ブリリア武蔵小杉

坪300万なんて絶対にありえない。
そんな予想してる人って市場をまったく理解していないね。

ナイスはよくあの価格で売れたと思う。
今でも謎の物件です。

中国ダメになったらアメリカが回復するだろう。
そんなに簡単じゃねーか？

アメリカの不動産はやや復調してるよ。

>>251
あそこは大病院・スーパーが隣で、警察・中央郵便局・東急の駅も激近。南向きの景観も開けて◎。しかも学区が今井小・今井中。
周りがゴミゴミしてることとデベを除けば武蔵小杉随一だからね。

>>254
それにあの頃はちょうど小杉のマンションもイケイケ昇り調子、
デベも強気でマンションバブル絶好調のピーク時期でしたよね。

4戸1EVの方の両面バルコでない住戸の低層階は結構安めにでそう。
それでも坪210万はないかな。

因みにパークシティ武蔵小杉あたりの最低坪単価ってどれくらいだったかご存知の方います？

東急の西側マンションは新駅が遠くないですか？
東急だけしか利用しないなら日吉の方がいいと思います。
グリーンラインも鶴見に延伸する計画ですし。

ＪＲ鶴見と京急鶴見は意外に近くて便利。

車のナンバーが川崎じゃなくて横浜なのも少し嬉しい。

>>258
日吉に駅近マンションが出ればね。
東横線もさることながら
目黒線・グリーンラインが始発なのが
うらやましい。。。

グリーンラインの延伸なんて遠い話。

>>257
坪単価210万台がありましたよ。
ＳＦＴは210万切った部屋もありました。

>>251
鶴見が坪300で完売しそうなのに、武蔵小杉が坪300で売れないことは無いと思うが。
まあもちろん買う方に取っては安いに越したことは無いけど。

いえいえ、鶴見は伝統ある街、利便性に関しては武蔵小杉に負けず、
何でもありますよ。生活つるには全く不自由なし！　それに、確かに横濱ですし。
将来的に、横須賀線も停まるようになるでしょうし。
返って再開発で高いビルばかりになってしまったまるで都内のオフィス街でビル風が吹くように
なってしまった武蔵小杉より、鶴見の方が良いところもありますよ。
武蔵小杉は地質学的にも多摩川のちょうど断層に当たるようで、意外と地震にもろいとも言われています。
実際に起きてみないとわからないところもありますが。

<<260
確か再開発エリアではコスギタワーが坪単価一番安かったハズだよね。
エリア内では一番最初に販売し始めた物件だったし。

>>263
売り出し当初は正直『高っ！』って思いましたケド、今思えばいい買い物＆いい物件でしたね。コスギタワーを買った方々の先見に敬礼。

KOSUGI TOWER の中古高杉。90㎡で5000万位だったはずなのに。

ま、関係ない者ですが、通りすがっても、あのマンションが一番いいな。

<<266
どのマンションのこと？

コスギタワーの一番安い90平米は確かに5000万前半でしたが、南向きは低層階84平米で6000万超えしてましたよ。

再開発以前のレアリスあたりも坪200万超えてました。
再開発なくても、もともとわりと高いエリアでした。今井方面はもっと高かったし。

安くても５０００万円台後半ですよ。
高層南向きは７０００万円以上しましたよ。

マンションは立地が重要ですが、駅からあの距離でタワーなのはかなり微妙かと。
ドアツードアだと１０分以上かかりますね。
新駅利用なら５分ぐらいでなんとかなるかな。
エレベーター待ち次第ですが。

南向きの中層以上なら眺望と日当たりでよい物件だと思います。

クラッシーと同様にペアガラスでないのが気になります
(合わせガラス)

またタワーですが厳密には外廊下マンションなのも気になります。

駐車場は再開発地域のマンション内では一番困った感じだと思います。

あとキッチンの高さが変だったような記憶があります。
まぁこれは古くなれば交換できるのでどうでもいい部類ですが。

特段コスギタワーの欠点を書いても誰の参考にもならないですよ。もう売ってないんですから。


それよりタワーの欠点としてよく書かれるエレベーターの時間の話がありますが、タワーは大抵かなり高速なものです。分速150～180程度は標準で、240の物も珍しくありません。

ここも20階なので、タワーの低層階レベルの早さが欲しいところですね。

コスタとクラッシー、いまどきペアガラスでなく、網戸がない高層階の部屋があるからだめだね。
ブリリアはそんなことないでしょうけど。窓は共用部分に該当するので個別に変更できません。

↑パーク住民

タワーの一番の欠点は管理費や修繕積立金の高さ。
共用施設、公開緑地、機械式の駐車場、内廊下、ＦＩＸ窓のガラス清掃などなど・・・

ここ思ったより安くなるのでは？南にタワー群で日当たり悪い、北に線路と横須賀線通路。利便性だけ重視のDINKS、単身者向け。安く請け負う(？)鴻池組施工(三重県で問題になりましたが、ちゃんと返金されたようです)
http://www.geocities.jp/kekanmondai/jiken0706.html

駅近の欠点といえば、不特定多数の訳のわからない人間が大量に往来することじゃない？パークのスレで話題になってる喫煙者なんてまだいいほうで、駅前が本格的に稼働すれば、酔っぱらってゲロするヤツや、喧嘩するヤツ、庭で寝てるヤツとか、どうしようもないヤツがいっぱい現われるよ。ここはたまプラみたいな田舎の住宅地じゃないんだから、勤め人もたくさんいる。(野村のオフィスビルもできるし。)駅近過ぎると、そういう面で良くないのは、世の常だよ。だから、少し離れたコスギタワーが良く見えるんだよ。下階に変なテナントも入ってないしね。だから、変な人も集まらない。

＜２７２

コスタは合わせガラスです。

コスタ検討中に、担当者に聞いたりネットで調べ　複層ガラス（ペアガラス）との違いも確認しました。

高層で風も強いので、台風等には合わせガラスが良いのでは？と思います。
住んでみて、結露も起きませんし・・・

環境に合った物であれば、良いと思います。

こだわる内容も人それぞれですが、良い物件が購入出来ると良いですね。

あまり参考にならないかも知れませんが・・・

お隣のクラッシーもかなり素敵だと思いますし、検討は２・３物件ぐらいから選んだらどうでしょうか？

コスタは東急の駅からだとさすがに遠いなぁ。
駅の西側や北側なら戸建ても検討対象になる距離で、
マンションもかなりありますね。それで管理費高いタワーですか・・・

古くなったとき競争に勝てない気がします。

あの距離を歩くなら電車でもうひと駅くだってもいい気がする。

> 駅近の欠点といえば、不特定多数の訳のわからない人間が大量に往来することじゃない？

そうですね～、確かに。
田舎と違って、ご近所の人の顔さえもよくわからないことも多いのに、不特定多数の人々が利用する駅にはいろんな人が来るんだろうなと想像するとちょっと怖いところもありますね。
まぁでも、中途半端に離れていると夜の一人歩きは怖かったりするわけだし、どっちもどっち？
へんな人がいても、駅からすぐ家に帰れる駅近の方が、危ない思いをすることは少ないような気もしますが。

クラッシーやコスタってそんなに遠いですかね。東急まで徒歩8分程度ですよ。
今井方面で徒歩8分だと、大人気だったプラウドよりだいぶ近い感じです。そもそも小杉は特急停車駅のわりに駅前がまったく手付かずな珍しい駅だった上、さらにそれを商業施設につかわず、こともあろうかマンションばっかりに転用してしまったわけです。

普通の感覚でいけば、徒歩2～3分のマンションが選び放題になるわけないので、5分で遠い！10分あり得ない！という感覚はちょっと信じられないですね。

東京機械の跡地が、東急の駅からクラッシィ、コスタのところまでまっすぐ道を伸ばして、
その道沿いにかっこいいお店のモールが並ぶ、となると駅までも近くなるし、人もいっぱい通るし
毎日楽しいんだろうけど、
でっかい箱のようなのができちゃうのかなぁ。

>>282
いずれにしても、まずはここが売れてからの話ですよ。
モデルルームですが、既存の建物を改装しただけで、あんなに綺麗に
なってしまうとは、ちょっとびっくりしています。
コンクリートの塀を青く塗ったのは、あまりいただけないですが。

>281さん
そうですねぇ。
駅徒歩2分 vs 10分を比較した場合、だいたい坪単価的には
15%下がるといった感じじゃないでしょうか。

80m2×坪単価230万（適当）×15%＝830万

逆に言うと、同じお金を出すなら15％広くなるってことでも
あります。（※厳密に計算すると違いますが）
迷いますねぇ。

ずっと住むなら徒歩10分でも広い部屋が良いと思いますが
将来貸すことも考えるなら駅近の方が賃料も下がらないだろうから
良いんだろうとは思います。

徒歩2分と10分で15%も下がるのは、駅前に希少価値がある場所だけでは？
まあデベのブランド力・グレードによって同じ徒歩10分でも15～20%程度は価格が異なりますが。

たとえばここと中丸子のプラウドを比較すると、10年後の中古価格にものすごい価格の差がついてるとは思わないんですよね・・・・

「一生ここに住めたらいいな」と思ってマンションを買っても、
これから先どうなるかわからないと思うと不安もあります。
実際、今の不況でボーナスも減っちゃってるし。
将来、もし手放すことになったら・・・と悪い方に考えていくと、
少しでも価値が下がらない物件を選びたいと思ってしまいます。
徒歩10分と徒歩２分なら、やっぱり駅に近い方がいいな～と思いますが、
これから発展していくことが期待できる武蔵小杉なら徒歩10分もありなのかな。

　まさにそのとおりですな。20年前に中目黒の賃貸に住んでた自分としては、東横線の駅近(たとえ10分圏でも)に買えるありがたさと、駅からの距離感の微妙さがわかってない人が多いと思う。(我々から見れば、例えば東線線と田園都市線とでは、格が全然違う。金持ちなら、日本中どこでも買えるだろうが、土地がないことには買えない。)　それと、マンションの低層階にテナントが入るかどうかで、価値観が全然違う。もう東横線に二度と買えるチャンスなどないと考えて検討したほうがいい。うるさい場所は、ダメなのです。

個人の経済事情によると思いますが、徒歩１０分だと集合住宅は微妙なラインですかね。
新築に拘らなければ選択肢ありますし、再開発地域のパーク、コスタ、レジでもポツポツと中古出てますよ。

雨天時、徒歩１０分はうんざり限界。
徒歩１５分は確実にＮＧ。
賃貸なら徒歩１０分でもＮＧ。
７～８分かな。

自分が徒歩10分OKと思っても、買い換えで手放したり、貸したりの際は、より駅に近い場所に
新しくて割安な物件が出てれば、思った金額では買い手･借り手が出てこない。
駅近の立地の希少性は、古くなった際の価格低下を軽減することになるから重要。
絶対に一生住むというなら、遠くても本人さえ納得していれば、問題はないけど。

あと、マンションの場合は、戸建てとは違って縦方向の移動時間もかかるから、
徒歩7～8分といえど、玄関から駅改札まで10分強だったりする。毎日のことだと、結構わずらわしいものだよ。

確かに貸す場合であれば駅近が有利かもしないけど、売る場合には
他の諸条件（例えば向き、間取り、眺望など）も複雑に絡んでくるから
単純に徒歩時分だけじゃ比較できないでしょ。

徒歩２分で目の前がオフィスビルや他のマンションで眺望がさえぎられる物件と
徒歩１０分で眺望が開けて日当たり良好の物件がほぼ同価格だとしたら、
自分なら間違いなく後者を買うと思うけどね。

> 291
そう思うなら、再開発エリアの南端、コスギタワーの南側を中古でも選ぶべきでは？
ただ、ここは再開発エリアの北端なので、北側なら眺望が開けるんだが、南側は開けないな。

ここと鶴見のタワーって客層が競合してるのかな？
よく鶴見との比較が出てきてるけど、自分はそんなに関係無いような気もするが。

駅近で、しかも眺望もバツグンで・・・というマンションがベストなのは皆同じだと思うんだけど、なかなか難しいですよね。高層階なら眺望はいいんだろうけど、価格もそれなりの高さになってしまうんだろうし。
あまりにも隣りの建物が近すぎて、部屋の中の様子が伺えるようなマンションは嫌だけど、今の自分の生活を考えると、眺望よりも駅近の方を優先してしまいます。290さんも書かれてますが、毎日のことなので。

>>290
ほんとに東急武蔵小杉駅近がよくて、ブリリアを狙うのなら
駅直結タワーを待つ手もあるだろうね、
雨でもまったく濡れることもないだろうし。
値段がどうなるかはわからんが。。。

駅前東西マンションは、東西でお見合いになり、高さがパークシティに比べて、かなり低いので、見下ろされる感じになり、パークシティの低層階ともお見合いになるのに、恐らく価格は武蔵小杉一高くなるんじゃないですか？

>>296
ここも、SFTとお見合いになる点では同じじゃないでしょうか？
いい具合にずれてお見合いにはならないのかな？？？

>>296
東横線駅直結というプレミアム性をなめてはいけない。
そのインパクトはすさまじいものがある。
パークは完全にかすんじゃうだろうなあ。

パークが霞むかはどうかとして、東横駅直結マンションって他にある？
代官山アドレスくらい？

いずれにしても、交通利便性(＝数字で表せるスペック)命のコスギ住民にとってはインパクト大でしょ

>>299
直結の意味がよくわからないが、代官山アドレスは歩いて1分でも屋根はついてないね。
信号はないから確実に1分で行けるけど。
正直、渋谷の隣駅という立地は凄いと思う。

駅直結は高いだろうね。
ブリリアくらいは歩いてもいいんじゃね？
綱島街道のあっちまで行くのは嫌だけろ。
駅直結でもフーディアムまで毎日買い物行っていたら意味ないね。
駅直結タワマンの下にスーパーできるのかな？

代官山駅直結マンションなんて、そもそもコスギを検討してる庶民が比較するところじゃないね。普段の生活レベルで苦労する。子供がいない人ならいいけど。それでも、腐っても東横線。２０年前を知ってる人なら、東横線沿線で土地が空いたこと自体、信じられないこと。ラストチャンスだよ。

４つの路線と１つの幹線道路にかこまれている場所か
電車命って感じだね

俺は週末電車乗ることってほとんど無いからなあ

>>302
代官山アドレスも実はそんなに高くない。今、武蔵小杉を検討出来るレベルなら十分買える。
最近では、63平米1LDK 7750万という中古が出てたし。

Re:304　買えないと言ってるわけではなく、生活圏として小杉を検討しているような人には代官山は向かないような気がしているんです。(最初っから投資目的なら別ですが。)人間、小金持って買えればどこでも住めると思ってないもんで。

代官山アドレスが６３平米で８０００万円以下ですか！？
そりゃプチバブル崩壊を実感するお買い得価格ですね。
７０平米なら絶対欲しい。

>>301
東急の駅の上にショッピングセンターができてそこから直結するんだろうから、
まったく外に出る必要なし。
ラゾーナあたりにショッピングに行くなら、大雨が降ろうと完全に傘不要で行けちゃいそうだね。
ちょっと怖いくらいの利便性やな。

東急の駅上は、いつできるのか怪しいですよ。
周辺の進捗にも影響されると思います。

>>308
3～5年くらい先じゃなかったっけ？

これから建設予定の駅直結のﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝは医療ﾓｰﾙが入ると聞いてます、商業施設もあるのかはわかりません。

東急のタワーについては何年か前にパース図も公開されていて、イメージしやすいですが、駅上の施設と同時期に竣工かどうかは気になりますね。

商業施設はふつうに入るでしょう。

どうかな。
景気良くならないとどこも資金調達が厳しいんでないの？

誰かが破綻すると連鎖的に取引先も破綻する構図になってるから、
銀行も貸し渋る

まあ地下下落してない武蔵小杉ですから。
ゆっくりと着実にお店は増えていくでしょう。

>>310
フーディアム側に建つ医療モール付の新しいタワーは駅に隣接していますが直結でありません。

地価が下落したら、もっと早く商業施設できるのにね。

既に用地を買収済みの場合、土地を担保に開発するので、地価下落すると逆に厳しいです。

このホームページに掲載されている７５平米のプラン。
ずばりいくらだと思われますか？（５Ｆと想定）
http://www.kosugi2.jp/plan/index.html

５５００万より上、下？

下だったら検討したいですけど、残念ながら上からの設定になるんじゃないでしょうかね？
5500万から6500万の値幅じゃないかと想像します。

東横線、南武線、横須賀線の三線とも駅近の、これからほとんど出ない最強の立地ですよ。
そんな安いわけないでしょう。
単純に100掛けた7500くらいでしょう。

７，５００だったら二子と同じだよ。
でもこれだけ立地がよいとそのくらいの値段なのかなー。

７５００って坪３３１ですよ。
プチバブル価格ですね。

タワーマンションじゃないし、眺望も良くないし
下250～上300でしょう。

想定される5階なら5800ぐらいじゃないと売れないと思いますけど。

>>318
そんなもんでしょ。南向きでもあれだけパークシティが邪魔してるから低層なら坪240からあるよ。期待して待ってよいのでは。

坪300万とかはありえない。売れません。

戸数が少ないだけに狙っている人が多く、
かなりの値段になると思います。

東横駅反対側の、横須賀線から遠いところでも、300超えてましたから、
この立地なら、それ以上で出してくるでしょう。

線路向こう側の西側の方が伝統的に高価格です。

今井方面なんて10分超なのに再開発地区より高いですし。

坪300だなんて書いてるのはブリリアの営業か？
セントスクエアの販売時期とは違うから高額だと売れないよ。
高くても坪220万くらいにしておきな。

最後の220万を書かなきゃカッコよかったのに。残念。

さすがにリエトの東向きよりは高いでしょう。

なんで、駅西側が高いんですか？
単なる伝統？

横須賀線は遠くて使えないし、駅前はゴミゴミしてるし。
再開発地域からは、見下ろされてるし、謎です。

かつて大手商社の社宅があり、今井小のレベルが高かったからです。

<<328
もっと小杉を歩いてみたほうがいいよ・・。
今井エリアは静かでいい所だ。

3、4年前分譲のガーデンティアラは、今井地域で坪175万ほどでしたが。。とするとここは、坪150万あたりが本来の適正価格か。。。

ナイスのココア色と比べられてもねぇ～。
その少し前分譲のプラウド武蔵小杉と比較してみたら？
今井って結構広いはずだよ。

ガーデンティアラは南武線より北側ですよ。
住所はともかく今井小方面じゃないです。

今井側が高いかどうかは、昔の例でいけば、10分のプラウドと2分のセレマークスの比較でわかるでしょう。

坪２５０くらいと榊のレポートで書いてあるらしいけど、誰か読んだ？

>>334
読んでないけど、そんなもんでしょ。

まぁ来月には販売予定価格も判明するっしょ。
それまで皆でモーソータイムか。
個人的にはブリリア駅近、更に当面ここ以外はコスギ駅近物件の分譲予定はないから結構強気で来ると思うなぁ。

あの、豪華なモデルルームからして、高くするのは目に見えている。

横須賀線を殆ど使わず東急がメインの世帯は、今井や御殿町で良いと思いますよ。
目黒から品川まで山手線で１０分なので、東急から新駅まで歩くのと大して変わりません。

住宅街に住みたい人も多いかもよ。

複数路線を定常的に使わない世帯は、わざわざ騒音地域にマンション買わない方が良いと思いますよ。
現地の夜間に行っみて下さい。南武線、新幹線、横須賀線、東急の各上下線の音を聞いてみて下さい。
南武線、横須賀線は夜中に貨物列車も走ります。

最近気がついたが、リエトイーストが定期借家を増やしてすごく賃料を下げてきている。
結構高層の条件のいい部屋で管理費込＠１万以下もある。そうするとここの７５㎡程度の部屋は２２万ぐらいで借りられるわけで、そう考えると高くても５，５００万以下ぐらいでないと割に合わない。
まあ、所有する喜びってやつで納得するか・・・

>>340
おっしゃるとおり。南武線がまずかなーりウルサイ。
もちろん横須賀線もうるさい。貨物列車は音の振動が違うみたいでこれまたウルサイ。
新幹線も音の種類が違うがとにかくうるさいです。
特に朝のラッシュ時！電車の本数が多い時間帯に一度現地で確認されることをおススメします。
ただし音は上に上がる傾向があるようなので、道路で確認するのと、ある程度の高さから聞くのではかなり違います。
道路で聞くとかなり地面に音が吸収されるようですが電車の高音は上にあがっていくみたいで上から聞くほうがウルサイです。
この物件だとやはり２重サッシは必須でしょう。北側に窓があっても開かずの窓になるはず。

75平米、坪290、価格6500万円。

有り得ない。
賃貸相場とかけ離れ過ぎ。
賃貸の方が明らかにお得じゃん。
無駄な住宅ローンの金利、固定資産税、都市計画税払わなくて済むし、
古くなって資産価値落ちるのも気にしなくていい。

>>343
嘘情報を書き込むなよ。

まー賃貸の方がよければ、それでいいんじゃないの？
新駅開業後に竣工価格を織り込んで、中層からだと343くらいの値付けでもおかしくないと思うよ。

予想でこれだけの雑魚が釣れたか。結構、欲しくて狙っている人がいるんですね。ムキになって…。

年明けたらこういう景気でも意外と結構競争になると予想。ネガキャン炸裂かｗ

>>343
ネガとかではなくそれは高杉。狙ってる人は多いでしょうから常識的な値段ならかなり売れそう。

立地的に希少性があるのは理解するが、やはり、騒音が気になりますね。

線路の反対側のリビング側の窓を開けてもうるさいようじゃ困るし。

首都高沿いで２重サッシのマンションに遊びにいったことありますが、
２重サッシでも結構音がするなと思いました。
あと防音換気口からも車が通るシャーって音が漏れてました。