変動金利は怖くない！！その１１

>毎日、新聞読んで金利の動きチェックしてれば固定への変更時期はみえてくる。
そうなの？
新聞の何の金利をチェックすればいいの？金利にも色々ありますが。

>変動から固定への変更手続きは２４時間、ネットで
金利はめちゃくちゃ悪いから意味なし。

今はフラット３５なら３％以下だけど、銀行ではそんな低い金利で変動から固定へは変更できない。
そもそも３０年より長い期間の固定なんて銀行では扱ってないし。

途中から固定にするモッタイナイ選択は ないと、断言できるよ

>毎日、新聞読んで金利の動きチェックしてれば固定への変更時期はみえてくる。

また、こういう愚か者が出たか。
640はまずこの辺りでも読め。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/557-560

>たぶん、半分の確率で、借り換えで成功した人と失敗した人がでるはずです。
>たぶん、ガウス分布の確率で、借り換えで大成功した人と大失敗した人がでるはずです。
>そんな危険を冒したくなければ、
>どっかで借り換えをしてうまくやってやろうなんて、不純なことを考えるべきではないでしょう。

＞636
＞住民税取られすぎなんじゃないの？もしかして糞田舎？

平成19年度以降、税率は全国一律になったのではなかったですか？

ところで9月から劇的に日本の景気は良くなり、10月に公表される景気動向調査は劇的な改善を見せ、
近々金利が上がると豪語していた人はちゃんと新聞読んでるのかな？

(不況下でも見込める年収－(年間の住宅ローン以外の必要経費＋年間の貯蓄AND繰上予定資金))/12=月々の返済額

で、月々の返済額×借入年数=借入限度額

でどうでしょう？

そして、住宅ローンが無くてもやっていける年収は扶養する家族とか個人差で上下すると思います。

なので、結局単純に年収の何倍が余裕とか無謀とかの枠に当てはめるのは無理かなーと思います。

>>645
そうなんだよね。でも固定の人はそんな計算難しすぎてやりたくないんだって。

(不況下でも見込める年収－(年間の住宅ローン以外の必要経費＋年間の貯蓄AND繰上予定資金))/12=月々の返済額

不況下で見込める年収＝７００万（現状の３割ダウンと想定）
必要経費＝３００万（給与が下がったので車を手放す）
年間貯蓄額＝これは現状を死守して３００万

ということで月額返済限度額は8.3万、返済期限は20年くらいにしたい。金利は3%で計算
となると悲観シナリオでの借入限度額は1500万くらいかな。
ローン完済すると金融資産は6000万以上。

楽観シナリオで計算してみた。

不況下で見込める年収＝１０００万（現状維持）
必要経費＝５００万（子供が私立進学）
年間貯蓄額＝２００万くらいでいいや

となると月額限度額は25万。返済期限は25年に延ばそう。金利は変動で平均2%で行って
みよう。おお5500万までいけるぞ。25年後の金融資産は5000万。
年収五倍説は本当だ。

イケイケシナリオなら5500万、悲観シナリオなら1500万。
気分ひとつでずいぶん差がでるもんだね。

>＊実現できれば、固定ベンチマーク以上に総支払金利を下げれる訳だが、具体的方法が見えてこない

簡単ですよ。
半年ごとに見直される金利改定から逆算すれば、いくら繰上げすれば総返済額を変えないで済むかわかります。
その分だけ繰上げすればいいんですよ。

実金利に拘わらず繰上げ励行しなくても、金利が上がる時に繰上げすればいいんです。
もちろん、早めに繰上げすれば、それ以上の効果が期待できます。

>「当初の低金利ベンチマーク」ってのは初めてだ
言い方はそれぞれですが、こういう考え方って過去に何度も出ていますよ。

>>647

不況下を想定しているのですから最悪期が基準になっているわけですので、楽観シナリオでいいと思いますよ。
だって好況になれば収入は増えるわけですから。

とはいえ、個人の考え方次第で借入限度額は大きくぶれるのは間違い無いですね。

>>636
>ボーナス150万×2
それって会社負担減らす為に基本給少なくして、
賞与にまわしただけじゃないの？

スルーするつもりだったけど、
30×12プラス150×＝760
年収800万で手取り760万て有り得ます？
税金と社会保険、そんな安くないでしょう。

スミマセン
30×12＋150×2＝760ね

>>653
660マソ

660でしょ？

計算ミス…(-_-;)恥ずかしながら間違えてますね。失礼しました。

↑文が長い、話がくどい、つまらない。

>>658
理解できないだけだろ。オマイが消えろ。

>>657
スマンが過去例は俺も知らん。
しかし、当初金利ベンチマークってのを実践するのは相当難しいな。また、過去レスでは繰上返済資金は余剰資金だから手元資金とは別だってのもあったな。そうすると、金融資産は２０００万円必要ってことになるから、それなら最初から３０００万円も借りないって話にもなる。
もっというと、現実には住宅取得減税の効果を考慮することになるから、話はより複雑になるってことだな。
俺も解説に期待するよ。

今夜22時のガイアの夜明けを観られたらよろし。

とりあえず、ここに年収800万のやつはほとんどいない事は解ったｗ

それと、たまたま上に来てた

年収６００万でマンション契約してしまいました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31772/

2年前は年収5倍で長期固定は常識的だったっぽい。
固定の競売が増えてるわけだｗ

住宅ローンの収入基準は月収の2.5～4倍から推定すれば
年収比率３倍もだいたいのところそんなにずれていない。
家族構成や年齢などによってのぶれは当然。
ここでは一般的な話しをしているはずなので、それだけを問題にするには問題外。
３倍がいいとか、４倍が良いとかでの絶対的なことではなくて、あくまでも目安だよ。
しかし、４倍ならまだしも５倍以上借りてしまっているいるとすれば、生活もきついだろ？

>>662

だから年収比率ってのは論理破綻してるっての。
過去スレ嫁よ。ってか何でそんなに拘るの？

年収1000万の5倍借入と年収300万の3倍借入で比較してみてください。
それでも年収300万の3倍のほうが安全と言いますか？

固定金利で計画を立てて実際は変動にすればいいんじゃないの？
支払額の差はリスクとって運用しているんだから当然。
うまくいけば運用益が出たわけで、失敗すれば運用損が出たと
いうことだ

>>664

ずっとそういう話になってるのに固定さんは何故か年収比を持ち出す。

>◆ベンチマーク達成に必要な繰上返済額は、約１，０００万円

正解！
ちなみに、正確には1055万円。
ここで、繰上げと総支払額の増加の関係は次の通り。(千円以下四捨五入)
1000万円 → 16万円アップ
800万円 → 71万円アップ
600万円 → 126万円アップ
400万円 → 181万円アップ
200万円 → 237万円アップ
ゼロ → 292万円アップ

>以上を実践することが簡単だと思うかい？

どう、いかに貯蓄が大事かわかったでしょ。
1000万円を現金で持ち続けるのは死に金と言ってた奴がいるけど。
1000万貯蓄があれば、たいていのことに対応できるということだ。

ちなみに、一番現実的な線で、0.25%上がったとすると、
636万円の繰上げでよい。

変動金利なんか怖くないでしょ。
頭金出して預金を減らした人は、
早くこのレベルに復帰することを目指すべきだと思うよ。

ちなみに、もう少し付け加えると、
余裕資金をMRFに預けた場合の利回り(現在は年利0.1%前後、これも政策金利にほぼ連動)の
上昇も加味すればより現実的だが、話が複雑になるのでここでは言及しない。

すまん。
なんかおかしいと思ったら、>>666は返済額軽減で計算してしまった。
期間短縮型なら、ベンチマーク達成に必要な繰上げ額は283万円だった。

なんか難しい話になっててよく解らないんですが、
私、この度3年固定期間が終わって毎月自動繰上でプラス3万にした結果借入3100万が2600万になってました。
銀行と交渉の末、固定明け後の金利は1．6優遇を勝ち取り、先日手続きしてきました。
今回も同じようにプラス3万の毎月自動繰上を申し込みました。

で、本日返済予定表が届きましたが、月々の金利って2万くらいなんですね。

返済の内訳は
月額返済額9万（元本7万＋利息2万）繰上3万計12万です。

で、5年間は12万は変わらないんですが、絶対あり得ないですが、もし今の金利で変わらなかったら、
5年後の月々の返済額は5万に激減でした。
5年の間に金利がどのくらい上がるか解りませんが、変動で月12万のなるには金利が4%超えになる事が必要な
事から、私の場合、変動金利はもう怖く無い状況になったと思っております。

あとは5年後どの程度繰上が進んでいるかですね。楽しみです。

>>667
誤) 283万円 → 正) 616万円

>663
あなたこそ､よく読まれたら。
ここで問題になっているのは、年収６００万円以下で借入れ５倍以上って何度も出てきているではないの？

年収600万5倍3000万固定借り入れより変動のがマシじゃね？

結局今の時代、どんな比較しても固定劣勢になる。変動が3%超えないと固定は何言っても負け惜しみ

今月の住友の固定金利35年も凄い下がってるジャン＾＾

すでに固定だった人　撃沈だね＾＾

一度変動でローンを組むと、フラット３５のような安い金利では固定に変更できない。

激安金利３％以下で３５年固定を蹴って１％の変動と選ぶのは目先の返済の安さに
目がくらんだとしか思えない。

変動でも他銀行で借り換えできますよ、固定ですかもしかして　かわいそう。。。

ちなみの私の変動は全期間0.875%ですよ。

よほどの情報弱者以外は、今は固定を選択することは有り得ない状況なような。

変動で優遇付で３％超え金利っていうのは、バブル期並みの好景気が必要です。
そんなのが10年やそこらで来るとは到底思えない。

変動はさらに下がりそう　固定も下がるでしょう

　すでに　固定の人はこの先　悲惨ですね

>>677

固定だって変更に借り換え可能なんじゃないの？
よく知らんけど

>私の変動は全期間0.875%ですよ。
全期間？　って意味不明？

変動はもう下げしろないじゃん

>>675
願望をむき出しですね。

過去の情報か・・・
何の役にも立んよ。

取り敢えず、おめでとう。

>>679

ここの人は、1000万の貯蓄にはビビるけど、ウン千万の借金は平気なんだね。
所詮、君もギリギリ君なのか?

たとえ、頭金を出して貯蓄が減ったとしても、この程度の貯蓄を早期に復活させることができないようでは、
いつまで経っても固定君にいびられるよ。
つまり、そういう人にとっては変動金利は怖いってことだ。

>>657
>>666
>>679

実際にある程度の貯蓄を持っている人なら、
上記のような繰上げはほとんど意味がないことに気がつくはずだよ。

政策金利が上がれば、ローン金利も上がるけど、預金金利も上がる。
繰上げすれば、ローンの総支払額は抑えることができるけど、預金の運用益は減ってしまう。
結局、会計上の付け替えをやっているに過ぎない。

実際には、政策金利が0.5%上がれば、ローン金利はそのまま0.5%上がるが、
預金金利の上げ幅は0.5%より小さくなるので、その分は繰上げしたほうがよい。

もっと賢い人なら、普通預金のような利率が不利なところ預けるより、
利回りが政策金利にほぼ連動するMMFやMRFなどに預けた方がよい。


っていう考えは、やっぱり貯蓄がなければ思いつかないよね。
>どう、いかに貯蓄が大事かわかったでしょ。
ハイ、その通り。

セコイすぎる。
ある程度貯蓄があるなら株などのリスク商品に手を出すべきだろ。
何だよＭＭＦ、ＭＲＦって、、、、ＭＲＦでどっと増えるほど貯蓄が
ある人は住宅ローンなんて組まないよ。

>>687
この人、貯蓄はある程度としているだろ。たくさんあるとはしていないわけだよ。
貯蓄がたくさんあれば、運用先は選ぶだろが、ある程度しかなければ安全性は大事なわけで。
ただ、687の書きぶりからすると、そのある程度の金額的なイメージがかなり過小なんだろうな。
たとえば1000万の余資金もなくてリスク商品なんてやらない方がいい。
運用の話しをギリギリ君がコメントしても噛み合わないよ。

>>665
どうして変動さんだけが年収比を否定するのでしょう。
都合の悪い指標だから。
言い換えてみれば、既に借りすぎを暴露してるということ。
年収600万円で3000万円借りで５倍。ありがちな話しかもしれません。
しかし、生活は楽ではないはず。
将来にも不安がないわけではないはず。
金利が上がらないことを、生活していく上での大前提になっているのが悲哀を感じます。

>利回りが政策金利にほぼ連動するMMFやMRFなどに預けた方がよい。

ローン金利と同じ利益を生む為には借入額と同じ額の運用資金が必要だと思うのですが違いますか？

>どうして変動さんだけが年収比を否定するのでしょう。

むしろ固定さんはどうして年収比に拘るのですか？年収比が有効な借入額の基準になるような要素って
全然見あたらないんですよね。ようするに説得力が無い。年収比だけを見て借入額を決められるとは
とても思えません。何度も出てますが年収に対する返済比率ではなぜダメなのですか？そっちのほうが
よっぽど具体性あるし、実態に合ってると思いますが？
試しに年収比３倍で借入額を決める場合のメリット、年収に対する返済比率で決めるデメリットを
教えていただきませんか？

>年収600万円で3000万円借りで５倍。ありがちな話しかもしれません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31772/

この人ですね。