阪急が分譲する宝塚市山手台【Part11】

品質はおいといて、品揃えという点で山手台の阪急オアシスは不満が多い。
チラシに載るような目玉商品でも、「山手台店では取り扱っていません」というのがけっこうある。
やっぱり、宅地の販促が第一目的なのかな・・・？

タマスマに既存の阪急バス茨木山手台線があるから宝塚山手台だって同じ、などというのは事情を弁えない頓珍漢な主張ですよ。
タマスマと茨木山手台（サニータウン）は一見隣接しているように見えますが、地元同意が未だ得られていないため１ヶ所しか接道されておりません。
よって直近バス停まで10～20分（急坂）もかかります。
また、駅までラッシュ時間帯ですと30分以上かかります。雨の日ですと40分以上かかることもざらです。しかも運賃は370円と割高。
これでは千里中央まで渋滞なし25分の箕面森町にすら劣るということでシャトル導入となったのです。バス停の数が多い（16）ことからシャトルで直通するメリットも大きいですし。
ですから駅まで220円、ものの数分（バス停も少ない）で確実に速達できる宝塚山手台とは全く事情が異なるのですよ。

大阪の都心ビジネス中心地に30分台で直通する始発駅の上に、生活に必要なあらゆる施設が揃っている至便な登美ヶ丘駅の駅徒歩圏の近鉄分譲地すら、無電柱（電線類完全地中化）、こだわりの仕上げの歩行者専用道路、希少な駅近でありながら緑豊かでゆったりとした街並みを担保する為の全区画60坪超（平均215㎡）、タウンセキュリティ（防犯カメラシステム、巡回警備、タウン内に警備員24時間常駐）などさまざまなこだわりを実現しています。しか建売4000万円台で。

http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/movie.html
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/quality.html

つまりタマスマ茨木（山手台新町）や彩都箕面ガーデンテラスは、不便で魅力の乏しい立地だから付加価値を高めるための工夫をせざるをえなかったというのは、全く頓珍漢なデタラメです。
いくらでもコストダウン建売分譲による安易な販売が可能な便利で魅力ある立地ですら、ちゃんと拘りのまちづくりをやっている事例はこのようにいくらでもあるのですからね（あやめ池跡地の再開発のあやめ池駅前住宅地のグレードやこだわりはさらに数段上）。

言うまでもないことですが、登美ヶ丘駅徒歩圏の地価や路線価は、利便性相応に山手台北部の山の上よりも高いので、地価が安いから実現できたなどという言い訳も使えません。

>>483
私は宅地購入しましたが、個人的に定期借地権の導入は大賛成ですね。

上物や外構や植栽にお金をかける方が増えるので、街並みがぐっと映えます。

今の山手台は、ローコストな建物やお金をかけてない外構の家がどんどん増えて
猛威を振るっていますから・・・

もちろん定借の土地も、購入と選べる（最初だけでなく後からでも購入できる）
選択方式が良いと思います。

>>488
おっしゃる通りです。
バス路線の拡大は必須ですね。
阪急は山手台の開発業者であるだけでなく、電車やバスやタクシーなど地域の
公共交通事業者が本業なあるわけですから山手台からニーズの多いJR駅への
バス便アクセス需要を見て見ぬふりして、マイカー送迎の利用を助長して
JR中山寺周辺で送迎車両が近隣住民に迷惑をかけたり、通学路の子供を危険に
晒しているのは大変大きな問題です。

また山手台住民が利用しやすいタクシーやレンタカー環境の整備など、バスを
基本にしてマイカー以外の多様な交通手段の充実も検討するべきだと思います。

このままでは渋滞の大幅悪化が確実視する中で、事業者として果たすべき責任でもあります。

＞阪急には、高齢になっても住みやすい街づくりを
＞目指してもらいたいものです。

クルマが使えなくなったらたちまち生活が不便で、転出せざるをえなくなるような街が
「阪急100年のノウハウを結集した永住地のスタンダード」
なわけがありませんからね。

定期借地導入したらいいと思いますよ。

それなら今の区割りのままで更に手軽に戸建てを手に入れるために。

≪イメージ≫

建て売り（所有権付き）4000万

建て売り（定期借地権）2500万 地代1.5万/月

少子高齢化の昨今、若い子育てファミリー層を支援し入居を促進することこそが山手台、ひいては宝塚市の活性化につながりますからね。

学研奈良登美ヶ丘↔本町って、直通だけど
片道810円もするんだね。
車でも市内まで高速代1700円くらいかかる。
そら無電柱くらいやらんと売れんでしょ。

>>491
に付け加えると、シャトルバスさえ、本数は田舎のバスと同レベル。

土地に出せるお金が少ない貧乏な方でも購入しやすい50坪コストダウン狭小宅地は

東5丁目で既にじゅうぶん大量供給されて選び放題ですし、あと10年も待たずに

家あまり土地あまり時代が本格化して、貧乏な方でも既存の分譲地や昭和の旧ＮＴ等の

良好な宅地を、いくらでも安価に購入できる時代が到来するのですから

事実上の山手台最終となる東4丁目一帯は、山手台開発の原点である

「日本中のお手本」「いつまでも色あせない世代を超えて受け継がれる美しいまち」

に立ち返って立ち戻って、品格や潤いや住環境の質の高さや景観にとことん拘った

上質なまちづくりをするべきでしょうね。

そうでないと結局、山手台は羊頭狗肉で、全ての街のお手本どころか

隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作だったというオチや評価になってしまいますから。

山手台の評価を決定付ける最終の東4丁目エリアは森に佇むかのような別荘地並に樹木豊かなゆったりとした美しい街並みにして有終の美を飾っていただきたいですね。

美しいまちづくりの理想を実現するために、定期借地権と分譲を選べる仕組みを導入するのは良いアイデアだと思います。

カーシェアリング導入すべきですね。
二台とも利用する日は少ないが、車がないと
生活出来ないから、やむなく二台目を購入する人も
多いのでは？住宅ローンに加え、不必要な経費を
増やさず快適に暮らせる街づくりをもっと真剣に考えるべき。バスの路線拡大は早急に進めないと交通量が増える一方で交通事故も多発することが想定されます。

舞多聞（みついけ、てらいけ）も交通費は梅田まで片道なんと1000円位かかるんですよね。
車の高速代も高額ですし。通勤所要時間も長過ぎ。
舞多聞や奈良登美ヶ丘なんて元々検討外だけど、
こうやって見ていくと
改めて宝塚山手台の優位性が確認できました。

やはり宝塚山手台は交通費も安く、梅田への通勤時間も短い、子育てサラリーマン向けの住宅地ですね。

>>488

一応ね、今でもJR中山寺だけでなく、市民病院、市役所や今津線方面へ山手台からバスだけで行けます。
(阪急山本〜JR中山寺経由阪急逆瀬川行き)

乗り換え必要ですが、本当に必要としていれば皆さん利用しますよね。その様子がないということは、ニーズがないということで阪急に受け取られても仕方ないと思いますよ。

本数少なくて使いづらいとか意見あると思いますが、今あるものをもっと積極利用して実績作った上で、山手台方面に延長してくれとか、通勤時間帯の本数増やしてくれとか要望出さないと、阪急は動かないでしょうね。公共交通とはいえ慈善事業ではないので。

JR中山寺行きの新バス路線開設しても所要時間長そうだから結局利用者少なそう。
マイカー送迎で陽春園のとこ抜けたらJR中山寺まで早いからねぇ～

>496
あと数年は貯金して、給料上がってから買おうと思ってたけど、定期借地権で2500万くらいで取り敢えず手に入れちゃうってのもアリですね！
35年後に退職金で買い取ればいいし！
20才後半～30才前半の若手子持ちサラリーマンでも無理なく買える梅田へ通勤至便な大手分譲地として更に人気が高まるでしょうね。

舞多聞や西神南、西神中央などの住宅地は、そもそも神戸に本社がある上場企業（川崎重工、神戸製鋼、シスメックスなど58社）、外資日本本社（P＆G、ネスレ、イーライリリーなど）、官公庁（兵庫県庁、神戸市役所等）、医療機関、研究機関等の勤務者を対象にした住宅地なので、梅田や大阪までの運賃が高いなどの指摘はそもそもトンチンカンな意見です。

舞多聞から大阪に勤務している方など5%もいません。
都心でしか享受できないレベルの買物や食事を楽しみたい時は、大阪まで出なくとも神戸でじゅうぶんですしね。

そもそも山手台より更に大阪までの交通費が安く（バスすら不要で片道200円台）、所要時間が短いコモンステージ逆瀬川や武庫山分譲地がちゃんとこだわったまちづくり（平均65～130坪のゆとりある区割り、電線地中化、自然石をふんだんに使った外構、こだわりの街路、セキュリティ重視の街区設計、防犯カメラ録画システム）を完結できているのですから、梅田までの交通費用が安ければ、家あまり時代にわざわざ山を破壊して、使い捨てのコストダウン乱開発してもOKというのは全く的外れな主張ですね。

武庫山2丁目分譲地
http://goo.gl/yjgCq5
http://goo.gl/XMa139

コモンステージ逆瀬川
http://goo.gl/35JCEQ

コモンステージ逆瀬川って大きな墓地に面していて丸見えですよ。
いくら電線地中に埋めたって墓地丸見えじゃ、こだわりの街づくりなどとはとても思えません。
それこそ全く的外れでトンチンカンな意見。

＞中山台や山手台の標高200m以上の山の上エリアの冬の寒さは、

＞気温の低さに加えて 山から吹き降ろす風と相まって半端じゃない。

＞寒さに耐え切れず脱出希望者が続出している三田のニュータウンに近い寒さで、

＞猪名川町や川西北部の大規模住宅地よりもずっと寒い。




おっしゃるとおり、最終エリアの東４丁目も標高２００ｍ以上の山の上エリアですから、

気温の低さに加えて 山から吹き降ろす風と相まって半端じゃなさそうですね。

そのような場所を高齢の富裕層しか買えない邸宅街にしても寒さと坂が嫌いな高齢者は買わないでしょうし、

定期借地になんかしたら、それこそ寒さに耐え切れず脱出希望者が続出することとなるでしょう。

結果、本来の趣旨である50年後や100年後に評価されるまちづくりどころか隣の中山台にすら劣る三流開発で失敗作

だったというオチや評価になってしまいそうです。

やはり「子供は風の子」とも言いますし、坂が多いのも足腰を鍛え元気な大人に成長するためには

むしろ好条件です。子供の運動能力低下が問題提起されていますからね。

ですから気象条件が厳しく坂の多い最終エリアは今まで同様、子育てファミリー路線継続がいいと思いますね。

あえて言うなら更に手に入れやすくするために496さんご提案の２５００万くらいの定借導入でしょうか。

これには賛否両論あるでしょうが・・・

>舞多聞から大阪に勤務している方など5%もいません。 


そんなデータ何処にあるの？

憶測ですよねぇ？

大きな墓地ってのが全くの嘘ですね。
緑豊かなお寺のきわめて小さな墓地だし、そもそも全く見えませんし。Googleマップで見ただけで、現地を訪れたことないのがバレバレです。あれが大きな墓地なら、西宮の巨大な満池谷墓地(火葬場まである)や芦屋市霊園の近隣はどうなるんでしょうね。誰も気にしておらず、人気住宅地ですけど。

武庫山や逆瀬川の企業グランド跡地開発(武庫山分譲地、コモンステージ逆瀬川)は、誰が見ても近年の醜い乱開発、ミニ開発が野放図の宝塚においては、奇跡的かつ例外的な現地を歩けば誰もが唸る一目瞭然に素晴らしい開発。

508

確かに、貧しい方や土地予算の少ない若年ファミリー層でも購入しやすいようにと緑の回復や自然との調和や景観を犠牲にした小さなコストダウン宅地は、既に山の上(東5丁目や西4丁目)で大量供給されていますので、これ以上は必要ありませんね。じゅうぶん選べるわけですから。

これから家あまり時代の本格化に伴い、宝塚市においてもバス便エリアの何の変哲もない普通の宅地(50～60坪)は既に不足していないどころか、今後大量に余る事が問題になっていますからね。

512
いいえ違います。

コモンステージ逆瀬川って、せいぜい２００戸くらいの規模です（山手台は3000戸）
そんな小規模な分譲地にとったら
あの墓地の存在感は無視できない「大きな墓地」だと言えます。

こだわりのまちづくりって言うけど、まちづくりって隣接環境も含めてまちづくりです。
無電柱や防犯カメラもいいですが、なにせ立地だけは取り返しがつかないですから

山手台は墓地なんかなくてほんと良かったですねえ。

『土地予算の少ない若年ファミリー層でも購入しやすいようにと緑の回復や自然との調和や景観を犠牲にした小さなコストダウン宅地は、既に山の上(東5丁目や西4丁目)で大量供給されています』


かといって、510さんも言ってるように、
今後分譲される東四丁目も標高200m以上のとんでもない山の上エリアですから若年ファミリー層でも購入しやすい価格帯で進めていくしかないですね。
少なくとも現在好評の路線をワザワザ変更してまで冒険する必要なんて微塵もありません。

せっかく東三丁目の大失敗から立ち直って好調に分譲してるのに最後に変な冒険して、また失敗したら後悔しますよ。
人間と同じでけっして「晩節を汚す」ようなバクチをしてはなりません。

結局、山手台を買えない人が悪く書いているんだよね？

>>503さん
本気で言われているのですか？舞多聞でありませんが、垂水の住民です。
私たち神戸住民は三宮、ないしは近隣の駅前などでほとんどの所用が済みます。
ご存知のように神戸は狭い街なので割合コンパクトな生活圏内で大概済むようになっています。
用がないのになぜ神戸市民が皆大阪近隣に住む必要があるのでしょう。

>>511さん
そうですよねえ。
5%もいるわけないですよね。

511です。
タイミングよく垂水区民が登場しましたが、
5％の根拠まだですか？
数字出すからには、その根拠となるデータをお示し下さい。

>>用がないのになぜ神戸市民が皆大阪近隣に住む必要があるのでしょう。


では、なぜ用がない大阪通勤圏の住宅スレ（山手台）に書き込む必要があるのでしょう。

最近、えらく荒れてますね。
一体誰と誰がどつきあってんだか。
ただ言えるのは、これだけ（真偽はともかくとして）荒れていれば、
まともに購入を考えて情報がほしい人にとっては、「いい加減にしてくれないかな」って気持ちになるってこと。

これが目的なら、見事に目的達成だけど。

ほんと、邪魔な書き込みばかり。

そんなどうでもいいファミリーにこれから先公共サービスなんか充実させる必要ないよね

そもそも山手台は家あまり時代を意識してコストダウン路線で急激に大量分譲したせいで、むしろ小中学校のキャパシティが危機的な状況になっているので、無理に所得の少ない若年世代を呼び込む必要は全くありません。

世代の偏りこそが問題になっているのですから、最終工区では悪い意味で典型的なニュータウンのようにならないように、かつての山手台のボリュームゾーンであった30～40代のアッパーミドル層、50～60代の富裕層、夫婦共働きの高所得世帯、早期リタイア層、シニア世代など多様な層を呼び込めるまちづくりが求められるでしょうね。

山手台は、阪急グループが手がけた最後の大規模開発となりますので（彩都はURにコバンザメなので阪急の開発ではない）、今後見られ続ける事になります。

わざわざ人口現状時代に大阪平野に面した貴重な緑を削って「山の上の50坪コンクリ密集地」では、阪急宅地開発100年の集大成どころか、阪急が100年前に開発した池田室町や桜ヶ丘住宅地の足元にも及ばない大恥として50年後、100年後の日本人に笑われ続けることになるのですから、なんとしてもそれだけは避けて、最後ぐらいは「さすが阪急」と未来の人々に評価される誇れるまちづくりをやって有終の美を飾るべきでしょうね。

誤字失礼しました

○　わざわざ人口減少時代に大阪平野に面した貴重な緑を削って「山の上の50坪コンクリ密集地」では

>>502

＞カーシェアリング導入すべきですね。
＞二台とも利用する日は少ないが、車がないと
＞生活出来ないから、やむなく二台目を購入する人も
＞多いのでは？住宅ローンに加え、不必要な経費を
＞増やさず快適に暮らせる街づくりをもっと真剣に考えるべき。
＞バスの路線拡大は早急に進めないと交通量が増える一方で交通事故も多発することが想定されます。

まったくおっしゃるとおりです。

現在の山手台において最大の懸念は、渋滞の更なる悪化
（現在ですら山本駅南交差点は宝塚の3大ワースト渋滞箇所）
ですから、早期の売り逃げを意識したコストダウン路線をやめて
理念重視のゆったりとした品格ある緑豊かな開発への回帰と平行して、
バス路線の拡充とともに、渋滞抑制＆安易なマイカー利用抑制に
絶大な効果のあるカーシェアリングの導入は必須でしょうね。
もちろん誰もが徒歩で気軽に利用できるような配置でなければ意味がありません。

最近では、分譲マンションでも数十世帯あたり1台程度の
カーシェアリングを導入する所が増えてきていますね。
宝塚でも、現在分譲中のブランズ宝塚梅野町は140戸に対して
2台のタイムズカーシェアリングを導入していますね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/takarazuka/public/index.html
一度会員登録すれば、15分206円～で気軽に利用できるのでとても便利です。

バスに関しては、現状でも多くの住民がバスがないせいでJR中山寺へマイカー送迎して
駅周辺住民に迷惑をかけまくったり混雑に荷担していますし、
JR中山寺周辺～ダイエーにかけてをメインの日常的買物スポットとして
利用している住民が多いにも関わらずバスがないせいでマイカーを
利用せざるをえない状況となっていますので、公共交通事業者としては
早期の路線拡充を検討するべきでしょうね。

1時間に1本も無いようなバス便と、乗り継ぎや乗換えを併用すれば
今でも行けるだろうという意見は、あまりにも非現実的ですからね。
需要が無いのではなく、不便で利便性が低く使い物にならないから
マイカーに依存する住民が多いのです。

494さん

＞　今後の街区では、ニーズの強いタウンセキュリティや警備員常駐は
＞
＞　是非導入していただきたいですね。
＞
＞　近くに交番も無く逃げ道も確保しやすい山手台は、宝塚の中でも
＞
＞泥棒被害（空き巣、夜間忍び込み）が多い事で有名ですし。

同感です。

近年ますます需要が高まっているタウンセキュリティの導入は今後の街区ではマストでしょうね。

新しく開発される街区の巡回警備や警備員常駐とあわせて、タウンセキュリティの導入時には

メインの幹線道路にも防犯カメラが設置されるでしょうから、既存住民にとっても大きなメリットがあり

山手台全体の安心感にもつながります。

ご指摘のとおり、山手台は泥棒に狙われやすい街でターゲットにされていますからね。

>>526

1時間1本のバスが待てなくて自家用車に頼る住民が、使いたい時に使えるとは限らないカーシェアリングを利用すると思いますか？
それでもというなら、デベの対応を待つのではなく自ら自治会に提案して、出資を募って導入を進めてみてはどうでしょうか？

日本中のお手本となる美しいまちづくりどころか、ただでさえ乱開発都市として笑われてる近年の宝塚においても最も恥ずかしい恥になりかねない山の上の50坪コンクリむきだし密集タウンだけは避けて、目先よりも将来の評価を意識した本当の意味で阪急が自信もって100年集大成と言える開発をすべきでしょうね。

今後何十年と見られ続ける阪急最終の大規模開発ですから。

山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

カーシェアは気軽に徒歩で利用できれば大いに
重宝され利用されるでしょうね。

>>530

>山手台からJR駅にアクセスできるバス便は一時間に一本ではなく、0本ですよ。

乗り換えなし直通だけがバス便ではありません。
今運行しているものもJR駅への立派なアクセス手段です。
ないものねだり(カーシェアリング)する前に、今あるものをもっと活用してはどうでしょう？

頑張ってネガキャンやっても山手台は売れちゃうんですよね。皆さん多少の不便さ我慢して彩都や森町買ってあげて下さい。

>>521
あなたのコメントが面白いからじゃないですか。

と、神戸市民でもなんでもない東3丁目住人が申しております。

５％などと数字をあげてご主張されるのなら根拠となるデータを早くお示しください。

やはり適当に憶測で言われたのでしょうか？

>>454
>>462


>そうそうHPで必死に建築家企画とかやってますけど痛々しいですよね。
>
>中身のストーリーも読んでいてこっちが恥ずかしくなるような内容。
>
>前の変なオリジナル小説も相当恥ずかしかったけど根本的にズレてる。



>個性やデザインに拘ったいわゆる「建築家の家」の大半は断熱スカスカの低性能住宅で、
>中山台や山手台の北部では、暖房シーズン（夏のエアコンシーズンより遥かに長い）
>恐ろしく住みにくく、屋内でも温度差が大きい不快適で不健康な家になる。
>
>もちろん大手ハウスメーカーやローコストビルダーや鉄骨も良くない。
>
>今から建てるなら最低でもQ値が1.7未満で、気密測定もちゃんと個別にきっちりやって
>邸別に性能もちゃんと明示（家全体は勿論、壁や屋根の熱貫流率K値も）する住宅性能に
>こだわりがある（デザイン一本じゃない）建築士の設計事務所か、省エネ性能（断熱性能）に
>こだわりのあるビルダーや工務店で建てないと冬の住みにくさで間違いなく後悔するよ。

ネタなのか本気なのかわからないけど、これなんか特にひどいね
http://www.yamatedai.net/art10/mission01.php

よくもまぁこんな妄想ストーリー設定を恥ずかしげもなく公開するなぁとは思うけど、もし本当にこんな断熱もへったくれもない家建てたら、とてもじゃないけど冬なんか住めたものじゃないね。

こんな恥ずかしい企画が通ることじたい、担当者のセンスが決定的に欠如しているのでは。

>>527
確かにセキュリティ、防犯面は重要だろうね。

特にこれから外国人労働者の大量受け入れが始まるのは、望む、望まないに
かかわらず国策で避けられないだろうから、外国人労働者の増加によって
大都市近郊の住宅街も狙われやすくなり治安が悪化するのは間違いないから、
その視点からも、これから開発する街区は本格的なタウンセキュリティを
導入、強化するべきだろうね。

また、外国人関係で全くの別の視点として、中国人や台湾人など外国人富裕層向けの
別荘を想定したエリアを数十区画の規模で設けるというのも面白い。
中国人富裕層に人気のある有馬温泉やUSJや阪神競馬場を、中国人富裕層が日本滞在時に
楽しむ為の別荘として、山手台のロケーションは悪くない。
もちろん大阪平野一望の眺望は必須。

ブランド好きで知られる中国人富裕層が何のブランド価値もない山本からバス便の山上住宅地を買うとは思えません。