売れない理由、今後の展開。

>>21
駅からの距離が遠くても、久我山ＧＨと同時期に引渡しされた物件は完売したものは多いです。
駅からマンションまでが、ずっと幹線道路沿いで、バスも頻繁に走っていると全然違います。
また、都心に向かう路線と、横方向の路線でも異なります。

三鷹・吉祥寺からの武蔵野ガレリア（昨年２月引き渡し、その後５ヵ月で完売）。
近い三鷹で徒歩２０〜２５分です。（東西の細長いので、両端でかなりの差がある。）

荻窪・西荻窪からのin the Park 荻窪（昨年３月引き渡し、その後５ヵ月で完売）。
近い西荻窪からで徒歩１６分。
久我山ＧＨの久我山駅から徒歩１５分（夜間は実質徒歩２０分）より遠いです。

KGHは立地の割に価格設定が強気過ぎるだけでしょう。
1割安ければ竣工前に完売だったと思う。
建物自体はとっても良いと思いました。

>>23
確かに建物自体はいいけど、各棟にロビーを作ったり、余計なものが多過ぎる。
それ以外に、第一種低層住居専用地域にマンションを作ったんだから、土地の持ち分が多く、
そんなに価格を安くは出来ないんじゃない？
固定資産税が、今年いくらになるのかな。

スレ主さんのマンション、このような観点で見たらどうですか？

売れ残り部屋の管理費はその時点で区分所有者たる
販売会社が支払わねばならない。
これは法律上当然のこと、と思っていたが・・・
http://www.fukukan.net/topic_urenokori.html
を見ると、この業界、これまでそうじゃなかったみたいなんだな。
まあ、４月からこの改正が決まったということで、
今後は重要事項説明書にその旨記述せずに売れ残り管理費を払わない
ということは許されなくなる。

また、賃貸化ということになったら、そのときは、賃貸専門の子会社か何かがオーナーって
ことになるんだろうから、その場合も管理費は賃貸会社から払って貰える。
むしろ賃貸化した場合の問題点は、議決権の多数を賃貸会社が占めることになるから、
重要議題に関してオーナー住人の意見が通りにくくなることだろうな。

>>22
私の感覚だと竣工前に完売が前提なのです。
（あくまで個人的な考えです）

たしかに立地と規模を考えると善戦しているようにも思えますが、
賃貸や売りに出すときに苦労するのが目に見えています。

以前、私も環境等を重視して徒歩15分の郊外（新宿まで15分）の
物件を買いましたが、３年で売りに出したという経緯があります。

売るときも苦労しましたが、賃貸に出したときの坪単価に唖然と
しました（坪単価約１万円）。

こういう物件は買うのではなく、借りた方がいいのだなと勉強
しました。

>>22

久我山GHは、住友なのは良いけど
-「久我山」というイメージとは裏腹に実は烏山と三鷹市
-住宅街ではるけど、かなり夜道怖い
-バスも本数少ない
-私鉄利用
物件のインフラとしては、同時期に販売していた物件と比較しても
申し分ないけど、中央線利用の駅遠物件に比べると、立地とか
利便性という意味ではかなり格差あると思う。

通学にも通勤にも中途半端だし、ファミリ向けにはどうかな？
満足していらっしゃるのは、車通勤とか、通勤しないご年配とかが
多そうです。運もあるけど、住友のマーケティングと値付が失敗して
いるのだと思うよ。（売れ残っている理由）

>>27
KGHは三鷹市のずーっとはずれと言って欲しい。
三鷹市の多くの場所はアーバンで便利なところですよ。

あと、烏山といってもアレフの道場からは相当離れている。
世田谷区的にもずーっと外れの方ですので。

同感。
あそこの立地は烏山とか三鷹とか言うよりも、
「東八道路沿い」と言った方が分かりやすい。
世田谷や三鷹の一般的なイメージとは随分違う寂れたところ。

スレ主です。
なんだか全然違うマンションのことで話が盛り上がっているような・・・
でもとても参考になります。

>>29
＞「東八道路沿い」と言った方が分かりやすい。
ちょっと違うな。下本宿（しもほんじゅく）通り沿いです。
東八道路は、今延長工事が行われていますが、
人見街道の杉並区と三鷹市境くらいから、
玉川上水の所を通るようにルートが付けられています。

下本宿通りは車の往来が多いですが、
東八道路が延長すると、少しは混雑緩和がはかられるようです。

久我山駅からの徒歩ルートだと、
現在は玉川上水付近が、夜通るのに危険な場所です。

久我山ガーデンヒルズ
シティハウス成城
深沢ハウス
東京テラス

って売れ残りの四天王なんですかー？

駅から徒歩２０分でも格安物件はそれなりに売れて完売してますよ（私の知る限るでは３物件）。
駅遠だけの問題じゃないと思います。

ＩＴＰ荻窪と久我山ＧＨって住友はかなり意識していたようですが、
荻窪駅（中央線・総武線・東西線・丸の内線）vs　久我山
荻窪駅行バス50本/H　vs　吉祥寺行8本/H　（ピーク時）

その他にも共有部分（GHには託児所・フィットネス・コンビニがある）や
設備（GHはディスポーザない）、GHは低層、ITPはどちらというと高層とか
細かい部分でも違うけど、この辺は個々の趣味だよね。

確か、価格はＩＴＰの方がやや高め（坪単価）だったと記憶しているけど
けど、バス利用前提ならどう考えても、ＩＴＰの方が利便性高い。

そして、ＫＧＨにお住いの皆さんは「ＫＧＨ最高！（悪くいうな！）」
という上昇志向でない方が多い。
（ただし、ＩＴＰはチルがいるのが一番の問題かなｗ）

GHブランドに固執して、デベの値段付がマーケットのニーズにあっていない
から残っているのだと思う。

久我山は「ガーデンヒルズ」のブランドと名乗ってしまったのがいかんな。

ふつーに「シティハウス」を名乗って、周辺の価格にあわせたら売れたに
違いない。今なら、同じ低層、大手デベなら私は「プラウド南荻窪」買うね。
（別に野村の回しものではありません。もう残り２戸らしいし...）

>>35さん
>荻窪駅行バス50本/H
って1時間に50本ですかー。マジですか。

1.2分ごとにバスが来るですか、そんな路線あるんですかー、それなら駅遠でもいいや。
普通は多くても１本／１０分くらいかと思ってました。

運転手何人雇ってるの〜？
人件費どこから出るの〜。

>>37,38
http://www.kanto-bus.co.jp/zikoku/
荻窪警察署→荻窪駅北口でみてみて下さい。
（日産自動車前とプロムナード荻窪が最寄停留所ですが合流するので）
8時台みてみてー　マジすごいのよ＞この路線

>>37,38
珍しいことでもないよ。
複数の路線が合流するところは同じ時間に2台きたりする所も結構あるよ。
結果ピーク時にはたとえば、1路線12本/H（5分に1本）が4路線かぶれば48本/Hになる。

実家（結構田舎だけど）の前の幹線道路も3路線が合流してたから、ピーク時30本/Hに
なっていたから。

>>39
初めて参加します。
39さんの書いてくれたの見てみました。
ひゃ〜、こんなにバスが来るんですね。
同じ時間に複数来るみたいだし。
すごいなぁ。

いくら専用レーンがあるといってもバス渋滞が心配ｗ

バスの運ちゃんも大変だな・・・

>>42
専用レーンに違法駐車していると、バスがＶＴＲカメラを積んでいて警察に通報するシステムが稼動しているとか。
警察も定期的にバスレーンに駐車する車を、定期的に取り締まりしています。

>>44
そういう意義深い取締りは大いにやってもらいたいですね。

大手デベ（三井幹事）・23区内（杉並）・大規模（500戸）・駅遠（荻窪25分?　西荻窪15分）でも
山の手線並のダイヤでバスがあれば、それ前提で買うヒトがいて竣工後6ヶ月位で完売できる。

いくら周辺環境が良くても「静かな住宅街＝夜道が寂しい」とか、やはり駅遠は敬遠されがちな
ようです。また、竣工後、時間が経過するほど、購入検討者は疑心暗鬼（割高なのでは？とか
不人気なのには自分の気付かない何かがあるのでは？など）な目で、その物件を見るので
大幅な値引きとか、インパクトがないと「売れるリズム」にノレない気がします。

深沢ハウスがあれだけ苦戦した現実を見ると、
環境だけでは難しいということでしょうね。

貸すにも売るにも一般人には駅近が第一優先
なのでしょう。

これから人口も減るわけですし、郊外の駅遠
物件はますます厳しくなるかと思います。

>>46
＞大規模（500戸）・駅遠（荻窪25分?　西荻窪15分）
大規模（約４５０戸）・駅遠（荻窪２１分　西荻窪１６分）です。

これ、子供の足なら毎日が遠足だね。

ＩＴＰの青梅街道沿いでは、
ＩＴＰよりもずっと駅には近いんだけど、
ＩＴＰ以前に竣工した小規模マンション（荻窪駅まで徒歩１６分くらいと、徒歩１２分くらい）が、
１年以上経っても売れ残っています。

ＩＴＰ付近にあるプロムナード荻窪バス停からは、
平日朝に荻窪駅北口行きの始発バスが、９分おきに出ます。
当初、シャトルバスがＩＴＰから駅まで運行していましたが、
乗る人が殆どいないため、廃止になりました。
運行経費の赤字分は全額デベロッパー負担となりました。

駅に近い途中のバス停では、
いくら頻繁にバスがきても、
満員で実際に乗れるバスが少ないんです。
中途半端な駅遠マンションは、販売状況が良くないようです。

>>50

>駅に近い途中のバス停では、いくら頻繁にバスがきても、
>満員で実際に乗れるバスが少ないんです。

それは「適度に遠い」「始発がある」→バス乗れる確立高い
ということですか？そうかもねん＞ITP

徒歩16分=80m×16分=1,280m...
おぉ　一応　うちの会社の基準でバス代支給ギリギリでますね。

かなり脱線してきましたね^＾;

スレ主旨にもどすと
□売れない理由
-住環境がよいから売れるとは限らない
-主要駅へのアクセス（距離や方法）で明暗わける
-ブランドイメージだけでは限界ある

□今後の展開
-1年以上売れ残っていると重症。
　別に住民に直接的なダメージはないがこの状態続くと売り難くそう（未入居と中古の比較）
-賃貸にスイッチする可能性
　賃貸住民と分譲住民との意識差発生
-デベ直営販売会社から、二次販売業者への転売→たたき売りの可能性
　中古価格への反映が予想される。

＞-デベ直営販売会社から、二次販売業者への転売→たたき売りの可能性
＞中古価格への反映が予想される。
まあ、程々に売れ残ると、このパターンはよくあること。
最低でも２割ダウンくらいで仕入れさせ、
１割ダウンくらいで市場に出てくる。

大量に売れ残ると、賃貸への道か。

＞-主要駅へのアクセス（距離や方法）で明暗わける
これは、ＫＧＨ（４００のうち１年後２５残）やＩＴＰ（４５０が５ヵ月後完売）など、
具体例が出ていたね。

>>50
>ＩＴＰ以前に竣工した小規模マンション（荻窪駅まで徒歩１６分くらいと、徒歩１２分くらい）
>が、１年以上経っても売れ残っています。

徒歩13分でもプラウドはもう竣工前に完売しそうだから
そこはやっぱブランド力とか立地の差がでるのでは？

ITPの裏の公園とか、プラウドの低層で住宅街の中って
遠いながらも引き付けるものはあると思うよ。

青梅街道に面し、消防署・警察署に囲まれたレクセルが
どうなるか静観してます。

>>49

だからバスが大事なのですよｗ

駅遠物件であることは事実です。
契約前は、数度バスの流れ具合をチェックし「あれだけ本数あれば私鉄駅前に
住んでるのと一緒かな」（終バスも24時近くまであるし）という私見で
バス通勤前提で購入しました。（銀座発の深夜バスもあるし...）
実際には、日産自動車前からバス2台通過したことはないです。
通勤時間帯は、ダンゴ状態で次から次へとやってきますから、バス待ち
3分程度で、荻窪駅まで専用レーンで、かつ警察署も近いので違反者も
すくないようで、渋滞に巻き込まれることなく、大体10分位で駅まで
つきます。

住環境としては、敷地内外に公園を配し、救急病院・区出張所
郵便局・Ｑイセタン・コンビニ（一軒つぶれて、一軒できた^^;）
小学校などが歩いて5分もかからないところにあるので、「陸の孤島」
というほど不便ではないですし、思ったより静か...

私立の制服きた小・中学生とかプロムナード発でよく見かけます。
バス代は掛かりますが、親にしてみれば、夜道を延々と歩かせるより
バスで移動の方が安心なのでは？
（夜になるとバス停で塾帰りの子を待つ親御さんも見かけます）

本当は、広尾、高輪、目黒あたりに住みたかったけど財力的に㍉なんで...
まぁ　バス便前提なら思ったより快適ですよ。

バスって、ちょっと遅い時間になると本数激減なんて事はないの？
飲んで帰った日は、タクシー待ちの長い行列に並ぶなんていやだな。

満員のバスって痴漢がいない？
座ってても隣に変なおにいちゃんが座った経験あり。
（自分の手を自分のももにあてて、人のももにも触ろうとする）

>>57
それは君があまりにも魅力的だったからさ。

バスはあってもですな、以前ＪＲ線沿線にいたが、朝のラッシュでは、駅の近くでバスは
渋滞で超ノロノロ、並行する私鉄の踏切は開かない。
で、私鉄線のかなり前で乗客の大勢が降りて徒歩。結局最初から歩くのとあまり変わらないと
いうのがあった。
チャリ通勤・通学がもの凄く、駅周辺は不法駐輪だらけ。

>>59
路線によってはそういう所も多いですね。
路線の立体交差と駐輪場の登録制と厳しい取締り、
中央線の三鷹以東に人気が高い理由もよくわかるでしょう。

マンションを売っている俺が来ましたよ。

普通は、管理費等はどんなに苦しくても完売までデベが負担します。
管理組合負担にすると、確かにデベの金銭的な負担は軽くなりますが、
結局販売時に「相場より３倍」という管理費をお客に提示しなければいけません。
「管理費高っ！」と言われて終わりです。それではますます売れなくなってしまうのです。

完成から1年が経つと「新築」ではなくなり、金融機関の融資条件も変わります。
抵当権設定時の担保評価額が下がり、融資可能額も変わります。

可能性が高いのは残住戸を他の業者に投売り、価格を大幅に下げて再販売をかける事でしょう。
「賃貸」は数戸の場合は考えられますが、何十戸ではまず行いません。
数十年かけての資金回収なんて、自転車操業のマンションデベロッパーでは不可能です。

>>59
並行する私鉄の踏切、不法駐輪ってどこのこと？
うちは吉祥寺最寄ですが同じバス便でもだいぶ事情が違うようですね。

グランドメゾン杉並って、ガーデンヒルズの対抗になりそうだね。
私鉄（井荻）駅まで徒歩9分、託児所、カフェ、練馬・杉並2区にまたがる物件。
住環境という意味では環八が目の前というのと、駐車場100%というのが気になりますが
かなり、購買層だぶる部分多そうな気がしますが...

まだまだ、ガーデンヒルズ完売は先そうですね。

ええ〜、ガーデンヒルズはシニア層中心、不便でも静かな環境を望む人、
グランドメゾンは子育て世代中心、車で移動することの多い人、
というイメージだけどなあ？

>>65

シニア層に託児所いらんでしょ？ 普通にファミリタイプだと思う。＞久我山
あの立地を「車で移動」となぜ読む？あのあたりは、車メチャメチャ混むよ。
普通大半は西武（新宿・池袋）線で通勤・通学と思うのだけど．．．

ヒトのイメージも色々ありますねー

>66
シニア層が増えてくれば、託児所転じてシニア対象のデイケアセンター、これ計画分野の常識！

>>66
ファミリータイプの割りには学校遠すぎ。
見学に行ったけど、実際の居住者もシニア層が多いよ。
皆さん品が良くて、育ちの良い人が集まっているんだな〜と思った。
我が家はガラが悪いので無理ｗ

むしろガーデンヒルズが車生活かと。
駅が遠い、東八道路・高速インター至近、甲州街道も遠くない。

>>68
三鷹市になってる部分だと昼間でも暗い農家の林の中を歩いて小学校まで行かなければならない。
世田谷区になっているのが大半だが、中央高速を越えて行くんだよね。こっちは三鷹市の小学校よりもっと遠い。

>>70
世田谷の方の小学校は甲州街道の近くでしょう。
アレフの道場も近くですね。

>>5 匿名さん

そうでもないけど。

リーマンショックで大変だったようですね。

>>67 匿名さん


常識の範囲内が頑張らないといけないですよね。

全然そうでもない