世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

浪費家の妻がいるのでは狭いマンションなんかでなく広い一戸建てにしないとブランド品の収納に困るんじゃないですか・・？
クローゼットや広い納戸のたくさんある注文建築を建てるべきでしょう。

>>363
うちは子供1人ですけど、大体１４００万くらいです。

旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに､奥さんは浪費家。
もし頭が良く話題も豊富な女性なら､とっくに寄付やボランティア活動をされてると思います。世界には食事も満足にとれない人々がいるのに…
経済活性化の為に浪費しているのでしょうか？それも我が国ではなく海外ブランドへお金が消えていく…とても残念です。

>>367
＞旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに
普通の勤務医は、当直明けも仕事してるけどね。
３６時間勤務なんて普通なんだけど。

当直明けで仕事が休みは、楽なところでしょ。
それで、２０００万とは！！
当直明けでも仕事して１０００万ちょっと俺は...

奴隷医してる俺が悪いんだろうけど。

>367
頭が良く話題が豊富なのとボランティアと全く関係はないだろう。
ブランドは品質・デザインが優れているからブランドを保てるのであって、日本製品もかってのソニー等のようにブランドを生み出して高く買ってもらはないと豊かさは維持できないよ。
人に寄付を要求する以前に、まずはあなたが収入の95%を寄付して、世界の平均的収入で暮らして下さい。
他人に要求するばかりで、自分から始めない人は嫌い。

369さんが購入検討中さん本人じゃない事を祈るばかりですね。
ここの年収クラスの人達でしたら、何かしら社会貢献していて当たり前だと思ってましたが、違う価値観の方がいらっしゃるとは驚きです。
生き方は個人の自由なので、何とも言えませんが。

考えていることは、社会貢献ではなくて節税だけです。
確定申告お早めに、脱税は控えめに

>370
自分は聖人だと思い込んでいる偽善者。
「ここの年収クラス」って・・・年収2000万以下で住宅ローン抱えたら余裕なんかねっつうの。
あんた、「ここの年収クラス」じゃないな？

老後の資金の話が出たから、当然老後の不動産収入の話が出るだろうと期待して
読んだら、期待はずれ。
みなさん、賃貸用不動産持たずしてどうやって老後を過ごすの？
現役時代は、減価償却と建物部分の借入金を費用計上して所得税との損益通算
それと頻繁に買い替えしながら10年単位のローン減税を生かす。

たとえば、最初のマンションを10年住んで、残りのローンをアパマンローンに切り替え
賃貸。新しい物件を買って10年間ローン減税。賃貸物件の減価償却費とローン金利
で節税。大小とりまぜていくつか持てるのも与信の高い現役のうち。
65歳になったら、残ったアパマンローンを退職金の一部で清算すれば老後は安泰。
みんな他人に言わないだけでやってると思うよ。

>>373
減税終了後に事業用ローンに切り替えているのは賢明ですね。

物件利回りが借入金利を上回ることが前提ですが、収益がでていれば問題ないですね。

しかしながら、今後の賃貸マンション市場（分譲賃貸含む）はもれなく不良入居者と付き合うリスクも高く、投資対象としては
不可解な部分も多いですよ。頻繁に古い物件を手放し新しい物件を手に入れられれば、物件の老朽化やそれに伴うリスクは回避
できるかもしれませんが、投資効率は一棟買いの足元に及ばないですよ。

まぁほどほどにしといたほうがいいと思います。

ご存じだと思いますが、借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
1億円の借入があれば、3000万はキャッシュをもっておきたいところです。

＞借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
そりゃ当然。
不動産投資は、リスクに対する流動資産の備えがないと恐ろしくできません。
私はキャッシュはもちませんが株で持っていますけどね。
入居者審査の危うさは毎回感じてます。幸いいまのところ立地がいいせいか
持っている物件全部優良店子で埋まってますが。
こういうご時世ですからかつてはいきなり1年で退去とかありましたね。
結構審査は厳しく、1年未満の解約に違約金つけたりとかやってますよ。

一棟ね。同僚には親の相続資産をもとにビル買っている人もいますがかつての
ように不良債権のいい出物も少ないようですし、私にはリスクは大きいように
映りますが。

都心部のへたなタワマンより、良質な地域に建つファミリーマンションのほうが投資的に安定していると聞いたことがあります。
分譲貸しのファミリータイプのほうが優良な借主が長く住んでくれるかもしれませんよね。

狙うは、分譲ファミリーマンションの中層階南東角部屋3LDKあたりがいいかも・・・

専業主婦世帯で実際額面で1500万円になったあたりの税額が一番ひどいですよね。
サラリーマンで節税しないでいたら年収1200万の頃とさしてかわらない手取り
だったので、無理して節税はじめたというのが本音という人も多いでしょう。

インカムの安定性も大事だが出口での売却価値考えたら郊外のファミリーなど慈善事業だろう。
いずれは家賃もさらに下落するだろうし。中古買えば維持費はかさむし、退室のたびに内装改修に
金が多くかかる。・・・という見方もあるけど。

郊外ではなく、有名住宅地のファミリーでもですか？

例えば？　世田谷あたりで中古買って賃貸で運用するなら、田園都市線沿線駅近
築20年以内、６０平米２ＬＤＫなら４０００万以下かもしれないが
ファミリーでいくらの物件買っていくらで貸すの？

だいたい、みんな１０年間３００万円近く税金納めてごらんよ。
おもいきり腹たつから。

>>373
>所得税との損益通算
>賃貸物件の減価償却費とローン金利で節税
頭悪そうな奴だな。
本気だったらアホ。
まあ、脳内か釣りだよね。

間違ってないと思うけどなぁ。あのね。土地代のローン金利もゼロになるまで経費に入れられる
んだよ。やってみてからいいなよ。おいしいから。
実際に俺所得税還付毎年いっぱいもらってるけどね。

ていうか、３８３税金いくら納めてる？

もとい３８２の納税額が知りたい。

>>383
所得税還付ってことは賃貸部分は赤字ってことだね。
赤字になるってことは、経営が下手か、脱税濃厚かってことでしょ？
キャピタル狙いか相続対策でない限り破滅街道まっしぐらなんじゃないかい？
デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。
まあ、アホか脳内か釣りか相続対策かのどれかだね。

キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費

君、減価償却費って意味わかるか？？？

＞デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。

？？？デフレであるからこそキャッシュは大事なんだよ。勉強しなおせや。

というか年収１０００万以下の人はレスいらんぞ。

脳内の雄たけびはみっともないな。
実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
相続対策以外で節税大家なんて人いる？
嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
いたら手上げて！

はい。手をあげてみました。
あんた自分の知らん世界に口出すのは恥さらしにしかならんからやめろ。

だから、減価償却費ってのが、あんたの知らない「嘘経費」なんだろうよ。
税理士に友達いたら解説してもらえよ。もうほんとお前うざい。

>>391
具体的にどうぞ！口先だけなら誰でもピカソ！
>>392
何とかの一つ覚え、か。
他の単語知らないの？

なに、おれがどこにどれだけ物件持っていてどれだけ節税で還付受けているか書けってか？

がははは。そういう義理はない！

定率法だとか割り増し償却だとか建物本体と設備の区分だとかなんでそういう話を
こんなところで説明する必要がある？ないだろ。してもわからんだろうし。

>>394 395
脳内君の抵抗はこれで精一杯かな？
下手な作文だね、はい、落第。
せめて、節税のメリットぐらい書かなきゃダメだよ。
具体的な作文書けないなら。
リアリティも全く無いしね。

ざくっと説明してやるか。
賃貸収入は年５４０万だ。
これを退職時までもち続けて、その時点で４５０万経費１００万で３５０万手取りになれば
十分年金がわりになる。もちろん残債を返済する原資は別に運用して持っていないと
いけないが。

＞実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
誰がキャッシュフローで赤なんて言ってるよ？
赤字は帳簿上の話だ。
仮に賃貸収入が年５～６００万あっても減価償却費で４００～５００万、管理委託
公租公課、借入金利子（建物分）など含めたら不動産収入マイナス２００万～３００万
なんてケースはざらだ。それでも手元に１００万くらいのキャッシュは毎年残るのが
現実だ。
所得が２００万減ったら普通の所得や扶養家族の多い人でも数十万単位で還付される。

もともと節税ねらいは、所得の高い現役時代だけでなく退職してからもマイナスの所得は
少ない所得にかかる課税をタダにしてくれる。
とにかくキャッシュフローが黒字である限り長く持ち続けて店子にローン払わせる。それが
大事。ねらいは自分の年金。
残債がすくなったころあいで別に運用した流動資産から適宜繰り上げ返済
すると、その時点で繰り上げ返済は２０％以上の高利回りの投資に化けるのだよ。
意味わかるかな。

＞相続対策以外で節税大家なんて人いる？
私の知っている外資系メーカで年収２０００万の人はのきなみこの手で節税ですな。

＞嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
だから、減価食客というものが個人事業者にも認められているわけよ。
逆に本当の赤字ってなに？

くそ。１０００万超えてから１５年のこの俺がガキになんで説明してやらんといかんのだ。

はめられたな。ま、いいか。
社会勉強だと思ってまじめに読めよ。

はい。
昨年の確定申告の一部。
千円
賃貸料 5,381
収入合計 5,381
減価償却費 4,860
借入金利子 2,345
租税公課 145
損害保険 24
修繕費 178
管理委託費 582
経費計 8,134
所得金額 -2,753
土地等の負債利子 730

不動産所得 -2,023

これで納得か？

あとで授業料請求するから、理解できたら俺に連絡よこせよな。

>>397 >>398
具体的数字サンクス。
だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
ただ、損してるだけにしか見えない。
出口含めてメリット語らにゃ意味ないぞ。
でも、少し進歩したね。
もう少し頑張ってくれ。
しかし、重要なのは節税メリットなんだよ。
語れるかな？
チャチはいらないから、メリット語ってくれ。
語れないときは降参でいいよ。

あと、日本語の勉強不足だな。
読み難いよ。
千円（単位）とか書かないとな。

節税メリットは俺が体感している。ここ数年所得税はゼロだ。
悔しいのは他の節税策が効いて所得の割りに納税額が少ないことだが。

よく読んでほしいのは、節税の話からこの話始まってないということだ。
俺は３７３だ。

年金対策どうしてる？マンションとか買ってないか？って話したらてめえが
勝手に赤字で賃貸するなんて＊＊沙汰だとかからんできたんだぞ。

だいたいなぁ。いくら金持っていようがいきなり買いたい時に好立地の
賃貸物件優良中古なんかてにはいりゃしないんだよ。
自分買って貸しながら持ち続けて残債払うだけで高利回り物件に化けるのを
待つ。そもそも年金の話をしているんだぞ。

出口？そんなの考えない保有ってものあるんだよ。なにしろ団信ついてるから
妻子にも喜ばれるし。
だが、借入金の３割のキャッシュというのは、黙っていたら残債自体が減るし
流動資産は普通に運用すれば増えるわけだから。

節税節税ってねぇ。。
税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？

＞だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
お前も年収１０００万以上なら一回ぐらい確定申告してみろよ。マンション買ったなら
ローン控除で白色申告の用紙ぐらい書いただろうに
忘れたか？
所得金額の③だ。
減価償却費ってのは帳簿上の損金。つまりだな。マンション投資した５０００万だの３０００万だのの物件コストを４７年間とか１５年間とかで随時費用計上するのさ。
実際は、もうはらっちまってない金だ。本当は初年度ききなり５０００万費用にたてたいところだが
それでは初年度が多すぎる。経年で費用にたてて損金計上する。実際はどこにも出て行かない金。
名目上の支出。
こんなもん会社員なら誰でも知ってるぞ。君、中学生だろう？

＞４０４、悪いが老後に資金の話をしている。
むりやり節税の話させられてるんだ。わかってくれい

＞税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？
金はないって、借金のほうがずっと多いってば。
借金してまで住宅賃貸して世の中のために役立っているから
税金が安くなるんだよ。

新築ワンルームマンション投資は割の合わない高リスク投資だというのが結論。
サラリーマンや素人が手を出してどうにかなるものではない。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/42433

http://money.goo.ne.jp/column/failure_story/08/0530.html

おつかれ
誰がワンルーム持っているって書いた？

別にあんたと話してないから。
一般論だよ。

俺と君しかおらんだろ。

記事には、なぜワンルームが転売しずらいのか理由が書いてない。
理由は簡単。銀行ローンがつかないからだ。
銀行はワンルームの担保価値をゼロとみなしている。だから何所も融資しない。
ノンバンクの高い金利でしか融資はつかない。
いまどき３．４％の変動金利払う馬　鹿はおらん。
にもかかわらず、いまだにワンルームデべは生きながらえている。
それは、一回カモになったやつが手放した物件を買いたたいてキャッシュの
ある客に転売したり、管理と称して何もせずに毎月客から１万なにがしかの
金をせしめていたり、さらにはサブリースで新築のおいしい時期だけ１５％
ぶっこ抜いていたりする。

引用コラムは逆を書いているが、新築ワンルームの想定家賃は実は相場
より安い。安いから平気でサブリースを受けられる。

だから、銀行が融資してくれる１ＬＤＫ以上の物件にしなくちゃダメなんだよ。
そんなの土地のないサラリーマン大家なら誰でも知ってるよ。

しかし節税即新築ワンルームという連想がすでに時代遅れだな。

>>412
担保価値は０じゃないよ。
ただ、銀行の評価額と販売額がかけ離れているから融資しないんだろ。