リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWER【５】

あけましておめでとうございます。
住んでいる私たちが何と言われようと快適ならそれで良いんです。
ネガキャン族の人みたいに買えないで文句を言うのは悲しいことですよね。

>>490
それはつまり分譲並みの高い価格で賃貸を売りに出してしまったということ？

ネガキャン野郎はするするするーで。。。

>>492

様子見が正解。
いい場所が高価格で売れてしまったのです。

いい場所はこれから価値が下がる中古が買い。
小杉は2,3年後に確実に価格下がります。

交通利便がよいと言っても所詮ベットタウン。
他地区から人が集まる街ではないので駅周辺の
店も小杉住民専用なのでそこそこ維持するのが精一杯でしょう。

変電所とグラウンドが駅前の小杉ですでに周辺より高かったの知らないんですね。

2～3年は下がる要素さすがに皆無。
お店が出来ると住宅地の価格があがるとか思ってません？

下がるとすれば商業施設が５年後ぐらいだね。
商業施設が完成するまで最低でもそのぐらいはかかる。
東京機械の場所を含めたら７，８年は見ないと分からないからな

>>496
もともとこのあたりに住んでる人のほうが、
逆に街が変わっていくことを過小評価する傾向があるんだよね。
視野を広げれば、東急東横沿いの駅周辺でこんなにまとまった空き地があるところは
他に無い。
これから新駅の周辺ビル、東急駅ビル、東京機械跡地、
おしゃれな商業施設が嫌というほどできてくることは疑う余地がない。

街の雰囲気は一変してしまうよ。
そうなると二子玉川と坪単価で100万も開いている状態が継続することはありえない。

じゃあ、皆さん早く買いなさい。
ウダウダ言っていると良い物件が無くなっちゃうよん。
さぁ、はやく。

地図片手に、小杉の神社詣り。昔からの街と、再開発の街並み。ウキウキしつつ、もうすぐ完成する新駅舎や綺麗なオフィスを見やりながら、リエト等の素晴らしい庭を散策してきました。

>>499

商業施設の件は、あまり過大な期待をしない方がいいと思います。

ラゾーナは、元々川崎駅で乗り降りする膨大な数の後背地の需要がある中で魅力的な施設を作ったから成功しましたが(それでも、結果として東口が苦戦するようになってしまいましたが・・・)、武蔵小杉は電車が便利なだけに、逆に東京や横浜方面に行ってしまう人が多いと思われます。
道路アクセスも良くないため、おそらく需要分析で既に厳しい結果が出ているでしょうから、開発者も、作るとしても地元需要を満たすレベルのものに留めると予想されます。それでも、大変な人口ではありますので、みすぼらしいものにはならないとは思います。
溝ノ口がちょうどいい見本なのではないでしょうか。川崎に近い分、より不利ではありますが・・・

ビジネスってのはそこにない需要を新たに作り出していくものなんだよ。
川崎なんかはもともとはオサレスポットとは程遠い場所だったし
それこそ地元の住民とそこに勤めている人だけの場所で、大した歓楽街でもなんでもなかった。
東口の駅ビルは良かったんだが、あとはさびれた百貨店とソープ街しかない街だった。
西口なんかは何もない場所。それを誰があれほどのスポットになると予想していただろうか？
あの場所を見込んでラゾーナ川崎を作って成功させたのはすごいと思うよ
過小評価していたらそのチャンスを逃していたかもしれないね。

川崎は神奈川と東京の県境になる特殊な立地だからね、集客力が半端ない
今日もラゾーナは激混みだった

川崎は苦戦中の東口も猥雑な雰囲気を消した駅前再開発が2011年までに終わる
川崎はまだまだのびしろがある

武蔵小杉はターミナルではないしむしろ出て行く人の流れが多いから
意外と商業施設はこじんまり収まるかもね


ところが正月元旦に川崎市長のテレビ番組がやってて
市長が 川崎より武蔵小杉は発達すると発言してやがった(笑)

川崎駅近タワー住民としては許せない発言だった(笑)

武蔵小杉の立地も可能性だけはあると思うからね
逆にこれを活かせなかったら罪だ

民主の風をものともせず、逆境を跳ね返した市長だから強気なのでしょう。
結局は市民の選択ですから、タップリと市税を小杉に使わせてもらいます・・・と。

イトーヨーカドー前にあった
クラッシータワーの看板、なくなりましたね。

ちょっと嬉しい。順調に売れてきているということなのか？

他のところにあった看板も、だいぶん前に撤去されましたよね。
チラシも配っていないし。３月までにどこまで売れるか見ものです。

認知されているから近隣への宣伝は充分と考えているのでしょう。
売れ残りだとか賃貸仕様だとか書かれているが順調に売れていますね。
さっすが三井不動産レジデンシャル。

3月までに完売するとは思えないが残り10部屋くらいにはなるでしょう。

メインの売主は住友商事ですが…
いずれにせよ、順調であるのは間違いないですね。

>>502
それが過小評価だというんだよ。

地元民なら空気のように感じてしまってるかもしれないが、
もともと武蔵小杉は、徒歩圏に大型の病院が近くに２つもあり（これはすごいこと）
区役所も近いし、相当便利な街なんだよ。

そこに
東急の駅ビル、駅直結タワー、もう一本の駅近タワー、そこにも商業施設が入ってくるでしょ。
それだけでもかなりのもんだと思うけど、
東京機械跡地があるんだよね。そこには大型書店やシネコンもくる可能性もあるんじゃないかな。

街から外に出なくても暮らせる街になり、
街の外にもすばやく行ける街、というすさまじい街なんだよ。

>>511
まぁ、落ちつけって。

>>511
それが過大評価だというんだよ。なにが「すさまじい」だ。

商業施設については、他から引き寄せられる魅力を持ったものを作らない限り、いくら武蔵小杉が構想どおりの街になったところで、それだけでは全く需要不足で成り立たない。地元民が食事をして、映画を見て、本を買って、洋服を選んで、といった生活を楽しむためだけの施設の規模をいったいどの程度のものと見ているの？
ボコボコ箱物ばかり作ったって、閑古鳥が鳴くばかりで採算成り立つわけないじゃないの。

>>503も、｢需要は創造していくもの｣などと判ったようなことをいっているが、そんな台詞は、「武蔵小杉でこそ」と言われるようなものを作る構想が開発業者から発表されてから言ってみたら？すなわち、スーパーマーケット、コンビニ、郊外型アウトレットに続く全く新しい業態のね。
それとも、単純に武蔵小杉にラゾーナと同じようなものを作ったら、こっちに客が流れて来るとでも思ってるの？

こんな、渋谷、新宿、横浜、川崎（、二子）などと競合するリスクの高い立地に、外部集客を狙って金をかけてアッパーミドル狙いの商業施設作ろうとするアホなデベロッパーはいない。せいぜいが地元需要を満たすレベルのものがいいとこ。大きなものを作ろうとしたら、イオンやイトーヨーカ堂みたいな地元密着型でないと成り立たない。冷静にマーケティングすればすぐ判る。

勘違いしちゃ困るが、武蔵小杉はいい街になると思っているし、実際自分も間もなく住むことになる。でも、資産価値の評価に過大な期待や非常識なあおりをする輩は非常に不愉快。ひいきの引き倒しだ。
鉄道の便が良くて、中で暮らすのにも便利で、病院も近くて暮らしやすい住まいが、そこそこの値段で手に入る。それで何が悪い？
すでに手に入れた人間にとっては「そこそこの値段」というのが気に入らないのか？全く欲深い・・・

>513 冷静、まともな意見ですね。

昨年12月の日曜日に幕張メッセ/Jumpフェスタとかで家族で行ってみたが
メッセ正面の大塚家具が入っている高層ツインにあるレストラン街の
昼時でもランチしているのはメッセ/イベントスタッフくらいで
平日よりも閑散としてました。
ここでも、そのうちに閉店かなとでもおもえるような雰囲気でしたよ。
スタバ、マックやコンビニは子供づれの家族が結構いましたが。
地元住人が立ち寄るのはファーストフードとかユニクロ等の低価格の
ところばかりです。

小杉がみなとみらいやラゾーナ、まして多摩川渡った東急沿線レベルまで
いくには人を呼び込む施設(駐車場もね)、広い周辺道路、高速ランプが
できるまでは当面無理だと思います。

>513がいうように地元住人が快適に暮らせる地元密着型で息が長い施設や店に期待します。
また、ここの住民はある程度の所得の方が多いところなので、教育熱心な家庭も
多く小中高のレベルアップにも期待しましょう。

この板で低レベルなスレで暇つぶしているのは売れないマンションのデベと野次馬だけ
なのですから住民の方反応することなく笑っておけばよいのです。

早くこの板から小杉が消えて静かになることを期待、、、
まあ、読まなければいいのですがね。
まあ、常識ある人はちゃんとわかってますよ。

川崎駅近タワー住人だけど、商業施設もほどほどが幸せだよ

例えばラゾーナは人多過ぎ(笑)もうね鬼のような混み合いですよ
川崎駅も人ヤバい

武蔵小杉が地元民のための地元民の需要を満たすだけの
中規模施設で留まるとしたらそれも幸せですよ

よそ者が来すぎる環境は結構怖いです

ラゾーナは違う意味で失敗だよね。

予想の2倍以上の売上になってしまい完全にキャパオーバー。マンション部分も含めてもっと巨大な施設にしたほうがよかった。

>>513
小杉住民になってからものを言え

確かに
武蔵小杉しかない、らしさみたいなのはできるといいですね。
等々力競技城もあるし、川崎は音楽のまちを意識させてはいるし
よくあるチェーン店ではなく個性あるショップもできると嬉しいです

503だが、

>>513
ラゾーナが成功したのは川崎ならではのマーケティングがあったからこそ。
周辺環境や能力を踏まえて需要を創り出したから成功した。
その土台を無視してゴリ押しすれば失敗に終わる。それは当然のこと。
武蔵小杉は武蔵小杉という立地から考えたマーケティングが不可欠なんて当たり前だろ。
ちなみに川崎の隣にあるJR蒲田周辺は地元だけという発想に縛られて
小規模な駅ビル改装にとどまっているため、本来川崎なみの発展が見込めたものの
そのチャンスを逃してしまっている。

また渋谷、新宿、横浜、川崎などと競合するというけれど
それ以前に渋谷から新宿はわずか5分。横浜から川崎はわずか10分それぞれが競合する立地同士。
だが武蔵小杉は渋谷新宿と横浜川崎の中間地域に位置していて
ここらへんには大規模商業施設がないからこそ、外部の周辺地域に対する需要が見込めるんだよ。

イオンやイトーヨーカ堂はいらんだろ
スーパーが何軒もあるのに、まだ作るのか？一体何軒作るんだ
元住吉のほうにもマックスバリュができるっていうのに。

>>518
等々力競技城（笑）、何だか凄そう…。
すみません、ツボでした。

>503,519
どこの周辺地域から呼び込もうとおもってるの??
頭の回転悪いのであなたが言っている意味が今ひとつ
理解できず。。
もう少しわかりやすく説明して。　興味あるから

例えば東横線だけで見ても、渋谷から横浜まで25分も離れてる。
その間に立ち寄れるようなめぼしい場所がこれと言ってないだろ？
だから武蔵小杉駅から３駅ぐらいの地域近辺なら呼び込めるんじゃないのかな。

>>523
残念ながら、小杉が多少便利になったくらいでは、
隣接の世田谷区民や港北区民がわざわざ小杉まで来るとは思えない。
買い物は現状でも都内や港北SCあたりで足りてしまってるよ。
高津区民や幸区民ですらやはり溝の口や川崎に行くと思う。
そうなると商圏はほぼ中原区内に限られるので、
商業施設も身の丈にあったものを作らないと閑古鳥になるね。
だいたい小杉の商業レベルを溝の口レベルに引き上げることすら
正直難しいと思っている。
溝の口は再開発される前から既に買い物には便利な街だったよ。

電車だと、武蔵小杉から溝の口まで17分、港北SCまで20分？
そんなに便利な場所でもそれだけ遠ければ全く意味がないよ

小杉住民がそんな遠い場所までわざわざ出向くことがあるんだろうか？
そこまで行くなら渋谷か川崎に行くね

小杉からだと川崎より溝の口の方がちかいでしょ

川崎、溝の口、港北、二子玉、たまプラなど、商業施設はもうお腹いっぱい。
キッザニアとかレアなアミューズメント系ができたら市内住民としてはやっと出向く気になるかな。

集客力なんてどうでもいいが
食事する場所、600～900円程度の店が30店舗以上、
大型本屋3件、大型DVDレンタル店2店は必須。
あと映画館と服屋もあれば言うことなし。

>>513
まだ住んでないからだろうけど、わかってないね。
これから決まる話ではない、
もう店ができることは決まっているんだよ。

だから、どの程度の規模の何の店？
それが肝心なんだけど。

>523
私が渋谷住人なら歩いて原宿、青山か代官山へ行く。
東急使うならあなたがいう数駅先の自由が丘へ行く。
ファション紙とか見たことないのかぁ。
彼女や奥さんいないのかなぁ。

だから>529がいう地域密着型の店舗は必要。
映画館は無理でしょ。　大型DVDレンタル店まででよい。

ファッション関係限定かよ

>>503 >>519
武蔵小杉が日本の中心になるとでも思っているのだろうか？
>>523
武蔵小杉から３駅圏内ぐらいの需要で採算が取れる規模って？

都会で大規模商業集積が採算的に成り立つには通勤・通学客需要の多さが重要。新宿、渋谷、横浜等は、「働き」また通勤・通学帰りに「楽しむ」場所として機能している。
新宿は、中央線沿線と埼玉方面、渋谷は城南中心に膨大な後背地を控えており、カラーも違って住み分けされている。しかし、新都心線のせいで新宿とかぶるようになった池袋は、厳しいことになりつつある。それが現実。
川崎も、南武線沿線および臨海側の数多くの「大企業」事業所勤務者の潜在ニーズと、品川、横浜の丁度中間で大きなターミナルという立地条件があったからこそステップアップできた(それでも東口やミューザは非常に厳しいのだが・・・)。
蒲田については、東急沿線の住人は初めから渋谷志向で単なる乗換駅としか見られていないから(多摩川線沿線で住むなら「沼部から下丸子までが限界」という人が非常に多い)、現状程度の商業施設に留めているのは全く正しい判断。また、ＪＲは京浜東北線しか止まらないし、街の性格からして川崎以上に敬遠する人も多く（不適切なこと言いそうだから理由は自分で考えて）、外からのニーズを呼び込める商業集積地として「本来川崎並みの発展が見込めた」なんて見当違いもいいとこ。
武蔵小杉は、基本的に人を「送り出す」街であって「働きに来る」場所ではない。だから、地域密着型施設しか成り立たない。デベロッパーは、そんなことは良く判ってる。それが正しい「武蔵小杉という立地」から考えたマーケティング。

要は、城南・神奈川方面の既存市街地での広域集客型大規模商業施設の陣取りはすでに終わってしまっているということ。武蔵小杉という街に求められている役割がそもそも違うのだから、もういいかげん妄想はやめたら。どうせだったら、超高層オフィスビルの乱立する姿の方が先なんじゃないの？そうなれば、大規模商業施設も付いてくる。そうなってから改めて妄想して。

＞533
衣食住っていうでしょ。
ファションと食事する店はそこそこおしゃれがよいってこと。
小杉のすばらしいマンションにお住まいのかたはそれくらいの
センスは十分ある方だと思います。
小杉の街をわかってそこそこの開発でよいと思っていますよ。

>535
あなたのコメントに賛同。
JR蒲田駅を利用している会社員ですが的確に見てますね。
鶴見ロイヤルタワー版でよいのでJR鶴見駅東口、西口地区の評価を聞きたい
ので暇があるときでよいのでお願いします。

>536です
>535ではなく534さんへお願いします。

>>534
君は武蔵小杉で今計画されている商業施設は把握してるのかい？

>>534
川崎は本来、吉原のようなソープ街だからそういう意味では蒲田よりも敬遠されてきた街だよ。
東口なんかは何もなかった。もともとは就業人口が多いだけで都内から人が集まる場所じゃないんだよ
川崎にラゾーナやルフロンビルのヨドバシができる前に、ここまで成功するなんて予測がついたのならすごいね。
君は基本的に現状把握はできてるとは思うが、現状把握だけに留まっていてる。
需要の創出を考慮する場合、君が考えてるように現状から分かりやすく簡単に予測がつくものではない。

訂正。
川崎駅の東口には色々あったが、ラゾーナが来る前は西口なんか何もなかった場所だよ。

テーブルに全ての条件がそろった現状を見て、これは現時点ではこうならないと予測するのは簡単だが
条件がそろってない場合、条件が変動する場合はそう簡単に予測がつくものではない。
だから商売は現状を見てコストをカットするよりも、予測を立てて商機をつかむほうが難しい。

駅両隣の商業施設の出来次第では、新たに発表された駅ビルの規模も大きくなるかもしれない。
またそれ次第では東京機械製作所にどういうものが来るかも変わってくるだろう。
住居、商業施設が増えれば、企業の進出も考えられるだろう。
今は予定されてない地区も再開発の対象として広げられるかもしれない。
このように条件が全てそろわず、複数の変動要素を抱えている現状の認識はできているのだろうか？
それも含めて今ある現状を見れば、大方の予測がついてしまうというのが君の言い分なのか？

>538,539
たとえラゾーナレベルの施設ができても商業施設だけでは
生き残りは無理。

東口は競輪、競馬　以前は球場があった。
京急でちょっと行けば川崎大師があることを知らないの??

ラゾーナは競輪、競馬のおっさんたちも利用するからねぇ。
川崎はこの競輪、競馬のおっさんたち、川崎大師の集客力も街の活性の
一助となっている。

通年、門前町でにぎあっている大師周辺のマンションが買いかも。
(この板では酷評されているが初詣に行って見直した)

川崎東口駅ビルはいまいちだが、京急駅からチネチッチまでの歓楽街
はサラリーマンには新橋風でそこそこ味があってよいと思う。