阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

「もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせた」

↑

そもそもこれって、事実なんですか？
ソース出してもらえますか。

山手台に限らず宝塚市内の殆ど全ての山手の大規模開発は、保全対象の市街化調整区域の
山林や国有林（払い下げ地）だった場所で、もともとは開発できない土地だった。
それを行政や政治家の利権（口利き）や開発業者や地権者の思惑が複雑に絡んで、きわめて
不透明な基準で市街化区域編入や開発許可が出されるのが一般的なパターン。

過去の大規模な開発においては判を押したように
「大都市近郊において、良質な宅地不足や良好な住宅不足の解消に資するから」
という言い分が、開発許可や市街化区域編入の大義名分として用いられてきた。

山手台の場合は既に将来の人口減少や家あまりが見えていたタイミング、それも昭和60年代に
入ってからバブル景気の中での着工にずれこんだので、開発許可、市街化区域編入に
あたっては、業者側も行政側も従来とは別の大義名分を用意せざるをえなかったのが
真相だろうね。

そのあたりは過去の都市計画マスタープランの文言や、議事録等のやりとりを見ても分かる。
過去の都市計画にいおいて山手台地区は、地域や宝塚の象徴となる質の高い居住文化を形成する
住宅都市宝塚にふさわしい豊かな緑と心のまちづくりと掲げられていたからね。


平成１６年第　７回定例会－12月01日-02号

＞平成５年の阪急不動産と幸和不動産連名の販売用パンフレットには、ビュータウン阪急
＞宝塚山手台として、高品位、高品質のまちづくりをキャッチフレーズにして

＞それは昭和６０年の都市景観基本計画にこのようにあるんですけれども、創造型住宅地
＞として長尾山ニュータウン、宝塚サングリーン及び花屋敷ゴルフ場跡地は、既に開発計
＞画が進みつつある大規模な計画的住宅団地である。これらの居住地は、宝塚の住宅都市
＞としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における新しい優良住宅地形の先導的役割を
＞担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背
＞景となることから、山並みの稜線の保全と緑地率向上に加え、豊かな緑の確保のために
＞市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い緑の修復を目指すというところまでこの
＞創造型住宅地ということでちゃんと明記をされています。


※宝塚サングリーン＝開発前の山手台の計画名称

＞553さん
それって

「もともと山手台開発は「日本中のお手本となる美しいまちづくり」「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくるためにどうしても山を大規模自然破壊せざるをえないという事で開発禁止区域を開発可能区域に変えさせた」

が、事実だと証明するソースにはなっていませんよ。

554

そうですね。。

解説、脚色は必要ありません。

「論より証拠」と言いますから、

的確なソースをお示しください。

開発時の建前云々も勿論重要ですが

阪急は山手台開発において

「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

を十数年以上掲げて（もちろん今も掲げている）販売してきたのですから

その掲げた理念や約束に恥じない開発を完遂するべきでしょうね。

人口減少時代にわざわざ山のてっぺんまで破壊して今新品であること以外に

何ひとつ取り柄が無い“山の上のコンクリむきだし50坪密集地”にするような開発が

「日本中のお手本となる美しいまちづくり」

であるはずもなく、羊頭狗肉であることは幼稚園児でも理解できることですからね。

家あまり時代前の逃げ切りを目論んでの一世代限り使い捨てタウン路線での大量分譲は

今でも既に発生している渋滞を深刻化させ、住民のあんしん安全をも脅かします。


https://web.archive.org/web/20110915022448/http://www.yamatedai.net/tk...

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』

幹線道路は、ケヤキの並木道。
そこから各街区へと伸びる8本の準幹線道路には桜やコブシ、ハナミズキなど多様な樹木を
配しました。 区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よい
バランスを整えています。
この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、世代を
超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。
その思いを、街区の細部にまで行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


https://web.archive.org/web/20060622230315/http://www.yamatedai.net/lo...

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
『その景観はひとつのアートとよべるかもしれない』

私たちは『阪急宝塚山手台』で、石匠や植栽プランナー、照明デザイナーなど、各方面の
プロフェッショナルの参加のもと、高品位・高品質な街づくりを追求してきました。
その一邸一邸の洗練された家並と相まって、気品ある街並景観を見せています。
さらに、石畳や石張りの擁壁による景観計画、夜の景観を彩る贅沢な照明計画…。
景観を形成するすべての要素にこだわり、街としてのトータルな美観や邸宅街としての
品位を高めてまいりました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ソースないんですね。

やっぱりソースないんだね。

では、少なくとも開発審査時に
「日本中のお手本となる美しいまちづくり」
「いつまでも色あせない世代をこえて愛され続ける（非使い捨て）まち」を具現化して理想の永住地をつくる。
などという約束に基づいて開発許可がおりたわけでもなんでもないですね。

どこの分譲地でもパンフレットやホームページには美辞麗句が踊っていますよね。
でもそんな販売用の美辞麗句を真剣に捉えておられるかたもいらっしゃるのですね。
阪急さんも言葉が踊らないようにもう少し注意して作成していくべきでしょうね。

いずれにしても販売用のキャッチフレーズがこうだから、30年前の開発条件もこうだ、なんて決め付けはいけません。

>トップシークレット中のトップシークレットなのに、
>誰もが閲覧できる状態でネットに証拠が残っていたり転がっているわけないわな。
>常識で考えればわかること。


じゃ常識で考えればそんなトップシークレットあなたにも分からないですね。

５４８

）既に多くの方が指摘されているとおり、山手台は海抜200mを超える山の上の斜面地であり冬の
）寒さや寒風は大変厳しいです。
）
）しかし逆にじゅうぶんに優れ断熱性能の住宅に、24時間全館セントラル空調換気システムとと
）もに、薪ストーブなど家全体を暖められる設備を導入すると、家中どこでも快適そのもので冬
）は逆に待ち遠しいほどの楽しみな季節となります。
）
）しかしながら、土地に出せるお金が2000万円台までなど予算が少ない貧乏な方が山の上に無理
）に宅地を取得しても、厳しい予算制約の関係で、断熱気密性能に優れた高性能な家はま建てら
）れませんし、全館換気システムや、薪ストーブなど単体で150～200万円以上する高価な設備を、
）導入することはできません。
）
）結果として、毎年の冬は寒くて不快で光熱費が高いだけの辛く厳しい季節となり、何年かする
）と逃げ出したくなるのがおちです。
）
）理念破りのなりふりかまわない狭小コストダウン路線で、貧乏な方に無理やり山の上の宅地を
）大量に売りつけても、多くの方を不幸にするだけということです。

まったくおっしゃるとおりです。
山手台の実質最終となる４工区は、標高２００ｍオーバーの冬の寒さが厳しい山の上ですから、断熱性能が高い住宅でなければ快適にすごすことができませんし、断熱性能が低ければ永住目的で死ぬまで住もうと思っても老後は冬場のヒートショックなど大きな危険が伴います。

総予算の少ない貧しい方に無理やり土地を押し付けて儲けるために、別荘地なみに緑の回復が求められて当然の山の上にあるまじき５０坪台メインの狭小区割りにしたところで、貧しい方は家にかけられる予算も土地同様に限られており、山の上で厳しい冬を快適に過ごすために必須といっても過言ではないＱ値１未満～１．５クラスの高断熱仕様や２４時間計画換気システムや快適暖房（温水パネルヒーター、薪ストーブ等）を導入することはできません。苦痛で不健康で病気になりやすい住宅を増やすだけです。

多くの満足をうみだすどころか、デベロッパーの都合で不満が多い不幸せな世帯を増やすだけの結果につながるのですから、せめて阪急が自社開発した最後の大規模開発として将来シビアな目で見られ続けることになる山手台において、これで最後の最終工区ぐらいは貧しい方に土地を押し付けて売り逃げることを目的としたコストダウン狭小宅地の大量ばらまきはやめるべきでしょう。

どうしてもデベロッパーが貧しい方にも山手台で快適に暮らして幸せに生活していただきたいというのであれば、予算のある方向けのゆったりとした品格重視のまちづくりとは別に、緑の回復や街並みのゆとりや景観も犠牲にしない７０坪程度の自然石仕上げの区割りの定期借地権宅地を用意して、何も犠牲にしていない良好な宅地を貧しい方でも土地にかかる費用を抑えて住めるように工夫すればよいだけでしょうね。予算のうち土地に２０００数百万円も出してしまったら、ローンの関係で安い家しか建てられなくなる貧しい方でも、土地にかかる費用を大幅に抑えられる定期借地権であれば、高性能な住宅も断然手が出しやすくなり建てやすくなりますからね。

今までどおり50坪程度の土地を定期借地にすれば今まで以上に建物の断熱に予算をかけれますね。

＞今までどおり50坪程度の土地を定期借地にすれば

＞今まで以上に建物の断熱に予算をかけれますね。


おっしゃるとおりです。

良好な街並みを維持するために１７０㎡という厳しい協定は遵守しなければなりませんから

あとは坪単価を現在よりお安くするか、定期借地権を選べるようにして

建築時の土地負担を極力抑えてあげなければなりません。

近年、特に高齢者は寒さと坂道を極端に嫌いますから、北部のターゲットは若年層に絞るしかありません。

そうですね！山手台北部はこれ迄どおりニューファミリー路線が良さそうですね！実は今日、嫁の実家に食事よばれに行ったんだけど、義父に50坪の定期借地権のこと話したら、それだったら仕方ないだって！70坪の定期借地権には色をなして反発してたのに。自分の娘夫婦のためならやむを得ないって、エゴですよねぇ。確かにそんなに寒いんだったら土地は少しでも安くするか小さめの定期借地権をお願いいたします！

確かに、貧乏なお宅にも夢のゆとりあるマイホームライフや眺望ライフを叶えさせてあげようと配慮した70～100坪の定借を用意するのはありでしょうね。

平均50坪台の密集区割りでは、山の上にあるまじき緑貧しい建て込んだ街並みとなるだけでなく、大半の区画では唯一の長所である眺望も得られません。
それどころか、山の上の斜面地であるにも関わらず、住環境の基本中の基本である冬の日当たりすらじゅうぶんに得られない（北側接道の区画において、冬の1階リビングに満足に日差しが入らず、昼間なのに1階が暗くなる）家が大量に発生しますから論外でしょうね。

西2丁目や東3丁目より西4丁目以降の現在の街区が支持されてる状況で、ワザワザ旧態依然のニュータウン路線には戻さんでしょ。いくらネガキャンやっても無駄だよ。

支持されてるわけでもなんでもなく、家あまり時代の本格到来前に売り逃げするために、なりふり構わずハウスメーカーの営業力を借りる為に儲けの無い安値で卸売りして、そのしわ寄せとして建築条件無しの土地まで狭小割高坪単価になっているだけ。

本当に人気があったら全部阪急が売ってるから（笑）　人気があるのではなく他社の営業力を借りて大量にさばいているだけ。

>>567

言ってることが、支離滅裂だね（笑）

今の何の変哲も付加価値も無い山を切り開いたコストダウン手抜き新品宅地路線こそが

新品であることしか取り柄がない悪い意味でニュータウン丸出しで旧態依然とした

一世代限り使い捨ての開発そのもの（オールドニュータウンの焼き直し）

以前の山手台は、悪い意味でかつてのニュータウンのような世代の偏りや

一回限り使い捨ての街にならないように配慮していた理念重視の開発。

日本中のお手本となる美しいまちづくり（＝単なる自然破壊した宅地供給ではない）、

世代をこえて愛され続けるまち（いま新品であることを売りにした新品商法ではない）

というニュータウン否定こそが山手台開発の原点であり理念。

566

いいえ。そんなの聞いたことありません。

狭小と言われている西４丁目北側住戸でも日差しが入らないなんてことは一切ありません。

１階２階ともに年間を通して十分な日差しが入ります。

※日本中のお手本となる美しいまちづくり

※世代をこえて愛され続けるまち


それって単なる広告キャッチコピーだよね。

>>491
>よって直近バス停まで10～20分（急坂）もかかります。
何処のバス停でしょうか
去年、検討してた時にスーパーの近くのバス停まで実際に歩いてますが
そんなにかかった記憶はありません
先ほどGoogleマップ見ましたが去年分譲してた小学校近くからなら400メートルぐらいです
マップでは徒歩6分と出ています
タウン内の遠いところで11分となってました

坂と言っても神戸の坂に比べれば可愛いものです
もうタマスマはどうでもよいのですが
街としては凄く綺麗でしたよ
土地勘ないのでやめましたが
兵庫であのような条件があれば検討対象です

3000万前半のタマスマを検討され、今は宝塚山手台を検討されているわけですね。
随分と価格差がありますけどね・・・
確かにもう少し宝塚山手台がお安くなれば射程距離に入るとおっしゃる方は多いですね。
住民さんは嫌がるんでしょうけど。

>>574
タマスマは建売ではなく注文でしたので4500～5000万程度と聞いてました
自営なのでどちらもローン無しで買えない事ないですが
家以外にもお金は必要であまりに高額な物は避けたいです
妻が喘息持ちなので私の通勤が許容できる範囲で郊外希望です

山手台北部もかなり寒いので断熱性能の高い建物が必須みたいです。
建築費にお金がかかる分、できるだけ土地代を安く抑えたいものですね。

クレアスを検討しているのですが…
無条件宅地なのに、ふつーっぽい家が多いですね。
最近の新興住宅地は、こんなもんですか？
オシャレな家が立ち並ぶ街に家を建てたいです…。

どんな街並みかも知らずに検討しておられたのでしょうか。

当たり前のことですが、まず街並みを見学して、

気に入った住宅地を検討されたらいかがでしょうか。

>>575
タマスマで5000万はないだろ？

>>579
きっと釣りでしょう。
タマスマは、土地安い上に建物も安いから高くなりようがない(笑)

>>491
このまま数年後までに売り逃げする為にコストダウン路線で一気に大量分譲したら、渋滞の致命的な悪化は確実だし、山手台の路線バスの定時性が維持される保障は全く無いよ。

それにシャトルバスだろうがなんだろうが、タマスマがJR阪急ダブルアクセスの速達交通を持つというのは明らかに宝塚山手台北部より優れているポイントで都心へのドアツードア時間も早いので、素直にまちづくりの工夫努力を見習ったり評価するべきだろうね。茨木じたいが宝塚よりずっと便利で、京都にも大阪にも出やすい街だし。
ブランド崩壊の勢いが止まらずもはや風前の灯で不人気＊＊＊み街になりつつある宝塚が、阪神間や北摂の他の街を見下せるほどの余裕は全く無いしね。

そのブランド崩壊に一役買ってるしな

>581

住民専用バスは、将来は住民主体で運営していく必要があるので、いかに利便性を維持できるかがポイントでしょうね。
通勤含め完全マイカー依存で、バス運営に非協力的な方も多いと思うので。
その点公共交通は、利用客に応じて本数の増減こそあっても、路線自体の廃止というリスクはかなり低いので安心ですね。
せめて本数を維持、あわよくば増便の方向に向かうよう、もっと積極利用することが必要ですね。

山手台の南側の方にはほとんど関係ないけど、上の方なら五月台のバス停まで歩けば、今でもJR駅まで1本で行けますね。
平日朝は駅前まで乗り入れない片手落ち状態ですが、それでも少し余分に歩くだけなので、全くない状況よりははるかにマシというものでしょう。
将来的には混雑時間帯の駅前ロータリーへのマイカー乗り入れを規制してバス優先の環境を確保すれば、本数増加と定時性の向上も期待できますね。

>>581
タマスマが速達交通を持つって、無知すぎる。あそこは渋滞で有名な171号が有るから、駅まで15分〜40分と時間が読めないのがネック。

>>579
注文なら全て込みで4500～5000万はみておいて下さいと言われました

間取りを提案しましょうかと言われましたが
お断りして概算だけ聞いてます
50～60坪の注文の条件で
土地1800程度、家2600程度、外こう200程度でオプションなどで変動する
街として太陽光やコージェネが必須なのでタマホームとしては割高になる
建売りはお買い得だが50坪は無い
との話でした

>>580
釣りって
そんな事するメリットありません
タマスマは既に検討対象外です

>>584
タウンバス、阪急バスともに通勤時間帯にのってみました
タウンバスは20分ぐらい
阪急バスは30分ぐらいでした
渋滞については営業に聞いたところ
阪急バスに関しては雨の日などはよく遅れるが
タウンバスはルートが違うので実績として30分以上かかる様なことは殆ど無いとの事でした
タウンバスは住民の利便性だけではなく
茨木駅周辺の渋滞緩和の目的もあると聞きました

ここのタウンバスが上手く行けば
他への波及もあると思いますので
期待して見守っています

>>585
雨の日は阪急バスで40分位と住民スレに書き込みがあったよ。

タマスマシャトル

昼間は1時間に1本以下です。

>>585
６０坪って延床ですか？

＞タウンバス、阪急バスともに通勤時間帯にのってみました


えっ！タウンバス（シャトルバス）って、住民以外でも乗れるのですか？

>>589
来年末までは、タマホームの運営なので、誰でもタダで乗れる。再来年以降はいつまで続くかは、住民次第。
住民の話では、駅まで空いてるとき15分、雨降ると30分、メチャ渋滞すると40分ぐらいらしい。予算ない人にはそこそこ人気じゃないかな。兎に角安い。

茨木駅まで路線バスより早く着くのならサニータウンの既存住民さん達も乗りに来るのかな？

590
茨木山手台～茨木市駅
３７０円もするんだろ？
タマスマシャトルバスがタダで
誰でも乗れるんだったら
皆乗りに来るだろうね？
本当に誰でもタダで乗れるのですか？

>>586
阪急バスはそうでしょうね

>>587
世帯が増えれば増便すると思いますが
昼など利用者の少ない時間帯は運行せずに阪急バス利用とした方が
運行コスト抑えられるので良いかもしれません
阪急も空いてる時間帯に利用者増えるのは嬉しいでしょうし

>>588
そうです
延床50～60坪です
LDK、客室、主寝室、夫婦部屋、子供部屋×２、納戸と普通にあれば良いなを盛り込んだら
それぐらいのサイズになりました
せっかく郊外に住むのですから広さで妥協したくないです

>>589
>>591
基本は住民専用のようですが
営業さんに事情説明して許可もらってます

>>590
タマスマ建売りは太陽光などが付いて3000万円台ですからかなりお買い得ですね
注文も土地付きで上物50坪オーバーとなると
5000万ではなかなか無いですね
予算的には7000でも払えない事は無いですが
なるべく安くおさえたいです

で、タマスマではなく宝塚山手台の話をしませんか？

＞基本は住民専用のようですが
＞営業さんに事情説明して許可もらってます

「誰でもタダで乗れる」って言ってましたよね？

>>594
そんなことおっしゃってませんでしたよ
私は現地営業の方に取り次いで頂き許可を得てます

現在はタマホームの運行ですので
商談に来られる方は問題ございません

時間が早いのでご一緒できませんが
もし、住民の方に何か言われるような事があれば
検討中でタマホームの許可は得てるとお答え下さい
お車は販売センタの駐車場をご利用ください

との事で、念のためにと名刺を下さいました

こっそり乗っても
住民の方同士は顔見知りですから
すぐにばれると思います

私もチラチラ見られたので
検討中で乗せて頂いてますと声をかけました

時間の事も聞きましたが
いつもこんな感じですよ
時々遅れる事もあるが会社に遅刻したような事は今のところ無いとおっしゃってました
感じのよい方でほっとしたのをよく覚えています

兵庫県東部で似たようなところありませか？
猪名川、宝塚山手台あたりは見に行きましたが
タマスマほど綺麗ではないですし、、、

タマスマって土地が４０坪ちょっとだから、延床６０坪なんて絶対無理だよね？
建蔽率４０%でしょ？
だから、建売の建物は３０坪位でしょ？

595
なんか真実味に欠けるお話しですね。

将来性が怪しいシャトルバスより、路線バスがきちんと運行している所の方が安心。

タマホーム社員の書き込みがうざい。
よっぽど売れてないんだな。

タマスマのホームページ見ると、無料シャトルバスについて、「現地見学の方もご利用頂けます」と書いてありますよ。態々名刺貰うとか別に許可もらう必要ないでしょ。

やっぱり！

もうタマの話はいいですよ。興味ありません。
ここは山手台の口コミなんですから、
タマの社員は、割り込んで来ないで！

>>596
それは建売区画
注文区画は200平米超えもあり建坪率50％、容積率100％
60坪クラスなら十分建ちますよ

>>599
タマホームの社員なんかではありません
社員なら既に検討対象外なんて書かないでしょう
最近は知りませんが去年は順調に売れてるみたいでしたよ

>>600
私はお話して許可をもらったと言うだけです

>>602
聞かれたから答えただけです

宝塚山手台に話振っても誰も何も書かないのによく言いますね

あんたが、宝塚山手台はタマスマほど綺麗じゃ無いとか言ってきたんだろ？
あと、タマスマの土地売りは45～51坪と広告にはあるがな。

タマスマは整然と並んでるけど、それを綺麗と言う感性の人には、山手台の様に無条件宅地は向かないでしょうね。きっと建売で同じ家が並んでるのが好きな人でしょ。

路線バスもないダムの近くの住宅街と比べられる事自体が非常に失礼です。

結局「そういう感性の人」なんでしょうね。

ネガキャン頑張ってる人は、山手台で無ければ何処でも良いのですよ。タマスマって笑ってはいけません。ぷっ

たぶん、タマスマを良く言っているのは、タマホームの社員だよ。

もうみんなやめろ！

山手台購入検討者にとって建設的な意見を書けない奴は、いい加減に去れ！
ここまでネガキャンすれば、十分やろ！

２ｃｈの宝塚のスレに粘着してネガキャンしてる人が
ここでも書き込みしてるんですね

612
ほんとだ！
確かに２年以上同じ批判を延々書き続けてる人と文体、文癖が同じですね。

自分だけばれてないつもりで関係者(業者)必死に何連騰もして自演しまくったところで誰が見ても一目瞭然な理念やぶりの今の山手台のなりふりかまわないコストダウン売り逃げ路線は隠せないのが悲しいねw

山の上のタマホームにも劣るらしいｗ
今の売り方なら仕方ないわな

>>477

＞・梅田18km圏
＞・梅田まで片道500円未満40分以内圏（電車＋バス）
＞・大阪平野に面した山の上（標高200～300m）
＞・大阪平野一望の南斜面
＞・第一種低層住居専用地域の整形地
＞
＞の適正価格は
＞
＞http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/9930dat.html
＞http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/13077dat.html
＞
＞土地面積　612.31m2 (185.22坪)
＞価格 4,500万円（坪単価24.29万円）
＞
＞だいたいこんなところですね。

まぁそんなところ。

西宮市鷲林寺南町　185坪（完全整形地　更地）　4500万円（坪24万）
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/13077dat.html

西宮市甲陽園目神山町　106坪（完全整形地　更地）　3,580万円（坪33万）
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/1/7607dat.html

成約履歴

2014/05西宮市剣谷町147坪4280万円（単価:29.1万円/坪）
2013/09西宮市剣谷町2370万円（単価:41.7万円/坪）
2013/07西宮市剣谷町263坪8000万円（単価:30.5万円/坪）
2013/01西宮市剣谷町254坪7960万円（単価:31.3万円/坪）
2013/01西宮市剣谷町112坪3980万円（単価:35.5万円/坪）
2013/01西宮市剣谷町142坪3980万円（単価:28.1万円/坪）
2012/10西宮市剣谷町63坪2430万円（単価:38.4万円/坪）
2011/06西宮市剣谷町79坪2380万円（単価:30.1万円/坪）
2011/04西宮市剣谷町82坪2180万円（単価:26.5万円/坪）
2010/09西宮市剣谷町87坪2184万円（単価:25.0万円/坪）


山手台は貧乏人でも買えるように総額では安い値段にしているのが、ぜんぜん安くない。

むしろ割高。割高坪単価で儲けるために、山並みと調和した緑豊かな住環境の復元を

無視してまで、山の上にあるまじき密集区割りにしているだけの単なる悪質な乱開発。

家あまりの今の時代にわざわざ山を破壊するなら１２０～１５０坪で３０００～３５００万程度が

当たり前に求められる状況で、５０坪の宅地を貧乏人向けに２５００万（坪40万超）で使い捨て分譲してるだけ。

平均で70～100坪超なら、それなりに緑豊かな環境が復元されるのは事実だけど山の上なのにギューギューの密集50坪台で駐車場2台だと庭なんてあったもんじゃなく、緑の回復や山並みや自然と調和した住環境の実現なんて１００％不可能でありえない羊頭狗肉だからね。

鷲林寺南町(大阪平野一望眺望、梅田18km以内公共交通ドアツードア40分以内500円未満圏、標高200m超)

成約履歴

154坪4480万（整形地、更地）　坪29.0万

179坪3600万（整形地、更地）　坪20.1万

今の山手台の路線（山の上の売り逃げ乱開発）が最終となる4工区まで続くようなら
最終的な開発への評価は中山台以下となるのが確実だろうね。

一気大量分譲で渋滞致命的悪化、なんもない不便な山本駅にしか行けない、無防備で山の上の広大なエリアに
関わらず交番すら無く空き巣天国で狙われやすいのにセキュリティ対策皆無、
中古になったときに評価される要素がゼロ、山の上なのに狭小平均50坪台区割り、
理想の永住地をうたっていながら高齢になったら生活困難なマイカー依存のまちづくりで
カーシェアやタクシーやバス便充実等の配慮がなし、コストダウン最優先で
景観配慮無視したコンクリ擁壁。

また、ネガキャンの人、深夜の連投で頑張ってるね。
でも、何時も同じような内容の繰り返しで全くつまらん。
まあ、一人が幾ら頑張っても山手台の独り勝ちは続くんだろうけど。

いつも、「おっしゃるとおりです」って自分で書いてて空しくないのかねえ。

何年間、「おっしゃるとおりです」って自分の書き込みに対して書き続けんやろね、この人。

気持ち悪いなあ（でも、一度怖いもの見たさでどんなヤカラか、顔見てみたいけど）

売れない業者の僻みか、ホント何年もワンパターンのネガキャン良くやるよね(笑)
ひとり4役ぐらいか決まって連投で皆んな分かってるけど、さすが山手台、大人の対応ですね。

山手台は人間的に品が良く、できた方が多いですよ。
心に余裕があるというか…。

ネガキャンの方が一体どこに居住なさっているのか。
そして、山手台でないそんな素晴らしいところに居住されながら、何故この山手台スレにそこまで執着なさるのか。

心に余裕がある奴が電車降りて我先にバス停に殺到するかよ（笑
先週改札で突き飛ばされたわ

消費税10%か
新築の家屋なんか買った瞬間に中古になるんだから
程度のいい中古買う方がお得なんじゃないかね

西4丁目以降の動き。

2008年11月（西4丁目販売開始）～2014年11月（スカイル販売開始）

山手台西4丁目　約11ha

・3-1工区　188区画
・3-5工区　176区画

山手台東5丁目　約13.5ha

・ビューノ　100区画
・クレアス　150区画
・往復300段のとんでもない大階段使わないとバスすら乗れない山のてっぺん　36区画
・スカイル　120区画

約6年で25haの開発で770区画の猛烈な売り出しペース。

あと残ってる東4丁目の一帯は約20ha（おそらく開発中止になった集合住宅予定地約3～4haを含めず）。

普通に考えたら、せいぜいあと5年ちょっとで突貫で開発、販売を終えて撤退を狙っているとしか思えない。

西4丁目以降、どうみても新品商法がぎりぎり成立する「超・家あまり時代が本格到来する頃まで（2020年頃まで）」

をタイムリミットとして強烈に意識して、それまでに売り逃げしようと逆算して進めているのがありあり。

まだ、粘ってるね。

しかし、６年で７７０区画って、そんなに猛烈なのか？

箕面森町（不人気）を少し上回る程度のペース

実質６年も無い
販売ペースは下がると見てる業者が大半
あと３年ぐらいである程度売れないと
酷い売り方が始まるだろう

50坪以下の細切れ、
飯田系や不動産系などの激安建売で2000万円代

住宅ローンが家賃より安いと広告して短期間に売り切る

最悪の事態
あと３年ぐらいが勝負

えっ
坪40万？
金をどぶに捨てたいなら俺にくれ

2000万代は建物込みだろｗ

山手台の中がもう少し便利になったらなぁ。
坂は仕方ないとして、阪急オアシスしかないのは本当に不便です。
せめて銀行のＡＴＭやコンビニ、郵便局、お食事処、作って欲しい。
山本駅周辺もどうにかして！！！

梅の花はどうなった？

「これから開発される山手台北部は、豪雨が降ったら土石流が直撃する場所なのだから、
雨量計などの避難対策を完備した上で、
万が一家が駄目になっても建替える財力のある層向けの用地にするのが良心というものだろうね」

↑

都心回帰駅前回帰の昨今「財力のある層」はわざわざそんな危険な場所は選びませんよ。

>>630

過去に巨額の税金投入して失敗した無謀な開発のつけで、損切り叩き売りを行っている典型例の箕面森町の売り出し戸数を例に出している時点で論外だけど、成熟した住宅都市において、まともな新規開発では数十～100数十クラスの区画数の規模でも数年かけて分譲することが殆ど。

年平均で100以上のとぎれない追加新規売り出しは、完全に今の時代（既に宅地が余っており不足していない家あまり）において需給無視したハイペース。

そもそも山手台は、1993年の街開きから15年近くかけて1000に満たない数百世帯の入居（戸建て以外に、マンション約200戸強と賃貸の切畑団地約180戸を含めて）だったのだから、ここ数年で明確にペースを倍増以上激増させているのは客観的な事実であり、疑いの余地が無い。

現実において、山本駅周辺の渋滞の如実な悪化や、極端な世代の偏りによる教育機関の生徒数キャパ問題などの弊害が発生している。

阪急だけではとてもじゃないがさばききれない自然需要を無視した売り出しペースであるが為に、ハウスメーカーやブローカーに大量卸売りしたり、それでも売り切れないので、まちづくりの本質とは何の関係も無いイベントや催し開催やキャンペーンややプレゼント企画（クオカードばらまき等）や広告企画（子役タレントや気色悪い小説とか）を乱発して、広告費をかけまくってなりふり構わない商法に走っている時点で、まともな売り出しではなく、先に期限をきめた売り出しペースありきなのは明らか。

山手台が宝塚の需給環境を無視して大量のコストダウン新品宅地（既存の昭和ニュータウンよりちょっとだけ土地が狭くてちょっとだけ値段が高いが新品という焼き直し劣化版、この条件だったら中古ではなく新品を選ぶよねという消費者心理につけこんで需要を総取りする一回限りの悪質な新品商法）をばらまいているせいで、中山台や逆瀬台などに代表される昭和ニュータウンやバス便エリアの住宅、土地が余っているにも関わらず殆ど売れず、値崩れや街の正常な新陳代謝が起こらないなどの深刻な問題も発生しているのだから、既存の住宅地や地域社会にも深刻な悪影響を与えており、まともな開発でないのは誰が見ても明らか。

＞失敗した無謀な開発のつけで、損切り叩き売りを行っている典型例の箕面森町

・そういえば山手台も事業主が経営破綻した典型例でしたね


＞山手台は、1993年の街開きから15年近くかけて1000に満たない数百世帯の入居だった

・そのうち５年くらいは共同事業主が破綻して販売がストップしていましたよね


＞土地や家があまりはじめていて、これから勢いを増して深刻に余りまくることが確定している

・だったら深刻に余りまくる前に完売できるように販売ペースを加速するのは当たり前


＞山手台開発はそういった理念（日本中がお手本とする美しいまちづくり）を
＞掲げて開発の正当性を謳い続けてきた

・それは貴方がここで謳い続けてきただけでしょ

山手台開発にあたり

「日本中がお手本とする美しい街づくり」

などという理念が条件となった事実は

いっさいありません。

>山手台東の北部は、砂防で処理しきれない豪雨発生時には、土石流が直撃する県の危険箇所に指定されている地域なのですから、
>万が一土石流や山崩れ等の土砂災害で家が台無しになっても、豪雨時に避難勧告にしたがってきちんと避難さえすれば、家を建て直す財力があり、
>生活に困らない層向けに販売するのが、業者に求められる最低限のモラルというものでしょうね。

土砂災害は突然やってきます。避難指示が間にあわず被災するリスクは広島の大災害でじゅうぶん再認識させられました。
賢明な方はそんな場所検討しませんよ。財力に格差はあっても、災害で命を落とすリスクは誰にでも平等なのです。

誰が見ても理念破りのなりふりかまわない叩き売りに走っているだけなのに、一人勝ちとか恥ずかしい文言垂れ流ししている時点で業者丸出しだなｗ

山手台日記といえば、公園まわりのたった一列だけ自然石仕上げ（間知石）にしたのを

物凄い大げさにドヤ顔でアピールしていたのはびっくりしたな。

自然石仕上げなど、数年前の東1丁目とかではわざわざアピールせずに全区画当たり前に実現していた

最低限の配慮、修景だろうにろうに。

むしろたった一列だけの自然石仕上げでごまかして、他は建売業者ばりに堂々と条例違反（条例に基づく

景観計画では、山麓住宅地の高さ2m以上の擁壁は景観に配慮した仕上げとしなければならない）

のコンクリむきだしのほうが大問題だろうに。

この調子じゃ、最後の４工区こそは理念にたちかえって日本中のお手本を目指すとアピールしているのも

とんだ期待外れの可能性が高いね。

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せめて価格を安くするしかないですね

週末ネガキャンの嵐は、先週も続いていたみたいですね。
一生懸命ですねえ。
彼らも、ノルマ達成のため必死なのでしょうね。

ネガキャンも平日の昼間はピタリと止みますから分かりやすいですね(笑)
ハンドルネームを色々変えて何役もご苦労な事です。いくら頑張っても山手台の独り勝ちなのにご苦労様です。