ブランズ・ジオ等々力

盛り上がらないし、たぶん売れそうにないですね。

こんなに早い時期からインターネットのフラッシュ広告にガンガン出してますし。

デベも失敗に気づいてかなり焦ってるんでしょうね。

もったいな～い。
多少無理してでも買いたい物件ではないですねぇ。お金余って困っている人は買い？

>>149
大井町線は使えないですからね。

通勤とは無縁の人が対象では？

通勤とは無縁の人が対象？それはあり得ないでしょう。
無理して部屋数を増やしているうえに供給戸数も多い旧公団風マンションですから、
たぶんデベロッパーの想定ではサラリーマン向けだとおもいますよ。
私はこの物件付近に住んでいますが通勤時は朝はバスで都立大学駅、夕方は自由が丘からバスで八中まで乗ります。
ただ、この物件の販売対象はサラリーマン向けだとは思いますが、土地の仕入れ時期が
三年前の高値時期なので建物のグレードを落として価格を下げてもまだ単価が高いのだと思います。
恐らくJTがこの土地を長谷工に売ったときの坪単価は400万円近くだったと思われます。
それを長谷工は建築条件付きで一昨年に阪急東急JVに売って、長谷工がお安い建築費で施工しているのですが、
それでも元々の土地の仕入れ値が高いので、仕様は安っぽいのに価格は高い建物になってしまったんだと思います。
ただし、眺望とアドレスは良いと思います。とはいえ、それにこの価格が見合うかどうかはまた別の話ですが。

サラリーマン向けだと利便性とお値段が重視されてしまいますね。

アホか！土地が４００もするか、ボケっ！！

＞数年前のいちばん高かった時の等々力・深沢の坪単価は300万円台後半まであがりましたよ。

あったね。
うちのすぐ傍の東急売りの土地（ブランズジオから直線距離で500m北）が、30坪で1億3千万円ぐらいだった。
結局そのままでは売れずに、二分割して一階車庫で庭無し、塀無し、真西向き（南北は隣家の塀）３階建ての建売にして、８千万円台後半で売って、なんとか売り切ってたけどね。当時でも、即完売というわけにはいかなかったみたい。

あのねー、マンションが建つような広い土地を企業対企業で売買するのに、３０坪の戸建て用土地と同値で売る・売れると思うか？どうしてまー、ここまで世の中っつーか、市況を分かってない人が多いのかね？不動産屋からしたら、カモ以外の何者でもないよ。

マンション用地の方が付加価値が高いので普通は高くなります。

159さん、恥ずかしいね。でも大丈夫ですよ。
このマンションはもっとさげないと売れないから。あなたでも買えるようになりますよきっと。

設備仕様が悪すぎますね。キッチン、バスなどかなりグレード低いものですね。
場所はいいんだから、仕様良くして価格上げたほうが良かったのでは？もったいないですね。
仕様良くして、値上げしたほうが需要ありますね、きっと。
うちは値段というより、仕様見てあきらめました。

くくくっ
坪４００で仕入れた土地を売るとすると、
坪８００になっちゃうよ？
そんな坪単すんの、ここ？？
１６０、１６１みたいな人って、
不動産分かってなさ過ぎなんですけどｗｗ

不動産業界のプロが張り付いているスレはここですか？？

それにしてもここは素人から見ても失敗物件ですね。買う人いるんでしょうか？？

違うマンションを買ってこれで良かったのかと悩んでる人が勇気付けられるスレはここですか？
モデルルームに行ったら、もっと勇気づけられますかね。

試しに一度でいいから、目黒通り沿いの物件に
住んでみてください。いい社会勉強になりますよ！

162さん
先日モデルルームを見学してきましたが、私も全く同じ考えです。
自由が丘も近いし、スーパーやDIYなどの買い物便利、公園多しと折角の好立地なのにね。
どうしてあんなチープな内装にしちゃったんでしょう。
これで、坪単価300切っていれば納得して申し込む人もいるでしょうに。
勿体無いですよね。
せっかく本格的な環境配慮型マンションとして注目されているのにね。
MRを見た人が私のように皆落胆して帰途につく様子が目に浮かびます。

等々力自体がいまいち不便地域のレッテルが貼られてしまっている点を、考慮しないと。
昔のイメージがそのまま通用すると考えるのは、世の中を甘く見過ぎでは？

おそらくここはヴィークコート宮前平の二の舞だと思う。
あそこも土地高値掴みだし。

でも、ヴィークコートはまだ間取りや内装はまともだったのにね。
ここは下手するとそれ以下か・・。

キッチン・バス、内装のグレードが低いと言うことですが、
HPの写真を見ると、いわゆる高級分譲仕様に思えるんですが、
具体的にどのあたりが安っぽく感じられるんですか？

マンション初心者なもので教えてください。

実際モデルルーム数件を見比べていただければ、どなたでも違いが分かりますよ。

まちがいなく。
宮前平よりグレード低かったです。

170さんは具体的に、と書いてるんだから、ＭＲ行けとか他と比較しろって書き方じゃ単なるネガと思われちゃうよ。てかネガ？

だから
「百聞は一見に如かず」　初心者なら尚更、ご自身で見て確認してみたらいいってことです。
どうしてネガレスですか？

「百聞は一見に如かず」(笑) そしたらこーゆー掲示板の存在意義ないでしょう。

ここで質問してるってことは、自宅が遠いとかそれなりの理由があるかもしれないんだし、
イジワルしないで何点か指摘してあげればいいのにね。

具体的なポイントが書けないってことはネガか、もしくは自分の感想を
文章にするのが下手な人かなって思っちゃうよ。

遠方の為、直接見にいけない者です。
ホームページで見る限り、ディスポーザー、タンクレストイレ、床暖房、スロップシンクと
必要だと思う設備が揃っているし、キレイですよね。
モデルルームに行くとなると交通費の関係上、ある程度ネットで情報を集めてからとなるので、
どうしても自分の目で見たいと感じた物件だけになっちゃいますね。
その為ご自身でモデルルームへいらっしゃった方には申し訳なく思いますが、
どうか許容していただけるとありがたいです。

他物件と比較してみた感想ですが、具体的物件名を挙げるとライバル物件業者による
誹謗中傷と受け取られる可能性があると思うので、具体的マンション名は伏せたうえで
ＭＲを見て回った都立大学、深沢四丁目、等々力（ブランズジオとは別）の物件と、
こちらの物件とを比較してみた感想を書きます。
他物件と比べてこちらの物件で気になったところをあげますと、
・廊下幅が狭く感じられる。
・建具の表面素材が普及品のように見える。
・ドアヒンジの軸部分のはみ出しが大きい。
・浴室の浴槽・壁面ボード・床が普通のファミリーマンションに使われる標準的なもの。
・タンクレストイレやトイレの手洗いボウルも同様に標準的なもの。
・カウンタートップが天然大理石ではなくてよくある人工大理石。
・ワイド壁面スイッチがリフォーム業者によくつかわれるタイプ。
・間取りがひと昔前のマンションによくあるタイプ。
・もう少し収納がほしい。
と言ったところでしょうか。悪いものは使ってないと思いますが、価格対比でみると
ちょっと見合わないように思いました。ただし、あくまで個人の感想ですので、
人によって感じ方は違いますから、その点ご留意ください。
高い買い物ですから、やはりご自分の目で確認されて、複数物件と比較したうえで
お決めになることをお勧めします。

場所は南にずど〜んと抜け感がある好立地。
だだプランが良くない。
折角、目黒通りを背にしているのに外廊下であり、
リビングは静かだが、休息する
ベットルームが騒がしいということ。
外廊下ゆえ、間取りが平凡で間口が狭い、
狭小プラン中心。
エレベータが130戸に対して２基はちょと辛い。
しかも東西設置でメインはエントランス
近くの西側１基でかなりの混雑が予想される。
あと１基は欲しい。

設備は一通り揃っているが、全体的に質感がないものが多く、グレードを感じ難い。
個人として場所が好きだったため、少し期待し過ぎていたのかも。

富裕層はブランド重視だから、通勤に便利かどうかは関係ないよね。
電車通勤している人なんか実際皆無だよ。
そのあたりが一般リーマンはぜんぜん分からないｗ
通勤に不便でも高いとこは高いんだよ！

そうですね。
八雲の駅歩15分の物件や等々力の環八外側崖線斜面立地の駅歩10分超の物件は
価格は高くてもそれに見合う良い物件だとおもいました。ただ、希望する広さを
確保するには少々予算オーバーでしたのであきらめました。
そもそも、等々力・深沢辺りの閑静な環境を求めて物件を探す人は、都心に通勤する
サラリーマンでも駅からの距離などはさほど重視していない思いますよ。
この物件については、物件のグレードから考えても、サラリーマンをターゲットに
しているのではないでしょうか。
私はこちらの物件については、価格は予算内なのですが、上にある指摘のように
眺望、立地、アドレスはとても魅力的ですが、一方でグレード感や長屋のような
短冊状の区分割りなど、質vs価格で見ると割高に感じました。
300万円予算で自動車買おうとしているときに、250万円の軽自動車を見たような
感覚です。

まあ真の富裕層は、１００回生まれ変わっても目黒通り沿いの団地間取りマンションには住まないわな（笑）

１３０戸でエレベーター２基はファミリーマンション仕様ですね。
さほどでないにしても上の階の人はつらそう。
２基にしてもエントランス近辺にまとめたほうがよかったね。
エレベーター待ちって結構なストレスなんだよね。

こういうエレベーター配置だと、エントランス側の住民の方のほうが
毎朝どちらのエレベータに行くか悩みそうですね。
混んでるエントランス側するか、遠回りして空いている(はずの)東側にするか。

いずれにしても130戸でエレベーター2基は少なすぎ…　朝の出勤時間は
エレベータラッシュは必至で、とてもサラリーマン向けの物件とは思えません。
(かといって富裕層向けでもなさそうですが)

「目黒通り沿い物件」の中古価格は調べましたか？

地元でかなり贔屓目で見ていますが踏み切れないです。

せめてあと少し価格安くなったらと思ってます。

モデルルーム見学のご感想をありがとうございます。
なるほど！全体的に及第点ではあっても、周りの高グレードなマンションと
比較すると全てにおいて見劣りするようですね。
設備・仕様は多少目をつぶれたとして、エレベーターの数や間取り、
収納は変えられないものだから、妥協したくないし、価格を考えると妥協できないです。

確かに、ご指摘の難点はホームページの写真だけではわからないですね。
私も周辺のマンションギャラリーへも足を運んで、比べてみたいと思います。

確かにエレベーターは少なく感じますね。50戸に1基の割合で欲しいところですが、他の物件を見ていて130戸に対して2基は当たり前な感じもします。でも朝の通勤ラッシュの時間帯は辛いかもしれませんね。そういえばここはゴミ置き場はどんな感じなのでしょうか。24時間いつでもOKタイプなのでしょうか。
設備については私はとても気に入ってます。タンクレストイレやディスポーザの標準装備は嬉しいですね。
ホームページで見る限り、お風呂もとても広く見えますね。早く実際に見てみたいです。MRに行くのが楽しみです。

営業マンは一昨年のリーマンショック後の最安値の時期に土地を仕入れたと言っていました（ウソか本当かは分かりませんが）。
その上、長谷工の安物仕様で、あれだけの価格になってしまうのは不思議ですね。
眺望は素晴らしいのですが、やはりあれだけのチープな仕様だとイマイチ買う気になれませんね。
他の方々もほぼ同様の意見だと思いますが。

グレードも低だけど、俺についた営業さんたよりねえ・・・

設計施工の長谷工はこんなもの。


そうしなきゃもっと高くなりますよ。

予算あればだけど他の買うか？

土地仕入れは最安値じゃないですよ。
建物を安くしなければ落札できないため、このグレードになった訳です。

たしかに東急阪急JVが長谷工から建築条件付きで契約したのが2009年初ごろ。
ただしこの土地は2008年の夏前に長谷工がJTから買っており実態はリーマンショック前の仕入れ。
従って土地は高値掴み。しかし不動産相場が下がってしまったので、土地と建物込みで
販売時の坪単価を下げる戦略をとることとなり、仕様グレードを下げざるを得なくなった。

スラブが200～220mmというのは他の物件と比べると、薄い部類だと思うのですが、どうなのでしょう？
どなたかアドバイスいただければ幸いです。

ボイドスラブでなければ普通じゃないですか。

サラリーマンをターゲットにした庶民的なファミリーマンションとしては普通だとおもいます。
高級物件ではあり得ませんが。

No.194さん、No.195さん、コメントありがとうございます。参考にさせていただきます。

188さん
>営業マンは一昨年のリーマンショック後の最安値の時期に土地を仕入れたと言っていました（ウソか本当かは分かりませんが）。
土地を安く仕入れたと言う事実は、この価格から見て販売側の営業トークとして有利に働くとは思えないけど…
「(それでも)ここまで安く抑えられたのは、土地が安かったからです」等と言ってたんでしょうか。

No.197さん

えぇ、「土地の仕入れが上手く出来たので、この価格に抑えられました」みたいなことを言っていました。

場所と眺望が良いので、安っぽい仕様には多少目をつぶろうかと思いましたが、エレベータが２台（１台はエントランス側ではないので、実質は１台みたいなもの）というのは、明らかに不便だと思い、他の物件に決めました。

どの程度売れるのか静観させていただきます。

間取りはよさそうですよね。

冗談ですよね。

確かに間取りがよければ、まだもうちょっとだけ検討を続けていたかも。。

残念です。。

眺望とアドレスはいいけど。。
それ以外の要素が価格に見合わない。

唯一購入できそうな間取りが、日照なしなので検討から外してしまいました。
せめて、もう少し仕様が良かったらねー。
あるいは、思い切って大幅値下げするとか。

>>154

現在マンションを探しています。

仕様以外に仕入れた土地の時期によって大きく価格が変わってきますが
土地の仕入れた時期は、簡単に調べる事ができるのでしょうか？
確認できる手段を教えて頂けるとありがたいのですが。

ここの営業マンは「安い時期に土地を仕入れる事が出来たので…」などと話しているようですが、
買う物件について営業マンのセールストーク以外に、高い買い物なので自身で可能な限り
いろいろ確認したいと思っています。
仕様はもちろん、土地を仕入れた時期の土地の相場などとマンション価格を比較して、
妥当な値段なのかどうかを判断したいと思っています。

202さんと同じような感想を持ちました。

ここは平均単価どの程度でしょうか？クラッシィハウス等々力と同じくらい（310台）ですか？もう少し安い？？

206さん
部屋や階数にもよりますが、大体その程度ですよ。

私は、ジオとクラッシーと、もう一つの別の候補を比較して、別の候補に決めました。

ジオとクラッシーの比較は結構難しいですね。
仕様であれば断然クラッシーですが、眺望であれば断然ジオですし、何に重点をおくかによりますよね。

今週末から第一期の登録受付開始ですね。
最終日は抽選会になるようですが、倍率はどのくらいになるんでしょう。

192さん
土地仕入れ事情にお詳しいですが、そういった情報は、
不動産関連のクチコミ情報から入手されるのでしょうか。

＞２０４

調べ方は知りませんが、大規模を除いて、だいたいモデルルームがオープンする１年前～半年前には仕入れているのではないでしょうか？

土地を購入するのには、当然キャッシュを用意しなければいけませんので、売り主は銀行から借入をおこします。

つまり仕入れから完売までの期間をできるだけ短くしないと、金利負担だけがのしかかってお金が回らなくなります。

だいたい上記程度の期間が実際のところではないかと思います。

>>208
近所に住んでいると、土地のフェンスに掲示されていた「JT所有管理」という看板が外された時期、
住民説明会の案内時期、開発計画について区役所に問い合わせたときの内容などからわかりますよ。

事後的に第3者が確認するには、登記簿を見ればその土地の所有権をいつ誰が得たのかわかります。
登記簿の閲覧方法は下のサイトに出ています。
ttp://greenworld2199.web.fc2.com/saiban/toukibo.html

>210さん
208です。ご丁寧にありがとうございます。
成る程、近隣ですとそういった情報も入ってくるんですね。
それにしても登記簿は、意外と簡単に閲覧・入手できてしまうんですね。
土地の所有権とは別な話になりますが、登記簿は
マンションを契約・売買する場合、必ず関わる事になってくるので
少し勉強してみたいと思います。

２期の販売が６戸でした。小分けにして売っていくのでしょうか？

向かいにあるびっくり寿司跡が、ドンキホーテになるらしいです。
深夜2時までオープンとのことだから、このマンションの価値が落ちないか心配。
住民説明会やってたからネタは間違いない。

213
便利になりますね。

落ち着いた街になぜドン・キホーテ？

まちがいなくキャンセルがでるね。
目の前がドンキホーテだなんて最悪だ。

目黒通りがますますにぎやかになりますね。

最悪だ。よりによってドンキだなんて。
街の価値が下がる。

等々力7丁目はそんなに大した地区じゃないから、ドンキくらいあったほうがいい。

６丁目です。

ドンキは７丁目ですよ。

特に深夜は、＊＊の溜まり場と化すんだろうなぁ。合掌。

ドンキ繁盛しそう。
７丁目とか深沢あたりの住民のたまり場になるな。

ドンキは賛否両論ですよね。
日用雑貨がとにかく安く、店舗によっては生鮮食品も扱っているので便利な反面、
深夜までオープンしていれば若者のたまり場になり、周辺住宅へ迷惑となる。
私の近所のドンキは周辺住宅の反対から、夜は23時までの営業となっています。

このドンキの来客運搬車両出入り口や駐車場は上野毛通り側。
むしろ上野毛通り周辺への影響が懸念されるが大丈夫か。
あのあたりは静かで落ち着いた筋だったけに少々残念。
少なくとも渋滞の発生やバス運行への影響などはありそう。
深夜営業だけはやめてほしいところ。
ブランズジオ等々力への影響は極めて限定的だろうが
逆に利用には少なからず遠回りの必要あり。

225
駐車場無しの裏口作るんじゃない。これなら、このマンション的にはベターかな。

　ここの営業やってるおばちゃん（おばあちゃんかな？）超キモイ。
声と服装だけ若作りしてる。

>228
うーん、店舗によると思います。

中目黒のドンキは溜まってるの見たことないな。客層も城東の高級めのスーパーよりよっぽど良さそう。

少しはなれたところに、ドンキみたいなお店があるのは
いざというとき、便利ですよ。

一時期、ちょっと地方に住んでいたとき
コンビニさえ近くになくって
夜に買い物できるって
なんて便利なんだろうと思いましたね。

コンビニは必須だが、ドンキはいらない。

>231
場所によってはドンキみたいなお店があると、フラッと立ち寄って気分転換ができて楽しいと思います。誰かにとっては必要でとてもありがたい存在である可能性を考えると、いらいとは言い切れないですね。

場所に合わせた品揃えと、サービスがあれば、ブランズ・ジオの近所に一件あっても良いかも、です。

特にドンキは気にならない情報です。
目黒道路沿いにはまいばすけっとというイオン系列のスーパーや紀伊国屋やセブンイレブンも徒歩圏内にあります。
いろいろ使い分けて買い物できるのではないでしょうか？

MRに行った印象は仕様がチープに見えたこと。
外廊下でしかも目黒通り沿いの外廊下。防音のドアは設置しているとのことでしたが。。
目黒通り沿い側（北側）に寝室というのも気になりました。

しかし仕様に関しては気に入らなければカラーや素材を変更できるとのことでしたが。

あと標準装備が少なくて結局オプションを追加していくとそれなりのお値段になるので
これがからくりかな・・と思いました。

尾山台の駅の向こうに
とってもおいしいケーキ屋さんがあるんです。
チョコレート系が得意みたいで、
ショーケースを見ると、いつも迷いますね。

ちなみに、お店の名前は
フランス語で、いつも忘れてしまいます。

カフェスペースもあるんですけど
1人でぶらっと行って、ケーキ食べちゃいます。

オーボンビュータンですね。全国的に有名店です。
尾山台はハッピーロード商店街もこじんまりですがなかなか活気もあっていいですし、オーゼキも最近オープンして更に便利になりました。

「オーボンビュータン」は、バームクーヘンで有名です。これ常識！
九品仏寄りの「ローレル」や、ハッピーロードから少し入った「クレヨン」もうちの子がお気に入りです。

明日から、第2期3次のモデルルームがオープンしますね！
今回販売するのは2戸だけのようですが、
一般的に、期売りするたび毎回モデルルームの中身を建て替えるんでしょうか？
これまではPとDタイプでしたが、明日から新たにFとHgタイプのモデルルームを公開するのかしら。

販売するごとにモデルルームの立て替えはしないと思いますよ。
FもHgも田の字スタイルであるので、モデルルームの小さいほうの部屋で雰囲気を掴むのが良いと思います。

先着順住戸が増えてきましたね。
たぶん期売りの方が若干高いです・・・。
理由は、セレクトできる内容が多いから（内装の色、キッチンの素材、釣り戸棚ORオープンキッチン、浴槽の形、キッチン・パウダールームの高さ等）。
先着順住戸は、たぶんキャンセル住戸で上記がセレクトできないので、その分若干値下げすると思います。

セレクトできる内容も多いとむしろ大変そうだな。悩みまくりそう。でも住むところだからきっちりこだわりたいよね。

浴槽の形を選べるの、いいですね～。

お風呂や洗面スペース
こだわりたいです。

トイレは、どんな感じなんだろう？

トイレは、

ローシルエット一体型タンクレストイレで、当然ウォシュレット付。

トイレ内の壁面に手洗いカウンターを標準装備してましたよ。

トイレ内収納も確保されていて、特にオプション等で設備をいじる必要はなさそうです。

公式ホームページの仕様を見ましたが、
ローシルエット型のタンクレスって良さそうですよね。
内側もフチが無い為、掃除がとても楽だそうです。
トイレに色々物を置いてごちゃつくのが嫌なんですが、
はじめから収納が備わっていれば統一感もあり、すっきりしそうです。

掃除しやすいのって魅力的ですよね！
収納もきちんと確保されてるし。
トイレって収納ないとごちゃごちゃしちゃって。
すっきりトイレは理想的です。

トイレの換気とかは、実際住んでみないと分からない部分だったりしますが、大丈夫かな？

普通トイレって、換気扇、まわっしっぱなしなんですかね？

トイレの換気設備に、怠りはないと思いますよ。
ちなみに、うちは、換気扇まわしっぱなしにはしてないです。
トイレの照明をつけると換気扇がまわり、
消すと何分後かに換気扇が自動で止まるっていうシステムもありましたね。
ここは、違うと思いますが。

換気のシステムって色々ありますよね？
私今住んでるところは換気のボタンが別にあって
必要なときにつける感じで自動で停まってました。
まわしっぱなしって家庭も多いのかな？

ホームページの写真と絵がいい感じですね。
お風呂が大好きなので、浴槽を選べるというのは嬉しいです。
浴室で暮らしてもいいくらい、予算があったら贅沢な浴室を作りたいのですが。
せめて窓のある浴室が理想です。

モデルルーム行って図面もらいました。

窓のある部屋は、一番東と一番西の両はじのみ
ですね。まだあまり売ってないようです。

ただ、図面の表示が内倒し窓なので、
眺望が望めるかわかりませんが・・・。

東側の５階以上は、東の向きも隣のビルが
気にならなくなり、窓の外が見えれば、
眺望が望めそうですが・・・。

249です。

窓のある部屋ではなく、
窓のある浴室の間違いです。

大変失礼致しました。