看板が29日からあったとは気づきませんでした。
あの敷地にモデルルームができるということは、売り終わったら更地にして、
いよいよブリリアタワー武蔵小杉の準備ですかね。
全戸南向きですが東南角の区画が高額かつ人気になりそう。東南の景観が抜けているので。
その他の中住戸は南にパークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワーが邪魔になり眺望は×でしょう。日影図も気になります。しかし、その分『意外』とお手頃価格で販売されるのでは!?と思ってます。立地命・眺望軽視の夫婦共働きには最高の物件になる可能性大です。
パークシティとはつくりが違うでしょ。あちらはエレベーターホールにまとまってあって、複数のエレベーターが強調的に動作するので単純比較できない。
ゾーニングと速度の問題ですね。
集中配置すれば効率が向上して、1基あたりの世帯数が増加しもOKですね。
集中配置の上限は一列配置で4台というの業界の常識だと記憶しております。
EVの件は悪いほどではないですね。まあまあでしょう。
綱島街道の陸橋も改修されるので、パークよりも実は綱島街道に出やすい配置だったりします。
公式HPを見ましたが、両面バルコニーの物件って結構あるのでしょうか?
私は初めてみましたが、風の通りがよくなって快適そうですね。
しかもバルコニー面積も広々しているので、ベランダ菜園が趣味の
奥様にとっては嬉しい作りかも。
そう言えば1件お店が入るようですが、何のお店でしょうね?
コンビニあるいはスーパーか??
どちらが入っても嬉しいな~。
ほっと一息できるような落ち着いたカフェがあってもいいですね。
そもそも論だけど・・・このエリア風がかなり強い上に、高層マンションの影響で、風の流れが変化しますので、けっこー風の影響強く受けますよ。
たぶん、10階以上だと、洗濯物危険かもねー
ま、東京機械の跡地にできるイトーヨーカドーの上のマンションを待った方が良いと思うけどねー
レジと同じくらいの高さがあるから、風の流れは変わるかもね。
だけど手すりよりも低い位置であれば、以外と風は吹かないよ。
それより東京機械跡地にヨーカドーなんて決まっていないでしょ。
ここはバルコニーの立ち上がりの壁は何ですか?
・コンクリート+タイル
・アクリルなどの素材
・金ものの手すり
3つめはないとは思うのですが、風の強さはこういうことにも影響されそうですよね。
まだモデルを見に行ってないので分からないもので。。
外観予想図だと分かんないです。
全戸南向き&ワイドスパン、両面バルコニーetc、採光や通風などは良さそうだけど
全戸・全窓二重サッシということは電車の音とか結構影響ありってこと?
そもそも風が強いから窓を開けて過ごす生活前提ではないってことなのかな。
店舗スペースはどのくらいの広さが確保されているんだろう。
それによって業種も結構絞られるよね。
販売予定時期は来年 2月上旬、ってことはモデルルーム開設も年明けかな。
ここはいくらで売り出されるのか、早く知りたい!
PCM東側在住です。騒音ですが、線路から100メートル
離れていますが、窓を開けて寝るのは不可能です。
綱島街道、各種線路、消防署がその原因です。
ただし、日中は窓を開けていても自らの生活音があります
し問題なしですが、テレビの音は聞き取りにくいです。
なお、今後、新駅が出来て電車の発着やベルなど一層やかましく
なることと思います。
したがって、ここの二重窓の東側は相当な騒音を覚悟すべきです。
もちろん、西側でも東急の騒音は覚悟しなければなりません。
そして侮れないのが北側の電車の騒音です。
トータルに音の問題を検討され、利便性とのトレードオフで
ご納得されることをお勧めします。
少なくとも、PCM東側より音の条件面はよくないでしょう。
再度62です。
二重サッシではない西側の部屋なども
PCM西側友人宅の現状を考えると
人によってはかなりの音になります。
北側は、レアリスの南側友人宅をモデル
に想像になりますが、あれだけ線路が
近ければ相当なものかと。
>>63
>ペアガラスは騒音にはほとんど役立たずだけど、二重サッシは強力ですよ。
>窓開けなければPCMよりマシだと思う。
↑
おいおい
ペアガラスにもイロイロとグレードがありますから書き方に注意して下さいね。
たしかに二重サッシは強力ですが何故二重サッシにしているかわかりますか?
新幹線脇の住友の物件
今回の南武線沿いのブリリア
いずれも線路から近すぎで二重サッシではないと騒音防止できないくらいということです。
ほぼ等間隔に三方線路や道路で囲まれたPCMですが方角によってペアガラスの仕様が違います。
しっかり考えられて施工されています。
そして二重サッシを施工するほどの騒音ではないとも言えます。
二重サッシですが生活するのには不便極まりないです。
窓を開けるのに2回開けなくてはなりません。
デベロッパーは二重サッシですから大丈夫です・・・・・とアピールしてくると思いますが二重サッシでないとならない事情を考えて検討すると良いと思います。
武蔵小杉の街は大変便利だと思い検討していますがこの物件は線路脇?線路横?線路直結?なのでパスです。
無理です。
小杉の再開発エリア検討中で騒音を知らないひとなんて少ないんじゃない。
うるさいことは理解してると思うけど。その上で窓閉めてれば平気でしょというひとが多いのでは。
私は実際にそういう人です。
窓開けて生活する季節なんて一年のうちわずかだし。
68さんはPCMの中に入ったことあるの?騒音ははっきり聞こえましたよ。
小杉検討中でPCM気にいったなら買えばいいじゃない。
わざわざブリリアスレまで来て何がしたいの??
62です。
66さん。高層になれば綱島街道の音は軽減されます。
といいますか、音は上に拡散しますので、高層階は地上の様々な音が混ざり
ゴーという何とも言えない騒音が終始聞こえてきます。
また、電車の音は高層になればなるほど大きくなります。
あるいは、地上の様々な音がゴーという音に集約されるため、低層より
電車の音が突出して耳触りに聞こえるといえばいいでしょうか。
70さん指摘のとおり騒音なら、リエト南側が最もよく、
次いで、レジデンス西側、PCMS&M南、PCMM東&北かと思います。
私の住まいのPSM東は低中層でT2ペアガラスです。
67さん指摘のとおり、私自身は、二重サッシの手間と
その事情を考えると、二の足を踏んでしまいます。
もちろん、景色や利便性を最もを重視される方もいらっしゃいますし、
最終的には予算も含め、それぞれのライフスタイルと照らし合わせて
総合的な評価で納得できるかどうかでしょう。
既出ですが騒音と交通利便性はトレードオフです。
ちゃんと把握した上で購入を検討すればよし。
騒音以外にこの物件の検討ポイントになりそうなものってなに?
西側にある東京機械の社宅?は工事移転後取り壊しだと思っているのですが、何が出来るの?
66です。
62さん、こちらはclassy towerの西の高層を検討していますが、電車と綱島の騒音を心配しているので、参考になりました。classy towerでは、ペアグラスでもなく、さらに、大変になりそうですね。ありがとうございました。
約60%が角住戸または両面バルコニーだから風通しの良さが云々と
売りにしているようですが、結局二重サッシでの防音が必要な環境だったら
窓開けて過ごすとか耐えられないかもしれないし、
通風に関してはあんまり意味ないと思ってて良いくらいでしょうか。
洗濯物をバルコニーに干すとして、二重サッシの開け閉めってけっこう面倒
だったりするのかな。それとも浴室乾燥機などで室内干し前提とか?
資料請求の受付も始まったようだけれど、もう資料届いたよって人いますか?
宅内の設備などどうなっているのか気になります。
>>75
二重窓とペアガラスは似てると思うかもしれないけど、
こと遮音性に関しては
基本的にペアガラスには防音効果はほぼ無いよ。
パークシティの仕様をみればわかるが、”防音”の”ぼ”の字も無いよね。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A5021001/interior04_02.html
ちなみにリエトも遮音性能T-2はあったっけかな。
いやトータルでは間違いなく魅力的な物件でしょ。
ただ『武蔵小杉の駅近物件』のメリットは他のマンションの板で語り尽くされた感があるからかな?
規模・免震・線路沿い(二重サッシ)という意味ではシティハウス武蔵小杉に近いスペックですが、シティハウスより、、
◎ベランダに洗濯物が干せる。
○各駅との距離のバランスが良い。
○二面バルコニーの部屋がある
○全戸南向き
○スーパー近い
?景観は五分五分?
?騒音・振動は五分五分??お値段は不明
?内装の高級感で勝つのは厳しいか?
×デベは若干負けるか?
×鉄男的には南武線脇より新幹線脇の方が魅力的?
今後武蔵小杉の駅近に出てくる物件は超高層タワーばかりで、これくらいの規模には出会えない気がする。真面目にラストチャンスかも
いやトータルでは間違いなく魅力的な物件でしょ。
ただ『武蔵小杉の駅近物件』のメリットは他のマンションの板で語り尽くされた感があるからかな?
規模・免震・線路沿い(二重サッシ)という意味ではシティハウス武蔵小杉に近いスペックですが、シティハウスより、、
◎ベランダに洗濯物が干せる。
○各駅との距離のバランスが良い。
○二面バルコニーの部屋がある
○全戸南向き
○スーパー近い
?景観は五分五分?
?騒音・振動は五分五分??お値段は不明
?内装の高級感で勝つのは厳しいか?
×デベは若干負けるか?
×鉄男的には南武線脇より新幹線脇の方が魅力的?
今後武蔵小杉の駅近に出てくる物件は超高層タワーばかりで、これくらいの規模には出会えない気がする。真面目にラストチャンスかも
もちろんペアガラスでも防音性の高いのもある(ちなみにパークはT-3とT-2でごつく重い)
ま、二重窓の方が簡単に防音しやすいと言えるが。昔は線路傍だとサンルーム(バルコニーに窓を付けたようなスペース)なんてのもあったが(川崎駅べったりのサンスクエア川崎など)
また周波数帯で特性が異なるので、厚いガラスが苦手な周波数もある(T値は500㎐で測定)
詳しくはhttp://www.iibouon.jp/00400-glass/000024.htmlなどへ。
魅力はやっぱり駅近&各地へのアクセスの良さでしょう。プラス全戸南向きなど居住性の良さも。
マンションからどの駅へも近いし、再開発地区ならではな物件ですね。
ただその裏返しとして、騒音が…とかのデメリットが出てくると。
そこをどう捉えるかはそれぞれの価値観ですしね。
ところでHPに載ってるD1タイプの間取り(収納の少なさがちょっと気になりますが)
このタイプくらいの広さで予定価格はどのくらいになるんでしょうかね。
立地考えるとやはり手が出ない価格帯になりそうな。
普通に考えて坪250~270位でしょうから、5500~6000万位でしょう。
さすがにシティハウス・プラウド並以下で来るとは思えないですし。
シティハウスより安く出ると思います。
2階とか条件の悪い部屋は坪単価200万から出ると思います。
即完売するくらいじゃないと怖くて売れない気がします。
というか私が買うならこの価格帯でないと検討の範囲に入りません。
これ以上払うなら他の場所を探します。
だって線路の直ぐ側。
二重サッシの話が出ましたが、最近のものは内側のロックするレバーをなくして、
面倒が減る作りになっているようですよ!
このマンションがそうなっているかはちょっと解かりませんが・・・。
以前使用していた時は、やはり開閉が面倒、掃除が大変!と思う事もありましたが、
冬場は結露しにくかったです。
騒音についてはある程度妥協するつもりじゃないとこちらには住めないですね。
デベもその辺を十分理解しているから、同スペックの物件に比べると
安くなっているんじゃないかな・・・と。
デベは違うけど、同じ線路脇のシティハウスの例があるから安くしないでしょ。
シティハウスよりちょっとだけ価格を下げたら先に完売するかもしれないけど。
坪単価200や230だったら、そこそこありなんじゃないかと思います。
周りの中古物件と比較してみても、この価格帯はだいぶ安い方に入らないですか?
東横の駅近くの中規模免震と言えばセントスクエアがありますが、あれは坪260~290万あたりでした。
こちらは線路脇、サブプライム後の補正(10%)を考えると、坪230~255万位かと。
ということは最低でも坪210くらいからってことですね。
確かに一部パークシティにかぶるとはいうものの南向きというのは大きいかも。
現地に行ってみたけど、南側の窓を開けているだけでは、
実際はそれほどうるさくないんじゃないかと思えてきた。
もちろんアナウンスや電車の音はすると思うけど。
再来年8月に竣工&入居開始の物件が、
来年1月に完全予約制事前案内会、2月上旬には販売開始(いずれも予定だけど)。
新駅の開業前にめぼしい部屋は売れちゃったりするんでしょうかね。
事前案内会で要望書入った部屋を2月に一期一次として販売ってスケジュールかな。
どのくらいの戸数出るのか、今後が気になります。
自分は、、、なんだか実際の入居までかなり間がありすぎて何をどう判断したらいいのやら
戸惑い気味な感じ(苦笑
素朴な疑問なのですが、デベの方って、こういう掲示板をチェックして価格に
反映したりするんでしょうか??
実際にそうだとは考えにくいですが、もし本当にそうだとしたら、
迂闊に高い額を口に出せませんねー。
うちも220くらいならぎりぎり検討できる範囲内です。
あ、安いに越したことはないですよ(笑)
100さん
騒音は窓を開けていても、慣れれば問題ないレベルでしょうか。
綱島街道の音はどうでしたか?
救急車などが通らない限り、そんなに気にならないかしら。
まぁ価格を決める部署の担当レベルは見てるかもね。
仮に掲示板で爆発的に人気があっても社内会議で『マンションコミュニティーで大人気なので坪単価○○万円にします!』とはならないだろ。
資料請求の量や時期、HPへのアクセス数や周辺物件実績、経済状況等によるマーケティングに裏付けされた坪単価を担当レベルが叩き出す。担当所見として『強気なプライシングでも竣工前の完売可能』みたいなコメント付けるくらいじゃない?
元デベの人間です。
価格に反映されることは、少しだけあります。
どういうことかと言うと、基本的には全体は変わりません。
つまり計画段階で、ここの土地をいくらで仕込んで建築費やら販管費やらを載っけて、利益を乗っけて、じゃあ坪単価いくらで販売しましょうという話になります。
(厳密には、いくらで売れる場所だから、土地をいくらで仕込まないといけないという逆算ですが)
基本的に売れる延べ床は最初に決まってますから、坪単価が決まれば「総売上」が確定します。それを元にして、各部屋の広さでざっくり割っていって、あとは価格調整をします。
「少しだけ」反映されると言うのはどういう意味かというと、似た部屋の価格調整です。
例えば、同じ3LDK、同じ75平米の部屋があったとします。ただし間取が違う。
デベとしては、両方とも同じ割合で売れる価格づけをしないといけません。
つまり、間取が良い方は高く、悪い方は安く調整します。
でも、それが間違う場合もあります。
そのときに、実際にモデルルームに来ているお客さんに聞いて調整することもあれば
参考までにこういう掲示板をのぞくこともあります。
ただ基本的にはこういう掲示板を見に来てる営業って下っ端で、決裁権を持ってる
オッチャン達は逆にこういうとこには来ないので、あとはその会社内で話が通せるか
どうかといった内部調整も絡んできます。
私はここを使ってけっこう長いですが、逆にわざわざ自分が欲しい部屋をボロクソ
いって評価をさげようとしてる人もたまに見かけますよ。
以上参考になれば・・・
やっぱり武蔵小杉のランドマークは、パークシティですか。
駅前に堂々とそびえたつ、あんな高いツインタワーマンションは、日本でここでしか見られ無いですからね。
この再開発エリアのマンション群の中で、このマンションが
・1番優れてそうな点
・1番悪るそうな点
ってなんでしょうかね?
個人的には
【優れてそうな点】
低階でも北側の景観が実質保証されていること。(日当たりは南バルコニー、景観は北バルコニーと使い訳が可能)
【悪るそうな点】
朝エレベーターに乗り損なうとタイムロスが大きそう。
すいません。賃貸ですがこれでも武蔵小杉住民です(苦笑)
北側に何か大きい建物や建つ可能性がある土地なんてありましたっけ?
今日の帰りにチェックしときます。
>>115
>【優れてそうな点】
>低階でも北側の景観が実質保証されていること。(日当たりは南バルコニー、景観は北バルコニーと使い訳が可能)
↑
低階でもってここは最上階でも20階程度でしょ?
ここの低階って事は何階の話?
5階とか?
5階だと景観なんて言葉を使うほどの眺望はないですよ。
電車が見えるだけ。
小杉住民という前に立体イメージができないみたいですね。
あっ・・・・北側に電車が走っていることを知らなかったのかな?
>【悪るそうな点】
>朝エレベーターに乗り損なうとタイムロスが大きそう。
↑
エレベーターのない生活な様ですね。
タイムロスが大きいって10分待つわけじゃないんだし・・・・・。
【優れていそうな点】
なし
【悪るそうな点】
あり過ぎて書けません。
話変えちゃって申し訳ないのですが、駅間を結ぶ連絡通路ってどんな感じになるんでしょう。
店舗が左右(または片側)に並ぶ中を通っていくような形になるのか、
そのまんまただの「通路」なのか。
ちょっと寄って行けるような魅力ある場所になってくれたら良いなぁなんて思うのですが。
個人的には書店とスタバやドトールみたいな気楽なカフェ系が欲しいかも。
駅のこっち側は今のところマンションゾーン化していてお店も少ないですし、
今後どんな風に変わっていくか期待しています。