サンクレイドルつくば

>>66 マンション住民さん
議事録によると、相見積もりもなく給水ポンプを発注したように書いてありますが、実勢価格は200万円程度です。
また、規約に書かれている緊急時（例：被災して壊れた）には該当しないため、発注には総会の承認が必要です。
※病気に例えると
・緊急時：コロナの濃厚接触者となり自宅待機。　・・・緊急対応
・平常時：コロナ感染予防のためのワクチン接種。・・・予防措置

定期総会について
規約では、
新年度(2/1)が始まって3カ月以内に開催・・・
となっていて、期限が迫っています。
延期の通知をしないと、区分所有法違反となります。

定期総会について　ー訂正いたしますー
規約では、
新年度(３/1)が始まって3カ月以内に開催・・・
となっています。
期限が迫っています。
5/17までに開催の通知（含、議案書）をしないと、
区分所有法違反となります。

赤外線診断について、
セラフ榎本さんのホームページを添付いたします。
足場を組む（経費：約1000万円）ことなく、建物診断はできます。
定点カメラによる方法はすでに一般化しており、
ドローン空撮も少しづつ浸透してきている様です。
議事録や管理会社の説明と大きく食い違っていて困っています。

伏見さんから掲示物がありました。
小さな文字で
「※管理組合さまごとのご入会となります。」
と記載されています。
全戸に配布する必要などなく、また、サービスの価格表示もありません。
詐欺的な表記となっています。

消防設備の法定点検があります（2022年5月10日）
点検項目が微妙に変わっています。
（2015年5月22日）
自動火災報知設備、消火器具設備、屋内消火栓設備、
避難器具設備、連結送水管設備、非常コンセント、
防火戸・防排煙設備、誘導灯設備　等
（以上のうち、当物件に設置されている設備）
今回
自動火災報知設備、消火器具設備、屋内消火栓設備、
避難器具設備、連結送水管設備、非常コンセント、
防火戸・防排煙設備、誘導灯設備

なんとなく嫌な予感がします（法定の設備がない？）。

>>72 入居済みさん
訂正します
（2022年5月10日） ・・・誤
（2022年5月８日） ・・・正

思わず吹いてしまいました。
7回議事録で「定期総会で、大規模修繕工事の実施方針と余剰金の組合員を議案・・・」
これは、稚拙で典型的な詐欺的行為です。
①一見、なんか得をしたような気分になります。
②あたかも余剰金があるように説明し、今のやり方の営業活動に邁進しています。
③修繕計画で、実際は、大規模修繕の次に設備機器の耐用年数がきて更新が目白押しで、余剰金などは無いに等しい状態です。
④理事長に言わせることで、管理会社はちゃっかり責任回避しています。

どうしてこんな、どんぶり勘定に騙されてしまうのでしょうか？
資金計画が全くない＝ぼったくりに加担している
…ということになってしまいます

管理会社に騙されても責任を取らされるのは理事長です。
修繕積み立て金を定額に変更する宣言をし、
長期修繕計画の見直しと資金計画を承認する。
こういったやり方しか、選択肢はないと思います。

思わず吹いてしまいました（その２）。
7回議事録で「○○監事による証憑類照合が行われ、監査報告書に署名捺印・・・」。
①一見、ちゃんと業務をこなしている気分になります。
②監事規定が改訂されているので、会計監査の他、業務監査を行う事が必須となっています
③業務監査を回避することで、長期修繕計画を見直すことができなくなり、管理会社の今のやり方の営業活動に邁進しています。
④管理会社が用意した会計監査報告に、理事会で監事が押印することで、ちゃっかり管理会社は責任回避しています。
管理会社に騙されても責任を取らされるのは、監事と理事会です。
（規約違反、区分所有法違反）

ここは、理事長権限で、
長期修繕計画の見直し（資金計画）案を承認する。
こういったやり方しか、選択肢はないと思います。

掲示物をアップします。
なんとなく違和感があって、不安です。

>>76 入居済みさん
色々と、おかしなことがあります。
①文書を発行した日付がない　・・・すべてがフロントマンの責任、指図です。
②「給水ポンプ（排水ポンプ）」の表記・・・増圧給水ポンプの法定点検は年一回で、昨年秋に終わっています。一体、何の目的で、どのポンプを点検しているのか？
③定期点検ではないにも拘らず、点検費用が発生しています。

とにかく、良く分からない点検作業となっています。

>>75 マンション住民さん
7回議事録、なんか変です。
監事の発言が区分けされていません。
議事の進行・是非、・・・意見を述べることができる。
議事の内容に関する賛否、・・・あくまで、一住民としての意見です。

監事は、議決に参加できません。
（規約、区分所有法に違反しているのかも知れません）

思わず吹いてしまいました（その３）。
６回議事録で「設計監理方式は設計事務所と業者の癒着・・・」
「設計監理・・・伏見管理サービスが辞退・・・癒着にならない」
稚拙で典型的な詐欺的行為とおもわれます。
①管理会社が工事設計と監理をする場合は、管理会社主導方式の一種とみなされます。出席者の発言が「伏見管理サービスが辞退」となっており、文脈を読んで初めて「設計監理方式を辞退」と解釈されるが、いったい何を辞退したのだろうか。
②責任施工方式では、足場を組んでから精緻な診断する為、契約してから工事設計の内容が確定します。住民側で設計の妥当性を判断することは困難で、水増し工事を追加請求されると、対応できない。
③責任施工方式では、業界の慣例で管理会社が施工業者に裏取引でバックマージンを要求することが日常茶飯事で、防ぐことはできない。

議事録に、事実と違う事が記載されており、区分所有法違反になっています。
また法令改正で、自治体が、総会の議案書や議事録、長期修繕計画を閲覧することができるようになっています。偽計業務妨害罪で理事長が実刑判決を受けるリスクもあります。

他の板の意見です

http://www.mansion.mlcgi.com/law_cond10.htm　　より
申立ての手続
過料を課す根拠が各区分所有者から委任された受任者としての委任事務に関する注意義務違反ですので、 その事実に関しては区分所有者からの申立てがなければ、裁判所ではわかりません。

過料事件の申立の手続は利害関係人の書面または口頭での申立て（書記官の面前で行い、 書記官が調書を作成）に基づき、当事者の陳述を聴き、裁判官が当事者に理由を付した決定の告知をします。 当事者の陳述を聴かないで決定の告知をすることもあります。(164条の略式手続)
申立ての費用は無料です。

申立て書証の記載事項(第9条)
(1) 申立ての年月日,(2) 裁判所の表示,(3) 申立人の氏名,住所,(4) 代理人が申請する時は代理人の氏名,住所, (5) 違反者の氏名,住所　(6) 申立ての趣旨及びその原因たる事実

・議事録に虚偽の記載がある場合、議場の理事長に、20万円以下の罰金（過料）がかかります。
・簡単な手続きで、裁判所に、議事録などを受理（保管）してもらえます。

今日、管理会社からの重要事項説明書を読みました。

２基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

だそうです。
「マンション標準管理委託契約書」では「甲の事務所で保管する」となっています。どういったことでしょう？　悪徳管理会社、丸出し、という事と思われます。
（親会社の瑕疵の隠蔽工作という事でしょうか？）

思わず吹いてしまいました。（その４）
定期総会の前、従来は管理会社の重要事項説明会があったのですが、今回は、代わりに施工業者の説明があるようです。
これは、管理会社の強引な営業活動の様です。

①説明会を開かないと、管理会社に30日の営業停止の監督処分が下りるリスクがあります。
②1号議案（大規模修繕）に関わることを、直前に聞いて判断する（オレオレ詐欺の手口と同じ）状態になっています。防止する為、規約などで的確な判断が出来るよう2週間の準備期間を設けるようになっています。今回の総会は、区分所有法や規約に違反すると思われます。

管理会社がリスクを冒してまで、総会を開こうとしています。
裏取引で、結構な額のバックマージンが入るのではないでしょうか？

管理会社に騙されても責任を取らされるのは理事長です。
さて、どうしたもんでしょう？

他の板の意見より、
当マンションにも当てはまりそうです。
「管理会社に過度に依存していたマンションにおいて、外部専門家を監事に登用することで区分所有者の意識改革や会計正常化に取り組んだ事例」（国交省）
https://www.mlit.go.jp/common/001129001.pdf

総会は何事も無く終了いたしました。
ご安心ください。

監事さんから、不可思議な言動がありました。
議事録では、・・・

責任施工方式が絶対安心とのこと、
困りました。

ディスポーザーに関するチラシが投函されていました。
①ディスポーザーの破砕機の交換には、総会の承認が必要となります。
※処理槽を含めて一体のシステムと看做され、機種によっては所定の性能が出ないことがあります。また、当マンションのパンフレットに記載されていて、セールスポイントとなっているため、退去時に、原状復帰を要求される可能性があります。
②全体のディスポーザー処理システムに、つくば市が法的な管理が要求されるよう変更する可能性があります。
※埼玉県（全域）では既に、下水道法の「除害設備」として規制がかかっています。つくばみらい市も同様の立場をとっており、つくば市内でも、戸建て住宅が急増し下水処理の余力がなくなってきていて、いつでも規制をかけることができます。
③生活に直結することなので、喫緊の課題として、ディスポーザー処理システムに関しての運転・管理・使用に関する細則を整備する必要があります。
※今期理事会で検討すべき課題です。取り組まなければ、業務怠慢として住民の皆様からのブーイングを覚悟することになると思います。

規制が強化されると、法令改正に伴って、認証を受けたディスポーザー（破砕機）の使用のみが許可されます（下記参照）。

製品認証取得者等の一覧（ディスポーザ部）　公益社団法人日本下水道協会
令和 4 年 5 月 1 日現在
１）㈱LIXIL
　DPG 型、DPR 型、DPF 型
２）パナソニック
　 KD-133 型
３）マックス㈱
　GD-B181 型、GD-B182-1 型
４）安永エアポンプ㈱
　YD130BW 型、YD200BW 型、YD200BWP 型、YD200B 型、YD130BWP 型、YD200BP 型
５）テラル㈱
　DSP-100H 型、DSP-250HD 型
６）㈱フロム工業
　YS-4000L 型、YS-8100 型、YS-8100L 型、YS-7000L 型、YS-7000LB 型、YS-7500L 型 、YS-7300L 型
７）テラル㈱
　DSP-75H 型
８）ニッコー㈱
　 NKD－133 型

（株）Daiko communications さんが
au光サービスでKDDI機器のメンテナンスを行うとのことです。

はじめてのことなので、もう少し調べてみたいと思います。
※当初の計画案は、通信関係の基幹ケーブルを含むケーブル類更新で、2038年に182万円が計上されています。
光ケーブルへの更新の打診とも考えられます。総会での決議事項になると思います。
住民の皆様と意見調整（アンケートなど）の上、色々な課題のある中で、優先順位をつけて業務に当たって欲しいものです。
若しかしたら、管理会社の利益誘導に加担することになるのかも知れません。

KDDIの対応、総務省が検証会議設置へ　過去最大規模の通信障害 (yahoo‐newsより）
　大規模障害は2日未明に起きたが、復旧見込みをKDDIが公表したのは発生から1日近くたってからだった。さらに3日午後5時半に復旧作業を終えたとした後も、音声通話がしづらい状態は長く続いた。
　金子恭之総務相は5日の閣議後会見で、過去最大規模の通信障害を起こした携帯電話大手KDDIについて、事故後の情報提供が不十分だったとして対応を検証する方針を示した。金子氏は「通信事業者としての責任を十分に果たしたとはいえない」と批判し、外部有識者による検証会議を速やかに設置するとした。

今回の機器メンテナンスについて、具体的な説明がなく、メーカーや管理会社に説明責任があるように思います。場合によっては、説明会を開いた方が良いのかも知れません。
※①電柱からMDF盤（KDDI盤）までの光ケーブルの設置はメーカー側で行われる様です。
　②マンション内の幹線ケーブルの工事の記録が手元になく、未だ竣工当時のままと思われます（銅線ケーブルだと遅い）。
　③KDDIサービス（auひかりマンション）を契約しても、所定の通信速度が得られるという保証はないようです。

規約の読み方について、他の掲示板より引用いたします。

誤
２）任意規定
区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定でこの場合は、規約を変更することができます。

正
管理組合の規約は「標準管理規約＝ひな形」に基づいて作成・発行されて初めて実効あるものととなります。
標準管理規約の条文で「・・・できる。」は、任意の条項と看做され、必ずしも管理規約として採用し、記載する必要はないと解釈されている様です。また、「・・・できる条項」をそのまま転記した管理規約を採用しているケースが多くみられますが、条文に強制力はないと言われています。

そろそろ総会の議事録が配布されることになると思います。
説明会や総会で組合員から提出された資料（新聞記事など）も一緒に配布しないと、
理事会の信頼を失うことになるでしょう。

総会議事録について（その１）
議事録が配布されましたが、皆様方にお読みいただけたでしょうか。
色々と問題がありますので重要な所からお伝えいたします。
組合員より総会当日に資料が配布されました
①新聞記事；管理会社に騙され管理不全となったマンションの切実な実態について。
②マンション管理センター刊行のパンフレット；法令改正によりマンション管理計画の認定制度が始まったこと。また、管理不全とならない様に管理の要点をまとめたチェックリストを公開。
・役員（管理者／監事）が定められていて、ちゃんと業務についてチェックしているか
・管理規約が標準管理規約に準拠するよう改訂され、外部から、立ち入り（検査）や現に有効な管理規約、議事録や長期修繕計画などの閲覧ができるように決まっているか
・一般会計と特別会計を明確に区分して経理が行われているか
※駐車場料金を一般会計に計上する場合は区分経理とは看做されない
・長期修繕計画を定期的に見直し、これに基づいて算定された修繕積立金について総会で決議されているか
・組合員や居住者の名簿を備え毎年更新しているか

このチェックリストに一つも該当しない場合は、完全に管理会社に財布のひもを握られていて、管理不全となっているということです。今後は、マンション購入希望者や市の職員が議事録や長期修繕計画を閲覧する機会が増え、管理不全予備軍と評価されかねません。

議事録に法令改正や提出資料についての記載も配布もなく、このご時世で情報統制とは、全く信頼を損ねる行為となっています。役員の方々の、大規模修繕にかまけて委託義務を怠り、せっせと資産価値を貶めているその姿に、呆れてしまうばかりです。

総会議事録について（その２）

マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月　令和３年９月改訂　国土交通省　PP12　より）
（４）専用使用料等からの繰入れに関する留意点
専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、それらの管理に要する費用に充当する額を差し引いた額を、修繕積立金に繰り入れます。
専用使用料等の修繕積立金会計への繰入れに際しては、
①専用使用料等の内一定額または一定割合を自動的に繰り入れる方法
②駐車場使用料会計等の個別の修繕のための会計に繰り入れる方法
③一旦管理費会計に繰り入れた上で、定期的に修繕積立金会計に繰り入れ
る方法等があります。

第3号議案で、出席者から、長期修繕計画の見直しがないこと（資料配布）、最新の標準管理規約で29条が「できる規定」から「する規定」に変更されたことが告げられ、駐車場料金の全額を一般会計に充当する現行のやり方が、規約の拡大解釈となっていることを認め、最新の29条通りに実行すると管理会社が約束した（修繕計画についてはノーコメント）。にもかかわらず、管理会社は「大規模修繕に集中」、出席者が「工事の後で考えるべき」と議事録に記載されています（初めて聞きました、集会の内容は録音しています）。
虚偽の記載であり、区分所有法の罰則規定に該当します。議長に20万円以下の過料が課せられます。

総会議事録について（その３）
　管理会社による「重要事項説明会を行った記録」が残っていません（同一条件の更新でも、新規管理組合員のために必ず説明会を開かなければいけません）。総会中に管理会社から言及はありましたが、説明会開催の通知や議事録への記載は有りませんでした。管理会社に30日以下の営業停止の監督処分が下りる行為となっています。
　第4号議案で、出席者から、標準管理委託契約の通り「甲の事務所で保管する」の一文を加えるよう要請されましたが、議事録では「必ず管理組合が保管・・・」のような発言をしたことになっていました。また、管理会社からは「できません」発言はありましたが「本条文は改定しない」との発言は有りませんでした。また、役員から「依頼したことになっているので、依頼した場合に限り」と議事録に記載することで良いのではないかの発言がありました。契約なので契約書に書かれたことが全てです。今後、保管場所を理由に大規模修繕関連の資料を管理会社が保管し、住民側に情報が伝わらなくなった場合、契約の第25条に基づき、即時契約を解除できることとなります。また、議事録への虚偽の記載であり、区分所有法の罰則規定に該当すると考えられます。この場合、議長に20万円以下の過料が課せられます。 また、管理組合には、保管すべきと図書類の保管場所と保管期間についてリスト化し、組合員に周知する義務があります。

【マンション標準管理委託契約書】
2基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
一 乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二 乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
※事務所は、必ずしも管理員室でなくともよく、役員や委員会員の自宅でもよい。
【契約内容】
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

どうして、理事会は
「長期修繕計画の見直し」や「建物診断」をやろうとしないのでしょうか。
説明責任があります。そして役員の業務怠慢となっています。

他の板からです
　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

総会議事録について（その４）

配布されなかった新聞記事より
「日本マンション学会」・・・、管理会社にとって月々のマンション管理だけでは収益が出づらいため、工事の際に「リベート」の様な名目で、工事業者から利益を吸い上げる慣行が生まれた。管理会社と関係する業者に工事を任せ、割高な工事代金をマンション側に請求した上で、バックマージンを得る・・・」

また、「管理会社が施工業者に裏取引を持ちかける」慣行もあります。
議案書の6頁で「・・・当マンションの施工を担当したクレハ錦建設さん、管理会社：伏見管理サービスさんに有償での依頼をしましたが・・・」「そのため13期役員で別の複数社・・・2社により現地確認・・・」

管理会社の言いなりにならない委員会を認めようとしない、大規模修繕工事の実施体制に問題があります（理事会のみの対応は無謀）。伏見さんの背後には飯田グループがついており、小さな施工業者に裏取引を迫ればひとたまりもありません。そして、責任施工方式を採用すると、巧妙化した「ぼったくり」から逃れる術がなくなってしまいます。

総会議事録について（その５）

責任施工方式に対する国土交通省の見解 について
　大規模修繕工事を責任施工方式で発注したことでトラブルが生じているケースも見られ、国土交通省が「第１章 マンション管理の基本と改修による再生の重要性」という資料の中で同発注方式について特徴と注意点を解説しています。
「設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすく、また、技術的知識が施工会社のみに偏るため、正しい判断で必要な工事内容を定めるという点で問題となる場合があります。」
　修繕委員会・理事会に工事の不備や適切な工賃を見抜ける人がいない場合は、責任施工方式特有の不明瞭さがリスクとなることに注意を呼びかけています。

　一方で、国土交通省の資料内で、コンサルタント会社を介入させる設計監理方式に対し「工事内容・工事費の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で望ましい方式であるといえます。」という見解が示されています。
第１号議案で出席者から
「国交省の資料では、設計監理管理方式で癒着が生じ、バックマージンの危機が説明・・・」
　→該当する資料は見当りません
「出席者が配った資料や説明で、設計監理方式の利点も理解できた・・・」
　→該当する資料の配布や、説明はありませんでした

また、設計監理方式のメリットとしてリスク分散ができることについて、議長から「理解できる」の発言がありましたが、議事録に記載はありませんでした。
事前に十分な資料と説明もなく、審議の時間切れとして、半ば強行的に採決が行われました。

責任施工方式のリスクの説明のないままの議論は、いかがなものかと思います（理事会側に説明責任があります）。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その１）

04 理事会・理事長・監事
（監事はお目付け役）
　監事は、管理組合の業務の執行、財産の状況を監査する役割を担います。理事ではありませんので、理事会の決議には参加できませんが、理事会に出席して、管理組合の運営状況をチェックすることが求められます。
（組合員の役割）
　組合員は総会で役員を選任し、選任された役員は組合員の代理として管理組合の運営を行います。組合員が役員によって行われる管理組合の運営に無関心であると、不適正な運営が行われた際にこれを見逃してしまうことがあります。組合員は役員を選任した後も、それらの役員によって管理組合の運営が適正に行われるかを、関心持って見守ることが望まれます。

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順不同で情報提供いたします（その2）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-1)
　一般的に、管理組合の役員として、理事と監事が総会で選任されます。
理事は、理事会を構成し、管理規約や総会の決議等に定められた業務を行います。理事の中から、理事長、副理事長、会計担当理事等を決め、それぞれの役割に従い業務を行うとともに、理事会の決議に参加します。総会にかける議案も、理事会が作成します。議案の素案の作成を管理会社に委託することもありますが、
議案として決める責任は理事会にあります。

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順不同で情報提供いたします（その3）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-2)
　標準管理規約では、理事長等の役職者は、理事会で選任することとしていますので,総会で選ばれた理事が集まる第 1 回目の理事会で、理事長が決まることになります。
　区分所有法では、マンションに「管理者」を置くことができると規定しており、多くの管理組合では、「理事長」を管理者とすることにしています。理事長（管理者）というと、何か特別の権限をもった偉い人のように受け取られることがありますが、標準管理規約では理事長が独断でできることはほとんどなく、
理事長が主導的に何かをやろうとする場合でも、総会や理事会の決議を経る必要があります。

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順不同で情報提供いたします（その４）

06 管理会社
（任せきりは駄目）
　業務経験が十分ある管理会社であれば、管理組合がいつ、何をしなければいけないかなどを心得えて、適切なサポートをしてくれます。だからといって、管理会社に任せきりにするのは問題ですし、管理会社が適切に業務を行っているかをチェックするのは、委託者としての管理組合の役割です。
　繰り返しになりますが、マンション管理の主体は管理組合ですので、区分所有者は、管理組合の一員として、しっかりと管理運営に参画することが必要です。

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順不同で情報提供いたします（その５）

06 管理会社
（管理会社はサポーター）
　マンションの管理の主体は組合員によって構成される管理組合です。とはいっても、管理員を雇用したり、清掃や点検、見回りをしたり、管理費等を徴収したり、共用部分の光熱費を支払ったりといった事務を、管理組合が自ら行うことは大変なことです。そこで、ほとんどの管理組合では、管理事務の一部を管理会社に委託しています *。
　管理会社は、管理に関することを何でもやってくれるわけではなく、契約により委託された範囲で業務を実施します。委託業務の範囲として、一般的には、収支予算素案や決算素案の作成、管理費等の出納、マンションの維持・修繕に関する企画等の業務があり、さらに理事会や総会の支援業務、管理員業務、清掃や建物・設備の点検業務があります。
　なお、管理組合の会計等の基幹事務を含む管理事務を受託する管理会社は、国土交通省の登録を受けている必要があります。

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公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その５※）

06 管理会社
（管理会社はサポーター※）
＊自主管理マンション
　管理組合が行う業務を管理会社に委託していないマンションもあり、通称、自主管理マンションといいます。管理会社に委託しない業務は、管理組合自ら実施するか、業務ごとに専門業者に外注することになります。管理組合の負担は大きくなりますが、管理費が抑えられる可能性があります。
＊管理会社ができないこと
　管理組合が行う業務の一部を管理会社に委託しているということから、管理組合が行う業務でない事項は、管理会社にも委託できませんし、委託されていないことは管理会社も実施できません。居住者の私的な頼みごとは、特別な契約がない限り、管理会社では対応してくれません。・・・ただし、管理規約等に反する行為や周りのみんなが迷惑になるような行為があれば、管理組合も動くことになります。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その6）

10 購入するマンションの管理状況を知る
（既存マンションを買うとき）
　既存のマンションを購入する場合、既に管理組合は存在し、管理規約や細則も決まっており、管理費や修繕積立金の額も明らかになっているでしょう。購入するということは、それらを前提にしているとみなされますので、特段、それらに同意するという手続きはありません。仲介業者から重要事項説明を受けるときに、それらの一部の説明を受けるはずですので、極力早めに説明を受けるようにしましょう。また、管理規約等については、現物をしっかり読んでおくことが望まれます。納得できないのであれば、購入をあきらめるという選択肢もあります。もちろん、それらをわかった上で購入し、どうしても納得できない点について、賛同者を集めて改正を求めることは可能ですが、納得できないからといって守らなくていいということはできません。決算書や長期修繕計画も閲覧し、修繕積立金の積立方式、修繕積立金の残高や大規模修繕工事の実施状況も確認しておいた方がいいでしょう。また、管理組合の活動状況も、しっかり管理運営がされているかどうかを知るための重要な情報になります。
　新築マンションと違い既存の物件の場合には現物がありますから、現地で管理の状況を目で見て確認することも大切です。

買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その７）

10 購入するマンションの管理状況を知る
（既存マンションを買うとき※）
＊購入時に特に留意すべき管理関係情報
①管理規約・細則
　特に用法は、自分がどう使えるか、他の区分所有者がどう使う可能性があるのかに関わる規定です。
　また、最新の改定年月日も、必要に応じた見直しがなされているかどうかの判断材料になります。標準管理規約と異なる点があれば、なぜ異なるのかを確認することも重要です。
②長期修繕計画と修繕積立金の決め方
　必要な修繕工事項目が予定されているか、その必要額をどうやって賄う計画になっているのかを確認します。これまでの修繕実績も重要な情報です。
③総会・理事会の開催状況
　総会は、区分所有法により年１回以上の開催が決められています。理事会は開催頻度の定めはありませんが、管理組合の活動の活発さをみることができます。
④管理費・修繕積立金の滞納状況
　　管理費・修繕積立金が滞納されていると、その解消の業務が管理組合の負担になるとともに、滞納額が大きいと管理運営に支障が生じる可能性があります。なお、購入する住戸の売主が滞納していると、買主にもその支払い義務が継承されますので注意してください。

総会議事録について（その６）
「買う前に知っておく マンション管理の基礎知識」　公益財団法人 マンション管理センター刊
10 購入するマンションの管理状況を知る（既存マンションを買うとき） より抜粋
「管理規約等については、現物をしっかり読んでおくことが望まれます。」
「決算書や長期修繕計画も閲覧し、修繕積立金の積立方式、修繕積立金の残高や大規模修繕工事の実施状況も確認しておいた方がいいでしょう。」
「②長期修繕計画と修繕積立金の決め方　必要な修繕工事項目が予定されているか、その必要額をどうやって賄う計画になっているのかを確認します。これまでの修繕実績も重要な情報です。 」

　修繕積立金には「均等積立方式」と「段階増額方式」の2つの徴収方式がありますが、出席者からの「すでに上限に至っている」の発言から、実質的に「均等積立方式」で運用していることが判ります。また「均等積立」と「定額固定（この方が分かり易いが）」の言い間違いに対しての議論が展開されている様です。
　さらに、規約集巻末の長期修繕計画（案）には、機械式駐車場だけでなく、エレベーターやディスポーザー処理槽の大型工事の項目が抜け落ちています（理事長も把握している）。将来の資金計画のない状態で、一時的に徴収額を少なくすると言われても理解に苦しむばかりです。お得感を出して「責任施行方式」への賛同を得やすくする、ということなら理解できますが。
※議事録に記載された出席者からの意見は事実とはかなり食い違っています。この議事録を読んで、マンション購入希望者はどう思うでしょうか？

総会議事録について（その７）

業者説明　T社
出席者からの質問内容は「全面に足場を組んでメッシュシートの中で4か月間生活することが住民にとって大きな苦痛となる（騒音、臭気、採光不良）。何か独自の緩和策を考えていないか？」だったはず。また「60年保証」はS社との話題でした。

業者説明　S社
質問：ゴンドラ部分のみメッシュシートで被うリフトクライマーを使って工事はできないか（提案した訳ではない）。
回答：電気代が掛かり費用面での優位性がなく、お勧めはしないが、管理組合の要請があれば喜んで引き受ける。
質問：省エネを始め種々の補助金制度があるが、対応してくれるか。
回答：大手のように色々と申請するだけのマンパワーはないが、出来る範囲で支援する。
質問：屋上防水で60年保証の商品が出てきて、「ライフサイクルコスト」という考え方が浸透してきている。これから対応することは有るか。
回答：・・・

議事録に記載された出席者からの意見は、事実とはかなり食い違っています。
出席者が何かクレームをつけているように心象操作をしている様です。

コラム　マンション管理計画認定制度は今、どうなっている？

ネット上の記事より
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC216AF0R20C22A6000000/

マンション管理計画認定制度、各自治体が体制整備急ぐ
日経グローカル
東京

マンションの管理に自治体がお墨付きを与える「マンション管理計画認定制度」が4月にスタートして、ようやく第1号認定が出た。新制度で自治体はマンション管理に関与できるようになった。しかし自治体の体制整備は遅れていて、管理状況の支援にどこまで踏み込めるかという課題も残る。（日経グローカル438号に詳報）

同制度は改正マンション管理適正化法に基づき、マンション管理適正化推進計画を策定した市区（町村は都道...
　　　　　・・・管理組合の管理者等は、当該管理組合によるマンションの管理に関する計画を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長へ認定を申請することができる。


またアンケートで茨城県は、
マンション管理適正化推進計画の策定を、令和5年度中と回答している。

管理規約や細則を整備する必要があるため、申請書類を提出するのに認定準備委員会を結成しても、２年はかかる。
管理会社に騙されたとしても、認定準備への未着手は、役員の委任業務の不履行に相当し、その責任は重いのではないでしょうか。

ネット上の情報です
顔も看板も見られない会社の様です

https://www.houjin.info/detail/3010601041166/
より
ブルエコノミーエンジニアリング株式会社について（項目別）
項目 内容
商号又は名称 ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
商号又は名称（読み仮名） ブルエコノミーエンジニアリング
法人番号 3010601041166
会社法人等番号 0106-01-041166
登記所 東京法務局墨田出張所
※法人設立時に登記が提出された登記所を表示しています。
法人種別 株式会社
郵便番号 〒134-0084
国内所在地（都道府県） 東京都
国内所在地（市区町村） 江戸川区
国内所在地（丁目番地等） 東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
国内所在地（1行表示） 東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
国内所在地（読み仮名） トウキョウトエドガワクヒガシカサイ6チョウメ
更新年月日 2018年08月16日
変更年月日 2015年10月05日
法人番号指定年月日 2015年10月05日
※2015年10月05日以前に設立された法人は、全て2015年10月05日で表示されます。

国税庁法人番号公表サイトで確認
ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の登録履歴
日付 内容
2015年10月05日
【新規登録】
名称が「ブルエコノミーエンジニアリング株式会社」で、「東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室」に新規登録されました。
ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補足情報
項目 内容
企業名 ヨミガナ ブルエコノミーエンジニアリングカブシキガイシャ
資本金 1,000万円
従業員数 5人 (2018年09月19日現在)
代表電話番号 03-5679-5116
設立日 2011年05月10日
代表メールアドレス fukatani@bour.co.jp
ホームページ http://boureco.com/

>>112 マンション住民さん

物件情報です
空き室みたいです
https://www.tenanto-office.biz/detail.php?id=40789

>>116 マンション住民さん

物件情報のつづきです。

大規模修繕工事の施工会社候補のT社の関連会社について

↓ホームページでは
○関連会社：JTS株式会社（URL:http://www.japants.co.jp/）
会社名 　　　株式会社地耐協
代表者 　　猪野 明彦
設立年月日 　2014年10月10日
資本金 　　1,000万円
所在地 　　〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
TEL：03-3527-1490　FAX：03-3527-1491
事業内容　 　VEパネットR・KRFシリーズ・耐Qパネル・スーパージオ

○株式会社地耐協のホームページでは
会社名　 　　株式会社 地耐協　Chitaikyo Inc.
　　　地耐協一級建築士事務所
設立　 　　2014年10月10日
代表取締役 猪野 明彦
資本金　 10,000,000円
従業員数 11人
関連会社 株式会社地耐協九州
　　　一般社団法人地盤対策協議会
所属団体 一般社団法人東京都建築事務所協会
TEL 　 03-3527-1490
FAX 03-3527-1491
所在地 〒111-0055　東京都台東区三筋2-4-2

○リンクのサイトでは
法人名 一般社団法人 地盤対策協議会
役員 代表理事　猪野 明彦
所在地 〒111-0055
東京都台東区三筋2-4-2
ＴＥＬ 03-3527-1490
ＦＡＸ 03-3527-1491
事業内容 １．各種建築に関する工法の開発、企画、販売、輸出入及びこれらに関するマネジメント並びにコンサルタント業務
２．各種建築工法による建物の設計、製造、組立、販売、輸出入及び
??これらに関するマネジメント並びにコンサルタント業務
３．民間資格の認定並びに同資格認定に至るまでの教育事業
４．土地の液状化対策及び軟弱地盤対策に関する工法の開発、企画、設計、製造及び販売
５．信用保証業務及び信用保証取次業務
６．その他当法人の目的を達成するために必要な一切の事業
施工実績
一建設様

〔一建設株式会社〕
主要株主 飯田グループホールディングス 100%
（2022年3月31日現在）
主要子会社 住宅情報館株式会社

〔株式会社アーネストワン〕
親組織： 飯田グループホールディングス
　　　　（完全子会社）

〔伏見管理サービス株式会社〕
当社親会社の代表取締役西河洋一の近親者が議決権の過半数を有する会社の子会社であります※。
※第４４期 決算公告　株式会社 飯田産業　より
https://www.iidasangyo.co.jp/company/koukoku/pdf/20200615_044kessan.pd...
飯田グループホールディングスの代表取締役は西河洋一

つづき

登記情報
https://www.houjinbank.com/corporations/detail/6453611000101

商号又は名称 株式会社地耐協
商号又は名称（フリガナ） チタイキョウ
法人番号 1010001163546
法人種別 株式会社
都道府県 東京都
市区町村 台東区
郵便番号 〒1100015
登記住所 東京都台東区東上野１丁目６番８号ＭＨビル３階
最寄り駅 東京都営大江戸線 新御徒町駅 0.2km 徒歩2分以上
登録年月日 2017/11/02
更新年月日 2021/03/22
更新区分 国内所在地の変更
概要 株式会社地耐協の法人番号は1010001163546です。
株式会社地耐協の法人種別は"株式会社"です。
商号又は名称のヨミガナはチタイキョウ です。
登記上の所在地は、2021/03/22現在 〒1100015 東京都台東区東上野１丁目６番８号ＭＨビル３階 となっています。
"東京都営大江戸線 新御徒町駅 0.2km 徒歩2分以上" が最寄り駅の情報となります。

移転先住所：〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
営業開始日：令和4年8月26日(金)
※JTS株式会社（URL:http://www.japants.co.jp/）　より

また、現在地を地図で探してみても３Fが見当たりません。

設計施工で建築費の便利と安価策も良いが、其れは総てが同じ関連会社内で処理すると、
・第三者チックができません。
・設計監理料金名目を低くし工事費にも含められてしまいます。
・工事内訳調整、施工管理者も工事監理者も同じで建築会社も楽です。
・管理組合側の良き助言工事監理者が不在となります。

そして、この会社に「狐につままれた」ようで、一体どうなっているのでしょうか？

つづき

なんとなく腑に落ちません。
もう少し調査したいと思います。

東京営業所が株式会社地耐協JTS事業部に変更されていました。
http://www.japants.co.jp/2021/12/10/post-260/
このたびJTS株式会社　東京営業所は令和3年12月1日より、株式会社地耐協の
JTS事業部として新たなスタートをきる所存となりました。
JTS省力化製品の進化・開発を共に歩んできた株式会社地耐協とのJTS事業部としての事業合併です。

移転先住所は東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
に、３Fはありました。

つづき

今度は、本店が何処かに行っていまいました。
やはり、「狐につままれた」ままのようです。

JTS株式会社
法人名、商号又は名称（フリガナ） ジェイティーエス
法人番号 4050001001856
会社法人等番号 050001001856
本店所在地 〒3114163
茨城県水戸市加倉井町1201番地の9

ＪＴＳ株式会社について（その１）

「転職会議」より
https://jobtalk.jp/companies/102807

ＪＴＳ株式会社
専門商社業界 / 茨城県水戸市加倉井町１２０１番地の９

会社概要
会社名 　ＪＴＳ株式会社
フリガナ ジェイティーエス
URL 　　http://www.japants.co.jp/
本社所在地 茨城県水戸市加倉井町１２０１番地の９
代表者名 富永実
業界 　　専門商社
上場区分 未上場
FUMA 　 ID1944374

転職レビュー
○2014年頃
20代後半男性、正社員、経営企画、在籍時から5年以上経過した口コミです
・風通しはさほど良くありません。
・自分の仕事をきっちりこなせば問題ありません。
・成果主義なので結果の出ない社員は淘汰されます。
・ボーナスはその分跳ね上げが…
○2011年頃
20代後半、男性、正社員、経営企画、在籍時から5年以上経過した口コミです
・残業代は出ますが、サービス残業も時には…。
・事業所によるかとも思います。
・休日出勤はありません。
・成長できるかどうかは自分次第です。
・仕事のやりがいはとても大きいで…

JTS株式会社について（その２）
　　　　
「法人.info」より
https://www.houjin.info/detail/4050001001856/

JTS株式会社（ジェイティーエス）は、法人番号:4050001001856で茨城県水戸市加倉井町1201番地の9に所在する法人として水戸地方法務局で法人登録され、2015年10月05日に法人番号が指定されました。最終更新日は2019年06月20日です。この地域の労働局は茨城労働局。水戸労働基準監督署が所轄の労働基準監督署です。

JTS株式会社について（項目別）
項目 内容
商号又は名称 JTS株式会社
商号又は名称（読み仮名） ジェイティーエス
法人番号 4050001001856
会社法人等番号 0500-01-001856
登記所 水戸地方法務局　※法人設立時に登記が提出された登記所を表示しています。
法人種別 株式会社
郵便番号 〒311-4163　　　　　　　※地方自治体コードは 08201
国内所在地（都道府県） 茨城県　　※茨城県の法人数は 87,814件
国内所在地（市区町村） 水戸市　　※水戸市の法人数は 10,918件
国内所在地（丁目番地等） 加倉井町1201番地の9
国内所在地（1行表示） 茨城県水戸市加倉井町1201番地の9
国内所在地（読み仮名） イバラキケンミトシカクライチョウ
更新年月日 2019年06月20日
変更年月日 2015年10月05日
法人番号指定年月日 2015年10月05日
※2015年10月05日以前に設立された法人は、全て2015年10月05日で表示されます。

管轄の労働局 茨城労働局
〒310-8511 茨城県水戸市宮町1丁目8-31茨城労働総合庁舎
管轄の労働基準監督署 水戸労働基準監督署
〒310-0015 茨城県水戸市宮町1丁目8-31茨城労働総合庁舎

国税庁法人番号公表サイトで確認

JTS株式会社の登録履歴
日付 内容
2015年10月05日
【新規登録】
名称が「JTS株式会社」で、「茨城県水戸市加倉井町1201番地の9」に新規登録されました。

JTS株式会社について（その３）

「JTS株式会社ホームページ　-事業合併のお知らせ-」より
http://www.japants.co.jp/2021/12/10/post-260/

平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

このたびJTS株式会社　東京営業所は令和3年12月1日より、株式会社地耐協のJTS事業部として新たなスタートをきる所存となりました。
JTS省力化製品の進化・開発を共に歩んできた株式会社地耐協とのJTS事業部としての事業合併です。
JTS省力化製品であるKRF-SO、ZI及びEパネットを、新たな体制でより強く皆様のご要望にお応えしていく所存でございますので、ご高承の上、倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますよう伏してお願い申し上げます。

JTS株式会社について（その４）
・事業合併の件が確認できませんでした

「地耐協ホームページ　newsお知らせ　」より
https://www.chitaikyo.co.jp/news/page/4/
https://www.chitaikyo.co.jp/news/page/5/

2022.1.19
阪神・淡路大震災から、27年が経ちました。
2022.1.12
謹んで新春のお慶びを申し上げます
2021.12.28
本年も格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。
2021.12.22
ご家族へのプレゼントに、「防災ポーチ」はいかがでしょう
2021.12.17
師走に入り、大きな地震が相次いで発生しています。
2021.12.7
年末年始「スーパージオ」及び「耐Qパネル基礎」資材配送スケジュール
2021.12.1
大きな地震が起きると発生する「帰宅困難者」
2021.11.25
もしも運転中に大きな地震が発生したら
2021.11.18
いつ起こるかわからない災害。外出時を想定した備えも大切です!!
2021.11.10
大きな地震に備え建物そのものだけでなく「地盤」も大切なポイントです
2021.11.3
個人でも災害に対する意識や備えを見直すことや、状況を知ることは大事です…

JTS株式会社について（その５）

「JTS株式会社ホームページ　?事務所移転のお知らせ-」より
http://www.japants.co.jp/2022/08/23/post-277/

平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さてこの度、弊社では事務所を下記に移転することとなりました。
これを機に社員一同、気持ちを新たに、より一層社業に専心する所存でございます。
今後とも倍旧のお引き立てを賜りますようお願い申し上げます。

移転先住所：〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
　　　　　　　　
営業開始日：令和4年8月26日(金)
※電話・FAX番号は変更ございません。

JTS株式会社について（その６）

「地耐協　Facebook」より
https://www.facebook.com/chitaikyo.ansin/posts/pfbid02Ajcv6srJob6NKJo9...

地耐協
8月23日 20:35 ?

【事務所移転のご案内】
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
この度、株式会社地耐協/一般社団法人地盤対策協議会は、
下記のとおり移転することとなりましたのでお知らせ申し上げます。
.
【移転先住所】
〒111-0055
東京都台東区三筋2-4-2

※電話番号及びＦＡＸ番号は変更ございません。
当日は電話が終日繋がりにくくなります。
お急ぎの方は、090-4346-6421 までご連絡をお願い致します。
何卒よろしくお願いいたします。

【移転日】
　2022年8月25日（木）
お近くにお越しの際は是非お立ち寄りください。
今後とも引き続き宜しくお願い申し上げます。
.
#株式会社地耐協
#一般社団法人地盤対策協議会

流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

ディスポーザについて、気になる情報がありました。
うちは、大丈夫だと思うのですけれど。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5864/
24 匿名さん
生ごみってどうしてる？

25 匿名さん
ディスポーザーが壊れちゃったので可燃ごみで捨てている。
メーカに問い合わせて、機種取替えには、管理組合の承認が必要なことが判った。
規約集を調べても、何も書かれてなかったので、理事会を通して「ディスポーザーの運用に関する細則」を作成し、総会で承認してもらわないと、理事会では判断できないことも分かった。にっちもさっちも行かない。

26 匿名さん
どこも似たようなものでみんなが困っています。

27 匿名さん

若しかしたら、管理不全予備軍になってませんか？

管理不全マンションの購入を回避せよ！
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。

で調べてみたら、ディスポーザ処理槽の交換工事が計画から抜けていた。
本当に弱っています。

再掲します
買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その2、その４）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-1)
　一般的に、管理組合の役員として、理事と監事が総会で選任されます。
理事は、理事会を構成し、管理規約や総会の決議等に定められた業務を行います。理事の中から、理事長、副理事長、会計担当理事等を決め、それぞれの役割に従い業務を行うとともに、理事会の決議に参加します。総会にかける議案も、理事会が作成します。議案の素案の作成を管理会社に委託することもありますが、
議案として決める責任は理事会にあります。

06 管理会社
（任せきりは駄目）
　業務経験が十分ある管理会社であれば、管理組合がいつ、何をしなければいけないかなどを心得えて、適切なサポートをしてくれます。だからといって、管理会社に任せきりにするのは問題ですし、管理会社が適切に業務を行っているかをチェックするのは、委託者としての管理組合の役割です。
　繰り返しになりますが、マンション管理の主体は管理組合ですので、区分所有者は、管理組合の一員として、しっかりと管理運営に参画することが必要です。

集会で配布された新聞記事です。

第14期第2回理事会議事録
議題3　電子ブレーカー　について

資料・説明
・マンションECOサポートセンター（株）
（10年間の削減額 1,960,000円 ・・・）
・ネットディフェンス（株）
（・・・ 毎月の削減額16,403円 ・・・）

現在の基本料金を基に試算してみましたが、こんな高額の削減にはなりませんでした。一体どうなっているのでしょうか。

月額削減額の資産
TEPCOスタンダードL（基本料金286円/kVA/月）
計算
　（5kVA×286円/kVA)/2　＋（30-5-11）kVA×286円/kVA
＝715+4004 ＝4,719円／月　削減

参考：TEPCOスタンダードX（基本料金572円/kVA/月）
※現在新規ご加入の受付を停止しております。
計算
　（5kVA×572円/kVA)/2　＋（30-5-11）kVA×572円/kVA
＝1430+8008 ＝9,438円／月　削減

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

出席者　：資金は足りるか。
管理会社：現在、修繕積立金は約62百万円あり、再来年2月までにさらに１１百万円積み立てられ73百万円になると考えられる。
出席者　：仮に施工例にあるように、総額80百万円だとしても、３分の１　２６百万円補助金を受けるなら、実質54百万円であり、補助金清算後は資金内に収まる。
出席者　：（73百万円と80百万円の差額の）借り入れは可能か。

今期の理事会は本当に大丈夫だろうか。

・新年度が始まって半年たつのに、銀行口座の名義変更の報告がない。
・管理会社からの計画外の提案で苦い目にあったのに、経験が生かされていない（電気防食の件）。
・修繕計画もなく、どんぶり勘定で大規模修繕工事をやろうとしている（借り入れをやってまで）。
　新工法の提案に対しては、少なくともライフサイクルコストでの比較が欲しい。
・2011年に修繕工事を行っているので、着工を第15期にする必然性はない。
　管理会社に「期限切れ」を理由に押し切られている感がする。

BEE社について電話番号から調査を進めました。
代表取締役が、　ホームページの長宝　政一から、星 光子　1972年「ウルトラマンＡ（エース）」主演、南夕子役と同姓同名に替わっていました。
ほんとうに、狐につままれた気分です。

＜電話番号で検索＞
平成30年9月経営革新計画承認リスト
"
※本申請に係る承認は、新規事業の経営計画を承認するものであり、申請書に記載されている商品やサービスを東京都で承認するものではありません。また、他企業及び一般個人に対して商取引を推薦するものではありません。"

Ｎｏ，収受番号 ： 8, 30-219
企業名 ：ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
代表者 ： 星 光子
登記上の所在地： 134-0084 江戸川区東葛西六丁目6番12号 木下ビル401号室
電話番号： 03-5679-5116
承認のテーマ： 新たな外壁タイル張り工法の開発・事業化

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/3009-4keiei.pdf


＜星 光子で検索＞
"星 光子（女優） ほし・みつこ
１９７２年「ウルトラマンＡ（エース）」主演、南夕子役で人気を博す。
１９４９年１月１日生まれ 東京都出身 Ｏ型 １５７cm ４７kg"

"ウノプロダクション株式会社
東京都港区赤坂６－１９－４０－８０５
ＴＥＬ０３－３５８７－０３４０
ＦＡＸ０３－３５８７－０３６３
３９ｕｎｏｐｒｏｄｅｓｕ＠ｇｍａｉｌ．Ｃｏｍ"

http://www.unopro.co.jp/2_talents/profile_hoshim/profile_hoshim.pdf

BEEの施工例について

BEEホームページで紹介された、神奈川県横浜市金沢区マンションについて調べてみました
https://www.boureco.com/works/

ニューウェルテラス金沢八景D棟
"名　称 ：ニューウェルテラスカナザワハッケイディートウ
住　所： 神奈川県 横浜市金沢区 六浦東1丁目34-4
築年月： 1995年3月
総戸数： 68戸
階　建： 5階建"
管理会社 三井物産ファシリティーズ
　　現　エム・エフ・リビングサポート（株）

と分かりました。

　写真（上、ホームページ,after）に示されている、円柱状の柱の上部の未施工部分が、グーグルストリート（下）では確認できませんでした。
　今時のシミュレーションソフトを使うと、写真の壁の色を自在に変えることができます。

BEEの所在地について

東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
のグーグルストリートからの情報です

上：2021年4月撮影　、　下：2014年4月撮影
新しい方には看板がありません。

つづき
2014年の時点で、BEE社の看板は見当たりませんでした。

第14期第1回理事会議事録
議題３　大規模修繕工事
管理会社から、BEE社のタイル乾式工法の資料が配布され、以下説明された。
・BEEは当社との取引は無い。見本市で知った。
第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋
・BEEは当社との取引は無い。見本市で知った。

配布資料のセイフブリック工法をキーワードにして検索し、見本市について調べました。
BEE社がオリジナルの技術ではないようです。

皐 月 祭
賛助会企業 春の建築・建材展 2014
賛助会企業各社が一堂に会し、それぞれの専門分野においての実績や製品の紹介、また建築設計士に役立つ改善提案などを行っていきます。
５月30日（金）14：00 ～ 17：00
場所：渋谷区商工会館 2 階大研修室
※展示会終了後、同会場にて懇親会を予定しております。

皐月祭　出展企業　一覧
①化研マテリアル(株)
<金属・防水・塗装工事>
外壁タイル貼り工法の『セイフブリック』は定期報告制度によるタイル全面打診を必要としません。『セイフブリック』は今後想定されている地震に対しても安全で有効な工法としてご紹介致します。

長期優良住宅化リフォーム推進制度による補助金について調べてみました。
まだまだ準備が必要で、管理会社（BEE)の説明不足は否めません。第15期で補助金を申請することはスケジュール上困難と思われます。また、すんなりと受理されるとも思えません。かなりハードルの高いものです。（管理組合が借金を背負うことになるかも）

国土交通省
令和4年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の募集を開始します！
～既存住宅の性能向上、子育てしやすい環境等の整備に向けて～
１）対象事業
　以下の[1]、[2]を満たす戸建住宅又は共同住宅のリフォーム工事
　　[1]インスペクション（調査診断）を実施し、維持保全計画・履歴を作成すること※
　　[2]工事後に耐震性と劣化対策、省エネルギー性が確保されていること

　2）補助対象費用
　　・性能向上リフォーム工事に要する費用
　　・子育て世帯向け改修工事に要する費用
　　・インスペクション、維持保全計画・履歴作成に要する費用　等

https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001075.html


※調査診断及び改修基本計画の作成
　建物の調査診断を行い、建物各部の現状の劣化・損傷の程度、不具合点や問題点、現マンションが有している性能の程度等を正確に把握する。調査診断を行う際には、不具合や問題点の原因を確認し対応策を検討。また、調査診断が終わった段階で、調査診断結果の報告会を行い、区分所有者全員にマンションの劣化等の状況を正確に認識してもらう。
　診断の段階では、区分所有者に対する意向調査を行い、当該マンションが抱えている問題点や居住者の改善ニーズを把握することも重要。この改善ニーズと調査診断結果をもとにして、問題点に対する基本的対応方策を検討し、改修基本計画を作成する。
　なお、調査診断の時期は、管理組合の資金計画や合意形成などの運営面からみて、長期修繕計画に定められた工事実施時期の２年前程度に行うことが望ましい。

https://r04.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r04.pdf

因みにS社さんは、こういう大きな補助金に対しては、マンパワーが不足するので対応できない、と、説明会で回答しています。
また、重要課題として合意形成があります※。何れにしても、審議不足のまま見切り発車している事実に変わりは有りません。

※合意形成・集会における決議
改修に向けた合意形成の最大ポイントは、資金計画にある。区分所有者に対して以下の内容について、十分に検討した上で合意形成を図る必要がある。
● 修繕積立金を取り崩した場合に残額はいくらか
● 将来の修繕工事はどうなるのか
● 借入をした場合は以降の毎月の修繕積立金額がいくらに増額されるのか
● 一時金を徴収する場合はその徴収額はいくらになるのか
改修工事の実施の最終的な決定は、区分所有法の規定に基づき、マンション管理組合の集会（総会）における決議で行われる。

https://r04.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r04.pdf

株式会社 ＬＩＸＩＬリニューアル　のホームページより
https://www.lixil-renewal.co.jp/page1

更新履歴
■ 2022.09.12 分譲マンションの施工実績一覧を更新しました。
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results

アルミサッシ施工実績（2009年度～）　
2016年度アルミサッシ　 PDF

工 事 名 ：ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟大規模修繕工事
所 在 地 ： 神奈川県 横浜市
実戸数 ： 68
竣工年 ：1994
改修時の築年数 ：22

https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/59ce0...

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に応募する為、インスペクション（調査診断）を実施し、維持保全計画・履歴を作成するためには、相応の費用がかかります。
BEE社の、2回目調査があるようですが、いつの間に１回目の現場調査をしたのでしょうか。また、無償でいったい何の調査をするのでしょうか。

補助金申請には、インスペクション（現状調査）の実施、リフォーム工事の履歴情報としての図面作成等、維持保全計画書の作成、長期修繕計画書の見直しが必要となります。
この作業だけで100万円程度の費用がかかります。また、責任施行方式だと補助金申請の一連の作業と施工を一社に任せることとなり、手抜き調査と水増し工事を見抜くことができません。さらに借金を背負うリスクが高くなります。

設計監理方式で別契約にして、リスク分散するのが賢明と思います。


令和4 年度長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金交付申請等マニュアルVer.1.0より

※１ 「請負契約書等」とは、工事請負契約、一対の工事注文書と注文請書、契約内容を変更した場合は変更工事請負
契約、変更の一対の工事注文書と注文請書を表す。(契約締結日は事業者登録日以降のものに限る)
※２ 「インスペクション等」とは、インスペクション（現状調査）の実施、リフォーム工事の履歴情報としての図面作成等、維持保全計画書の作成、長期修繕計画書の作成及びリフォーム瑕疵保険への加入を表す。

http://www.choki-r-shien.com/r4/koufusinsei/data/manyuaru.pdf

つづき

アンケート調査が一度もないのですが、いったいどうなっているのでしょうか。

設計監理方式を採用すると、徹底した目視検査とアンケート調査を行うので、住民の要望が生かされた実情に即した維持保全計画を作成できます。

外張り断熱はマンションでの補助金の対象外です。

【令和4年度】 次世代省エネ建材の実証支援事業【経産省】
1. 外張り断熱
住宅及び申請者は以下全てを満たす必要があります。
① 補助対象となる住宅
A) 既存戸建住宅であること（賃貸住宅及び法人所有の住宅は補助対象としない）。
B) 専用住宅であること。
https://zero-carbon.class1.jp/column/70/

いつも、いつも、
管理会社は、契約外の（修繕計画外の）工事を斡旋してきます。
私有地の出来事として、行政や警察は関与できません。
そして、審議と言う名の時間を奪い去ってしまいます。

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

管理会社から、以下説明された。
・ご紹介のきっかけは、乾式タイル工法であるが、この工法は外断熱と相性が良く、外断熱工法を採用するなら、補助金を受けて開口部改修を行うのが、積立金の使い方として賢明に思われる。

BEEから以下資料が配布され、タイル乾式工法模型が提示され以下説明された。
配布資料
・補助金を活用した大規模修繕工事提案書
・次世代省エネ建材実証支援事業　タイプ別戸当り概算金額一覧
説明、質疑
出席者：補助金の条件を問う
BEE:長期優良住宅化リホーム推進制度に沿う場合に支給され、開口部・・・

パンフレットより
外壁は１５０ｍｍ以上の躯体にタイル（一部吹付）を張った構造で、プラスターボード内側に断熱材を入れ保温効果を高めています。断熱材（２０ｍｍ）

既に、内断熱になっています。

管理会社の不正を防ぐ方法

管理会社に大規模修繕を任せるのは、決して悪いことではありません。しかし管理会社の不正を防ぐために、それなりの対策をとらなくてはなりません。

管理会社が複数の業者から相見積もりを取っていたとしても、その見積もりデータで納得してはいけません。

管理会社が裏で施工業者と談合※していて、見積もりデータが改ざんされている可能性があるからです。

大規模修繕における談合とは、施工業者が意図的に工事価格を吊り上げ、その謝礼として管理会社がバックマージンを受け取ることを言います。

マンション側は必要以上にお金を取られるので、談合を行う管理会社や施工業者とは関わってはいけません。

https://shintoa-tosou.jp/special/20210730100423/

管理組合も見積もりを取ることが大切

　管理会社の不正を防ぐには、まずは管理会社に工事仕様書や設計明細項目などを提供してもらいましょう。
工事仕様書などはお金を支払ってでも手に入れましょう。
工事内容などが曖昧な資料を提出してくる管理会社は悪質な可能性があるので、他の管理会社を選ぶことも検討しましょう。

　次に管理会社から得られた資料を元に、マンションの管理組合が独自に数社から見積もりを取ります。
これで管理会社が取った見積もりが適正かどうかが判断できます。

ちなみに管理組合が取った見積もりを管理会社に見せるのは、業界のルール違反になるので避けたほうが良さそうです。

https://shintoa-tosou.jp/special/20210730100423/

管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　　より　連載いたします
https://www.nagoya-mankan.jp/15343212505288

その１
管理組合の大規模修繕工事を成功させるためのポイントは、大規模修繕工事の合意形成、具体的な大規模修繕工事を進める４つの実施方法を知り、パートナーとなるコンサルタントの選定が大切です。

その２
大規模修繕工事の合意形成のポイント

１．明確な手続き、時間的に無理のないスケジュールを組む。意見や質問にはきちんと回答する機会を設ける。
２．情報の共有、何故、修繕が必要か、どんな工事をするのか全員の認識が必要。掲示板・回覧板・情報誌などを活用する。
３．スムーズな合意形成のために区分所有者や居住者の意見を反映し、不満が残らない様ようにする、透明性と公平性が大切。
４．大規模修繕工事を進めていく上で大切なことは、人の輪を広げておく、楽しさを盛り込む。
５．修繕委員会の設立、修繕員会使用細則など総会で承認する。
６．専門家をうまく使う。建築設計事務所、マンション管理士等。
７．資金計画、費用負担の確認。現在の修繕積立金で工事費が賄えるか？
修繕積立金で不足した場合の対応は、一時金徴収、借入、修繕積立金等の値上げなど。
８．自分たちの財産は自分たちで守る！　管理会社任せにしない。
長期修繕計画で工事の時期がきたから工事をするわけでは無い、工事が本当に必要か、必要な工事項目か、建物の状況で判断し、無駄な支出をしない。

その３

管理組合の大規模修繕工事の４つの実施方法

管理組合の大規模修繕工事の実施は、4つの方法があります。管理会社へ依頼する、設計事務所へ依頼する、直接施工会社へ依頼する3つの方法のほか、マンション管理士等のコンサルタントを採用し理事会等の負担を少なくする方法もあります。

その４

①管理会社主導型

管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。

その５

②設計監理方式

建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。

その６

③責任施工管理方式

施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。