その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
[スレ作成日時]2009-09-10 23:46:28
299です。
皆様、ありがとうございます。
ご意見を参考にさせていただきます。
286さんへ
どのような受験（塾通い）をなさるかは未定だとは思いますが、
中学受験をなさるのであれば、大手の塾なら塾代と模試などの金額を合わせて
４教科受験で年間１００万をみておくと安心です。
少なくとも小学５年、６年の２年間は覚悟しておいた方が無難です。
私立中学＆高校も、学校様々ですが授業料で年間８０〜１３０万、その他の課外で数十万、他定期代などがかかります。
また、もしも学校の授業についていけないなど、フォローが必要になると、
ひと月１教科１万５千から２万円程度の塾費がかかります。
高校２年や３年時、大学受験のための塾に通うとなりますと年間８０〜１００万くらいかかります。
大学の学費に至っては、文系なのか理系なのか、国立なのか私立なのかで全く変わってきますが
私立であれば４年間で、５００から１０００万あたりかと思います。(医、薬は別です。）
つまり教育費は、大学に入るまで１０００万、大学（４年）で１０００万くらいではないでしょうか。
ずっとダブルインカムでいらっしゃって、子供がお一人ならば全く問題ないと思います。
>>299
あなたのような方まで慎重になっていては家が全く売れなくなって業界が干上がってしまいます。
この際、老後資金や教育費のことは忘れて全力で（借り入れ能力の限界まで借りて）家を購入しましょう。
その後の生活なんてなんとかなるものですよ！
いろいろ煽っている人がいますが・・。
くれぐれもローン地獄に嵌らないようにね。
>>307みたいなコメントを見ると怒りを通り越してあきれてしまいますね。
なぜ消費者がリスクを冒して業界のために多額の借金を背負う必要があるんでしょうか？ｗ
住宅・マンション業界の利己主義体質をよく表しているコメントだと思います。
住宅機構、ローン金利１％下げ 35年固定型、省エネなど条件に
政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。
286です。
大学入学までに1000万、大学で1000万ですね。
わかりやすい概算をありがとうございました。
現在は夫婦で年間約1000万をローン返済にあてていますので、完済したらまずは大学卒業できるまでの学費を貯金したいと思います。
まあ、そのころには親も年をとってまた状況が変わるでしょうから、そっちでもお金が必要になるのかもしれないですし・・・完済してもパーッと使うわけにはいかなさそうですね（苦笑）。
子どもは今のところ一人だけと思っていますが、将来的に増えたとしたら私大医学部は避けたいと思います。
>>299さん
なんか厳しいこと言ってる人がいますが大丈夫ですよ。
私は、年齢・年収ほぼ一緒、嫁の年収は＋200万ちょいで、
3年前に4900万20年ローン組みましたが、
そこまで無理してないですが毎年繰り上げて、
来年前半には元金残高は3000万を普通にきる感じです。
私もそうですが、子供も同じく今いないのであれば全然余裕です。
299です。
さらにご意見いただいた皆様ありがとうございます。
>312さん
20年ローンで、4年目で3000万きるとはかなりの繰上げ額ですね。
うちもしっかりと計画をたてて、繰上げ＆できるかぎりの貯金を
がんばっていこうと思います。
初めて年収1000万越えそうです。残債は800万ちょいでボーナスがでて貯蓄額も800万越えました。じみにだらだら返済します。
子どもの教育費のこともあるけど老後のことも考えるととても「借り入れ限度額まで借りよう」なんて気は起こらないね。
老後資金に関しては、大きな買い物をする前に、必ず計算をしておいたほうが良いと思います。
年金定期便がまだ届いていない人なら、社会保険庁に問い合わせたり、社会保険庁のホームページで
計算するべきです。
少々手間はかかりますが、きちんとした数字をみるとびっくりします。
企業年金や退職金が十分に支給される大企業にお務めであっても、
それらは会社あってのものですから（JAL然り）、あまりあてにしすぎては危険です。
また、現役中シングルインカムだった方は、大黒柱の方が亡くなると、
当然ですが企業年金も無くなりますし、
残されたパートナーの受け取る遺族年金はそれまでから激減します。
パートナー自身の年金をあわせても、現代の大卒初任給よりもずっとすくない年金になってしまいます。
そのあたりもきちんと考えた上での借金をお勧めします。
借りてしまってからでは、後戻り出来ません。
子供もいないのに住宅買う人は偉いね。俺なんか、もし子供がいなかったら住宅なんか買わんよ。
家族がいてこその住宅だと思う。
たしかに。
うちも子供がいたからちょっと駅から遠いけど広くて環境の良い戸建てを購入した。
子供がいなかったら、もっと駅近の小ぶりなマンションで十分だった。
子供がいないからこそ老後の住宅確保が必要だと思って購入しました。
一生住むことを念頭に都心・駅近、それに建売はどうしても子あり家庭向けの間取りなので注文住宅です。
年金が現状支給でも夫婦２人で老後最低６０００万は必要と他のスレで書いてました。
そうなると家族構成や退職金のあり方によりますが今後の経済状況・給料の
ありかたから考えると遅くとも５０歳までに完済できる程度の家を買うのが
良いのかもしれませんね。
>年金が現状支給でも夫婦２人で老後最低６０００万は必要と他のスレで書いてました。
そんなデタラメを信用しないで自分で調べれば。
6000万必要なのは一生賃貸な人では？
いずれにしても子どもの教育費や老後資金を睨みながらローンを借りるべきでしょうね。
何も考えず借りられるだけ借りると言うのは愚の骨頂です。
年間夫婦二人で400万×20年で８０００万はいるでしょ。
確かに統計では6000万で試算してますが・・・
車を所有し、比較的余裕のある生活をしたら、確かに夫婦で年４００万は必要になりますよね。
で、公的年金は、現役時代奥さんはほとんど働いていなかったら（専業主婦だったら）
どんなに高額所得だった人でも、二人あわせて３００万程度の支給。（今４０代くらいの人の場合）
つまり、年１００万はショートするわけです。
６５歳から８５歳までの２０年間で、２千万円、が必要になるのです。
また、６５歳まで働けなかったら、空白の５年間分の生活費、２千万がさらに必要です。
現役時代平均的なサラリーマン（納めていた期間の平均年収４２０万）であったなら、もっと少なくなります。
二人あわせて公的年金は２５０万程度でしょう。
２５０万ということは、月約２０万です。大企業の４大卒の初任給です。（ボーナスは無い状態）
ボーナスの無い初任給時代の状態で、二人で暮らす、ということです。
年金の支給と貯蓄を合わせて、6000万ぐらいは最低でも必要と思われます
30年ぐらい夫婦で老後を過ごすなら
賃貸な人は、これに家賃が加算
年収1000万な人が、いきなり4〜5万のアパート暮らしは耐え難いと思いますが、5万としても年60万、30年で1800万の加算
レベルを維持し、並み物件で家賃10万なら、3600万の加算です
持ち家は税金と修繕費がかかると大騒ぎする人も居ますが、3600もあれば立て替えられます(笑)
車を所有し、比較的余裕のある生活をしたら、確かに夫婦で年４００万は必要になりますよね。
で、公的年金は、現役時代奥さんはほとんど働いていなかったら（専業主婦だったら）
どんなに高額所得だった人でも、二人あわせて３００万程度の支給。（今４０代くらいの人の場合）
つまり、年１００万はショートするわけです。
６５歳から８５歳までの２０年間で、２千万円、が必要になるのです。
また、６５歳まで働けなかったら、空白の５年間分の生活費、２千万がさらに必要です。
現役時代平均的なサラリーマン（納めていた期間の平均年収４２０万）であったなら、もっと少なくなります。
二人あわせて公的年金は２５０万程度でしょう。
２５０万ということは、月約２０万です。大企業の４大卒の初任給です。（ボーナスは無い状態）
ボーナスの無い初任給時代の状態で、二人で暮らす、ということです。
だからこそアパマン賃貸収入が必要なんでしょ？
これから赤字国債乱発の付けは必ずきます。従って年金支給に踏み込まざるおえません。
自分の老後は自分で！！！今までのようには行きません。
普通の暮らしを望むなら６０００万では？？？
投資用不動産で儲かると思ってたら甘い。
表面利回り9%の物件も経費が3%かかり6%,更に税金を払えばネット利回りは3%。
3%では物件が年々古くなる減価償却分とトントン。仮に借金して金利を払ってれば赤字。
うちもそうだが大家の9割は、保有地の相続税対策だよ。
だから自然に家賃は相続税軽減分入れないと儲からない水準に落ち着くのです。
そうそう。
われわれ資産家はつらいんだよ・・庶民どもが・・・
不動産投資？笑わすな。
素人が手を出すと、破滅の道を辿るぞ！
年収１０００万を超える世帯は全世帯の１３％だそうです。
ちなみに単独では男性では７％、女性０．５％です。
サラリーマンである限り，
一戸建て（６０００万くらい）を買って、子供を二人くらい育て上げたら（中学から大学まで私立）、老後はぎりぎりです。ね
年収１千万から１千五百万くらいの場合です。
90年前後のバブル期に銀行は土地を保有しない人にも投資資金の貸出をしていたが、借りた人は殆ど破産。
その後の大手銀行はさすがに懲りて、土地を持たない人への貸出をしてない。ノンバンクや外資系の高金利ローンで借りているとやばい。
>>338
あの、某メガバンクからフルローンで投資用のアパートの面倒を見てもらっています。
同じ銀行からファミリータイプの区分マンションについてもローンを受けています。
さらに、現在、小ぶりの一棟マンションのローンを相談に乗ってもらっています。
こちらは、まだ買えるかどうかわかりませんが…。
住宅ローンを借りたのは違う銀行ですが、投資用物件の利回りの高さに驚いていましたよ。
あぶない、あぶない。
投資用マンションの業者って胡散臭いところが多いですよね。
サラリーマン大家なんて言葉もありましたが、一体どれだけの人がちゃんとリスクを理解しているのか。
節税のつもりが財産なくして終わり。
ど素人が業者の口車に乗せられて投資用物件を買うのは危ない。
相当程度の知識をつけてから買うべし。
あと、土地があるからとむやみに自分の土地に投資用物件を建てるのも危ない。
上記の方々が仰っているとおりです。
今や大家は自分でマンションを管理できないと、将来的なマンション運営の軍資金もあげられないですよ。
今後恒常的にお金（手入れ）をかけられるか否かが、マンション運営の鍵となります。
先行きを見越した経営をできない（ド田舎）大家は、もれなく破滅の道をたどることでしょう。
地主はまあいいんじゃない、所詮節税対策だから。
無謀でない程度にやれば。
どのみち何もしなけりゃ相続でもってかれちゃうんだし。
賢くいくにゃ、資産の組み換えなんだが、先祖代々だと自分のものでも自分のものでないからね。
利益追求でない分恩恵受ける人がいることだし。
持ちつもたれつってこと。
地主、賃借人、ＨＭの。
これぞ、三方良し！
節税対策のつもりで投資用マンションを買って、確かに節税にはなったが、
予想していた賃料では借り手がつかなかったために赤字が出たという話も聞くよ。
たかが節税対策のために、リスクを冒して何千万円もする物件を買うのは
命知らずとしか言いようがない。
■世帯年収
本人 税込2000万円
配偶者 専業主婦
■家族構成
本人 42歳 配偶者 26歳
子供 なし
■物件価格
6000万円 （タワーマンション40階）
■住宅ローン
・頭金 0万円（諸経費込）
・借入 6000万円
・変動 25年・1.25
■貯蓄 (購入後の残貯金等)
貯金200万
■昇給見込み
2年後に2400万に昇給は確定。定年なし。当直のバイトすれば1日10万
■その他事情
・車2台 ローン300万
・妻は浪費家でブランド物などひと月30万は使います。私は小遣いなし、1か月に1万円も使いません。
今日は当直明けで休み、しかも妻が遊びに出かけたため鬼の居ぬ間にとばかりに書き込んでいます。
マンション購入に無知なのでアドバイスお願いします。
マンションは投資のためでなく永住用に考えています。
無謀でしょうか？（因みに妻の教育は不可能だとあきらめております。）
俺ならマンション購入より縁切屋に頼んででもそんな嫁と縁切りするね。
まだ若いし子供もいないしほどほどの年収なんだから良い嫁探してそれから良い家みつけてよ！！！
>>349
月30万も浪費するとは、頭がちょっとイカレてますね。
失礼とは思いますが、その嫁は金目当てでしょう。教育などできるわけありません。むしろ、あなたが仮に万が一浮気でもして、それを見つけようものならば、多額の慰謝料をせびられることでしょう。
先手必勝ですよ。
というか、釣りではないですよね？
私は妻との今の生活にはとても満足しています。
妻はいつも私を笑わせてくれ、話題が豊富で、頭の良い女性です。
妻は浪費家ということを除けば、とても大きな幸せを私に届けてくれます。
物件的に、このローンを組む行為についての評価はいかがなものでしょうか？
>>349
ちなみに奥様もマンション購入を希望されているのでしょうか？
教育不可というのは、ローン返済に協力して頂けそうにないという意味でしょうか。
まあもし仮にそうだとして、奥様のお小遣いを年収から差し引いて計算して
税込年収約1600万円の貴方(42歳)が6000万円の25年ローンを返済できるかというご質問に置きかえるとしたら
このままお子さんがいなければ返済は可能でしょう。
ただし老後に備えての貯金は貴方が心して蓄えていかないとならないでしょうね。
>>349
たぶん私と同業だと思いますが（私も当直明けですが）
おそらく月の手取りが100万位と思われます。
ローン返済が月24万くらいと思われます。
月３０万以外に自動車ローン、マンションの維持費、駐車場代、生活費を除けば
貯蓄の余裕すら無くなる様な気がしますが…
お子さんができればその分浪費家の奥さんの消費も増えるし、学資もためないといけないと思うので
購入したのはいいけれど当直だらけで自分が家にほとんど居ない状況になってしまう気がします。
変動なら金利をもっと優遇してもらえると思いますがどうでしょうか？
私も多分同業と思いますが、その嫁では無理ではないでしょうか。
自分３９歳、嫁と子供二人、分譲マンション住まい（ローン完済）、土地購入住み、他にローンなし。
年収は同じくらいで、借り入れは５０００万に抑えるつもりですが、それでも計算してみるとカツカツですよ。
自分も嫁も贅沢ではなく。高価な買い物や無駄使いはしません。
一年間の支出を全て書き出してみることをおすすめします。恐らく愕然としますよ。
もし嫁と別れるつもりがないならば、家計を自分で管理し、嫁は小遣い制にしないと不幸な結末になると思います。
>>349
それだけの収入が保障されているのであれば、ローン自体には問題はないと思います。
ただ、ご本人が体を壊したり、貯蓄が収入の割に少なすぎることを考えると、これをきっかけに家計の管理をご主人がしっかりやるべきだと思います。
人の幸せ、価値観はそれぞれなので、奥様が月30万遣われるのも、ご不満がないならばそれはそれで構わないと思います。
ただ今後この幸せを維持するためには、貯蓄や家計の流れをしっかりと把握し不測の事態に備えておかないと、今の幸せさえも手放す可能性があると思います。
■世帯年収
本人 税込1200万円
配偶者 専業主婦
■家族構成
本人37歳と配偶者
子供 なし
■物件価格
5000万円
■住宅ローン
・借入残債 2500万円
・固定 フラット3％
■貯蓄 (購入後の残貯金等)
貯金200万
■昇給見込み
少しずつ増加するかどうか。
フラットで借りているのですが、返済の元本と金利の比率がトントンな状況下、来年から35Sが
－1％になりそうということでどうも損した気分です。少しでも損した気分を払拭したく、
金利2％程度の10年固定2,000万円と変動650万円に借り替えしようかと考えているのですが、
どんなもんでしょうか？
借換え後も毎年100万くらいずつ繰り上げ返済を予定しておりますが、10年後の固定が切れる頃にも
残債は1,000万弱は残っているようです。
↑
すみません。ちょっと間違っていました。
金利2％程度の当初10年固定2,000万円と変動550万円（借換え手数料等50万含む）に
借り替えしようかと考えているのですが、どんなもんでしょうか？
皆さん貴重な助言を色々とありがとうございました。
私自身家計には全く関与せず妻にまかせっきりでしたので、いかに考えが甘かったか痛感いたしました。
今は病院が用意してくれた家賃15万のマンションに無料で住まわせていただいているため、あまり「家」
をローンで買うという事態に実感が湧いていなかったというのが、恥ずかしながら事実です。
結論として現状では無理だということがよく分かりました。
本当にありがとうございました。
失礼します。
年収２０００万円ぐらいの手取り額って専業主婦、子供２人として、どれぐらいでしょうか。
手取りなんていうサラリーマンの考えはない。あるのは、確定申告の恐怖だけ。
医者って一応理系で、数学も統計学をかなりやらされるはずだから、数字にはかなり強いはずなんだがな。
ローンの計算くらいすぐ出来ないのかな…
浪費家の妻がいるのでは狭いマンションなんかでなく広い一戸建てにしないとブランド品の収納に困るんじゃないですか・・？
クローゼットや広い納戸のたくさんある注文建築を建てるべきでしょう。
旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに､奥さんは浪費家。
もし頭が良く話題も豊富な女性なら､とっくに寄付やボランティア活動をされてると思います。世界には食事も満足にとれない人々がいるのに…
経済活性化の為に浪費しているのでしょうか？それも我が国ではなく海外ブランドへお金が消えていく…とても残念です。
>>367
＞旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに
普通の勤務医は、当直明けも仕事してるけどね。
３６時間勤務なんて普通なんだけど。
当直明けで仕事が休みは、楽なところでしょ。
それで、２０００万とは！！
当直明けでも仕事して１０００万ちょっと俺は...
奴隷医してる俺が悪いんだろうけど。
>367
頭が良く話題が豊富なのとボランティアと全く関係はないだろう。
ブランドは品質・デザインが優れているからブランドを保てるのであって、日本製品もかってのソニー等のようにブランドを生み出して高く買ってもらはないと豊かさは維持できないよ。
人に寄付を要求する以前に、まずはあなたが収入の95%を寄付して、世界の平均的収入で暮らして下さい。
他人に要求するばかりで、自分から始めない人は嫌い。
369さんが購入検討中さん本人じゃない事を祈るばかりですね。
ここの年収クラスの人達でしたら、何かしら社会貢献していて当たり前だと思ってましたが、違う価値観の方がいらっしゃるとは驚きです。
生き方は個人の自由なので、何とも言えませんが。
考えていることは、社会貢献ではなくて節税だけです。
確定申告お早めに、脱税は控えめに
老後の資金の話が出たから、当然老後の不動産収入の話が出るだろうと期待して
読んだら、期待はずれ。
みなさん、賃貸用不動産持たずしてどうやって老後を過ごすの？
現役時代は、減価償却と建物部分の借入金を費用計上して所得税との損益通算
それと頻繁に買い替えしながら10年単位のローン減税を生かす。
たとえば、最初のマンションを10年住んで、残りのローンをアパマンローンに切り替え
賃貸。新しい物件を買って10年間ローン減税。賃貸物件の減価償却費とローン金利
で節税。大小とりまぜていくつか持てるのも与信の高い現役のうち。
65歳になったら、残ったアパマンローンを退職金の一部で清算すれば老後は安泰。
みんな他人に言わないだけでやってると思うよ。
>>373
減税終了後に事業用ローンに切り替えているのは賢明ですね。
物件利回りが借入金利を上回ることが前提ですが、収益がでていれば問題ないですね。
しかしながら、今後の賃貸マンション市場（分譲賃貸含む）はもれなく不良入居者と付き合うリスクも高く、投資対象としては
不可解な部分も多いですよ。頻繁に古い物件を手放し新しい物件を手に入れられれば、物件の老朽化やそれに伴うリスクは回避
できるかもしれませんが、投資効率は一棟買いの足元に及ばないですよ。
まぁほどほどにしといたほうがいいと思います。
ご存じだと思いますが、借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
1億円の借入があれば、3000万はキャッシュをもっておきたいところです。
＞借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
そりゃ当然。
不動産投資は、リスクに対する流動資産の備えがないと恐ろしくできません。
私はキャッシュはもちませんが株で持っていますけどね。
入居者審査の危うさは毎回感じてます。幸いいまのところ立地がいいせいか
持っている物件全部優良店子で埋まってますが。
こういうご時世ですからかつてはいきなり1年で退去とかありましたね。
結構審査は厳しく、1年未満の解約に違約金つけたりとかやってますよ。
一棟ね。同僚には親の相続資産をもとにビル買っている人もいますがかつての
ように不良債権のいい出物も少ないようですし、私にはリスクは大きいように
映りますが。
都心部のへたなタワマンより、良質な地域に建つファミリーマンションのほうが投資的に安定していると聞いたことがあります。
分譲貸しのファミリータイプのほうが優良な借主が長く住んでくれるかもしれませんよね。
狙うは、分譲ファミリーマンションの中層階南東角部屋3LDKあたりがいいかも・・・
専業主婦世帯で実際額面で1500万円になったあたりの税額が一番ひどいですよね。
サラリーマンで節税しないでいたら年収1200万の頃とさしてかわらない手取り
だったので、無理して節税はじめたというのが本音という人も多いでしょう。
インカムの安定性も大事だが出口での売却価値考えたら郊外のファミリーなど慈善事業だろう。
いずれは家賃もさらに下落するだろうし。中古買えば維持費はかさむし、退室のたびに内装改修に
金が多くかかる。・・・という見方もあるけど。
郊外ではなく、有名住宅地のファミリーでもですか？
例えば？ 世田谷あたりで中古買って賃貸で運用するなら、田園都市線沿線駅近
築20年以内、６０平米２ＬＤＫなら４０００万以下かもしれないが
ファミリーでいくらの物件買っていくらで貸すの？
だいたい、みんな１０年間３００万円近く税金納めてごらんよ。
おもいきり腹たつから。
間違ってないと思うけどなぁ。あのね。土地代のローン金利もゼロになるまで経費に入れられる
んだよ。やってみてからいいなよ。おいしいから。
実際に俺所得税還付毎年いっぱいもらってるけどね。
ていうか、３８３税金いくら納めてる？
もとい３８２の納税額が知りたい。
>>383
所得税還付ってことは賃貸部分は赤字ってことだね。
赤字になるってことは、経営が下手か、脱税濃厚かってことでしょ？
キャピタル狙いか相続対策でない限り破滅街道まっしぐらなんじゃないかい？
デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。
まあ、アホか脳内か釣りか相続対策かのどれかだね。
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
君、減価償却費って意味わかるか？？？
＞デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。
？？？デフレであるからこそキャッシュは大事なんだよ。勉強しなおせや。
というか年収１０００万以下の人はレスいらんぞ。
脳内の雄たけびはみっともないな。
実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
相続対策以外で節税大家なんて人いる？
嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
いたら手上げて！
はい。手をあげてみました。
あんた自分の知らん世界に口出すのは恥さらしにしかならんからやめろ。
だから、減価償却費ってのが、あんたの知らない「嘘経費」なんだろうよ。
税理士に友達いたら解説してもらえよ。もうほんとお前うざい。
なに、おれがどこにどれだけ物件持っていてどれだけ節税で還付受けているか書けってか？
がははは。そういう義理はない！
定率法だとか割り増し償却だとか建物本体と設備の区分だとかなんでそういう話を
こんなところで説明する必要がある？ないだろ。してもわからんだろうし。
>>394 395
脳内君の抵抗はこれで精一杯かな？
下手な作文だね、はい、落第。
せめて、節税のメリットぐらい書かなきゃダメだよ。
具体的な作文書けないなら。
リアリティも全く無いしね。
ざくっと説明してやるか。
賃貸収入は年５４０万だ。
これを退職時までもち続けて、その時点で４５０万経費１００万で３５０万手取りになれば
十分年金がわりになる。もちろん残債を返済する原資は別に運用して持っていないと
いけないが。
＞実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
誰がキャッシュフローで赤なんて言ってるよ？
赤字は帳簿上の話だ。
仮に賃貸収入が年５～６００万あっても減価償却費で４００～５００万、管理委託
公租公課、借入金利子（建物分）など含めたら不動産収入マイナス２００万～３００万
なんてケースはざらだ。それでも手元に１００万くらいのキャッシュは毎年残るのが
現実だ。
所得が２００万減ったら普通の所得や扶養家族の多い人でも数十万単位で還付される。
もともと節税ねらいは、所得の高い現役時代だけでなく退職してからもマイナスの所得は
少ない所得にかかる課税をタダにしてくれる。
とにかくキャッシュフローが黒字である限り長く持ち続けて店子にローン払わせる。それが
大事。ねらいは自分の年金。
残債がすくなったころあいで別に運用した流動資産から適宜繰り上げ返済
すると、その時点で繰り上げ返済は２０％以上の高利回りの投資に化けるのだよ。
意味わかるかな。
＞相続対策以外で節税大家なんて人いる？
私の知っている外資系メーカで年収２０００万の人はのきなみこの手で節税ですな。
＞嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
だから、減価食客というものが個人事業者にも認められているわけよ。
逆に本当の赤字ってなに？
くそ。１０００万超えてから１５年のこの俺がガキになんで説明してやらんといかんのだ。
はめられたな。ま、いいか。
社会勉強だと思ってまじめに読めよ。
はい。
昨年の確定申告の一部。
千円
賃貸料 5,381
収入合計 5,381
減価償却費 4,860
借入金利子 2,345
租税公課 145
損害保険 24
修繕費 178
管理委託費 582
経費計 8,134
所得金額 -2,753
土地等の負債利子 730
不動産所得 -2,023
これで納得か？
あとで授業料請求するから、理解できたら俺に連絡よこせよな。
あと、日本語の勉強不足だな。
読み難いよ。
千円（単位）とか書かないとな。
節税メリットは俺が体感している。ここ数年所得税はゼロだ。
悔しいのは他の節税策が効いて所得の割りに納税額が少ないことだが。
よく読んでほしいのは、節税の話からこの話始まってないということだ。
俺は３７３だ。
年金対策どうしてる？マンションとか買ってないか？って話したらてめえが
勝手に赤字で賃貸するなんて＊＊沙汰だとかからんできたんだぞ。
だいたいなぁ。いくら金持っていようがいきなり買いたい時に好立地の
賃貸物件優良中古なんかてにはいりゃしないんだよ。
自分買って貸しながら持ち続けて残債払うだけで高利回り物件に化けるのを
待つ。そもそも年金の話をしているんだぞ。
出口？そんなの考えない保有ってものあるんだよ。なにしろ団信ついてるから
妻子にも喜ばれるし。
だが、借入金の３割のキャッシュというのは、黙っていたら残債自体が減るし
流動資産は普通に運用すれば増えるわけだから。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
