シティタワー有明　その４

ご近所さんがBMAなら有明エリアの悪口言わないと思います。
ただもしBMAだとしたら、坪いくらが妥当と思って購入しているのか知りたいですね。
定価はここの2割増しでしょ？

>>ご近所さん
何もコメントしてない
↓
どうなるか分からない。
↓
予測するしかない。
・CTA北西地(選手村予定地一体)は、まだ埋め立てて5年程なのでそんなに地盤が固まっていない中高層建築物を建てるとは考えにくい。住友でも実際にシュミレーション済み。
・港湾局の水際の景観保護ガイドラインもある。BMA、オリ、ガレ、CTA等有明北地区の高層物件に対する水際は選手村予定地。CTAにとっては北西の空き地→これら一帯に高層建築物は建たないであろう。東京都にも確認している。
↓
合理的に考えて高層建築物は建たないであろう。

こうゆう事でしょ。CTAの北西地に高層建築物が建つリスクを主張するならBMAの北西の選手村予定地だってオリンピック来なければ同じ運命を辿る可能性はあるでしょ。そんな住友営業が絶対悪みたいな言い方できないんじゃないの。

なんかもう無茶苦茶ですね。
埋立地はやめときますか。

仕方ないな。不動産屋さんのみ知りえるデータを出しますか。

成約事例です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

有明の将来うんぬん以前に駅から遠いのは資産価値以前の問題では
駅近ならいくら有明でも多少価値は残ると思うが。
おまけにお見合いなんて部屋だと価値を見出すのは無理では

>>686
ミソ可笑しいよ。
どんな物件でも「資産」「価値」はある。
要は、購入額と売却の時の差額がどんだけあるかってことが肝心。

駅から離れていれば、その条件を含みいれた価格かどうかだけ。
お見合いの部屋が他の方角より高いなら、686はもっと声を大にして騒いでよし。

>>685
不動産屋さんのみ知りえるデータ、ありがとうございました。
んで、我がまま言わせて頂くと、方角もあればより参考になります。＜３物件とも方角によって坪単価違うので。
よろしくお願いします<(_ _)>

>>682
正にガレリア販売時のプロパストの台詞のようだ。(笑)
低層住宅地でもなければ何でもありだし、それが有明なら余計にありうる。
だって、ガレの北東住民は「合理的に考えて目と鼻の先にこのＣＴＡは建たないであろう。」と思ってたんだから。
港湾局のガイドなんて何が目的なのかコロコロ変わるは曖昧だはでガイドになっていないのが実情。
そういえば、オリンピック選手村の当初想定図では運河側にこのＣＴＡを遥かに超える建物が描かれてたっけ。。。
もちろん、このＣＴＡの北西だけじゃなく、ＢＭＡの北西も同じだけどね。(笑)

オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日　北
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日　北
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日　南
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日 北東
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日　北
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日　北
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日 南西
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日　南
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日 南西
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日 北東
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日　北
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日　北
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日　北
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日　北
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日　南

何でも有り。それがこのエリアの宿命よ。

近所をよく知る人という方は良く知らないようですね。容積率の変更の仕方を。
港湾局でも容積率は勝手に変更できないはずです。
そして、ご自身で示された図面でもＣＴＡの前は低層であるという矛盾に気づいていませんね。
容積率２００％で、ＣＴＡと同じ建物を作るのであれば、ＣＴＡの２．５倍以上の土地が必要です。
今のところ総合設計を行えば可能かもしれませんが、眺望がどうなろうが、みなとみらいよりは景色が抜けるのではないでしょうか。

我が家はそもそも北西中層階を契約しましたし、眺望が永遠でない（1年もつかな？）ことも納得して購入しましたよ。お恥ずかしながら、今だって窓を開ければ、ぐちゃぐちゃに入り組んだ戸建ての窓に手が届くんじゃないか、みたいな所に住んでいるのであまり眺望にこだわりはありません。

>>692
どこもここと同様、総合設計使うに決まってるでしょ。分かってるじゃない。
オリンピックが無かったら、あの高さが並ぶかも・・・。
ある意味、港湾の理念通り「美しいスカイライン」(笑)ができますな。
俺もあのラインの北西なら考えてもいい。もちろん高層坪200アンダーで。(笑)

>>690
しかし、ガレが単価落としてるな。
北東だけじゃなく、南西も。残念な様相を呈しているね。

みなさん、ここ欲しくて欲しくてたまらないようですね。

多くのひとが無料で宣伝してくれるからすでに坪280万。400万の含み益！？
もういま買ってもオリンピック来ないかぎり損するよ。

オリとガレを比べるとオリの方が成約価格はずっと高いですね。
ガレの方が築年が浅いのに。。。

やはり、駅からの距離は資産価値を維持する上で重要なんですね。
シティタワーはガレよりも遠いので資産価値の下落が激しそう。

いずれにしても、中層階で180万円程度の成約価格なので妥当な新築価格は210万円程度でしょう。

それ以上に5月以降にガレの成約事例がないのが気になります。
安くても売れないと言う事態になることには留意が必要ですね。

これからＴＴなど駅近の分譲が始まり供給が始まると更に厳しくなる予感がしますね。


やはりご近所さんが言う165万円は鋭い指値ですよ。


ちょっと話は変わりますが、ご近所さんはシティタワー池袋ウエストゲートはどうお思いますか？
坪260万円(高層階南向き)の部屋を検討しているのですが、アドバイスいただけると幸いです。

>>690
面白い情報、ありがとうございます。
ブリリアの坪304万って凄いね。どんな経歴の人が買ったんだろ。
ＣＴＡの安さが実感できますよ。

>>697
というか、この結果を並べてみると、
ブリリアを坪304万で買っちゃった奴の愚かさが実感できないか？
いや、実感してるのはここを買ってしまった自分の愚かさか・・・。

>>696
ＴＴはそんなに近くないでしょ。
あの場所だとテニスの森駅まで8分
海浜公園まで12分
臨海線まで10分ってとこじゃない？
オリゾンは駅3分（5分以内の枠）だから資産価値が高いかもしれないが、7分と10分の違いならさほど変わらんよ。

選手村の用地が狭く、高層で賄おうと予定してたが、低層の計画に切り替わった理由を考たことはありますか？
仮に高層建ったとして、坪200？165？
新築で言ってます？呆れるばかりですね…
夢を見るのは楽しいと思うけど、そんな資金なら今のまま大人しく低層マンションに住んでいたほうが良いよ。

>>698
いや、俺はそういう考え方はしない。
価値を何に見出すかだからね。
たとえば、自律神経失調症などで苦しんでる人なら、ここよりもサウナがあるBMAを選ぶでしょ。
その値段で買うからには買う理由があるだけですよ。
最初、その表を見た時、ＢＭＡは新築でもまだ余ってるのに何で？と思ったんだけど、
40平米台がもうないかもしれないからね。

とりあえず、新築のCTAが200以下になることはないから、もう諦めたら。
大分安いガレを買えばいいだろ。なぜ買わない？
不思議だ。。

総合設計は各区によっても協議内容が違うとは思いますが、空地を設ける割合や各条件がそろったとしても、
２００％からＣＴＡのように４５０％になるかと言われれば難しい気もします。
２００％であれば、素直に１０階程度の建物（住宅地であれば５，６階）を想像しますが、空地を設けたり、一つの敷地に一棟の建物での計画は難しい大きさだと思うので、複数棟建てるのかな、とは想像しています。

３００％に容積が割り増しされてもシティータワー池袋ウエストゲートのような建物もできてしまいますので、総合設計他、容積率の割り増しを行ってもらわない事を祈るのみだな、とは思います。ただ、眺望も完璧に塞がれる事は無いので、建物ができたら、仕方ないな、と思うしかありませんね。住友の営業も、現在の予想では高層はできないと判断している、という事なので、確定的な判断は誰にも分からないのが現状ですから。
かといって、住友が何か高層が建つことを既に知っていて、言うのはいけませんが、今ある情報の中では、言い分としては適当でしょう。

ＢＭＡの中古市場でも２２０万～２４０万での売り出しがありますが、本当の中古市場は、まだまだこれからです。
今は新築も中古も同時に見て、ＢＭＡなり、晴海なり、ＣＴＡに客が流れていたかもしれません。それに新築の魅力は仲介手数料がかからないこと。住宅ローンの優遇も大きいこと。ガレでさえも、当時の分譲価格と同等で成約できているので、損した人はいないのでしょう。オリはもっと美味しい思いをしたのでしょうね。５年もたてば、残債は４００万は減っているはずですから。ＣＴＡが５年後どうなっているか。オリとガレと同じような目線で売り出すというよりかは、残債をベースにして中古価格を設定するでしょう。残債+仲介手数料くらいの価格設定になると思います。どうしても売り急いでいる人は、業者値で売ってしまうでしょうが・・・。なので、ＣＴＡの中古市場がいきなり１６５万は無いと思います。

さすがに、坪165万になると本気で思っている人はいないでしょう。
オリゾンとガレリアはプロパストがメインなのが良くないのです。
お金を多少持ってる人は、地所、三井、住友、東建、野村の物件しか買わないと聞きます。
お隣の東雲でも、Wコンは今でも需要が高いですが、アップルを買いたがる人は、四季報すら読んだことのない人くらいだと聞きます。
だから、オリゾンやガレリアが坪200万を切っていても、CTAやBMAは200万を割らないと思っています。
自分が買うときもそうですから、オリゾンやガレリアは坪150でも住みたいとは思いません、安心が出来ないのです。

>総合設計は各区によっても協議内容が違うとは思いますが、空地を設ける割合や各条件がそろったとしても、 ２００％からＣＴＡのように４５０％になるかと言われれば難しい気もします。
総合設計なんて簡単だよ。プロパストでさえやってかだから。
そもそも湾岸、しかもこの有明で10階レベルの共同住宅なんてプロジェクトとして成立しない。
そんな企画通す方が難しいんじゃない。

資産価値の話では、マンションは立地が全てで、近隣(正に至近隣接)物件の中古相場が一つの指標であることは間違いない。
有明ではここは最駅遠立地。最も低い資産価値の立地だ。

703さん

容積率が何％だろうが高さ規制がなければ、高層マンションは立つのでないでしょか？
300％まで緩和されて総合設計で400％まで伸ばせてば、同様の物件は立ちます。

何より広大な敷地があるので、総合設計は前提で考えた方が合理的ですよね。
完全にお見合いになる可能性は低いかも知れませんが、眺望の良い方面に立つことで資産価値は下落します。

700さん

低層の選手村にしたのは誘致に得策だからと聞いたことがあります。
オリンピックが来なくなった場合は、民間企業が取得する可能性が高いので、資産価値を最大化するためにタワーにすると考えられます。


重要なのは、隣のガレの中古価格が180万円前後であると言う事実です。しかも築3年！！！
低層マンションならいざ知らず、同じタワーマンションであるのにこの水準であると言うことは将来のＣＴＡを表しています。

湾岸のタワーマンションを選ぶ人は品川→豊洲と見て高すぎて買えない所に有明の値段を見て安いと感じて購入するのでは？
つまり、他エリアとの価格比較において有明の優位性は発揮されるのであり、マーケット変動の影響を一番最初に受けるエリアです。
そうしたリスクを考えると、210万円が新築の理論値であったとしても、それよりも安い価格で指値するのは合理的だと思います。

どんなにネガってもご希望どおり安くならないから安心して。ガレリアを引き合いにだす人いますが、お隣り同士なのに別物MSなんだよね。

ガレリアはあんな建て方しちゃったのが最大の失敗。高速と真っ黒MSにはさみ将棋にされ、詰んじゃってます。

みんなそうだと思うけど、CTAには坪280万出すのに隣のガレリアには200万も出さない。地価の常識が崩れはじめてるね。

>>708
>みんなそうだと思うけど、CTAには坪280万出すのに隣のガレリアには200万も出さない。
みんなじゃないから、販売先延ばししてんでしょ。
スミフさんは数少ない美味しい餌を食い尽くしちゃったから。

>地価の常識が崩れはじめてるね。
崩れてるのはお隣との関係でしょ。

ちなみにすごい初歩的なこと教えようか。

ガレリアの中古価格なんてとっくのとうにCTA契約者はみんな知ってるよ。だれも注目してないときに買いに行く鋭い人たちがお得だと選んだのはCTAなのです。

安さに引かれず、なぜ高いCTAを契約したか。だれも注目してないときから、不動産市況、周辺地価を調べた上でCTAに決めました。

ガレリアもよいマンションですよ。でもシティータワーは指名買いマンションです。シティータワーファンがいることご存知でしたか？シティータワーにそこまで思い入れなければガレリアは本当にオススメしますよ。

CTAを買いに行く人たち

過去にWCTを見たことがある

郊外在住

収入はそこまで高くない

高いとしても共働き

親の援助はほとんどない

クラスや会社では浮いてる

こういう特殊な人たちの集まりMSなのでふつうの人はほかがいいですよ。こんなMSにネガって貴重な時間つぶすよりも、自分にあったMSを見つけることに時間費やしましょう。

東洋経済はオリンピック、湾岸開発特集ですね。

湾岸は男女七人や彼女が水着に着替えたらなどのロケ地に選ばれることが多いですね。それだけ人々はどうしても湾岸に憧れを持ってしまうようです。

いまガレリアが叩かれてますが、ガレリアとて湾岸MSです。きっと上がると思いますよ。いまは不景気と管理費の高さ、CTAのせいで狼狽売りしてる人が多いと思いですが、坪160万円でたら即買いをオススメします。坪200万は固いですよ。有明が開発されていけば坪320もありえます。

東京にこんな整った街並みないですからね。
開発が進んでBRTが主流になったらどうなるでしょうね？
医大隣接立地よりブランドは変えられないですから。

私が言いたいのは、２００％だから高層が建たないとか、３００％だと建つじゃないですよ！
建築基準にあっていればどちらも立ちます！
ただ、総合設計を行って、３５０％とか４５０％になると、敷地の大きさからいって、一棟では成り立たないので、ＷＣＴみたいな複数棟でたちます。２００％でも同じかもしれませんが。
で、言いたいのは、２００％より３００％、３００％より４００％のが、タワー状になった場合は、タワーとタワーの隙間が少なくなるかもしれない、と言いたいんです。だって、２００％の時に３３階のタワーを３棟しかできなかったのが、４００％になったら、６棟できてしまいますから。

でも。良く考えて見てくださいよ！まずは、ＢＭＡの前の敷地のが着手が先だと思います。しかも有明の居住人口の目標から考えて、全てが全てを総合設計する必要は無いようにも思っています。ＣＴＡやＢＭＡの並びは３００％の容積率。北側は２００％です。行政もそういう街づくりをする、との目的で、容積率を設定しています。

中古価格ですが、近隣マンションは相場になります。ただ、新築分譲時の価格を度外視した根付けはありません。ガレでさえも、分譲時と同等に近い価格で成約していますから。元本も減っているので、手数料を考えても、プラマイ０でしょう。だからこそ、手放したんだと思います。ガレを売って他のマンションを買った事も充分想像できます。ＣＴＡを２４０万で買った人が売りに出す際に、３年後に１８０万円で売りに出すでしょうか？？おそらくよっぽどの事情が無い限りしないでしょう。豊洲の相場に２歩下がった価格で連動する事はありえるでしょうが、お隣の物件に相場が左右されるようなミクロな価格設定ではないでしょうね。

いわゆるシティータワー相場ですね。
指名買いだから近隣地価より日経に連動して序列がまもられてる気がします。
WCTと同じ値動きを示しますよ。

日経と連動するとは私は思いませんが、大きな景気動向には連動するとは思っていますよ。

ここを買うなら仲介がいいんじゃないのかな？
今の価格はかなり異常で仲介になれば冷静な価格になるんじゃないのかな？
ところで隣の工場は今後どうなるか知ってる人いますか？

714さん

同じ中古でも180万のガレと240万のシティタワーが同時に売り出されたらどちらが売れますか？
今は新築プレミアがあるのでなんとかなるかも知れませんが、中古という同じ土俵の場合ガレが売れます。

結局、新築分譲価格が高かったとしても、売れなければならなければ近隣相場に合わせる必要があります。

あなたの意見を否定するわけではないですが、私なら180のガレより240のCTTかな？

どっちもどっちだね。
なのでガリかな。

７１８さん

今、実際にガレよりＣＴＡのが売れていますよね。ガレは今の価格で売ることが出来ます。
ＣＴＡは１８０万で売る理由が無い限り売れないんですよ。売るためには残債を抹消する手持ち資金も必要なんです。いいですか？？

６０㎡が坪２４０万なら４３５６万円です。
６０㎡が坪１８０万なら３２６７万円です。

１０８９万円の手持ち資金と１００万円以上の費用をかけて売却しなければならないのです。３年後に損してまで売る人は何か特殊な事情がある人でしょう。オリもガレも買った時と同等以上の値段で売っているのです。もしかしたら、オリやガレを売って、ＢＭＡやＣＴＡを買っているかもしれません。

最後の一文には同感ですよ。ただ、売っても良い値段でないと売主は手放さないのも事実なのです。例え坪単価が安くても売れないマンションもあります。ドメインやリシェというマンションはいい例です。実際にＣＴＡを見て、中古を買った人もいたでしょうし、ＣＴＡにした人もいたでしょう。坪単価だけで選ぶ訳ではないのですよ。

165のCTAと80のガリでは？

７２２さん

両方買います！ガレを現金で買って、ＣＴＡをローンで買います！

ご近所さんの物置小屋売れてしまいました…

>>714
何を言ってんだか。
行政がどうとかなんて各テベは知ったこっちゃないし、デベのやることにも行政はシカトだよ。
そうでなけりゃ、ガレとここＣＴＡの関係なんてありえんだろ。
総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。
逆にそういう使われ方がしないようでは、含みとしてのにぎわいロードの整備も意味が無い。

資産価値に関しては引渡し後にはっきりするでしょ。
他の地区のスミフ物件と同様に中古市場で適切な価値がつく。それだけのこと。

ガレ買ったら、大規模修繕のときに超苦労しそうだもの。
修繕費上げても、あれだけプールや池があったら、どうなるか分からんよ。
ほんと無責任なもの作ったもんだよ。

>>725
目の前に50階超のTTTみたいなのが建ったらかなり凹むなー
コスイニ（レジ／テラ）とTTTみたいなみじめさ？
それはさすがに悲しい。

まぁシティタワーなら資産価値も安泰でしょ。

不動産屋さんの言う通りだとしたら、ガリの値段に近づくのは20年後。
だったら満足感でCTTですね。高いのは高級品では当たり前ですから。

７２５さん

＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

間違いないんですね。初めて知りました。早晩ってどれくらいの期間かは知りませんが、数年と考えていいんでしょうね。

ひょっとしたらやばいんじゃないの？

７２５さん　

行政のいう事はデベは守るのが基本ですよ。関係無くないでしょう。デベのやる事も適法な範囲内で行政が何かをいう事はありません。ガレとＣＴＡの関係は民と民の関係ですから。
オリの前の土地を仮に契約した会社が最初の計画ではない建物をつくろおうとした際には、確認申請の事前審査でさえＯＫが出ないでしょう。目の前の土地も買ったデベは行政の条件に従うしかないと思います。条件が無ければわかりませんが少なくとも今は２００％の土地です。総合設計でどこまで割り増しされるか、または容積率が変わるか、いづれかが分からないと、どの程度の大きさのものが建つかはわかりません。

727さん

前にタワーマンションが建つ。さすがにガレリアの例は残念ですが、ほどよくタワーが建つほうがカッコイイんです。

橋本とか国領とか相模大野にもタワマン建てます。眺望さえぎるものは皆無なのに、買おうと思わないでしょう。

眺望さえぎる＝景色なんです。なにもないと陳腐です。

プリズンブレイク１で主人公が住んでいるタワマン。部屋から見える真ん前のビルが眺望になってカッコイイんです。CTAみたいなのは珍しいですね。

タワマンが建つことを恐れている人が多いですが、程度問題によりますよ。

というより、目の前にタワマン建ったらあきらかに有明最高値でCTAの中古価格もひっぱられるでしょ。
すみふが落札する可能性も高いし、すみふの佃になるんじゃない？

721さん

売主がどんなに売りたいと思っても、残債があって価格を下げれないとしても近隣にもっと安い物件がある以上は売主希望価格では売れないんですよ。

売主は240万円を希望して売り出しをするのは自由ですが、買う人がいなければ取引は成立しない。
つまり、ＣＴＡを買った人は中古では大損しない限り売れないので一生住み続けるしかないってことです。

買い手にとっては重要なのは、売り手の分譲価格や残債ではなくて近隣相場との整合性です。
高値で買ったしまったマンションはその整合性が取れないので苦労するのです。

その苦労を分かっていながら購入する人は自己責任でどうぞってことです。

733さん

やはり分かってないですね。

ＣＴＡが建ってガレの値段ってあがりました？？
お見合いになっている所は下がるばかりが、売れて残り多いですよね。

734さん

いや、ガレみたいになったら200万切っても仕方ありません。残さいがなければ。

逆にもし低層マンションや商業施設が確定すれば一気に上がるでしょうね。いま宙ぶらりんだから、これだけ沸いてるけど前の土地が確定したら、もう終了なんでしょうね。年度内には見通しがつくのかな。

オリンピックは複数年立候補するからタワーはむずかしいような。

７３５さん

言いたい事はだいたい一緒ですよ。要は損ギリするリスクを負えるかどうかですね。住み続ければいいですけどね。
ただ売り出し価格と成約価格は違いますよね。お互いの事情が合わないと成約しません。
それが売り主優位になるか、買い主優位になるかの違いです。凄く欲しいか、どうしても売りたいか。

737さん

残念ながらそんなに上がらないですよ。

豊洲の開発がほぼ終了して上限が300万円なので、有明はどんなに開発が進んでも280万円程度では？
しかも、その時にはＣＴＡは築5年程度になっているので、中古での分譲価格は260万円程度でしょう。
ＣＴＡの平均価格を250万円とすると上がったとしても10万円程度です。

逆に開発が進まずガレまで下がったとすると▲70万円です。

リスクとリターンどちらが大きいかはお分かりですよね？

なので、ここの新築価格は210万円程度が妥当であると言っているのです。

面白い論理だけど、金融商品と違い家賃収入あるからPBRだけでなくPERの考慮が必要だね。
ただ、デベは中古価格に新築分1割と暖簾代1割のせて売ってるだけだよ。
だから新築でも時価。変動するわけ。

ちなみに坪1万なら5年で60万だから、あながち250も納得？

この調子だとオリンピック決まる前にその５行くなー。
晴レジ超えもすぐだな。笑
何はともあれ人が集まってる事には違いない。

そして>>725のご近所さんは見る人見たら風説の流布と捉えるんじゃない。
現状まだ分からない事を
＞総合設計使って北西に高層(ツインかトリプルかまたも制限が緩くなり５０階超かはしらんが)が早晩建つことは間違いないだろ。

あくまであなたの憶測なのに、間違いないだろ。まで言い切っちゃうのはどうなの。良く知らない人読んだら本当にそうなのかって思っちゃうよ。
それで坪165万までCTAの価値を下げて買いたい動機だってあるんだし、危ないんじゃないの。大丈夫。言葉選んだ方がイイよ。

どれだけ売れ残っても新築200以下は有り得ないので、千葉ニュータウンでもどうですか？

10月2日にオリンピック2016の開催地が決定して、東京が落選しても、2020に立候補しちゃったら、また開発はのびのびになりますよねーそれがちょっと心配。

2020年に立候補するから、向う4年は北西方面動かずですよ。

７３９さん

７３７です。いまＣＴＡの価格が>>No.348さんの価格から坪単価を算出しますと、
中高層２６８～２８０万ですよ。すでにいまの時点で２８０万達しているので
不動産屋さんもおっしゃるとおり、我々所有者はそれ＋諸経費を下回る価格で
売りに出すことはありません。中低層はもっと下がります。ただ、３２Ｆだと
坪単価はもっと上がります。

さらにもし開発が進めば、＋α上澄みが乗りますよね？
有明は豊洲に似ていないので参考にならず、お台場のほうが似ています。
豊洲の開発はららぽしかないし、既存建物があったので中途半端に終了しました。

お台場を参考にしますとタワーズ台場は安くても２９０万、高くて３３０万。
もちろんここから価格交渉で下がりますが、お台場のような辺鄙な街でも３００万。
シティータワーシリーズはご存知のとおりタワーズ台場よりも世間の評判が高く、
シティータワーご指名のお客がついていますよね。
それだけでもシティータワーシリーズだといくらになっちゃうんでしょう？

有明は学校やスポーツ施設が建設され、お台場よりも人が住みやすい街に
変わることは確定しています。小学校、中学校、大学３つ～４つも建設されますよ。

お台場と有明なら住むならどちらがよいと思いますか？
市町村の役人は学校誘致に必死ですが、有明には学校がたくさん建設されています。
小学校、中学校、私立中学校、私立高校、有明医療大学、芸術短期大学、武蔵野大学。
あり得ないことですよ。

さらに文化、スポーツ施設も現時点ですでに充実しています。
テニスの森、有明スポーツセンター、フットサル場などなど。
さらにお台場にはない大きな病院、癌研まであります。

有明はなにもない街といわれていますが、実はちゃんと見るとたくさんの
文化的教養施設が充実しているのです。
オリンピックが来なくてもまったく問題ありません。
さらにお台場海浜公園のような海浜公園がＣＴＡの目の前にできるかも。
お台場を抜く日も近いんじゃないでしょうか？

近い将来、ファミリー層が学校も充実している有明を、シティータワー指名買い
するはずです。それで我々が売りたくないといったら、ほかのマンションを
選ばざるをえない人が多くでるでしょう。シティータワーファンのみならず、
オリ、ブリ、ガレの管理修繕費は尋常じゃないですから、シティータワーは
有明内でも絶対の強みがあります。

というわけで有明が開発されれば３００万＋αです。
リスクは低いですよ。
なぜなら、我々買い値以下では売りません。
売る理由がありませんよね。
指名買いしたい買い手がたくさんいるし、契約者が焦って売る理由がない。

念のため申し上げておきますが、売り値は我々所有者、つまりオーナーが決めるんです。
売りたい価格でなければ売りません。

もし有明で▲７０万の物件が欲しければ、オリとガレがありますから、そちらをどうぞ。
有明はこどもから若者、大人に溢れ、よい街になりますよ。

シティタワーズご指名の人聞いたことないよ(汗)
タワーズ台場と比べようとは…身の程を知りなさい。
建物としても、立地も圧倒的に向こうが格上です。

>746
かなりイカれてるみたいだけど大丈夫。。？有明が台場を辺鄙呼ばわりは痛すぎる。。主観で夢を語るのは自由だけど、突っ込みどころありすぎでw 釣りか。

別にいくらネガろうが、全く痛くないんだよな。正直。
頑張って色々な物件検討してね、ネガ諸君。
我々は楽しく暮らしますよ。

少ないかもしれませんが、すみふシティタワーを指名買いっていう人は存在しますよ。
少ないでしょうけど、、私もその１人です。まぁ田舎者なんですよね、それからブランド好き。
でも、麻布十番とか買えないし、みたいな（笑）。

ここに限らずシティータワー好きは存在しますし且つ
他シティタワー居住者の満足度は高いのでシティタワー指名買いと言うのも事実だと思います。
ただ、746さんの論理で言うとリスクヘッジという観点でかなり甘いなと感じますね。
売るシチュエーションは単に住み替えだけを想定するのではなくむしろ売る必要が生じた際を念頭に置く必要があるかと思います。
どんな物件であれ746さんの論理（オーナーが価値を決める）で言えば値下りはあり得ないですが買い手も現れません。
この物件の価値うんぬん以前にこの時代リスクヘッジもなく偏った論理で過大評価するのはどうかと思いました。

そういえば医大が来ると勘違いしてた人もいたね
私立って言うけどかえつがどんなポジションか
東京の人間ならわかるよね

必死な営業なのか
買っちゃったことを後悔したくないのか分からないけど
ある意味ポジティブシンキングって現実逃避で楽だよねw

売値は売主が好きな値段で出して下さいね。買値は買主が好きな値段で出しますから。

売主が好きな値段じゃなきゃ売らないってなら、買主も好きな値段じゃなきゃ買いません。別にあなたの部屋を買わなきゃいけない理由はないですから。。。

転売するとしてブランドにこだわる人がわざわざ中古で買いますかねー？
有明が今後発展するとして、まだマンション立つでしょうし、立地に希少性がないと高くても買う気がしませんが…
まぁ、一部の三井、三菱の都心物件は中古でも人気ありますよね…。
この物件悪くないとは思いますが、正直｢？？？｣って感じです。

永住予定ですがなにか？

有明に永住(笑)ぷっ

埋立地に文化なんてあんのか？

７４６です。

もちろん住宅ローンを抱える以上、みんなリスクがありますよ。
でも、ＣＴＡを買った人たちは最小限にリスクを抑えています。

なぜなら、減税、超低金利、物件の魅力、管理修繕費の安さが大きな盾となって
我々を守ってくれています。

だれも見向きもしないときにシティータワー有明を買いにいった人たちですから
リスクは大いに計算していたはずです。
契約者は物件を見にもいかないで空想でネガっている人たちよりも計算高いので
裏づけのないネガにびくともしません。

今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。
万が一、会社の倒産とかなにかあっても賃貸に出せばローン分くらいは借り手が
つきやすい。もっと最悪なことに自己破産するような事態になっても、任意整理に
もちこまれると思います。闇雲に散財したり、お金の使い方ができていない人
以外は安値で手放すことはないでしょう。

賃貸の強みとしては、修繕管理費の安さ低金利から賃貸料をガレ、オリ、ブリに比べ
断然落とすことができる。また、内廊下も賃借人の優越感をくすぐるでしょう。
ダメ押しは眺望。部屋に入った瞬間、息をのむでしょう。
以上、近隣マンションに比べても競争力は高いです。

さらにそれが今後林立するであろう有明タワーマンションの中での希少性にも
つながります。

ＢＭＡのような高級物件がでてくるかも知れません。
しかし、あの修繕管理費を毎年払える人がどれくらいいるでしょうか？
また、ホテルを中途半端に作ろうとしましたが、あらゆる部分で歪みが起きています。
結果、マンションに豪華な共用施設を作らないという不文律が生まれたでしょう。

有明初、晴海のような格安物件がでてくることもあるでしょう。
しかし、晴海は私も現地見ましたが、ランクが劣るわりに、修繕管理費はＣＴＡよりも
若干高かったようです。安くはありません。うる覚えですが。

さらに築年数の問題もありますよね。
それもＷＣＴ現地をご覧になってください。
ずっとウォッチしてきた私も何度も足を運びました。
立地はさておき、部屋に入る度に溜め息が出ますよ。

２００５年に建てられたＷＣＴを２ヶ月前にすみふ営業に連れられても見てきました。
まだまだ色あせることありません。
第一期の価格から大幅に値上がりし、２ＬＤＫが６０００万、７０００万に。
高値売れ残りがめつい住友マンションと揶揄されていましたが、
減税、低金利の追い風を背景に売れているのです。
もうＷＣＴ内では手頃だった部屋は少なくなっています。

私はフィールドワークを重ね、あらゆるリスクをシュミレーションし、有明という地の可能性も
考えに入れて、購入に踏み切りました。
私の買い行動にはこういった裏づけがありますから、なにが起きても後悔しません。

ネガしている人は欲しくてしょうがない気持ちの表れだとわかります。
でも、あなたたちが潜在顧客です。
単に空想でネガしていても前に進めません。まずは現地に行くことです。
それを何年も、何軒も重ねていくと、よい物件に巡りあえます。
あとは、一生懸命働いて、お金を貯めましょう。
お金がないと買えませんから。

このあたりに限定すれば、あながち的外れではないけれど、
視野のせまさはリスク管理上致命的だよ。

オリンピック来なかった場合2020年の立候補→それまでは選手村予定地もそのまま
と思っている人が多いけど本当にそうなのかな？
今回落選した場合の大きな理由は2つでしょ？
1.招致歓迎する東京都民が少ない
2.選手村が小さすぎる

1.は他の都市になるかもしれない　まずは国内で東京にするかどうかが最初でしょ？
　都道府県民が歓迎する都市が国内で優先されるかもしれない
2.は東京になったとしても今回否定さてたことを再び提案するとは思えない

エコも期待したいけど、南米ヨーロッパ連合が微妙
早く決定してもらいたいものだね
まあオリンピックが来なくても価格はそのままCTAは塩漬けになるんだろうね？

↑東京になっても選手村の場所は変わるってことね＜2.

７５８さん

長文お読み頂きありがとうございます。
あらゆるリスクを計算してきたのでそこまで狭まっていませんが、
シティータワーファンですから、視野は狭いでしょうね。
でも、ビーコンも豊タワもＰＣＴも晴海も近場割安マンションも数十件
見てきて、シティータワーシリーズに住みたい、と思い至りました。

もしＷＣＴを見ることができたら現地見てみてください。

＞＞７５９さん

今週東洋経済によると東京は東京オリンピックありきの開発計画を立てていますから
複数年にわたって招致活動していくでしょう。

そのときに有明の土地が空地のままか、否か。
有明以外だとどこに選手村を作るか？

あの広さの土地をほかで作るといっても調整が大変ですし、有明の土地を
放置しておくのも無駄。
お台場方式を取るのでは？
パレットタウンのような低料金で土地を貸し、低層施設を作ってオリンピックが
決まったら、選手村にスクラップ＆ビルド。
成功といわれるパレットタウンが有明で起きる？

ＣＴＡの前に巨大観覧車ってネガ？ポジ？

下馬評不利の東京、たぶん無理でしょう。
オバマ来ちゃうし、北京の次だし、東京じゃなきゃいけない理由がない。

でも、石原東京は逆風のなか大いにがんばりましたよ。
２０２０年は招致賛成に１票入れるかも知れません。

あとは鳩山総理の環境テーマにしたスピーチ次第ですね。

>>759
そのとうりだと思います。今回駄目だったら、国際的に有名な近代都市構想という意味では、もう有明はお終いでしょう。
まともな人もいるようで安心しました。

>>757
RXさんかな？営業の人にしか見えません。契約者として恥ずかしいから投稿を控えて頂きたいものです。

＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。

↑この内容など、狂人かと思われますよ。 たいした根拠もなく、こんな投稿をしては、発想が詐欺師レベルだと思われますよ。

＞だれも見向きもしないときにシティータワー有明を買いにいった人たちですから リスクは大いに計算していたはずです。

理屈が変ですよ。私も契約者ですがこんな発想で買いに行ったわけではありません。正気ですか？

>>762
>>757は私じゃないですよ。
まぁ似た様な気持はありますけど、同じ事を考えてる人が少なからずいるって事ですな。
＞発想が詐欺師レベル
＞正気ですか？
少なからずあなたが詐欺師レベル、正気の沙汰じゃないと思ってる人たちと過程は異なれど同じ結論に至ってここを契約したんですから、そこまで言うのは間接的に自分にツバ吐いてるのと同じだと思いますが。笑

結局WCTイ言者の亜流なのか
むしろ賃貸で住むべきだろ有明は

>BMAのような高級マンション
まあそう感じる層の方が背伸びして購入するのか

＞＞７６２さん

似非契約者済みさん、こんにちは。

＞もう有明はお終いでしょう。

では、なぜ有明を買ったのですか？

たいした根拠もなく、こんな買い物をしては、発想が詐欺師レベルだと思われますよ。

理屈が変ですよ。私も契約者ですが「もう有明はお終いでしょう」、こんな発想で買いに行ったらあなたがおしまいでしょう。正気ですか？

RXさん、ご迷惑おかけしてすみません。
いつも投稿しているのは私とRXさんくらいですね。

本当にRXさんとは別人です。

>>763
レスポンスが早いですね（苦笑）　おはようございます。

＞そこまで言うのは間接的に自分にツバ吐いてるのと同じだと思いますが。笑

>>757の文章と同じで、また根拠がないですね。
CTAを購入したことに対して言ってわけではありません。

＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。

↑これですよ。RXさんが、>>763と別人だとして（別人として見てみて）まともな発想に思いますか？
私は普段、投稿はしませんが、契約者でも顔が真っ赤になるような内容で、思わず投稿してしまいました。
正直、こんなことを書いていては逆効果と思いますが、貴殿らの方針はこんなので大丈夫なのですか？
上司に怒られませんか？

オリ・ガレも検討しましたが、あと数年で大規模修繕についての話題が出てくるものと思います。
その際、どれだけの費用がかかるのか。住民負担として一時金がどれだけのものなのか、想像するだけで恐ろしい。ガレなんて駐車場増設までしてるのでさらに負担は増えるだろうし。。。修繕費値上げしても間に合わないでしょう。

ガレの悲劇を参考にして、CTAの運営はしっかりやっていきたいものです。
資産価値を守るには管理こそ大事。CTAを購入する人はこのあたりを大事にしてくれる人が多いと期待しています。

まぁ、購入するには良い時期だったんじゃないでしょうか？
開発も期待できるし。まだ値上がり余地もある。

悪くないと思うけどなぁ。

>>765

ちょっと気に入らない投稿があると、似非契約者扱い・・・
それが顧客に対する態度ですか、呆れますよ。

＞似非契約者済みさん、こんにちは。
＞では、なぜ有明を買ったのですか？

↑矛盾してますが、気づいてないのでしょうか？

＞なぜ有明を買ったか？

別に有明を買ったわけではありません。
CTAを買いました。理由。

①職場に近い
②現在も近隣に住んでいてこのエリアに慣れている
③道が綺麗で広く有明という街が気に入った
④住友不動産は関連会社なので好感を持てる（爺さんの代から住友の旗の下食ってきた）
⑤思ったより価格が安かった。
⑥60平米強の手ごろな間取りがあった、私は広過ぎる間取りが嫌い。

>770
同じ契約者に「詐欺師」「正気か」と言ってる君は職場でもかなり曲者なんだろうな。
横で見ていて、人間性がにじみ出るのが見える。

>>771
文章から同じ契約者だと思っていないように読めるが・・・

まぁ、嫌だとおもって買うような契約者はいないでしょうからね。

７５７です。

７７０さん、こんにちは。

＞ちょっと気に入らない投稿があると、似非契約者扱い・・

ええ？それは私のセリフなんだけど・・・。
私はいきなりなんの根拠もなく正気か、とか詐欺師とまで言われましたよ（笑）
そんな暴言使ったことないし。

７７０さんとは通じあわないので私の長文はスルーして頂いて結構です。
ひまなんで作文してるだけなんで。

↓このことだけ付け加えておきます。

＞＞今年、来年入居する人は歴史上もっともリスクが低いときにMSを買った。


この発想、変ですかね？
超低金利で買ったのですよ。
金利や物件価格が上がってから買ったら、高値つかみ。
バブル、サブプライムの二の舞でしょう。
大幅減税、超低金利、価格下落という三拍子揃った時期は歴史上、いましかありません。

変だと思ったら、もうどう解説しても無駄なのであきらめます。

あ、ちなみに私上司いません。
代表取締役してますので（笑）

すみふの営業と思われてるかも知れませんが、ちゃんとオリンピック来ないとか、
ダメな点は書いてますのでご覧になってみてください。

狂人とか変人とか、詐欺師とか、暴言は禁止でお願いします。

それではお仕事気をつけていってらっしゃい。

>>770
結局は有明、すみふ、ＣＴＡが好きなんじゃん。
まぁあまり、ここを持ち上げまくるヒトをよく思わないのは分かる気がするけど、そんなにツンツンしなくてよくない？

60平米のちっさい部屋に
何そこまで熱くなるんだ・・

営業の胡散臭い買い煽りにはウンザリ、、、という気持ちは非常に分かる

770を影ながら応援する

「それは詐欺的な言い回しですよ」と「貴女は詐欺師ですよ」は全く違う

770が皆（ほぼ同一人物か仲間）に責められて可哀想なので

770の賛同者もいることを記述しておく

以上

しかし、、
>③道が綺麗で広く有明という街が気に入った
の割りに、道がこれからも電柱地中化・植栽化が進んで行き、更に綺麗で広くなる筈なのに、
有明は終わっていると言ってますがね。

＞>>759
＞そのとうりだと思います。今回駄目だったら、国際的に有名な近代都市構想という意味では、もう有明はお終いでしょう。
＞まともな人もいるようで安心しました。

>>768さん
ガレはいい物件だと思いますよ。
CTAのせいで価格が下がった部屋もありますが、既に適正価格になったと考えれば、価格的には良いかと。
修繕積立金は一時金がないように、また段階的に上がらないように、規約改正されているようですし、駐車場増設は平置きを一台だけなんで、修繕費への影響は白線代くらいでしょう。
お隣で暮らすのですから、悪口は止めましょうよ。