ローンを組まないマンション購入

>19さん

なるほど。。そういうふうに資金を運用できる能力がある方はいいですね。
うちは運用という意味ではまったく何もしていません（＾＾）；
誰かが考えてくれたらいいんですけど・・・うちの税理士さんはそこまで
教えてくれないんですよね。やっぱりFPとかに相談すべきなのかな。。

上記URLの中に塚原さとしさんのコラム20004/02/27
同時にできるのか？：「住宅ローン返済」と「年金準備」
を紹介しているつもりです。
複利の住宅ローン金利よりも運用益を上げる19さんってただのサラリーマンではないですね。
是非運用方法を教えてもらいたいです。

19です。

>住宅ローンより運用益があがるのはすごいですね。
>自分の能力では常時通算でローンより運用益をあげる自信がありませんでした。
ラッキーなだけです。
常時ローンより運用益をあげる自信なんて持っていません。
ローン金利が低く、運用結果に求めるハードルも低くて済むので、いい結果が出ている
に過ぎないと思っています。

>うちは運用という意味ではまったく何もしていません（＾＾）；
>誰かが考えてくれたらいいんですけど
17さん、年収1500万円もありながらもったいないです。
自分で勉強して小額から投資することをお勧めします。

>是非運用方法を教えてもらいたいです。
安定的な配当収入の確保と株を上がる前に買って下がる前に売ることを心がけているだけです。
難しいのですが、失敗したと思ったら早く処分することを心がけています。
テクニックなどはありません。
デイトレートなどは遊び程度に年１、２回程です。儲かったと言える経験はありません。

銀行からは借りず、親族から借りました。該当するかな？
紙切れ１枚(借用書)で借りたから、
ローン契約など面倒な手続き無かったし、諸経費は相当安かった。
もちろん、ちゃんと返済してます。

資金運用は株しかやっていないけど、
年により運用成績は変わるけど、１０年スパンぐらいでみれば、年平均５％はいくんじゃないかな。
誰かが推奨する株をそのまま買うようではダメだと思うけど。

そりゃ２５年間も貯蓄に励めば、4000万ぐらいにはなりますが、40半ばを過ぎるまで借家暮らしは
したくないので、30代のうちにローンで購入しました。気に入った物件もあったし。
利息のことを考えれば、現金で買う方がトータルで考えれば無駄がないのはわかりますが、
その辺は各人考え方に違いがあると思います。ちなみにウチの両親は、貯めてから買う派でしたね。
気に入った物件がないとか、特に急いで買わなきゃならない（社宅を出されるとか）事情がなければ
ローン払ってるつもりで貯蓄に励み、ノーローンで買うのが本当はいいんでしょうね。

我が家も地道に貯めた5500万で4800万のマンションをローンなしで購入しました。
気持ち的には、”すっからかん”になった気持ちですが、ローンも手続きや
繰り上げ返済等めんどうそう（会社を休まなければならない？）、運用などは
よくわからないし、買えるんだから買っちゃえってな感じです。

共働き夫婦（夫36歳年収900万、妻36歳年収400万）未就学児二人です。
今までの調子で行くと、これからは年550万くらい貯められる計算ですが、
ローンがないと思うと以前より少し贅沢になってきたように感じます。

死んだらローンはなくなる、とか考えると、果たして本当に
ローンなしでの購入がよかったのかは、わかりませんね。ローンなしでの購入が吉と出るか、凶と出るか。

>26
未就学児がいる家庭（36歳）で貯蓄5500万＆ローンなし購入はすごいと思います！ご立派！！
45歳くらいになれば貯まるのも分かりますが（うちも繰上てそれくらいまでに完済予定）、
35までにはなかなか・・・見上げたものです。うちは35歳の段階でそんな貯蓄はなくて、でも
やはり子供が小さいうちこそ広い家で育てたいと思ったのでローンで買いました。考え方は
人それぞれですね。どうせ資金運用する知識やパワーもないし、貯まってからというのが
理想でしたが、それでは人生の輝く時期の大部分を貯蓄ですごしてしまいそうな気がしたので・・・

ローンの方が金利分、貯蓄よりきつそうだけど気のせい？

>28さん

そりゃそうだと思いますよ。

でもその分10年でも広いところで暮らせるなら
という点で差し引きゼロかなって思ってます。
10年後、子供が巣立ちかけてから家を買うなんて
なんだかつまらないと私たちは考えました。
ということで、我が家は今をとってもエンジョイ
してます！＾−＾

でもでも、貯めてから買うという考え方も立派
だし、そういう方を否定してるわけじゃないですよ〜。
あくまで個人的な趣味です。コツコツ貯蓄するのが
楽しみって人もいると思うんですよね。その逆もありで。

でもためていても消費税あがったら、オプション・諸経費で結構な額の支出になっちゃうんだろうね。
こつこつ貯めている分なんかふっとんじゃったりして。

まぁ、買うタイミングってあるかもですね。
でもスレ主さんのような方は10年前のバブル期に買わなくって正解でしたね！
こればっかりは計り知れないものがありますが・・・今ローンで買った私な
んかは10年後「あ〜！待てばよかった！！」なんて泣きを見るかもしれませ
んね。近所でもバブル期に今なら6000万クラスの家を1億近くで買った人とか
いて、ローンが払えなくて引越してく人もいます。そうならないように、さっさ
とローンを返さなくちゃ！

タイミングはありますよね〜
でも、みんなどういうタイミングで決断したんだろ？

そりゃ、なんと言っていもいきおい！

結婚と同じ。
勢いです（奥さんに押し切られた）

結婚は違います、私が押し切りました。

うちの場合、ターミナル駅から数分の社宅だったので、どうしても持ち家にという気分に
ならなかったのですが、最近、社宅の肩たたき制度みたいなので居住年数により賃料が
大幅に上がっていくことになったのと、子供が小学校に上がる（なかなか出来なくてまだ小さいんです）
タイミングでということで来春購入することとしました。

29さんのいうとおり、うちも子供が早く出来ていればローンを組んでもう少しはやめに
購入していたかもしれません。
やはりタイミングですね。

住宅購入＝ローンというのが常識となっているのは判るけど夢うつつの状態で
業者のいうなりになり，身の丈を知らない借り入れする人が本当に多いのも現状。
一生（35年ローンなど今では死ぬまでの人も多い）ローンの心配で過ごすのもどうかなと思う。
年金なんてあてに出来ないから老後の心配は今までと違って（今までの親の世代と違って）
十分する必要もある。
税金・社会保障負担はどんどん高くなるし終身雇用・年功序列賃金なんて大昔になっているって
皆わかっているけど，今までの世代と同じようにローンを組むのはやはり夢の中にいるのかな。
これからは最低限の借金（できれば借金無し）にしないと大変な人がいっぱいと思う。

銀行にせっせと借金してバブルの付けを払っている方が国策に寄与しているよ。

本当に国策に貢献しているのは銀行に預金している人なんですが。国策の
低金利の中、本来もらうべき利子を銀行に寄付しています。
一方ローン金利は競争激化のためみぞうの低水準で推移しています。
本来あるべき姿から考えたら、ローンを借りる人は得しています。

ディトレードとかはやっていませんが、株式やＲＥＩＴだとインカムゲイン（配当金など）だけで年間で数％の運用は可能です。
今はキャピタルゲイン（譲渡所得）を得た後の待機中の状態で、ＭＭＦにしています。
自宅を購入しても数千万円残したのは、数百万円ではなかなか高いインカムゲインを得るのが難しいです。
３００万円のお金と３０００万円のお金では、投資対象範囲が大きく異なり、金額上の１０倍ではなく１００倍くらいの違いがあります。

ローンをマイホーム用では７００万円ですが、貸家・貸しアパート用で３０００万円くらいしています。
貸家・貸しアパートではローンを組んだ方が節税になるのは当然。

>３００万円のお金と３０００万円のお金では、投資対象範囲が大きく異なり、金額上の１０倍ではなく１００倍くらいの違いがあります。
同意。

預金だけしているならキャッシュでマンション購入しても影響は少ないかもしれないが、
投資している場合は、収益も減るし、運用そのものが難しくなる。
投資で増やした人は、ローンを組む必要がないくらい資産を持っていても、ローンを
組んでいるケースが多いと思う。

キャッシュフローから考えれば、なにも折角の現金（預金等）を取り崩さなくても、
金利が安い今はローンを組んだ方が何かと良いでしょう。
金利が上がった時にに自由になるお金が無いと、折角のチャンスを棒に振りかねません。

>12
年間数％の運用益をあげるとはさすが。どのファンドマネージャーも勝てないね。
去年のうわさの100億円サラリーマンに匹敵するけどこんなところに書いている庶民派なの。

うわさのサラリーマンの運用利回りは毎年数１０％です。あれはヘッジファンドなので
運用資産４００億円なら４００×５０％（運用実績）×２０％（運用の実績報酬）みたい
な計算式で、報酬が払われます。あの人は本当にうまいみたい。ひらめきとか、着目点
が普通の人と違うそうです。自分でもファンドにお金を入れているのだろうから
実際はもっと収入があるのでは。

>>43
そんなに難しいことではありません。
元々株式が相当売り込まれていたから。
不人気でも堅実に経営している銘柄をしっかりゲットしておけば、数年間は年利５％程度で稼げます。
最近はだいぶ上げてきましたから、じっくりと投資タイミングを探すのです。
今だと１〜３％程度の銘柄でしょう。
具体的な事を書くわけにはいきませんので、自分でサーチしてください。

>>46
ローンを賃貸住宅投資で組むのは当り前のことです。
金利分を必要経費にして、節税する。
お金が余った分は他の投資をするのです。
企業経営とやっていることは同じです。

＞勝つと利得が大きいが、負けると損失が大きくなる。才覚の無い人間は真似しないほうがいい。
才能はあまり必要ないと思いますが、怖いと思った人は確かにやらないほうがいいと思います。

一番ヤバイのは、ナカナカ決断が出来なくて、ようやく決断したら、それが天井だったというパターンです。
そのような経験をした方は、この手の投資に向いていませんから、やらない方がいいと思います。

最近マンションを買いましたサラリーマン32歳です。
現金で5000万円ほぼ全額払えましたが、やはり上記で書かれている方同様、株資産２５００万円は
手をつけないで借金をしました。借入金利1.6%（財形）に比べて私の運用成績はここ3年間平均で
40%以上なので借金するのが全然有利です。こんな人間も結構いるようですよ。運用資産を
切り崩さないで借金させてくれと、奥さんを説得しました（苦労しましたが）。
可能性のあるお金を失う不安と、借金をする不安を比べると後者が小さかったです。

え！４％でないの。（４％でもびっくりだけど）
４０％が本当ならあなたは何者？
奥さん説得する前にマルチ商法かなにかの詐欺罪で捕まってない？

>>50
確かにいっぱいいるでしょう。東証一部の加重平均のＴＯＰＩＸでさえ６０％３年間で
あがっています。個人投資家好みの振興市場はおそろしいほどあがっています。
店頭指数は倍以上
http://charge.quote.yahoo.co.jp/q?s=23337.q&d=c&t=5y&l=off...,m260,s
その他、おそらく東証２部が一番あがっています。
これは平均値ですので、もっとあがっているのはたくさんあります。
楽天ですら１０倍以上になりました。

景気があと３年よくなるなら、１年半は株価が上昇するのでは。
ただお金が減っても勉強代と割り切れる人以外手を出さないほうがよいでしょう。

>奥さん説得する前にマルチ商法かなにかの詐欺罪で捕まってない？

面白いつっこみですねー。
40/40/80%です。100%以上の人、ネット上探せばざらにいますよ。
今後も一定したパフォーマンス出せるかは勉強次第ってことですね。簡単には行きませんが。

俺もマンション現金で買えたけどローン組んじゃった。
東京スターで金利０にして住宅ローン控除分のわずかだけどね。

結局，ローンを組まないでマンションを購入した人はほとんどいないということですね。

そんなことないとおもいますよ。うちのマンション，数名はいます。

住宅ローン控除があるかぎり、無職の老人でもないかぎり、ローンはしたほうがいいと思うよ。
手元に現金、外貨、株式などもあった方がいいと思うし。

>55
「うちはローンなんか無いザマス」なんて会話するご近所さんてどういう神経でしょうね。

>>57
じじいが多いマンションだよ。コダテ買い替えなら、ローンないのがふつう。

リタイヤされた方ならそりゃローン自体組める人は少ないと思うけど。
現役サラリーマンでローンを組まない人はすご〜く少ないということ。
マンション購入＝ローン（実は苦しむのに）のイメージが一般的なんだよね。

>>59

話を戻すと、年齢が若ければ、親の遺産でもないかぎり、ローンしないと買えないと思う。
高額所得者であれば、購入資金を現金でも用意できるのだが、住宅ローン控除を利用しない手は
ないので、（東京スター銀行なら金利ゼロで、控除だけ受けることも可能）
ローンしないほうが＊＊かもしれない。

金があっても、ローンをしない、（できない）のは高年齢層、所得かくししている自営業者（申告所得が少ない
からローンできない）、非合法な職業についている金持ち（＊＊＊）とか、
隣りにいてほしくないやつらですな。

>>48

金があるわりには、5000万円くらいの家か。その年収なら最低でも6500万円〜だろうに

>金があっても、ローンをしない、（できない）のは高年齢層、所得かくししている自営業者（申告所得が少ない
>からローンできない）、非合法な職業についている金持ち（＊＊＊）とか、
>隣りにいてほしくないやつらですな。
私は普通のサラリーマンですが。

>>62
ああー。もう少しお金の勉強をしたら良かったのに。残念。
所得税損しちゃったね。

>>63
ローン借り入れ分だけ、預金を残して、東京ローンスターで金を借りれば、金利ゼロだったのにね。

>>62　でした

普通のサラリーマンだったら住宅ローン控除や、低金利で2度おいしい時期の住宅ローンを活用しないのはちょっとねえ。

住宅ローン控除や、低金利といっても借金しないければ一番いいよ。
ローンを払うだけの人生は，ちょと辛い事に気がついていない，
分不相応な物件を購入する人が目立っている。
ローン審査が通るのが目標ではなく，ローンを払い終えるライフプランを考えない人が
あまりにも多すぎるのも問題。

>>67さんに同意です。
私も借り入れ無しで一括購入です、
4000ちょいの物件ですが。

正直３５年ローンなんて狂気の沙汰でしょう。
もっと経済のこと勉強したほうがいいよ。

>>68

ちょっと待てよ。
どこの誰が、過大な借入れや35年ローンを前提にした話をしているのだよ。

前提は、こういうこと。
現金買いができる人が、あえて、現金買いをせず、購入資金の一部を取り置いて、その分住宅ローンを組むという
話。現金買いできる時点で、分相応な買い物であり、35年もローンする必要もない。
住宅ローン控除は10年以上の借入れ期間が必要だが、給与所得が10年以上つづくサラリーマンなら、
節税対策に住宅ローンを活用したほうが合理的だよ。
また手持ち流動資産を少なくしてしまうリスクもあることをお忘れなく。
ある程度手持ち余裕資金を残しつつ、有利なローンを組む（東京スターの預金連動など）は合理的な
行動だがね。

>>68

よけいなお世話かもしれないが、あんた税金の仕組みわかっているのかな？
それとも年金受給者かい？

>>67
全然同意しません。
資金があっても、敢えて借金した方が得な場合が多いんです。
どうしてそうなるかは、ケーススタディをして自分でお考えください。
経済のことをお勉強すると、よくわかることです。

>>68

12さんのような手元流動性を残しつつ、戦略的にローンを組む意味をよーく考えてみましょう。
現金即金で買うことの愚かさがよくわかるでしょう。
低利のローン（預金連動ならゼロ金利）で買える機会を捨てて、現金即金で買うということは、
経済的にも愚かな行為だよ。

不動産を現金で買うということは、ものすごい前払いで、物を買うのと一緒なんだよ。
前払いで物を買うなら、その分安く買わないとわりにあわない。
即金で買うなら、購入価格が割引になるというならつりあうけど、そういうことはないでしょ。

こういうことも考えて、うまくローンも利用しましょう。
けっしていくらでも借りていいといっているのではありません。うまくローンを利用した方がいいという話です。

>>68
>>もっと経済のこと勉強したほうがいいよ。

そっくり言葉をそのまま返すよ。

ほぼ現金で買えるのにローンを組んで金利以上の運用益を得る人と、
全額支払ってまた１から貯める人。この両者の今後の人生の差は極めて大きいです。

>>74

74のいうことは正しいが、そういうことを書くと俺は運用しないから関係ないという反論をする奴が
でるから補足する。
運用益ゼロでも、東京スターで金利ゼロでローン組めば、所得税控除が受けられる。これだけでも
かなり得。さらに、手元に現金がのこるからいざというときの備えにもなる。
保守的に考えても、全額即金で金を払う行為は危険。

何だか金持ち父さんと貧乏父さんの議論みたいですね。
「借金はするな、現金で買え」（貧乏父さん）
「現金で買えるのにローンする人がいるのは何故だろう。調べてみよう。」（金持ち父さん候補＝キヨサキ）
「世の中には良い借金がある」（金持ち父さん）

>全額支払ってまた１から貯める人。
現金購入する人で、それによって貯金が０になる人は少ないのでは？

このスレ読み直してみたら、ローン使うかどうかでなく、どうやって貯めたかを聞いていたんだ。
>宝くじが当たったとか親の遺産が転がり込んだ（生前贈与含む）など以外で
>地道に貯めて借金０円でマンション購入された方どうやって貯めました。
俺も給料を地道に貯金して買ったよ。
まあこの前まで、会社の住宅補助でてたから、買うより借りたほうが得と思って賃貸にいただけなんだけどね。
住宅補助きれたら、家賃払うより東スターでローン組んで買って住宅ローン控除うける方が得だったんだよね。
本来なら、他の東三とかの住宅ローン組んで、投資したほうがいいのかもしれないが、そこまでの勇気は無かった。
>>74の
>ほぼ現金で買えるのにローンを組んで金利以上の運用益を得る人と
は、片手間での安易な考での投資をすると損するよ。

>>78
＞本来なら、他の東三とかの住宅ローン組んで、投資したほうがいいのかもしれないが、そこまでの勇気は無かった。
あなたが勇気が無かったたけです。それも一つの選択肢ではあります。
乗り越えるには、普段から勉強することと、度胸と経験が必要です。

＞片手間での安易な考での投資をすると損するよ。
それはその通りですが、経験しないといつまでも壁は超えられません。

で>>12は何が言いたいの?
>うちは６０００万円弱のマンションを今年借金７００万円２０年元金均等で購入しました。
>住宅財形の残高の１０倍まで借りて。
とすると７０００万円借金したと書きたかったのかな。
>手持ち資金は別に３０００万円くらい確保しています。
>共稼ぎ３０年、給与収入２人で年１１００万円くらいがここ１０年続いています。
年収一千万円以上が１０年続いていてそんなに借金したのに３０００万円しか手持ち資金ないの?

53さん

１２じゃないけど、ちょっと穿ちすぎ。
６０００万円の物件買うのに、７０００万借金する人はいないというか、１０００万以上もオーバーローン
させてくれる金融機関は日本にはありません。（担保われでしょ）
６０００万弱のマンションを現金５３００万円＋ローン７００万円で買ったということでは？
住宅財形のところの記述はよくわからないけど、３０００万円手元に残しながら、７００万円のローンを
もっているということではないの？

>>81
６０００万の全額ローンで２０年だと７０００万じゃ借りられないよ。
住宅財形の10倍借りたんでしょ。
まさかあれほど書いた方が住宅財形が70万円なんてことは無いでしょ。
それに現金５３００万円＋ローン７００万円＋手元３０００万円なんてするなら全額払うと思うのですが。

>>82
議論がループしているし、８２さんは人の話を学習しない人で残念です。
現金５３００万円＋ローン７００万円＋手元３０００万円でも、意味があるし、
ローンをさらにふやして、頭金４５００万円+ローン１５００万円+手元３８００万円でも
いいと思うよ。東京ローンスターなら金利ゼロだし、所得税控除も受けられるから、
ローンすることで、あきらかに有利ですよ。

安いといえども金利を払うのは＊＊らしくないでしょうか？

>>83
>東京ローンスターなら金利ゼロだし、所得税控除も受けられるから、
>ローンすることで、あきらかに有利ですよ。
ローン組むときの諸経費はいくらなの？
諸経費を考慮してあきらかに有利って言ってる？

>>85
しつこいですが、有利なんですけど。ローン控除は、1年だけではないのですが・・・。
>>84
あのー、預金連動ローンを勉強してね。金利ゼロですよ

>>86
具体的な金額教えてよ。いくら有利なの？

>>83-88
だからこのスレは、ローン組まなかった人はどのようにお金貯めましたか?
と言うスレでしょ。
ローンが有利とかじゃなくてどうやって貯めたかの話題にしたら。
貯められないやつらが何言っても机上の話にしかならないから。

混乱しているようなので財形の説明をします。
残高は７０万円でしたので、７００万円を借りています。
９割の貸付は受けずに、融資実行後に全額正規の解約をしました。
大体の人は９割貸付を受けていたそうで、事務担当者から不思議な顔をされました。

元々、あまり当てにしていなかったのですが、他の金のやり取りで財形には資金を最小限に絞っていたことで、そのような結果になった次第です。
低金利だと、他の資金運用していると、こちらの方は最低限しか積みませんでした。（毎月１０００円）

>>89
そういうことですか。お金の貯め方ですか。
現金購入に近い不動産購入を、遺産相続以外でする人は、40代以上じゃないかな。私もそうですけど。
夫婦２馬力で貯金を始めれば、なんとかなります。昔は金利も高かったし。
今の若い人は低金利がつづいて大変だと思いますが、時間をかければお金はだんだん貯まるとしか言い様がないです。
当然、賃貸費用をかけるとお金は貯まりませんので、都心部の賃貸生活をすると夫婦共稼ぎでもお金は貯まらない
と思います。社宅とか賃貸でも郊外に住むとかして、家賃を抑えることが蓄財の第一歩じゃないのかな。
あとはやはり時間ですよ。
もっとも夫婦２馬力で、若いときに家を買っても１５年くらいでローン終了してしまうのですけど。

私の場合、地方転勤が途中あって、妻はそのとき仕事をやめたので、夫婦２馬力は、そこで終わったのですが、
地方転勤後の方がお金がたまりました。5〜6万円も家賃が安くなったからです。（給料もだんだん上がっていったし）
実は、転勤前にローンを組んで家を買おうとしていたのですが、結果論ですが、買わなくて良かったです。
転勤中は、当然住めなかったわけだし、当時は土地価格が下落が続いていたので、不良債権をつくるところでした。

>東京ローンスターなら金利ゼロだし、所得税控除も受けられるから、
>ローンすることで、あきらかに有利ですよ。
うちはその昔バブルのころ住宅金融公庫からお金を借りた口で最近のローンについてこれから
勉強開始です。よかったらもう少し教えてくださいませんか？
銀行が損をするような商品はこの世にないでしょうから

>>93
ゼロ金利とはいっても、ローン残高と同等の銀行預金（外貨でも、円でもＯＫ）を積まないといけません。
銀行としては、住宅ローンの貸し出し金利はなくなっても、預金集めになるし、そういった高額な預金を
できる人を集めることができるのが、狙い。資金運用商品のセールスが目的だと、東京ローンスターの
人が言ってました。銀行全体からみれば損はでないのです。

東京ローンスターって大阪でも使えるんですか？

>>94
両建てでローン金利と預金金利を相殺してくれるのは、ありがたいことです。
資産運用の選択肢に入れておきます。
銀行はローンのお金をどのように扱っているのかな？
出し入れはゼロなんだから、どういう運用をしているのか興味があるところです。

>>96
東京スターの基準金利は他より高い。
もし預金が下回れば金利が入る。
預金が上回れば資金集めができる。
どちらにしろ東京スターにとってはリスク無しの貸し出しでいいみたいだね。
団信に入る手数料も入るし。
でもこれから住宅ローン減税が無くなっていくと使う人少なくなるだろうね。

>>97

>>これから住宅ローン減税が無くなっていくと使う人少なくなるだろうね。
そのとおり、東京ローンスターを使えるのは今のうち。

東京ローンスターじゃなくて、東京スター銀行だよん。
大阪にも支店あるよ。
http://map.tokyostarbank.co.jp/c/f?uc=4&pg=1&grp=tokyostar&...

99さん、ど素人の質問に答えていただいてありがとうございます。
素人なりにまとめると、
平成20年までに入居して、東京スター銀行に現金を預けて金利０になるようにして、
10年以上のローンにすれば、現金で買うよりもお得になるということなのでしょうか。

>>100

正解です。さらに、手持ち資金を長期に運用することも可能になるので、その分の運用利益も
期待できるのが大きいです。長期に運用すればいい商品もありますからね。（それについてはじっくり
検討すればいいです）

>>100
10年たったら全額返済したほうがいいよ。

102さんも学習効果がない人ですね。がっくり。
10年以上ローンを組んでも、預金がローン残を上回っていれば、金利ゼロというのが、
東京スター銀行のローン。10年を期に、無理に繰り上げるのは意味はない。繰り上げしても、
金利メリットがないのだから、余裕のお金があれば、国債買うとか、外貨預金するとかして、
資産の分散をしなさい。繰上げ返済すると不動産に資産を集中させてしまうことになる。
不動産が上がるのであればそれも良いが、下がる可能性の方が高い。
つまり無理やり繰り上げ返済するのは、下がるとわかっている株を買うようなもの。

みなさんありがとうございます。
１０２さんのを読んで意味がわからなかったのですが，１０３さんのを読んで
納得しました。
こう考えればローンも資産になるのですね，といっても現金がある人の場合だけですが。

ところでメリットがたくさんですが，デメリットはないのですか？
例えば東京スター銀行が破綻した場合は，預金，ローンはどうなるのですか？
1000万までは大丈夫？

>>104

預金は、1000万までは保証されますし、預金とローンが相殺してしまうことも可能です。
相殺してもローンが残る場合は、ローンは、破綻した銀行を救済する
他の銀行に債権ごと移行されることでしょう。他の銀行も一緒ですね。

破綻してしまうとゼロ金利を継続するのは難しいと思います。

>>104

中高年の方は、貯蓄額が多い、所有住居からの買換えなどで、ローン金額が少なく、
現金買いに近い人は多いと思います。
そうした人は、無理に繰り上げするのではなくて、ローンをうまく使うのも知恵だと思います。
現金買いしてしまうと手持ちに現金が一気になくなるので、いざという場合の備えがなくなる
リスクもあります。
若い人で、頭金が2割以内と少ない場合は、繰上げでどんどん返さないといけないと思いますが、
頭金が多い場合、そういうのとは違うのですね。

>>104
東京スターのローンの最大のデメリットは金利が高いこと。そして、物件価格に対して、頭金が少ないと
さらに金利が上乗せされることです。つまり、徹底的に、頭金が少ない借り手には、不利なローンです。
逆にいうとゼロ金利が受けられる人には、ほとんどデメリットはないです。

東京スター銀行のローンは、金融資産保有額の多い中高年向けのローン。
かたや、保有金融資産額が少ない若年層は、グッドローンや三井住友などの長期固定ローンが適当だと
思います。つまり金融ステータスによって、使う銀行は違うということです。

スター銀行利用しようかと思っています。
101さんの言うような運用利益の利点のことを聞くんですが、
現金を (外貨貯金以外で) 運用してしまった場合、相殺の対象ではなくなってしまいますよね?
そこでローン利率以上の利回りをだせるなら、資金運用をするのもよいって
ことでしょうか?

東京スター銀行のローンは預金に利息はつきますか？

>>103のほうが学習効果ないんじゃない。
金があっても預金してたら運用なんかできないだろ。
運用したら金利０が崩れちゃうからな。
しかも行うのは繰上げ返済でなく全額返済だよ。
10年たって住宅ローン減税の期限切れたらメリット無いだろ。
団信の手数料取られるし金利０に騙されてローン組むメリット無いだろ。
もし運用するなら、他の銀行の短期の固定金利で借りたほうがいいんじゃないのかな。
>>109
このローンの金利は他行に比べると高いからね。
頑張って勉強して金利払いながら運用してね。

ということは，頑張って運用してということを考えなくて現金で買う余裕が
ある人は，きれいさっぱり現金払いにすればいいってことですか？

>>111
知恵が浅いと笑われるよ。
2000万を15年で借りるとしよう。初年度から2000万円東京スターに預金も同時にする。
金利なしでも毎年133万円以上返済するということは、毎年133万円預金をおろせるのだよ。
つまり毎年末に、133万円も投資にまわせる。株でも国債でも、外国債でもご自由にどうぞというわけだ。

ローン残高＜預金残高を保てばゼロ金利だから、はじめからローン分を預金してしまうと、
月々の返済金額分だけ、引き出せるという仕組みなのです。
これを単細胞に、繰上げ返済してしまうとまるで運用にまわせなくなります。
年に100万以上返済X10年以上返済している人は、10年間に1000万円も投資のチャンスを失うのです。
安全な利回り商品でも、すごい差になりますよ。

112さんも113、114の説明を読んでよーくご自分の頭で考えて見なさい。

＞頑張って運用してということを考えなくて現金で買う余裕が
＞ある人は，きれいさっぱり現金払いにすればいいってことですか？

というのはかなり低脳な考え方だと思いますよ。なにも株のデイトレードをやりなさいという
話ではなく、お金を寝かせずにゆっくり回しなさいということですから。
回し方は人それぞれなので、じっくり考えなさい。

私は商学部出身で、学生時代から勉強しているので、
１１１さんのようなこういう単純な思い違いをしている人をみるとかわいそうに思える。

＞現金を (外貨貯金以外で) 運用してしまった場合、相殺の対象ではなくなってしまいますよね?
＞そこでローン利率以上の利回りをだせるなら、資金運用をするのもよいって
＞ことでしょうか

上記の説明でおわかりになったと思いますが、ローンの同額を貯金していれば、
ローンの返済が進むだけ、運用する原資が増えていくことをお忘れなく。
運用は、長い時間軸で考えてください。

103さんのような初心者さんにありがちな間違いを直してあげると
＞団信の手数料取られるし金利０に騙されてローン組むメリット無いだろ。
団信の手数料ではなくて保険料なのですが、民間ローンの場合、金利分にかくれているだけで、
払っていることにはかわらないこと。ゼロ金利であっても莫大な借金をかかえることは
同じなので、団信でリスクをカバーするのは意味があることです。
団信の保険料率は割安なので、利用したほうが得です。

＞しかも行うのは繰上げ返済でなく全額返済だよ。

繰上げよりさらに悪いですね。処置なしです。
10年後に現金買いするのと同じだから、このスレの元の話にもどって、まるで金融音痴な行為ということに
帰結します。
デフレ経済下では、不動産は将来的に下落するので、ローンを利用して、他の金融資産に分散させれば、
下落リスクを回避できる。仮にインフレに逆転する、不動産や株式は値上がり、銀行預金や国債などは目減り
する。資産を分散しておけば、どちらにふれても対応できる。これが賢者の考え方です。

119 そんなこと誰でもわかるよという話をダラダラ書いてしまいました。申し訳ありません。
もっと良いやり方があったら教えてください。ヨロシコ。