匿名さん
[更新日時] 2009-12-03 21:37:56
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分譲時 価格一覧表（新築）
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変動金利は怖くない！！その１１
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641
匿名さん
>毎日、新聞読んで金利の動きチェックしてれば固定への変更時期はみえてくる。
そうなの？
新聞の何の金利をチェックすればいいの？金利にも色々ありますが。
>変動から固定への変更手続きは２４時間、ネットで
金利はめちゃくちゃ悪いから意味なし。
今はフラット３５なら３％以下だけど、銀行ではそんな低い金利で変動から固定へは変更できない。
そもそも３０年より長い期間の固定なんて銀行では扱ってないし。
途中から固定にするモッタイナイ選択は ないと、断言できるよ
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642
匿名さん
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643
匿名さん
＞636
＞住民税取られすぎなんじゃないの？もしかして糞田舎？
平成19年度以降、税率は全国一律になったのではなかったですか？
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644
匿名さん
ところで9月から劇的に日本の景気は良くなり、10月に公表される景気動向調査は劇的な改善を見せ、
近々金利が上がると豪語していた人はちゃんと新聞読んでるのかな？
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645
匿名さん
(不況下でも見込める年収－(年間の住宅ローン以外の必要経費＋年間の貯蓄AND繰上予定資金))/12=月々の返済額
で、月々の返済額×借入年数=借入限度額
でどうでしょう？
そして、住宅ローンが無くてもやっていける年収は扶養する家族とか個人差で上下すると思います。
なので、結局単純に年収の何倍が余裕とか無謀とかの枠に当てはめるのは無理かなーと思います。
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646
匿名さん
>>645
そうなんだよね。でも固定の人はそんな計算難しすぎてやりたくないんだって。
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647
匿名さん
(不況下でも見込める年収－(年間の住宅ローン以外の必要経費＋年間の貯蓄AND繰上予定資金))/12=月々の返済額
不況下で見込める年収＝７００万（現状の３割ダウンと想定）
必要経費＝３００万（給与が下がったので車を手放す）
年間貯蓄額＝これは現状を死守して３００万
ということで月額返済限度額は8.3万、返済期限は20年くらいにしたい。金利は3%で計算
となると悲観シナリオでの借入限度額は1500万くらいかな。
ローン完済すると金融資産は6000万以上。
楽観シナリオで計算してみた。
不況下で見込める年収＝１０００万（現状維持）
必要経費＝５００万（子供が私立進学）
年間貯蓄額＝２００万くらいでいいや
となると月額限度額は25万。返済期限は25年に延ばそう。金利は変動で平均2%で行って
みよう。おお5500万までいけるぞ。25年後の金融資産は5000万。
年収五倍説は本当だ。
イケイケシナリオなら5500万、悲観シナリオなら1500万。
気分ひとつでずいぶん差がでるもんだね。
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648
匿名さん
>>628
>それは、思惑だけの話しだろ。
>いったいどうやってその実現性を見込んだんだい？
だから、落ち着けって！
私もそれを訊いているところなんだよ（答えて貰えないのは、君みたいなのがチャチャ入れるからじゃないのか？）
＊「固定で借りた場合との差額を繰り上げ返済」という「固定金利ベンチマーク」は過去にもあった
＊が、「当初の低金利ベンチマーク」ってのは初めてだ
＊実現できれば、固定ベンチマーク以上に総支払金利を下げれる訳だが、具体的方法が見えてこない
（想定平均金利を４％とか５％として必要繰上げ返済額／年を算出し、実金利に拘わらず繰上げ励行するとかかなぁ？）
>ここを見ていると変動を選択してる人が早期完済できる人ばっかりだとはとても思えないんだよな。
この文単体なら、皆賛同すると思うよ
だが、君のレスはスレの流れにノッテいないから反論されるんだよ
中段の文章なんかは、感想文でしかないし・・・
>人にものを読んでもらうには、もうすこし自分の都合いい想像だけでなく整理してから書けよ。
最後に整理した日本語なら
◇人にものを読んでもらいたいのなら、自分に都合のいい想像だけでなく、もう少し整理してから書けよ
って感じかな
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649
匿名さん
>＊実現できれば、固定ベンチマーク以上に総支払金利を下げれる訳だが、具体的方法が見えてこない
簡単ですよ。
半年ごとに見直される金利改定から逆算すれば、いくら繰上げすれば総返済額を変えないで済むかわかります。
その分だけ繰上げすればいいんですよ。
実金利に拘わらず繰上げ励行しなくても、金利が上がる時に繰上げすればいいんです。
もちろん、早めに繰上げすれば、それ以上の効果が期待できます。
>「当初の低金利ベンチマーク」ってのは初めてだ
言い方はそれぞれですが、こういう考え方って過去に何度も出ていますよ。
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650
匿名さん
>>647
不況下を想定しているのですから最悪期が基準になっているわけですので、楽観シナリオでいいと思いますよ。
だって好況になれば収入は増えるわけですから。
とはいえ、個人の考え方次第で借入限度額は大きくぶれるのは間違い無いですね。
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651
匿名さん
>>636
>ボーナス150万×2
それって会社負担減らす為に基本給少なくして、
賞与にまわしただけじゃないの？
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652
匿名さん
スルーするつもりだったけど、
30×12プラス150×＝760
年収800万で手取り760万て有り得ます？
税金と社会保険、そんな安くないでしょう。
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653
652
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654
入居済み住民さん
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655
匿名さん
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656
652
計算ミス…(-_-;)恥ずかしながら間違えてますね。失礼しました。
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657
匿名さん
>>649
>簡単ですよ。
>半年ごとに見直される金利改定から逆算すれば、いくら繰上げすれば総返済額を変えないで済むかわかります。
>その分だけ繰上げすればいいんですよ。
確かに、方法論は簡単に書けるネ！
では、実践例を検証してみましょう！
【前提条件】
借入金額：３，０００万円／返済期間：３５年／適用金利：０．９７５％
＊住宅取得控除等は考慮せず、支払金利のみに限定して試算
【ケース１】
◇借入後、半年の間に政策金利が０．５％上昇し、ローン適用金利が０．９７５％⇒１．４７５％にアップした場合
（計算式は省略）
◆ベンチマーク達成に必要な繰上返済額は、約１，０００万円
【ケース２】
◇借入後、①半年で政策金利が０．２％上昇し、ローン適用金利が０．９７５％⇒１．１７５％にアップ
更に半年後、②政策金利が０．２％上昇し、ローン適用金利が１．１７５％⇒１．３７５％にアップした場合
（計算式は省略）
◆①の時点で必要な繰上返済額は、約５００万円
②の時点で必要な繰上返済額は、約３５０万円となり、１年半の間に８５０万円の繰上が必要となる
以上を実践することが簡単だと思うかい？
＊政策金利の上昇が、「４～５年無い」という不確実性が実現されれば、必要繰上返済額はもうちょっと減るし、
金利上昇の無い４～５年の間に繰上返済原資の蓄積（約２００万円／年）も相応に出来る人はいると思うが・・・
>言い方はそれぞれですが、こういう考え方って過去に何度も出ていますよ。
↑は、私の読解不足で申し訳ない
が、謝りついでにお尋ねしたいが、その話が出た時には上述の様な計算例は出なかったのですか？
＊まさか、「借入は年収の３倍まで、手持ち資金は年収程度」って話は、その時からあるの？
＊上記計算の実践には、年収１，０００万円（借入３，０００万円なので３倍）、手持ち資金１，０００万円
（年収程度の１，０００万円で、必要繰上返済額１，０００万円）があれば、丁度で可能だし・・・
今回は、「教えてちゃん」で申し訳ないが、解説願いたい！（何方でも結構）
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658
匿名さん
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659
匿名さん
>>658
理解できないだけだろ。オマイが消えろ。
>>657
スマンが過去例は俺も知らん。
しかし、当初金利ベンチマークってのを実践するのは相当難しいな。また、過去レスでは繰上返済資金は余剰資金だから手元資金とは別だってのもあったな。そうすると、金融資産は２０００万円必要ってことになるから、それなら最初から３０００万円も借りないって話にもなる。
もっというと、現実には住宅取得減税の効果を考慮することになるから、話はより複雑になるってことだな。
俺も解説に期待するよ。
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660
足長坊主
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