変動金利は怖くない！！その１１

貯蓄100万であろうが貯蓄1000万であろうが、繰り上げ100万の効果は同じだろ？

今、実質無利息で借りてるような人は今すぐ繰り上げようが後で繰り上げようが同じだと思うが？

>今、貯蓄が無い人がこれからいくら貯蓄できると思いますか？

自分、今貯蓄200万くらいしか無いですよ。頭金で使ってしまったので。そもそも私はマイホームが
欲しいから貯蓄に励み、有る程度資金が貯まった事と、欲しい物件が適度な値段で見つかったので
購入に踏み切りました。今後は繰り上げと貯蓄の両方を検討しながらどちらにするかを決めていこうと
思ってます。変動での借り入れですが今のところ借家時代の家賃より低い返済額ですので今まで以上に
貯蓄（もしくは繰り上げ返済）は可能かと思っています。

とても不思議なのですが、普通、貯蓄を1000万も残して住宅ローンなんて組みますかね？
頭金で利用したほうが、あらゆる面で有利だと思うのですが？私の考えは変でしょうか？
他に利用目的がある蓄え（子供の学費とか）なら分かりますが、普通は頭金で利用すると思うのですが。

もっとも私もここを見て、借りてしまったお金に関しては低金利で減税が有る間は無理に繰り上げせずに
貯蓄しておこうと思いましたが。

結局、いま繰り上げると、殆んど貯蓄出来ない、または、生活が不安だから繰り上げしない方が良いと、
言ってるようにしか見えない。

言いたかないが、ギリに見える。

繰り上げない分、投資に回し利益を上げたい理由なら、繰り上げを見送るなら良いが・・・

>>567

例え話の貯蓄100万と1000万の話をしてるのに、
それに対してギリに見えるって、、
どんだけ変動に敵対心を持ってるんですか。

>>564

>貯蓄100万であろうが貯蓄1000万であろうが、繰り上げ100万の効果は同じだろ？

当たり前ですが、その通りです。


>今、実質無利息で借りてるような人は今すぐ繰り上げようが後で繰り上げようが同じだと思うが？
総返済額でみた効果は同じでも、貯蓄100万の人が即繰上した場合、
貯蓄がない分、>>563にある通り、別のリスクが付きまといます。
なのでまずは貯蓄に励むべきかと。

貯蓄100万では繰上げ返済以前の話だな。
繰上げ云々は、年収分くらいの貯蓄があっての話だから。
そんな綱渡りで大丈夫か?

>>565
>自分、今貯蓄200万くらいしか無いですよ。
>今後は繰り上げと貯蓄の両方を検討しながらどちらにするかを決めていこうと思ってます。

まずは、貯蓄に励むことだ。家族持ちが貯蓄200万では少なすぎ。

>とても不思議なのですが、普通、貯蓄を1000万も残して住宅ローンなんて組みますかね？

不思議でもなんでもない。
俺は万一に備えてそのくらい残してるよ。
当然、ローンを組んだ当初は頭金を出したのでガクッと減った。
その当時、やはり不安が付きまとったので、何はともあれ、まずはローンを組む前の貯蓄に戻すことに専念した。

変動金利住宅ローンは資産運用しているみたいなもの。債券を空売りしているのとほぼ同じだからね。
教科書的には、資産運用は、最低でも年収分の流動性資産を確保した上で、余裕資金で運用せよとある。

1000万あれば、何があっても乗り切れるだろうという余裕が出るよ。

>1000万あれば、何があっても乗り切れるだろうという余裕が出るよ。

何があると1000万の貯蓄が必要なのですか？1000万必要な理由が良く分かりません。

例えば、失業、長期療養。

一般に、1年くらいは生活できる蓄えが必要と言われている。
2年分くらいあるのが望ましいと言う人もいる。
最低でも半年という人もいる。
考え方は人それぞれだが、1年分という考えが多いようだ。

つまり、年収1000万なら、1000万円の現預金を確保しておけば、たいていの場面には対応できる。
金利が上がったら、繰上げしてもいい。

逆に言うと、それくらいの蓄えもなしに、このスレで語っているのか?

>>573

失業したら失業保険出るし。というか再就職しないのかよｗ
長期療養？病気の事？うちの会社は最高2年給料出るけどな。それに生命保険や医療保険くらい普通
入ってるだろうし。2年以内の療養だと逆に儲かりそうだがｗ
金利が上がっても元々低い返済額なんだから大して影響なんかなよ。今より3%上がっても月3～4万増える
程度だろ？

その考えだと1000万は投資にも回せず、常にいつでも利用出来る形態で保持しておかなければならず、いわば
死に金。

オレはすぐに利用出来る貯蓄なんて最低200万くらいで十分だと思うけどね。ただ、老後があるからそういう
わけにも行かないけど。というわけで200万以外の貯蓄は株、投資信託、外貨貯金などで運用している。

失業してすぐに思うような職につける保証はない。
焦りばかりがつのるだろう。

ただ、そういう綱渡りの人生もありだよ。
否定はしない。

>すぐに利用出来る貯蓄なんて最低200万くらいで十分
車も買えませんが．．．

>200万以外の貯蓄は株、投資信託、外貨貯金などで運用している。
若い頃、独身時代の発想ですな。

>>572
息子がや○ざと喧嘩してウン百万払わされた知人がいます。
なんてのは極端な話だけど>>573さんの言うとおりですね。

ところで今繰り上げても後で繰り上げても同じって言うのは、
もしも金利上昇したら変動金利の時間差を利用して
金利の上がる前に繰り上げちゃうって意味ですか？

せっかく低金利なんだから
頭金へらして、その分運用したっていいんじゃないかな。
ローンで払ったお金は戻ってこないけど
仮に損が出ても運用してれば現金化できるし
何かのとき用の保険ですよ。
200万頭金減らせば　年24000円（月2000円弱）程度金利が増えますが
まぁ、少額の生命保険と考えれば安いものですよ。
減税でその生命保険額を打ち消すぐらいのメリットもあるし。

ということで
うちの結論といては
余裕を残して多めに長く変動で借りる。
としました。

いつか見直しをすることもあるかもしれないですが
今はこれが一番メリットあると思ってます。

>1000万は投資にも回せず、常にいつでも利用出来る形態で保持しておかなければならず、いわば 死に金。

人生全体にかかるコストで考えてみたら、死に金にはならない。

例えば、1000万円貯金あれば、生命保険の死亡一時金は1000万円分少ない掛け金でよい。入院保障も不要だ。
(もし5000万円の貯金があれば、ほとんどの人は生命保険なんて不要になるだろう。)
人生全体で見れば、バカにならない額になる。

また大口預金(だいたい1000万円で線引きしているところが多い)は金利が高めだったり、
為替手数料が割引になったりする。
こういう優遇を受けられるメリットもある。

ただ、必要以上(年収以上?)に現預金を持つのはもったいない。
繰上げは、ローン金利相当の利回りの債券で運用するのと等価になる。
繰上げするか、株式で運用するかは、アセットアロケーションの設計次第で決めればよい。
が、200万しか現預金がないのはあまりにも少なすぎる。


>余裕を残して多めに長く変動で借りる。

これも考え方もおかしい。
預金金利はローン金利より低いのだから、余分な資金は繰上げしたほうが得。
結局、預金が少ないことを言い訳しているに過ぎない。

例えば、完済に35年もかける気なら、繰上げしたお金は完済まで現金化不可能だから、
いつでも現金化できる安全資産で持っておきたいという気持ちになるのだろう。

でも、繰上げして10年程度の早期完済を目指すなら、その間、現金化できないリスクを取りやすくなる。
完済してしまえば、その後の貯蓄・運用ペースは赤マル急上昇だ。

この差は、後で大きな差になる。

結局、今どれくらい預金があるかで前者にせざるをえないか、後者をとれるかが決まる。
その境目となる預金の額が年収くらいになっちゃうのかな。
それ以外に、返済比率も関係するけど。

貯蓄額に余裕がある人は、何時でも繰り上げできる。
皆さんは、きっと余裕さん達なんでしょう。

因みに、どの位の貯蓄をされているのですか？

>失業してすぐに思うような職につける保証はない。

そこまで考えるなら家買わないほうがいいんじゃないの？
住宅ローン組む時にいつ失業してもいい備えを充分にして買うやつってどれほどいるのかな？
頭金を払ってさらに貯蓄1000万残せる人がそんなにいるとも思えないし。
ましてや1000万を普通貯金で何か有った時の為に持ってるなんて？？
普通運用に回すんじゃないですかね？

逆にバリバリ働けている間に負債はゼロにして貯蓄にシフトしたほうが効率的との考え方もあるでしょう。
３５歳で３０００万程度の借り入れなら頭金１０００万全力つぎ込んで１０年程度で完済すれば
４５歳からは家は純粋な資産となるし、その後はすべて貯蓄に回せます。
３５～４５の１０年間失職や病気をしなければいいわけですから。

裏返せば日本人は将来に大きな不安を持っているから貯蓄率が世界一なんでしょうね。
そしてこういう人が多ければ多いほど消費がふるわず、好景気はやってこない、低金利は続くと。

>貯蓄額に余裕がある人は、何時でも繰り上げできる。

「変動金利は怖くない！！」って、結局そういうことじゃない?
これまで何度も結論が出ているけど。

>住宅ローン組む時にいつ失業してもいい備えを充分にして買うやつってどれほどいるのかな？
>頭金を払ってさらに貯蓄1000万残せる人がそんなにいるとも思えないし。
>ましてや1000万を普通貯金で何か有った時の為に持ってるなんて？？

頭金で使ってしまったら、また貯めてすぐに復帰させればいいんだよ。
運用はその後だ。
その方が換金するというリスクをほとんど背負わなくていいし、運用資金は運用に専念できる。
というのが俺の考え。

でも、>>582のような考えも否定しないよ。
結局自己責任の世界だから。
うまくやれるといいね。

>「変動金利は怖くない！！」って、結局そういうことじゃない?

話の流れ的に貯蓄の有無は変動固定に関係ない話だと思うけどな。
固定にしておけば繰り上げも貯蓄もいらないにはならないし。

変動金利が怖いかどうかは金利上昇時に対応出来るかどうかだけだから、
例えば今変動が５％になったら返済額がどの程度増えるか計算してその分の余裕があるかどうか
だけですよね？

だから変動は固定に比べて貯蓄を多く持っていないといけないわけじゃない。ただ、固定より返済額が
少ないのだから固定より貯蓄（または繰り上げ額）は大きくなるとは思いますけど。

あと、>>579で書いたように、
預金さえがあれば、その分だけ生命保険の掛け金も安くできるなどのメリットもあるんだよ。

>>585

変動金利を選んだ理由は、固定より総返済額を抑えられるという目論見があるからじゃないか。
ただ破綻しなければいいというだけではない。

第一の目的を達成するためには、金利が上がったら繰上げで対応する。
これしかないと思うが。

だから、貯蓄額が大切なんだよ。

貯金が沢山なければ、繰り上げでの対応も、ままならない。

貯蓄額が少なくとも怖くないって言う考えが、理解できない。

ただ、今回の話は変動特有のリスク限定だから、
それ以外のリスクは、固定も一緒だとは、当然、認識している。

どの道、貯蓄は大切。
変動は、固定より特に大切だと言うだけ。
いざとい時、それなりの繰り上げ対応出来ないでしょ？

>いざとい時、それなりの繰り上げ対応出来ないでしょ？

って？バブルが来た時とか？

>どの道、貯蓄は大切。
>変動は、固定より特に大切だと言うだけ。
>いざとい時、それなりの繰り上げ対応出来ないでしょ？

と、

>オレはすぐに利用出来る貯蓄なんて最低200万くらいで十分だと思うけどね。ただ、老後があるからそういう
>わけにも行かないけど。というわけで200万以外の貯蓄は株、投資信託、外貨貯金などで運用している。

きっと別人ですよね。
でなきゃ話が合わないから。

そもそも変動の人に限って言えば繰上げそのものの意味は殆どないので
定期預金で持ってれば良いじゃん。投資が好きな人は株なり外貨なりで
運用すればいいし。

変動の人は、
今はまだ貯蓄に励む。
金利が上がったら、繰上げして固定との優位を保つ。

固定の人は、
今は繰上げして、変動との差を詰める。
金利が上がったら、繰上げをやめて貯蓄にシフトする。

お互い逆の行動をとればいいだけじゃないのか?

↑
そして、破綻・・・
そんなに、投資で儲ける自信があるなら、
借金なんか、とっととかえしちゃえば？

ほぼゼロ金利時代の今、変動で組む人は、
いかに当初の低金利での総支払額に近い額で完済させるか、
がポイントじゃないかな。

固定より損だ得だ、破綻するだしないだというのは、あまりにもレベルが低すぎると思う。

さあ～そろそろインフレきまっせ＾＾

戦後最大の物価下落率と失業率なんですが。

でも、597の言っている事は、間違いじゃないよ。
変動の基本でしょ。

スマン間違い。

597→594

>②を限界まで追求する（有り金全部繰上げ返済に充当）と、
なんで有り金全部なの?
金利上昇による総返済額の増加分を抑えるだけの繰上げでいいだけでは。
前出の200万しか貯金がなかったら有り金全部でも足りないかも。

>完済前に金利が急上昇した場合
要するに、有り金全部繰上げにつぎ込んでも総返済額の増加を抑えられない場合ってこと?
そうなったらそうなったなりの対処をするしかない。

>あまりにもレベルが低すぎると思う。
とどのつまり、みんな預金のレベルが低すぎるって言いたいんじゃないの。

その通り。

>＊尚、当方に読み違いがあるならば、指摘してくれ！

>いかに当初の低金利での総支払額に近い額で完済させるか
と
>成功のボーダーラインは「固定で借りたときの総支払額よりは得か否か」

この時点で、すでに594と598のレベルは違っているような．．．
つまり、
594のベンチマークは今の変動金利での総返済額。
598のベンチマークは固定金利での総返済額。


返済が進み、貯蓄も順調に増えれば、面倒くさいから途中で全額繰上げすることになるんじゃないかな。
それが完済までの平均年数に現れていると思う。
うちがローン組んでいる銀行の人の話では、当初35年で組んでいても、
平均で20年弱で返されているとのことだったよ。

>>603
同じことをうちの銀行の担当の人も言ってたな。
35年でも契約しても20年以内でほとんどの人が返すから固定でも20年で契約すれば十分だとか。
もし変動で契約するなら、繰上返済が実現して初めてリスクを回避できるだろうと。
それから、変動はどちらかのいえば頭金の少ない人が当初の返済額を減らしたいがために契約したがるとも。
家を購入してから数年はいろいろ買い換えるものもあったり
数年して落ち着くと子どもが成長して、それでまたお金がかかるようになるから
思うように繰上返済できない人も少なくないとか。
要するに、借りる人の状況がより有利な借入手段として借入タイプを選択すると言うよりも
個人の懐事情によるのが本音であるらしい。
そして、得てして頭金が少なくない人のタイプは、それまで貯金できてこなかったことから
将来的にも繰上返済するのは性格的に無理だろうとか。
所詮、背伸びして家を買ってしまった人がお金がなくて変動金利で契約するのがある１つのパターン
そんなことらしい

短プラなどの短期金利は基本的に日銀の政策金利に大きく左右される（今は無担保コールＯ／Ｎ）。
かつて金利が高い時代があったが、それは日本の潜在成長率がはるかに今よりも高く
物価・昇給率もはるかに上だった。
金利推移についてはこちらが参考になる。日銀ＨＰ
http://www.stat-search.boj.or.jp/ssi/mtshtml/m.html

基本として景気が良くならなければ、日銀は金利は上げられない
上がるとしても物価上昇があり、景気が良くなっているという条件は必要。
今の状況だが、物価下落圧力が強く賃金も伸びていない。
短期金利が上昇するときはある程度の賃金上昇を伴うことが一般的。
換言すると政策金利が上がるときはそれなりに賃金も上昇している。
実際に2007年から2008年前半まで金利が上昇気味だったけどボーナス
はそれなりに上がっていた人が多いはず。

怖いのは、政策金利や市場金利に左右されて金利が上昇する変動金利型ローンではなくて
当初優遇が切れて、政策金利や市場金利に関係なく金利が上がってしまう
「ゆとり型ローン」（負担先送り型ローン）。
世の中デフレなのに、お構いなしに金利が上がるんだからそりゃ無茶苦茶に大変ですよ。

10月の住友35年固定金利一段と下がりましたね　すでに固定で申し込んだ人残念でしたね

>>607
>より高い基準を目指して変動金利を選択する人は、無理のない繰上げ返済による早期完済を前提として
>いる訳だから、ギリ変である可能性は殆ど無く、破綻リスクも殆どない」

これ違うんじゃないか
変動金利だから返済が無理がないようにみえて
自分のレベル以上の物件買ってしまいたい欲求に負けた人が変動を選択した人の中にはかなりいるのは
確実だから。
少なくても借入が年収比３倍以内とか、一定以上の前提をクリアしてない人は
そいった意味で、繰上返済による早期返済のもくろむほとんどは当初から絵に描いた餅なんじゃないの。
繰上返済を志向するだけで、ギリ変である可能性は殆ど無く、破綻リスクも殆どないなんて甘すぎ。
残念だけどだからここは、そんなのばっかりなんだよな。

年収比３倍以内とか５倍以内とかの基準がよくわからないのですが・・・。

年収３倍以内の物件ということは、


年収500万円で1500万円の家
年収800万円で2400万円の家

こんな安い家なんかないのでは？

家は、普通に3000万から5000万はすると思うのですが。

それに、各家庭の出費も、各家庭ごとに違う。
住む場所で物価も違う。

なんかよくわからない数字を出す人がいて不思議ですね。

変動金利のメリットは
・政策金利と連動しているので、政策金利が上がるまで、金利が上がらない
・政策金利が上がるのは、失業率が下がる、日本全体の平均給与が上がる、株価が上がる、長期金利が
　あがる、GDPUP、等の厳しい条件(？)がある
・同じ値段の物件を買う場合、変動金利で固定金利と同じ金額を払うと、自然と繰り上げ返済ができる。
・変動で3パーセント相当支払い(差額は繰り上返済)を10年すると、元金が1/3は減っていて、残り
　2/3を25年で支払えば良い。固定は1/5しか元金が減っていないので、25年で4/5を支払うことに
　なる
・10年後にクビや倒産、転勤等があっても、1/3の元金が減って入れば、売却時等に借金が残らない
　可能性が高い
・金利は上がったり下がったりするので、不景気で自分の給与が下がれば、政策で金利も下がる
　自分の給料が上がれば、政策で金利もあがるが、問題なし
・日銀の政策金利は、この10年で一番高いときが0.5．優遇金利後の変動金利で1.5が最大値。
　日銀が1.5とか2.5とか、景気爆発で日本国民がみんな給料2倍ぐらいになってる世界で
　優遇後の変動金利で3パーセントいっても痛くも痒くもない

こんな感じかな。

婚約指輪の月収の3ヶ月分ってのは、外資が儲かるだけだから無視するだけ。
一方、住宅は内需だからなぁ。
ローンが年収3倍ってのは、あまりにも緊縮しすぎ。

「さまざまなリスクを考慮して、余裕のあるローン計画」を、国民全体が考えたとすると、
今よりも景気が悪くなるよ。

ここに書き込んでる人は割と年収高そうだけど、本音でいこうよ。
ぶっちゃけ、リスクを考慮して欲しいもの買えない社会より、
エイヤで望みのものを買って、35年頑張れば何とかなる社会のほうが良いんじゃない？

「何とかする」の部分に知恵を出し合おうよ。
その１手段が変動金利の活用だと思う。

うちの会社、年収1000前後がゴロゴロいるけど、
みんなリスクを考慮して家買わないorこじんまりだよ。
こんな日本で良いはず無い。

All About住まい
「教えて！　なぜ、長期金利は上昇しないの？」
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20090917A/index.htm

この記事は参考になると思いますよ。

物価上昇と所得の関係のグラフを見つけてきた。

1965年からのデータだけど、日本は一貫して物価上昇率より収入が増えているのが分かる。
まれに一瞬物価上昇率より所得が下回る事があるけど、それは物価下落時（おそらく景気後退時期）
だと思う。

ただ、90年代後半以降はずっと物価より所得が下回っている。しかしこの期間は物価上昇率が０％以下。
いわばデフレの状態。

2006年～2008年のデータは無いけど、直近の事なので皆さんも覚えているだろうと思うけど、
当時政策金利は上がったけど所得も上がってた。それと2008年に一瞬所得より物価が上がった時期があったけど、
過去と同じように一瞬で景気後退入りしている。

ようするに景気が良くなれば物価が上がり、金利も上がるけど所得も上がる。所得が上がってないのに
物価だけ上がれば金利は上がらず、後に不況がやってくる。

未来の事は分からないけど、ま、そういう事だ。

>少なくても借入が年収比３倍以内

この話はすでに理論破綻しているので蒸し返すと固定さんは都合が悪いと思うけど蒸し返す？（笑）