お隣と言うか近隣地域の
武蔵野市、三鷹市、小金井市・・・・・の
中央沿線が６０００万円以上が主力となっているので
人気がやや陰る西武新宿線を飛ばして池袋沿線の価格も
つられて上昇している感じがします

2年ほど前に分譲されたかえで通りの物件と1000万以上違うね。
駅からの距離、デベの格、設備等こっちの方がずっと上だけど。
それにしても高く感じるな。

南向きと西向きの価格差が
あまりないんですね。
もろもろの条件を加味しても
1割くらいは高い感じなんですかねぇ

保谷って、もう少し安いのかなと思ってましたが
案外高い感じですね。相場はどれくらいなのでしょう。
特別他と違う設備でもないですよね。

駅から近い、西武池袋線沿線で始発あり ではあるけれど、
駅まで歩道がかなり狭く危険。西東京アドレス。
都市計画で南側駐車場と専用庭がなくなり道路ができる可能性あり。
それでこの価格では高いと思う。

309さんと同感です。
高過ぎると感じます。

道路できたら駅まで行くのに便利になると思うよ。

旧保谷に本籍地がずっとある者です。
購入検討中の方へ個人的な雑感をいくつか？

商業施設の充実を割り切り
周辺エリアの健全な子育てを最重要視
できれば、保谷はよいところです。
かなり昔の情報しかないですが、徒歩圏内にある都立保谷高校は、上の下か中の上のレベルでした。
小学校も中学校も近くにあるので、高校まで徒歩通学もありです。
通勤の保谷始発で座って池袋までに新聞を読むのに丁度よい時間でした。
あと、下りの終電は保谷止まり 0;30頃
酔っ払いても寝過ごすことはないのは助かったかな
資産価値が高いとは思えないのですが、
価値判断はそれぞれですので、まあご参考までに

今は保谷高は中の下くらいだけど、都立大泉は評判いいよ。

計画道路ができたらどうなるのでしょうか？
容積率とかで違法マンションの仲間入り？
建て替える時にはお別れする人も出てくるのかな？
なにか対策を講じているのかな
謎多きマンションですね

今日が第1期登録申込の受付終了で、抽選があったと思うのですが、参加された方がいらしたら感想をお願いします。

物件概要には今回の販売戸数50戸とありましたが完売したのでしょうか？

確率５０％で外れました～
がっかり

ここ抽選あったんですね、
モデルルームの入り口の価格表みたときに
あまり要望書入ってなかったので、
人気ないんだなと思ってました。
逆に条件の良さげな部屋しか埋まらなかったのかな

計画道路ができたら既存不適格に
なりますね、まあ、それを資産価値が
落ちると見るか、土地の売却益が出て、
綺麗な道が出来てプラスと捉えるかは
人それぞれですね

駅近だけどそのアプローチが危険とか
良いのか悪いのかどつちか良く分からない
物件ですね

既存不適格は確定なのでしょうか。
既存不適格ですと確か将来建て替えになった時、同じ規模で
建てることができなくなると聞いた事がありますが、
中古市場では特に咎められる事無く普通に扱われているのでしょうか。

前にも書いてあるけど、計画道路が
事業化されて土地が買収されたら
既存不適格になるんじゃない？
いつ事業化されるかは誰も分かりません。

既存不適格になれば
同じ規模の建て替えはできません、
まぁ建て替えることなんてそもそも
あまりないかな。
中古物件になっても購入はできるけど
ローンは通りにくいだろうね

南の駐車場と庭がごっそりなくなる感じの計画ですからね。南側に新しい家がいくつかあるのですぐとは考えにくいですが、こればかりはわかりません。

何の問題があるのかね？
仮に50年後に立て替えるとして、全世帯がそのまま住むわけないし、戸数減っても構わないでしょ。

減っちゃうと困るんじゃないの。

バルコニーからすぐ目の前の道を車が走るので環境が一変するのが問題。

南向きは下の階は避けるのが無難。東向がいいね。

東向きですか。
東向きだと冬場は朝以外は日が入らないんじゃないかなと思っているのですが
日照時間はどれくらいになるのかなぁ。
そういうのってモデルルームで
教えて貰えたりってするものなんでしょうか？？

>>325
教えてもらえると思いますよ。日陰図のシミュレーションを画面で見せてもらえると思います。

ここはほぼ真東と真西を向いているので、
東向きは午前中まで、西向きは午後からじゃないと
日は入らないですね。
明るさは、建物の構造や周りの環境によって
変わると思いますが。

近所の建設反対がすごいですね。

ご近所の建設反対は、どこのマンションでもあることでしょ？

住んでからは、反対運動も消えますから心配はないかと。

それよりも日当たりが心配ですね。

階によっては、お日様が入りにくいでしょうか？

>>329
現地行きましたが、日当たりは南は低い階でもいいと思います。東はあまり期待できないと思います。朝じゃなかったのでわかりませんが。

南向き陽当たりは将来にわたってずっと良いはずですよ。
マンション竣工時は駐車場ですし、計画道路ができたらむこう16mは抜けているわけですから。
陽当たりだけを重視するのであれば南向きはなんの問題もないです。
ただ、道路がいつできるか気にしながらの生活、道路ができることになったとして工事にかかわる騒音、道路ができた後の騒音や排気ガス…陽当たりが良いからというだけでは南向きは選べないなと個人的には思っています。

>329
「建設反対はどこのマンションにもある」→ほとんどのマンションにはありませんよ。
「反対運動も消えます」→根拠は？

反対運動がなくならない場合、あの張り紙の前を通ってエントランスに入る感じですよね？
なんだかな〜。

>332
出来上がったマンションに対して反対運動をする意味は無いから出来上がったら沈静化する。

出来上がる前は反対運動をして、近隣対策費からなんかしらの利益を得ることが目的。
マンションじゃなくて、公共施設や商業施設だと、出来上がってからも反対運動をしたら何らかの
利益が得られることがあるから、反対運動は続くことも多いけど・・・

東向きマンションに住んでいますが
日当たりですが太陽の位置は１２時には真横になるので
部屋に差し込むのは１０時過ぎまでです
バルコニーの洗濯物に当たるのが１１時過ぎまでです

－2014年上半期の首都圏の新築戸建価格動向－
http://suumo.jp/journal/2014/08/30/68528/
http://athome-inc.jp/pdf/market/14082901.pdf
>成約物件を沿線別に見ますと ､成約が最も多いのは小田急小田原線で、次いで西武池袋・豊島線、となっています。
一方、登録物件では2位に東武伊勢崎・大師線、5位に東武東上線がランクインしており、需給にズレが見られます。

戸建の話ではあるが、西武池袋線はこれから伸びるエリアだと思うよ。
同じ西武でも会社として新宿線とは力の入れようが違う。
西武の最近の事業計画を読んでみた方がいいよ。
前回の事業計画、不動産部門では沿線の住みたいイメージを牽引するエリアとして特に石神井公園～ひばりヶ丘間に力を入れると言ってる。
数日前に直近の事業計画が出たが、新型特急（これまでの新聞記事や社長インタビューでは東京メトロ直通タイプになるだろう）とか、沿線の魅力を向上させ、外から人を呼び込む投資はほぼ池袋線だよ。

ただ保谷だったらひばりの方がいいと思う。
池袋まで15分で行く急行はもちろん東横線直通の快速急行も停車。渋谷まで30分で行く。自由が丘まで40分、横浜までは59分。この速達タイプの直通電車が走り始めてから急激に利便性が向上した感じ。小手指のタワーマンションが即完売してる。
前述の新型特急も有楽町線直通の特急はひばりヶ丘に停車するのではないかと噂されてる。

同じ急行停車でも新宿線の田無より将来性あるし、それでいて田無よりまだ相場が安いはず。
池袋線と新宿線の駅が近い同じエリアでは前述の小手指の物件が完売し、新所沢の物件がいつまでも売れ残っていたり、練馬区内でも急行停車の上石神井より大泉学園の方が人気あったり。
というか乗降人員が新宿線は前年横ばいなんだけど、池袋線は東横線と繋がってから石神井公園～小手指間はほぼ全ての駅で1日辺り1000人単位で乗降客が増えてる。練馬が5000人、石神井公園が3000人、ひばりヶ丘が1500人という具合。

横浜方面1時間2本位じゃ少なすぎ、土日の昼間は1時間1本だし直通の意味が余り無いよね、西武鉄道さんもっと本数増やしてよ。

ひばりヶ丘は郵政宿舎跡地にできる物件の期待が大きい。時期すら不明だが。

３２９です。３３０さま情報ありがとうございます。
南であれば、日当たりは良さそうですか。
周辺にここ以上に高い建物が建ったりしなければ大丈夫ですね。

>337
土日の昼間は1時間1本だし
１時間に２本の快速急行　元町・中華街行きがありますよ
保谷駅は通過なので石神井公園乗換ですが

乗り換え前提で考えるのならば、大丈夫っていう事なんでしょうか。
乗換市内で行けると本当は便利だけれども
そこは工夫次第でなんとかってトコなんでしょう。
337さんがおっしゃるとおり、直通の意味はあまりなくなってきてしまうけれども。

乗換なしで行けたら便利でしょうが、
そんな事をしたら所要時間が猛烈に掛かるから仕方ないでしょう
嫌ならば保谷は避けて急行停車駅の石神井公園・ひばりヶ丘・所沢の物件が最適

地下鉄への直通は、石神井公園折り返しや、保谷通過（快急・快速）もあるので、保谷の時刻表だけではわかりませんが、
池袋線全体としては、平日、土日とも、日中は副都心線が４本/時、有楽町線が４本/時の計８本/時です。
保谷に止まらない電車も、だいたい練馬か石神井公園で接続しています。
副都心線へは、直通じゃないときも、池袋乗換よりも有楽町線直通で小竹向原乗換の方が便利。

石神井公園、練馬、小竹向原の乗換は、いずれも対面または同ホームです。
たしかに乗換なしでいける本数は少ないけれど、直通運転＆複々線化のおかげで乗換はとても便利になりました。

南向きで２WICタイプがいいです。
スライドウォールは、部屋が臨機応変に利用できていいと思います。
使い慣れると便利です。
70㎡あれば、ファミリー世帯でも十分に住めますね。
パブリックガーデンは、自主管理なので問題が起きないといいですけど。

GWはインテリア、税務、管理、買い替え説明会と目白押しですね
どこにいても変わった方がいたり騒音とかいろいろあるでしょう、その中でも譲れない何かがあれば御縁と思っていい暮らしを模索したいですね。いい物件に出会えるといいです。

かえで通り沿いの、清水建設社宅跡地の開発が開始されると噂で聞きました。そういえば、いつの間にか、プレハブと囲いができてます。でも、計画が公表されるのは、ここが完売してからでしょうね、、なぜならば、同じ三菱地所だから、、。駅までのアプローチも歩道広いし、幼稚園〜小学校〜中学校まですぐそば。とはいえ、これから建築ということは、当分販売されないのでこことの競合は関係ないですね。市民的には子供が増えるのは望ましいですが。敷地面積が相当広いので、かなり凄いのができるでしょうね。