店舗の入る小規模マンション

ゴキブリ問題は勘弁してほしいから、飲食物を扱う店舗は嫌です。
コンビニも嫌です。
窓を開けて夜更かししてると、台車ガラガラ押して荷物を搬入する音がうるさいのなんの。
歯医者とかも嫌です。
患者が適当な位置に自転車停めたりして邪魔になるんです。
大規模マンションならまだしも、戸数の少ないマンションに店舗は入れてほしくないです。

その店舗は分譲店舗？賃貸？ですか？

住民共有部の賃貸？収益の流れを確認しましょう。

>>2さん

よくある、事業協力者の含まれるマンションだと、電話で聞きましたので
分譲ではないかと思います。
その違いで何か変わるのですか？

また、店舗などが入っていても、アクセス方法の良い駅から１０分以内の場所であれば
価値は落ちないですか？

宜しくお願いいたします。

事業協力者
多分、地権者の区分所有でしょうか？
地権者がそこを賃貸では？

うちのマンション１Ｆもテナント２軒借りてますが、収入は組合に入り管理費＆修繕積立も分譲住戸同様に
徴収してます。（収入は看板、アンテナと同じ扱いです。）
住民の共営区分でなければ、空いても負担も無いし問題ないと思いますよ。
うちは、空けば管理費＆修繕積立を戸数割で負担金発生します。（駐車場も空けば戸数割負担してます。）

どの様な店が入るか事前に調べましょう。

＞また、店舗などが入っていても、アクセス方法の良い駅から１０分以内の場所であれば
＞価値は落ちないですか？
都内、関東中心部なら１０分以内は◎なんでしょうが
地方ならどうでしょう・・

返答いただき、有難うございます。

物件は都内になります。
将来、貸したい時にも貸しやすいでしょうか？

テナントからも収入や管理費が入るんですね。しりませんでした。
いままで大手デベロッパーと呼ばれる物件中心に見ていましたので
店舗の入る作りのものは殆ど見なかった（確かに商業地域系の都心物件では見かけたけど）
ので、テナントの積立金までのことを考えたことはありませんでした。

何の店が入るのかは、売り主に電話で確認した方が良いですね。
その店によっては、そのマンションのグレードも下がってしまうかも知れませんね..。
とにかくもう少し検討します。

>>5
コンビニとかなら避けるべし。
一見、便利に感じるが、夜にも人が集まり、集配のトラックが多数来る。

うちの近所で完成してもう5年くらい経つのに、店舗がほとんど入ってない物件が２つもあるよ。
テナントの戸数が多いので、多分賃貸なんじゃないかと。そこの賃貸収入を管理費に見込んで
いると大変です。いわゆるアテが外れた、ってことになります。それを見てて、店舗部分が
ある物件は怖いなーといつも思うんですよ。

あと、去年春完成したところ。「クリニック入居予定」と書いてマンション販売してたけど、
未だに入ってないんだよね。店舗部分が賃貸なのか分譲なのかこれまた分からないけど、入居
予定というのは大嘘だったんだとわかりました。「病院名は今は教えられないけど決まってます」と
MRに行ったときに言われたんですけどねー。なので、トピ主さんが売り主に確認しても、何の店が
入るのかなど、本当のことを教えてくれるかどうか分からないですよ。

アドバイス有難うございます。

コンビニだと便利だけど、搬入やら客層やらで苦労しそうですね..（悩）

店舗が入ると言っても、実際に竣工しても入らないケースもあるんですね..
そこまで考えていなかった。
売り主さんには、店の種類や店の名前まで聞いていた方が良いですね。
店舗前に、客の自転車なんかが無造作に置かれたりしたら、それこそマンションの
グレード感がさがりますものね。（悩）

近所でも良く見かける、「マンション入り口につき自転車は遠慮下さい」と言うような
状態にならないような管理についても聞いた方が良いのかも知れませんね。

今の自宅から、大きく離れず便利そうだったので気になったのですが、
検討するに当たっては、色々勉強した方が良さそうですね。
（どんなマンションにも言えることなのだろうけど＾＾）

店舗部分の持ち主が管理組合ということになってた場合、小規模
物件だとテナントが決まらないときの負担金が痛いよ。
絶対いつも店子が入るような人気立地でもなければ、できれば
テナント収入を見越して管理費や修繕積立金を考えるような
物件は避けた方がよいのではと。

私の知っている物件は駅前なので強気だったみたいなんですが、
市の都市計画にセンスがないせいで栄えず、テナントほとんど入っ
てません。ぞぞぞぞぞ・・・

友人の住んでる小規模マンションは１Ｆにセンスのいい花屋が入ってる。
こういうのはいいね。

あとは居間代わりに使えそうなカフェかな～
ゴキは嫌だけど。

・テナント収益を見越した計画なのかどうか聞いてみます。

・青フラのような、センスのいい花屋やtullys見たいなカフェなら歓迎ですね。
しかもカフェは早朝からやってくれるとモーニング出来るのになぁ。
しかし、そんなに基幹となる大通りではないので期待はできないのかな..。

1Fが飲食だとそのマンションの火災保険料が高くなるって本当ですか？

よくあるタイプだとは思いますが、事業協力者（地権者）の区分所有があるマンションですよね。
まず地権者分がマンション全体のどのくらいを占めているのか、確認したほうがいいです。
これは、入居後に結成されるマンションの管理組合の権利関係に直結します。
最初にどんな店が入るのかも重要ですが、貸し店舗であればテナントは入れ替わるのが前提だと
思ったほうがいいです。その地権者の店や事務所がそのまま入るのであれば、入れ替わりは少ないと思いますが。

単に商業地域なんじゃないの？
必ず店舗入れなきゃ駄目な場所なのでは。
うちもそう。小規模で、学習塾と、会社の事務所が入ってる。

必ず店舗を入れなきゃダメなんていう場所はないよ。

用途地域が商業系で、ある程度以上の規模の建物は、入れなきゃ駄目なのでは？
違ったっけ…

都市計画やまちづくり条例で、あるんですよ。必ず１階には店舗を入れろとか。
で、無理無理に店舗スペースを作るんだけど、数年後には空きっていうのも
少なくないですね。特に新しい開発駅前なんかは。
上のレスにもあるとおり、空きになっちゃうと管理費・修繕積立金の問題とかが出てくるし、
管理組合が同じだと、どうしても専有面積の広い店舗の発言力が強くなって
店舗ペースで話が進むことも少なくないようです。
店舗スペースが空きになっている物件が近くにないですか？
店舗同居物件は、街力をよく分析したうえで検討することが重要かと思います。

住むなら嫌ですよね。

うちの近所の新しく開発された地域にも1階に店舗をいれないと、
マンションを建てられない場所がある。
大手の分譲で、住居の方はほぼ完売して、入居も始まったのに、テナント募集してる。
店舗も分譲と言っていたのに、関連会社の賃貸部門から賃貸に出されてる。

一階テナントは、コンビニ、飲食店、学習塾、カフェ、花屋、ゲーセン、居酒屋、百円ショップ、ツタヤ、信長書店、何にでも変わる可能性があります。
そのことに関しては、住人側は関与しないし、出来ないと思います。
ですので、一階テナント型マンションは、箱の大きさにもよりますが、普通多いのは、賃貸ですね。長く住む為の物件ではないですから。
スレヌシ様の言っておられる「小規模一階店舗マンション」ならなおさらですね。
わざわざ分譲で購入というのは、トータルでデメリットの方が、多いような気がします。

>専有面積の広い店舗の発言力が強くなって
発言が強くても結局は多数決ですから問題なし

参加率と結束力を考慮に入れましょう。

所詮は数パーセント。
うちの場合は。

商業地域で必ず店舗入れなきゃダメな場所の場合
建前上、専用駐車場とかあるけど
実際は店舗と言えるほどのスペースない場合多くない？
これもちろん駅前以外の場合だけどね。

駅から４分のうちのタワマンには店舗はありませんが、
駅から２分の大手のタワマン（まだ竣工前）は１階が店舗になるそうです。
共に商業地域ですが、違うのは駅からの距離以外に、建坪率。
あちらのタワマンは５，６階ぐらいまで、隣のビルと２メートルぐらいしか
離れていない部分があります。
こういう条件で店舗の有る無しがきまるんでしょうかね。

入れなきゃ駄目って場合以外は基本的に店作らないよね。
駅から10分、周りは団地と大規模マンションだらけで人はいっぱい住んでる。
で、駅前行かないと近隣にスーパーが無いのに、店舗をどこにも作らない。
準工業地域だとこうなるのかな。

駅に近い場所だから盗難が多いだけじゃないの？犯罪の発生率は駅近いところが多いでしょ。
店舗は関係無いと思うな。
駅から１５分の場所で自転車ドロ多発してたらおかしいし。

駅遠の超値引きマンションで、バイクの盗難があったって、どこぞの板で騒いでたよ。

賃貸じゃなく分譲なら、店舗はいらないと思っています。

最近の新築物件は、出入り口はもちろん、駐輪場や駐車場の導線も別。
配管も完全に別。店舗階と住居階の間にピットを入れて、振動も遮断。
管理組合も住居と店舗の二つに分けていて、店舗が入らないときはデベが
管理費を負担。

という物件があって、住居部分は非常に気に入ったし、駅前だったし、
最後まで悩んでいたのですが、結局「店舗同居」という理由で
見送りました。
やっぱり皆さんが指摘されている部分で、不安なんですよねぇ。

>>26

>入れなきゃ駄目って場合以外は基本的に店作らないよね。

？？？　いくらでもそんな物件ありますが。
デベがテナントの賃貸収入があるから管理費が安くなるとか、逆に店舗付きをウリにしようと
する場合も多いんだから。まったく、これにダマされちゃいかんのだよ・・・我が家の
近所にもあるなあ。テナント決まってると言い張ってたが、もう１年すぎるのに
まだ空家。

この前テレビでマンション詳論家が、マンションの一階にコンビニやスーパーが有る物件は中古に出しても人気が有ると言ってましたよ、スーパーが管理費を払ってくれるので管理費が安く付く上買い物が便利ですので人気があるとの事です。

>>37

9にそんなことは書いていないように見えますが？？？

うちの近所のMRでは、デベがテナントを募集して契約し、管理組合発足後に組合へ
引き渡す的なことを言ってましたよ。

何年もテナントが入ってないマンションは、いったいどういう形態になってるの？管理費とか
どうしてるの？デベはどこまで関与するの？そういうことがきっちり書かれてないから、この
掲示板ではスレ主はよく判らないと思う。私にも分からない。

今住んでるマンションには、図書館、スーパー、コンビニ、コーヒーショップ、美容室、レストラン、ハンバーガーショップ、等いろいろなお店が併設されてますので、おかげでマンションは人気出てすぐ完売状態になりましたけど。

>>39
たとえば区分所有者は結成後の管理組合とされてる物件もあるのでは？結成まではデベが
区分所有者で管理費などを払っているケースってないのですか？

>>41
場所や店の人気度などによりますよ。うちと同時期に分譲してた駅前の物件、テナントが
色々入る予定で、便利そう＆華やかそうなので珍しくかなりの抽選になってた。が、５年後まで
にはほとんどのテナントが出てしまい、３階までは真っ暗ガラガラです。半ば廃墟のよう。
あーあ、やっちまった･･･感満載な物件になり果てちゃってます。そういう例もありますよ。

４１です
一番大きなテナントは区立中央図書館ですし、その次に大きいテナントはスーパーマルエツでその他銀行も地権者として２店舗程出店してますし商店の半分は地権者ですし、駅前の再開発地域で隣に野村が３０階のマンションを建設予定ですので、益々の発展をする事が有っても寂れることは考えてません。

スレ主は小規模マンションで、賑やかな場所を検討していない。
駅前再開発ならテナントテンコ盛りでもいいんだろうけど、奥まった場所ではデメリットの方が多そうだ。

>>43
何でもいいから、とりあえず「地権者」と「テナント＝店子」という言葉を正確に使い分けてくれ･･･。
ついでに言うと、商店の半分が地権者（店舗区画の所有者という意味だよね？）である事が
「寂れない」理由にはならんよ。

>>45さん
いいじゃん43さんはたぶん施設併設型の大型マンションなんだから。スレタイからはずれてる時点で様子見でいいよ。

店舗併設の小規模マンション、自分なら買わないだろうなぁ。自宅として落ち着かない感じ。一時の賃貸生活なら考えるかもだけど。

>>41

別にあなたの所が寂れるかもよと煽ってるのではないんですよ。テナントが色々入るから
と人気があったのにダメになった例もあるから、デベのいい宣伝を鵜呑みにせずに
今後の周囲の再開発計画などを見極めて選ばないといけないということです。

42に書いた物件は、市が再開発の目玉の１つとして補助金を出したか何かで力を入れて
作ったものだったようです（詳細は知りません）。しかし再開発計画自体にセンスがなくて、
建物自体が使いにくい&賃料が高く設定されていた＆周囲の計画が遅々として進まなかっ
たためにテナントが青色吐息。その間に駅の反対側口にプロである民間デベが
再開発とマンションを合わせた街作り計画を進めたため、雪崩状態でテナントがほとんど出て
行ってしまったということです。核テナントはスーパーと市営の訪問看護ステーション
でしたが、この市営の部分だけが今残ってます。銀行すらATM残して出て行ってしまいました。
まあ、いろいろな例があるものですってことで。

41さんのマンションは、金町駅前のタワマンか？
違うにしても大規模でマンションそのものが街みたいな感じなのと、小規模マンションのショップとは違う。
老後はマンションの敷地から出なくても生活のほとんどが足りるというのも好む人はいいよな。

めんどくさい物件ってのは読めた。デベが売るときに「テナントの収入があるから
月々の管理費や修繕積立金が安くなる」的なことをいったりするから、よく考えずに
クラッとさせられることはあるのかも。

だから作らなきゃマンション建てられないんだってば。
駅前とかは。
郊外の駅から１０分１５分で準工業地域とかなら何も無いマンションばかり。
そんなに嫌ならそういうところに住めばいいじゃん。

下駄履きマンション

>>だから作らなきゃマンション建てられないんだってば。
駅前とかは。

そんなことない。
駅まで４分、商業地区、でも店舗はない。

↑
駅前だからって法令はもちろんないけど、店舗併設じゃなくちゃ
マンションは認めないよって地域を条例で決めてる自治体は
いくらでもあるよ。
「地区計画　店舗併設　マンション」で検索してみてね。

↑
そういう条例のある自治体はあるだろうけど、無い自治体もいっぱいあるわけよ。

>だから作らなきゃマンション建てられないんだってば。
>駅前とかは。

という決めつけは間違いだよ。うちんとこは関東某県の県庁所在地だけど、そんな
条例はないみたいだね。徒歩３分とかでも住居専用物件はいっぱいある。中心
部が駅から離れてる都市でもない。

>だから作らなきゃマンション建てられないんだってば。
>駅前とかは。

>という決めつけは間違いだよ。

そうだね。決めつけるのは間違いだと思う。
それに、パイの少ない都市で「店舗を作れ」なんて決めたら
自滅することは役人もわかってるだろうから、都内都市部や
横浜、川崎の中心部くらいの規模がなければ空き物件が
増えるのも仕方ないと思う。
そういう地理的条件を吟味して、スレタイの「店舗の入る小規模マンション」を
選ぶのが大事なんじゃないかな。

>>60
あれ？？
私、58で初めて発言したんですけど、何か間違ってました？

>>61
意味不明

４１さんは、中野のコープ・ブロードウエイ・マンションを、ぜひぜひ見学してください。
店舗つきマンションについてさらに深く考える機会になると思います。

ここは、地下１～４階までは、店舗（区分所有ですわよ！）や事務所。
５階からは、ハイグレードなマンションです。１９６０年代の築古。
屋上庭園、ゴルフ練習場、プール等を設置し・・・当然ですが、管理費も超高級で、今も昔もせれぶな方しか住めません。

築４０年を過ぎ、店舗は入れ替わり、今では「まんだらけ村」と化している階もあります。
そちら系では人気がありますので、集客もあります。
そして、地下にはスーパーと食料品、とても便利です。
何十年後にどのような店舗が入っても大丈夫な方が住まれたら良いのです。
あの店舗がどうとか、この店舗がどうだら・・などと思われる方は、決して住んではなりません。

店舗側と住民側で意見が対立した時、どっちの意見が優先されるのですか？

テナントにラーメン屋とか臭いで最悪な

全店から管理組会の会議に１人ずつ参加するのですか？
多数決をとる時に、住民も店舗のオーナーも同じ１票ですか？

土地の持ち分によるでしょ。
同じ１部屋でも広い部屋の１票は大きい。

店舗マンションは便利だけど嫌です。住んでいたが治安が良くないし夜はうるさい最悪です。購入したマンションは最適です。低層マンションです。