イクサージュ目黒

「目黒の宝石」というだけあって、デザイン重視の素敵な外観ですね。
周りとの調和がとれてないんじゃないかと心配ですが。
おしゃれでも、周りから浮きすぎるのもちょっと考えものですね。
内装も、スタイリッシュで、やっぱりここは、独身の方やＤＩＮＫＳ向けに造られたマンションのようですね。
間取りも、２ＬＤＫまでだし、ちょっと子どものいる家庭にはきびしいかなってかんじですが。
夫婦２人なら、快適に過ごせそうですね。

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私もそれをちょっと心配してます。
周辺の建物とは異質の空間といった感じでした。
私が見に行った時も
周辺の住民（たぶん）の方々が物珍しそうに眺めていました。
もっと目黒寄りに行けばこんな外観の建物もありかもしれませんが、
この辺りはまだ昔ながらの家も多いですからね。
周りから浮きすぎると落ち着いて暮らせない気がします。

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結局は大京マンションなんですよね。
高級感を期待し過ぎているような感じも…

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独身だったら住んでみたかった！という感じの物件ですね。
とはいえ独身時代の自分には「買う」という選択肢は全く芽生えてなかったので、
分譲貸し狙いだっただろうし、そもそも賃料高すぎて指くわえて眺めてるだけだったかも（笑
〜2LDKというこじんまりした間取りを考えたら、終の住処にというより、人生のある一時期を
過ごして次の住処に移って行く、という感じに思えて、そう考えると入居者が流動的で賃貸物件と
変わらない感じになりそうな気がするんだけど、、、考え過ぎ？

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>>23さん
同感です。
大京は仕様・スペックの割に割高というイメージがありますね。
数年前にいちど検討していたころがあって、何故か大京だけ床暖がなくて
びっくりしたことを思い出します。

>>24さん
目黒のあたりだと、マンションの広さが50-60平米くらいなのは
けっこう当たり前だと思いますよ。
この物件から10分ほど離れた場所にある、山手線沿いの中古マンション
（3年ほど前に建てられた物件）を見たことがあるのですが、そこは
40平米ちょっとの1LDKに3人家族の方が住まわれていました。
どうしても坪単価が高くなっちゃうので、ある程度は仕方がないのだと
思います。

権之助坂向かい側のタワーの賃貸マンションなんて、60平米で
30万超えですよ。不動産の高い場所なんです。

ここの物件は、物件概要を見ると
専有床面積　26.76m2～ 65.63m2
販売価格 1,900万円台～6,200万円台（予定）
最多販売価格帯 2,100万円台（予定）
ということですから、坪単価は320万前後というところでしょうか。
この辺りの相場と比べれば、安いと思います。

最寄りが不動前というのが何とも言えませんが、目黒駅も十分に
徒歩圏内だと思います。ただし坂がかなりきついですから、毎日が
登山（？）になると思います。
また、自転車で移動するのもだいぶ厳しいと思います。

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まだ実際に行ってないのですが、不動前の駅周辺は
どんな感じなんでしょう。お寺やお墓が多いのかな。
地図で見る限り、マンションの数もかなりあるようなので
住みやすい土地なのかもしれません。

25さん
確かに目黒まで出てしまえば南北線・山手線・目黒線が
利用できるので便利です。
しかし、その目黒駅へ行くには坂道がきついんですね！
自転車がきついと言うのは、坂道が？それとも駐輪場の
確保という意味で？

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現在不動前で賃貸マンションに住んでいる者です。
不動前駅近辺には小さな商店街はあるものの、あまりぱっとせず寂しい感じです。基本的には静かな住宅街ですよ。
駅近辺にドラッグストアがないのでやや不便に感じますが、スーパーは3件ありますし、住みやすいところだと思ってます。
私もこの物件は見に行ってみようと思ってますが、私にとってのポイントは山手通りの騒音がどれほどあるか？の一点です。

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山手通りは騒音けっこうあります。
あれだけの交通量ですから・・

新築だと遮音性が高いですから影響が少ないとは思いますが、
涼しい日に夜中窓を開けて眠るなんてことはできないと思います。

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間取りを眺めていてちょっとビックリ。
ホテルみたいにトイレと洗面台が同じ空間になっている部屋とかあるんですね。
海外のお部屋みたいでおしゃれと言えばそうなのかも知れないけれど、
一刻を争う朝の出勤前、我が家の場合はトイレか身繕いかで奪い合いになりそうな。
あと物件概要を見ていて
>※規模・構造
>但し、建築基準法による確認済証は地下3階建て、地上10階建て
の部分が気になりました。
実際は地下2階、地上11階建てだから、途中で設計変更になったってことですかね。

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プロジェクト発表会は大人気のようですね。うちも参加させてもらいます。

第１期３次となってますが、もういい部屋は残ってないのかな？

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まだまだ部屋はあると思いますよ。
戸数から考えると、3期売りくらいじゃないでしょうか。
1期あたりを3次・4次と分ける売り方だと、お客さんの数も少なめなんでしょう。
たくさん来れば、○次分けなんかはせずに、一気に売っちゃいますから。
価格表を見たわけではないのですが、部屋はまだまだ選べる段階だと思います。

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一期でワンルームから売り出しています。いい部屋はほとんどすぐに購入が決まってました。
一期が奇数階、二期で遇数階を売るって言ってました。
ワンルームの反響で２Lを決めていくみたいです。

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不動前だと急行が止まらないのが痛いな。

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大京は独特な販売方法するからなぁ。

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モデルルーム豪華です。さすがデザイナーマンションって感じでした。

目黒駅からも歩いて本当に１２分でした。行人坂が難点ですが結構歩いて登る人多かったです。

１５日抽選とい言ってました。全部屋売り出しみたいです。

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行人坂がキツい時は一旦目黒通りに出てから登ればそんな大変じゃありません。

それか、亀の甲橋を渡って、JRの線路を右手に見る線路脇の坂はそんな急じゃないです。

でもプラス5分はかかります。

目黒駅使いたいなら、現実的には行きは不動前から電車で、帰りは歩きって感じじゃないでしょうか。

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＞でもプラス5分はかかります。

そう！
権之助坂は別にきつくはないんだけど、＋５分がきついんですよ。

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見に行きました。
売り主変わったときには仕様・デザイン含めすべて決まってたみたいですね。

半分は投資用みたいですし、デザイン重視だし、10年後、20年後管理でもめそう。

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同感です。
ここは1LDKが多く、人の出入りも激しそうなので管理も難しそう。
特に若い人向けでしょうから、地下にまとめた共用設備もしっかり管理しないと荒れ放題になるかも。
あまり永く住むところではありませんね。

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MR行きました。20人位が1LDKのモデルルームに一度に入れられ「見学は15分だけです」というのは、初めてでした。投資用の方（先着順）は、営業マンによると大京・伊藤忠の社員に50個売れたそうです。皆さんおっしゃる通り管理面が心配ですし、立地も南側が立て込んでいるので、やめときます。

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分譲済みのところは社員に売れたんですね。
ウッディが選べないんじゃなあ。。。

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29さん
トイレと洗面台が同じ空間なのは、家族が多いと不便の一言に尽きますね。
独身の頃でも部屋探しする時はユニットバスって、避けていたなぁ…と
思い出してみたり。
DINKSだとしても、通勤する時間帯が全く異なる人たち以外はきついですよね。
洗濯機もリビングに置く間取りがあって、何だかなぁ…という感じです。

41さん
ここは、そういうやり方でもオッケーな程大人気なんですね。
実際売れてるしなー。
確かに、投資用としては最適ですよね。

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大京とか伊藤忠の社員なら、社員割引とかありそうだから良いなぁ…営業はないと言うと思うけど。。。

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投資用を契約した者ですが、まだ５０戸は売れてませんよ。
日曜日で４０戸前後でした。
それに、大京とか伊藤忠の方が買ったという話もなかったです。
ワンルームの方でもご自分で使用して何年か後賃貸に出すという
方もいるみたいです。
モデルルームが先週できた時に社員向けの内覧会があったようで、
その時は反響が大きかったようです。
確かにモデルルーム見ると住みたいと思います。ファミリー向けと
違ってさすがデザイナーズマンションって感じでした。
東と南は１５日抽選、西側は先着順です。
ご参考に坪単価計算したところ、西側が２６５万前後　東側が２８０万前後　
南側が３０５万前後　ぐらいです。

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賃貸用の分譲済みは昨日で４５戸でした。
目の前の賃貸マンションが気になりますが、
奥の方なら視界が抜けているのでしょうか？

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あっ、賃貸用ではなく投資用でした。

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45さん、46さん

差し支えない範囲でお聞かせいただきたいのですが、投資用住戸は表面利回りでどれくらい回るのですか？

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>48さん

表面利回りは新築でありながら６％前後です。部屋にもよるので一概に言えませんが。
この設備で考えれると破格かと思います。

＞４６さん

西側の向かいのマンションを言っておられるのでしょうか？奥側は第一種低層になるので高い建物はありませんので
部屋で言うとD2、E、Fのところは遮るものはありません。

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D2は売り切れたようです。D1は若干抜けているようでしたが、実際に見てみないとわかりませんね。
EとFは価格が高くなるので、残っている部屋で利回りがいいのはCとD1でしょうか。

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現地を見ました。
よく『目黒の宝石』だなんて言えたらものです。立地は山手通りから一本入ったところで南が一段高くなってます。建物に挟まれ日照も見晴らしもあったものではありません。お墓も見えて最悪
目黒の墓石ですよ
南側から部屋の仕様も確認出来ますが、ヒドい分譲マンションだなと思いました。外壁は打ちっ放しで部屋のなかは賃貸仕様です。これを買うのはモノを見ないで買う人だけでしょう。きっと水商売の方にでも貸すのでしょう。
プロジェクト説明会はキャンセルしました。これをデザイナーズマンションだなんて売る説明会なんでしょうから、
書きすぎのそしりを受けるかも知れませんが、広告見て、現地に行ったら腹が立ってきました。自己居住用にはあり得ません。コソコソと販売してるのも会社の姿勢とはしていかがなものでしょうか。

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販売方法もモリモト方式なのですか？

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大京方式です。

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すでに1/5〜1/4は投資用購入確定なようで。
この分だと全体的に投資向け分譲マンションって様相になりそうですね。
自家用（？）として購入しても、結婚するとか家族が増えるとかして家族構成が変わったら
ここは賃貸に出して新たな住まいへ・・・という感じになりそう。
そうなると管理なんかでも揉めそうだし、間取り自体がどうも賃貸物件にしか見えないし、
投資に回せる資金はないし、51さんのコメント見たらやっぱスルーが賢明なのかな。

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ここを投資以外で購入するのはキャッシュか短期ローンがいいかもしれませんね。

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＞51
どちらのデベの方ですか？

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確かにわざわざローン組んで買うような物件じゃないな…
利回りだけに惑わされると痛い目にあいそう！

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>56さん

確かにどこかのデベロッパーの方みたいな感じですね。
現地でそんな室内まで見通せました？

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自分もここはパスです。立地は悪くないけど、居住用としてはあり得ない。

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投資用の方（先着順）は、営業マンによると大京・伊藤忠の社員に50個売れたそうです。

ありえない嘘話ですね。
裕福な営業マンが社員にいるなんて、自社の社員が買うなら広告なんてしなくていいのでは
聞いたことないです。そんな嘘でつっているのですか。
私も賃貸で検討しましたが、場所はみたら最悪でしたが利回りはいいからとすすめられましたが、６パーセントはありえないでしょ。たとえ賃貸で貸せたとしても資産の目減りは明らかです。

それとどこのデベですかってなんですか？
それで咎めているつもり、そんなに自社精神おありですか。デベの人でなくてもわかりますよ

私はいい加減な会社はキライなんで、悪意を込めて書かせていただきます。
広告も嘘なら、お客の説明も最低です。

ここより中古のマンションにします。

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好き嫌いがはっきりして話題豊富なマンションですね。

元々はモリモトのシングル・DINKS向けの高級賃貸用マンションです。
モリモトがイプセシリーズで行う予定だった物件ですから、私は結構好きです。
グッドデザイン賞をイプセシリーズは何度も取っているようですし、
普通のマンションではないことは確かです。
普通では味わえない、豪華さはあると思いますけど。

ご参考にモリモトのイプセシリーズのアドレスです。
http://www.morimoto-rent.com/morimoto_list.html

私は関係者ではありません。念のため。

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51さんのコメント「目黒の墓石」には笑えました。
墓地は見えるんですかね？
夜に現地を見たので気づきませんでした。
図面を拝見するとほとんどワンルーム、１ＬＤＫでも一人暮らしを前提とした間取りが中心ですね。
投資用なら確かによさそうな部屋もありますが
一方、供給過剰にならないか気になりますね。
不動前は高級賃貸マンションもあまってますし。
それでも説明会には出席する予定です。

ここ最近のモリモトシリーズはじめ
コソコソ売りはイヤですね。

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目黒の墓石はまんざらでもないようですよ。

知人に聞いたのですが、

現地は以前製薬会社だったようですが

その前は墓地で、お墓は移動されたそうです。

霊感が強い人は感じるんだそうです。

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そーだったんですね。。。やめておいてよかったです。

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>63さん

私も気になったので営業に確認しました。
製薬会社の前はお寺の所有物でお墓とかで使っていた物ではありません。

隣のお墓と違うお寺です。ネット調べるとお墓の近くは資産が増えるなどと出てきます。
それに、お墓があると高い建物が建たずに良いようです。
不動前ですのでお墓の隣はしたかないと思います。

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>65さん
購入予定の方か関係者の方かはわかりませんが、
必死なのは十分に伝わってきますね。

ただ残念ながら分かっていたらパスするのが普通かな。

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私は全く霊感とかはありませんが、そういう話を聞くとやっぱりちょっと考えてしまいますね。。
それ以外の条件が全て良し！というなら検討の余地はあるのでしょうが、永住目的での購入を検討している私としては、本物件は違うかな、、と。
不動前は住みやすい場所なんですけどね。

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なんかモリモト物件ってそういうの多い気がする。
三軒茶屋のモリモト物件もなんかいわくつきだったと聞いたことがあるし。
（すみません、正確に何だったのかは分かりませんが地元の人は知ってるみたいでした。）

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私も霊感がないし、現在の住まいの近所にもお墓（お寺です）があるので、今回もあまり気にはしていませんが、気にする人は気にするでしょうね。
それよりも、投資用として購入している方が多いとなると、実際にどんな方がこのマンションに住むのかっていうことがわからないので、そっちの方が怖いかも。ファミリー向けの物件じゃないのでご近所づきあいも希薄そう。気楽といえば気楽だけど、マンションの管理組合とかってどうなるんでしょう？

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>>66

同感です。普通お墓は嫌悪施設で、資産価値としてはマイナス評価でしょう。それにお墓だって永久に移転せずにそこにある保証は無いから、高い建物が建つ可能性は０ではない。現在何があるかではなく、用途地域で判断すべきことなんだけどね。

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