サンクレイドルつくば

東京営業所が株式会社地耐協JTS事業部に変更されていました。
http://www.japants.co.jp/2021/12/10/post-260/
このたびJTS株式会社　東京営業所は令和3年12月1日より、株式会社地耐協の
JTS事業部として新たなスタートをきる所存となりました。
JTS省力化製品の進化・開発を共に歩んできた株式会社地耐協とのJTS事業部としての事業合併です。

移転先住所は東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
に、３Fはありました。

つづき

今度は、本店が何処かに行っていまいました。
やはり、「狐につままれた」ままのようです。

JTS株式会社
法人名、商号又は名称（フリガナ） ジェイティーエス
法人番号 4050001001856
会社法人等番号 050001001856
本店所在地 〒3114163
茨城県水戸市加倉井町1201番地の9

ＪＴＳ株式会社について（その１）

「転職会議」より
https://jobtalk.jp/companies/102807

ＪＴＳ株式会社
専門商社業界 / 茨城県水戸市加倉井町１２０１番地の９

会社概要
会社名 　ＪＴＳ株式会社
フリガナ ジェイティーエス
URL 　　http://www.japants.co.jp/
本社所在地 茨城県水戸市加倉井町１２０１番地の９
代表者名 富永実
業界 　　専門商社
上場区分 未上場
FUMA 　 ID1944374

転職レビュー
○2014年頃
20代後半男性、正社員、経営企画、在籍時から5年以上経過した口コミです
・風通しはさほど良くありません。
・自分の仕事をきっちりこなせば問題ありません。
・成果主義なので結果の出ない社員は淘汰されます。
・ボーナスはその分跳ね上げが…
○2011年頃
20代後半、男性、正社員、経営企画、在籍時から5年以上経過した口コミです
・残業代は出ますが、サービス残業も時には…。
・事業所によるかとも思います。
・休日出勤はありません。
・成長できるかどうかは自分次第です。
・仕事のやりがいはとても大きいで…

JTS株式会社について（その２）
　　　　
「法人.info」より
https://www.houjin.info/detail/4050001001856/

JTS株式会社（ジェイティーエス）は、法人番号:4050001001856で茨城県水戸市加倉井町1201番地の9に所在する法人として水戸地方法務局で法人登録され、2015年10月05日に法人番号が指定されました。最終更新日は2019年06月20日です。この地域の労働局は茨城労働局。水戸労働基準監督署が所轄の労働基準監督署です。

JTS株式会社について（項目別）
項目 内容
商号又は名称 JTS株式会社
商号又は名称（読み仮名） ジェイティーエス
法人番号 4050001001856
会社法人等番号 0500-01-001856
登記所 水戸地方法務局　※法人設立時に登記が提出された登記所を表示しています。
法人種別 株式会社
郵便番号 〒311-4163　　　　　　　※地方自治体コードは 08201
国内所在地（都道府県） 茨城県　　※茨城県の法人数は 87,814件
国内所在地（市区町村） 水戸市　　※水戸市の法人数は 10,918件
国内所在地（丁目番地等） 加倉井町1201番地の9
国内所在地（1行表示） 茨城県水戸市加倉井町1201番地の9
国内所在地（読み仮名） イバラキケンミトシカクライチョウ
更新年月日 2019年06月20日
変更年月日 2015年10月05日
法人番号指定年月日 2015年10月05日
※2015年10月05日以前に設立された法人は、全て2015年10月05日で表示されます。

管轄の労働局 茨城労働局
〒310-8511 茨城県水戸市宮町1丁目8-31茨城労働総合庁舎
管轄の労働基準監督署 水戸労働基準監督署
〒310-0015 茨城県水戸市宮町1丁目8-31茨城労働総合庁舎

国税庁法人番号公表サイトで確認

JTS株式会社の登録履歴
日付 内容
2015年10月05日
【新規登録】
名称が「JTS株式会社」で、「茨城県水戸市加倉井町1201番地の9」に新規登録されました。

JTS株式会社について（その３）

「JTS株式会社ホームページ　-事業合併のお知らせ-」より
http://www.japants.co.jp/2021/12/10/post-260/

平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

このたびJTS株式会社　東京営業所は令和3年12月1日より、株式会社地耐協のJTS事業部として新たなスタートをきる所存となりました。
JTS省力化製品の進化・開発を共に歩んできた株式会社地耐協とのJTS事業部としての事業合併です。
JTS省力化製品であるKRF-SO、ZI及びEパネットを、新たな体制でより強く皆様のご要望にお応えしていく所存でございますので、ご高承の上、倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますよう伏してお願い申し上げます。

JTS株式会社について（その４）
・事業合併の件が確認できませんでした

「地耐協ホームページ　newsお知らせ　」より
https://www.chitaikyo.co.jp/news/page/4/
https://www.chitaikyo.co.jp/news/page/5/

2022.1.19
阪神・淡路大震災から、27年が経ちました。
2022.1.12
謹んで新春のお慶びを申し上げます
2021.12.28
本年も格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。
2021.12.22
ご家族へのプレゼントに、「防災ポーチ」はいかがでしょう
2021.12.17
師走に入り、大きな地震が相次いで発生しています。
2021.12.7
年末年始「スーパージオ」及び「耐Qパネル基礎」資材配送スケジュール
2021.12.1
大きな地震が起きると発生する「帰宅困難者」
2021.11.25
もしも運転中に大きな地震が発生したら
2021.11.18
いつ起こるかわからない災害。外出時を想定した備えも大切です!!
2021.11.10
大きな地震に備え建物そのものだけでなく「地盤」も大切なポイントです
2021.11.3
個人でも災害に対する意識や備えを見直すことや、状況を知ることは大事です…

JTS株式会社について（その５）

「JTS株式会社ホームページ　?事務所移転のお知らせ-」より
http://www.japants.co.jp/2022/08/23/post-277/

平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。
さてこの度、弊社では事務所を下記に移転することとなりました。
これを機に社員一同、気持ちを新たに、より一層社業に専心する所存でございます。
今後とも倍旧のお引き立てを賜りますようお願い申し上げます。

移転先住所：〒111-0055 東京都台東区三筋2丁目4-2-3F
　　　　　　　　
営業開始日：令和4年8月26日(金)
※電話・FAX番号は変更ございません。

JTS株式会社について（その６）

「地耐協　Facebook」より
https://www.facebook.com/chitaikyo.ansin/posts/pfbid02Ajcv6srJob6NKJo9...

地耐協
8月23日 20:35 ?

【事務所移転のご案内】
平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
この度、株式会社地耐協/一般社団法人地盤対策協議会は、
下記のとおり移転することとなりましたのでお知らせ申し上げます。
.
【移転先住所】
〒111-0055
東京都台東区三筋2-4-2

※電話番号及びＦＡＸ番号は変更ございません。
当日は電話が終日繋がりにくくなります。
お急ぎの方は、090-4346-6421 までご連絡をお願い致します。
何卒よろしくお願いいたします。

【移転日】
　2022年8月25日（木）
お近くにお越しの際は是非お立ち寄りください。
今後とも引き続き宜しくお願い申し上げます。
.
#株式会社地耐協
#一般社団法人地盤対策協議会

流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

ディスポーザについて、気になる情報がありました。
うちは、大丈夫だと思うのですけれど。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5864/
24 匿名さん
生ごみってどうしてる？

25 匿名さん
ディスポーザーが壊れちゃったので可燃ごみで捨てている。
メーカに問い合わせて、機種取替えには、管理組合の承認が必要なことが判った。
規約集を調べても、何も書かれてなかったので、理事会を通して「ディスポーザーの運用に関する細則」を作成し、総会で承認してもらわないと、理事会では判断できないことも分かった。にっちもさっちも行かない。

26 匿名さん
どこも似たようなものでみんなが困っています。

27 匿名さん

若しかしたら、管理不全予備軍になってませんか？

管理不全マンションの購入を回避せよ！
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。

で調べてみたら、ディスポーザ処理槽の交換工事が計画から抜けていた。
本当に弱っています。

再掲します
買う前に知っておく マンション管理の基礎知識
公益財団法人 マンション管理センター　より
順不同で情報提供いたします（その2、その４）

04 理事会・理事長・監事
(理事会は執行機関-1)
　一般的に、管理組合の役員として、理事と監事が総会で選任されます。
理事は、理事会を構成し、管理規約や総会の決議等に定められた業務を行います。理事の中から、理事長、副理事長、会計担当理事等を決め、それぞれの役割に従い業務を行うとともに、理事会の決議に参加します。総会にかける議案も、理事会が作成します。議案の素案の作成を管理会社に委託することもありますが、
議案として決める責任は理事会にあります。

06 管理会社
（任せきりは駄目）
　業務経験が十分ある管理会社であれば、管理組合がいつ、何をしなければいけないかなどを心得えて、適切なサポートをしてくれます。だからといって、管理会社に任せきりにするのは問題ですし、管理会社が適切に業務を行っているかをチェックするのは、委託者としての管理組合の役割です。
　繰り返しになりますが、マンション管理の主体は管理組合ですので、区分所有者は、管理組合の一員として、しっかりと管理運営に参画することが必要です。

集会で配布された新聞記事です。

第14期第2回理事会議事録
議題3　電子ブレーカー　について

資料・説明
・マンションECOサポートセンター（株）
（10年間の削減額 1,960,000円 ・・・）
・ネットディフェンス（株）
（・・・ 毎月の削減額16,403円 ・・・）

現在の基本料金を基に試算してみましたが、こんな高額の削減にはなりませんでした。一体どうなっているのでしょうか。

月額削減額の資産
TEPCOスタンダードL（基本料金286円/kVA/月）
計算
　（5kVA×286円/kVA)/2　＋（30-5-11）kVA×286円/kVA
＝715+4004 ＝4,719円／月　削減

参考：TEPCOスタンダードX（基本料金572円/kVA/月）
※現在新規ご加入の受付を停止しております。
計算
　（5kVA×572円/kVA)/2　＋（30-5-11）kVA×572円/kVA
＝1430+8008 ＝9,438円／月　削減

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

出席者　：資金は足りるか。
管理会社：現在、修繕積立金は約62百万円あり、再来年2月までにさらに１１百万円積み立てられ73百万円になると考えられる。
出席者　：仮に施工例にあるように、総額80百万円だとしても、３分の１　２６百万円補助金を受けるなら、実質54百万円であり、補助金清算後は資金内に収まる。
出席者　：（73百万円と80百万円の差額の）借り入れは可能か。

今期の理事会は本当に大丈夫だろうか。

・新年度が始まって半年たつのに、銀行口座の名義変更の報告がない。
・管理会社からの計画外の提案で苦い目にあったのに、経験が生かされていない（電気防食の件）。
・修繕計画もなく、どんぶり勘定で大規模修繕工事をやろうとしている（借り入れをやってまで）。
　新工法の提案に対しては、少なくともライフサイクルコストでの比較が欲しい。
・2011年に修繕工事を行っているので、着工を第15期にする必然性はない。
　管理会社に「期限切れ」を理由に押し切られている感がする。

BEE社について電話番号から調査を進めました。
代表取締役が、　ホームページの長宝　政一から、星 光子　1972年「ウルトラマンＡ（エース）」主演、南夕子役と同姓同名に替わっていました。
ほんとうに、狐につままれた気分です。

＜電話番号で検索＞
平成30年9月経営革新計画承認リスト
"
※本申請に係る承認は、新規事業の経営計画を承認するものであり、申請書に記載されている商品やサービスを東京都で承認するものではありません。また、他企業及び一般個人に対して商取引を推薦するものではありません。"

Ｎｏ，収受番号 ： 8, 30-219
企業名 ：ブルエコノミーエンジニアリング株式会社
代表者 ： 星 光子
登記上の所在地： 134-0084 江戸川区東葛西六丁目6番12号 木下ビル401号室
電話番号： 03-5679-5116
承認のテーマ： 新たな外壁タイル張り工法の開発・事業化

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/3009-4keiei.pdf


＜星 光子で検索＞
"星 光子（女優） ほし・みつこ
１９７２年「ウルトラマンＡ（エース）」主演、南夕子役で人気を博す。
１９４９年１月１日生まれ 東京都出身 Ｏ型 １５７cm ４７kg"

"ウノプロダクション株式会社
東京都港区赤坂６－１９－４０－８０５
ＴＥＬ０３－３５８７－０３４０
ＦＡＸ０３－３５８７－０３６３
３９ｕｎｏｐｒｏｄｅｓｕ＠ｇｍａｉｌ．Ｃｏｍ"

http://www.unopro.co.jp/2_talents/profile_hoshim/profile_hoshim.pdf

BEEの施工例について

BEEホームページで紹介された、神奈川県横浜市金沢区マンションについて調べてみました
https://www.boureco.com/works/

ニューウェルテラス金沢八景D棟
"名　称 ：ニューウェルテラスカナザワハッケイディートウ
住　所： 神奈川県 横浜市金沢区 六浦東1丁目34-4
築年月： 1995年3月
総戸数： 68戸
階　建： 5階建"
管理会社 三井物産ファシリティーズ
　　現　エム・エフ・リビングサポート（株）

と分かりました。

　写真（上、ホームページ,after）に示されている、円柱状の柱の上部の未施工部分が、グーグルストリート（下）では確認できませんでした。
　今時のシミュレーションソフトを使うと、写真の壁の色を自在に変えることができます。

BEEの所在地について

東京都江戸川区東葛西6丁目6番12号木下ビル401号室
のグーグルストリートからの情報です

上：2021年4月撮影　、　下：2014年4月撮影
新しい方には看板がありません。

つづき
2014年の時点で、BEE社の看板は見当たりませんでした。

第14期第1回理事会議事録
議題３　大規模修繕工事
管理会社から、BEE社のタイル乾式工法の資料が配布され、以下説明された。
・BEEは当社との取引は無い。見本市で知った。
第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋
・BEEは当社との取引は無い。見本市で知った。

配布資料のセイフブリック工法をキーワードにして検索し、見本市について調べました。
BEE社がオリジナルの技術ではないようです。

皐 月 祭
賛助会企業 春の建築・建材展 2014
賛助会企業各社が一堂に会し、それぞれの専門分野においての実績や製品の紹介、また建築設計士に役立つ改善提案などを行っていきます。
５月30日（金）14：00 ～ 17：00
場所：渋谷区商工会館 2 階大研修室
※展示会終了後、同会場にて懇親会を予定しております。

皐月祭　出展企業　一覧
①化研マテリアル(株)
<金属・防水・塗装工事>
外壁タイル貼り工法の『セイフブリック』は定期報告制度によるタイル全面打診を必要としません。『セイフブリック』は今後想定されている地震に対しても安全で有効な工法としてご紹介致します。

長期優良住宅化リフォーム推進制度による補助金について調べてみました。
まだまだ準備が必要で、管理会社（BEE)の説明不足は否めません。第15期で補助金を申請することはスケジュール上困難と思われます。また、すんなりと受理されるとも思えません。かなりハードルの高いものです。（管理組合が借金を背負うことになるかも）

国土交通省
令和4年度「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の募集を開始します！
～既存住宅の性能向上、子育てしやすい環境等の整備に向けて～
１）対象事業
　以下の[1]、[2]を満たす戸建住宅又は共同住宅のリフォーム工事
　　[1]インスペクション（調査診断）を実施し、維持保全計画・履歴を作成すること※
　　[2]工事後に耐震性と劣化対策、省エネルギー性が確保されていること

　2）補助対象費用
　　・性能向上リフォーム工事に要する費用
　　・子育て世帯向け改修工事に要する費用
　　・インスペクション、維持保全計画・履歴作成に要する費用　等

https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001075.html


※調査診断及び改修基本計画の作成
　建物の調査診断を行い、建物各部の現状の劣化・損傷の程度、不具合点や問題点、現マンションが有している性能の程度等を正確に把握する。調査診断を行う際には、不具合や問題点の原因を確認し対応策を検討。また、調査診断が終わった段階で、調査診断結果の報告会を行い、区分所有者全員にマンションの劣化等の状況を正確に認識してもらう。
　診断の段階では、区分所有者に対する意向調査を行い、当該マンションが抱えている問題点や居住者の改善ニーズを把握することも重要。この改善ニーズと調査診断結果をもとにして、問題点に対する基本的対応方策を検討し、改修基本計画を作成する。
　なお、調査診断の時期は、管理組合の資金計画や合意形成などの運営面からみて、長期修繕計画に定められた工事実施時期の２年前程度に行うことが望ましい。

https://r04.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r04.pdf

因みにS社さんは、こういう大きな補助金に対しては、マンパワーが不足するので対応できない、と、説明会で回答しています。
また、重要課題として合意形成があります※。何れにしても、審議不足のまま見切り発車している事実に変わりは有りません。

※合意形成・集会における決議
改修に向けた合意形成の最大ポイントは、資金計画にある。区分所有者に対して以下の内容について、十分に検討した上で合意形成を図る必要がある。
● 修繕積立金を取り崩した場合に残額はいくらか
● 将来の修繕工事はどうなるのか
● 借入をした場合は以降の毎月の修繕積立金額がいくらに増額されるのか
● 一時金を徴収する場合はその徴収額はいくらになるのか
改修工事の実施の最終的な決定は、区分所有法の規定に基づき、マンション管理組合の集会（総会）における決議で行われる。

https://r04.choki-reform.com/doc/manga_apartment_r04.pdf

株式会社 ＬＩＸＩＬリニューアル　のホームページより
https://www.lixil-renewal.co.jp/page1

更新履歴
■ 2022.09.12 分譲マンションの施工実績一覧を更新しました。
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results

アルミサッシ施工実績（2009年度～）　
2016年度アルミサッシ　 PDF

工 事 名 ：ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟大規模修繕工事
所 在 地 ： 神奈川県 横浜市
実戸数 ： 68
竣工年 ：1994
改修時の築年数 ：22

https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/59ce0...

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」に応募する為、インスペクション（調査診断）を実施し、維持保全計画・履歴を作成するためには、相応の費用がかかります。
BEE社の、2回目調査があるようですが、いつの間に１回目の現場調査をしたのでしょうか。また、無償でいったい何の調査をするのでしょうか。

補助金申請には、インスペクション（現状調査）の実施、リフォーム工事の履歴情報としての図面作成等、維持保全計画書の作成、長期修繕計画書の見直しが必要となります。
この作業だけで100万円程度の費用がかかります。また、責任施行方式だと補助金申請の一連の作業と施工を一社に任せることとなり、手抜き調査と水増し工事を見抜くことができません。さらに借金を背負うリスクが高くなります。

設計監理方式で別契約にして、リスク分散するのが賢明と思います。


令和4 年度長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金交付申請等マニュアルVer.1.0より

※１ 「請負契約書等」とは、工事請負契約、一対の工事注文書と注文請書、契約内容を変更した場合は変更工事請負
契約、変更の一対の工事注文書と注文請書を表す。(契約締結日は事業者登録日以降のものに限る)
※２ 「インスペクション等」とは、インスペクション（現状調査）の実施、リフォーム工事の履歴情報としての図面作成等、維持保全計画書の作成、長期修繕計画書の作成及びリフォーム瑕疵保険への加入を表す。

http://www.choki-r-shien.com/r4/koufusinsei/data/manyuaru.pdf

つづき

アンケート調査が一度もないのですが、いったいどうなっているのでしょうか。

設計監理方式を採用すると、徹底した目視検査とアンケート調査を行うので、住民の要望が生かされた実情に即した維持保全計画を作成できます。

外張り断熱はマンションでの補助金の対象外です。

【令和4年度】 次世代省エネ建材の実証支援事業【経産省】
1. 外張り断熱
住宅及び申請者は以下全てを満たす必要があります。
① 補助対象となる住宅
A) 既存戸建住宅であること（賃貸住宅及び法人所有の住宅は補助対象としない）。
B) 専用住宅であること。
https://zero-carbon.class1.jp/column/70/

いつも、いつも、
管理会社は、契約外の（修繕計画外の）工事を斡旋してきます。
私有地の出来事として、行政や警察は関与できません。
そして、審議と言う名の時間を奪い去ってしまいます。

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

管理会社から、以下説明された。
・ご紹介のきっかけは、乾式タイル工法であるが、この工法は外断熱と相性が良く、外断熱工法を採用するなら、補助金を受けて開口部改修を行うのが、積立金の使い方として賢明に思われる。

BEEから以下資料が配布され、タイル乾式工法模型が提示され以下説明された。
配布資料
・補助金を活用した大規模修繕工事提案書
・次世代省エネ建材実証支援事業　タイプ別戸当り概算金額一覧
説明、質疑
出席者：補助金の条件を問う
BEE:長期優良住宅化リホーム推進制度に沿う場合に支給され、開口部・・・

パンフレットより
外壁は１５０ｍｍ以上の躯体にタイル（一部吹付）を張った構造で、プラスターボード内側に断熱材を入れ保温効果を高めています。断熱材（２０ｍｍ）

既に、内断熱になっています。

管理会社の不正を防ぐ方法

管理会社に大規模修繕を任せるのは、決して悪いことではありません。しかし管理会社の不正を防ぐために、それなりの対策をとらなくてはなりません。

管理会社が複数の業者から相見積もりを取っていたとしても、その見積もりデータで納得してはいけません。

管理会社が裏で施工業者と談合※していて、見積もりデータが改ざんされている可能性があるからです。

大規模修繕における談合とは、施工業者が意図的に工事価格を吊り上げ、その謝礼として管理会社がバックマージンを受け取ることを言います。

マンション側は必要以上にお金を取られるので、談合を行う管理会社や施工業者とは関わってはいけません。

https://shintoa-tosou.jp/special/20210730100423/

管理組合も見積もりを取ることが大切

　管理会社の不正を防ぐには、まずは管理会社に工事仕様書や設計明細項目などを提供してもらいましょう。
工事仕様書などはお金を支払ってでも手に入れましょう。
工事内容などが曖昧な資料を提出してくる管理会社は悪質な可能性があるので、他の管理会社を選ぶことも検討しましょう。

　次に管理会社から得られた資料を元に、マンションの管理組合が独自に数社から見積もりを取ります。
これで管理会社が取った見積もりが適正かどうかが判断できます。

ちなみに管理組合が取った見積もりを管理会社に見せるのは、業界のルール違反になるので避けたほうが良さそうです。

https://shintoa-tosou.jp/special/20210730100423/

管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　　より　連載いたします
https://www.nagoya-mankan.jp/15343212505288

その１
管理組合の大規模修繕工事を成功させるためのポイントは、大規模修繕工事の合意形成、具体的な大規模修繕工事を進める４つの実施方法を知り、パートナーとなるコンサルタントの選定が大切です。

その２
大規模修繕工事の合意形成のポイント

１．明確な手続き、時間的に無理のないスケジュールを組む。意見や質問にはきちんと回答する機会を設ける。
２．情報の共有、何故、修繕が必要か、どんな工事をするのか全員の認識が必要。掲示板・回覧板・情報誌などを活用する。
３．スムーズな合意形成のために区分所有者や居住者の意見を反映し、不満が残らない様ようにする、透明性と公平性が大切。
４．大規模修繕工事を進めていく上で大切なことは、人の輪を広げておく、楽しさを盛り込む。
５．修繕委員会の設立、修繕員会使用細則など総会で承認する。
６．専門家をうまく使う。建築設計事務所、マンション管理士等。
７．資金計画、費用負担の確認。現在の修繕積立金で工事費が賄えるか？
修繕積立金で不足した場合の対応は、一時金徴収、借入、修繕積立金等の値上げなど。
８．自分たちの財産は自分たちで守る！　管理会社任せにしない。
長期修繕計画で工事の時期がきたから工事をするわけでは無い、工事が本当に必要か、必要な工事項目か、建物の状況で判断し、無駄な支出をしない。

その３

管理組合の大規模修繕工事の４つの実施方法

管理組合の大規模修繕工事の実施は、4つの方法があります。管理会社へ依頼する、設計事務所へ依頼する、直接施工会社へ依頼する3つの方法のほか、マンション管理士等のコンサルタントを採用し理事会等の負担を少なくする方法もあります。

その４

①管理会社主導型

管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。

その５

②設計監理方式

建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。

その６

③責任施工管理方式

施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。

その７

④コンサルタント（マンション管理士等）の採用

大規模修繕工事の進め方で、管理組合の側にたち、理事会や修繕委員会へアドバイスをする方式です。大規模修繕に関係する臨時総会、住民説明会等の合意形成などで理事会を支援します。また、修繕委員会の設立や運営、設計事務所選定補助、施工会社選定補助、工事検査立会など、管理組合の負担を軽減できます。デメリットとしては、コンサルタント料が別にかかりますが、管理会社との調整、修繕委員会の負担軽減、不適切コンサルの防止、トータルコストの低減など、費用以上の効果が期待できます。

その８

信頼できるコンサルタント（専門家）の選び方

１．マンションの大規模修繕工事の実績や技術がある。
２．管理組合の運営についての専門的な知識がある。
３．コンサルタント費用の報酬が明確。
４．業者等からリーベートやバックマージンを受け取らないなど、ノーリベート宣言を公にしている。
５．わかり易く丁寧な説明をし、コミュニュケーション能力がある。
６．ホームドクター的存在として、工事後も継続的に付き合いができる。

★コンサルタントの報酬で、①成功報酬型は削減額の〇割などコスト最優先になります。逆に②コンサル費が工事費の〇%などでは割高な業者選定などや無駄な工事費の増大につながる恐れなど、結果的にそれぞれ共に品質低下が危惧されますので、ご契約には注意が必要です。

第14期第2回理事会議事録
議題１　乾式タイル工法、外断熱、次世代省エネ建材実証支援事業補助金　より抜粋

管理会社：乾式タイル工法、外断熱工法、補助金申請の方向で考えるなら、T社、S社に同種の見積もりを依頼し、比較したい。

管理会社にT社、S社への乾式タイル工法、外断熱工法、補助金申請の問い合わせと、BEEの現場調査、竣工図閲覧、コピー貸与など、連絡調整が依頼された。

アンケートを取ることもせず住民の意見が反映されないまま、工事内容が決まって行きそうです。また、委員会を設立することなく、見積もりを管理会社任せになっています。
（いくらでも裏取引のできる状態です）
総会で決議した方針の③責任施工方式 ではなく、実質的には①管理会社主導型 で大規模修繕が進んでいます。

＞137 匿名さん
集会で配布された新聞記事です。

これと同じことが進行しているように思われます。

大規模修繕支援センター > マンション大規模修繕で事前にチェックしておきたいポイントのまとめ > 大規模修繕に伴う「居住者（住民）アンケート」を実施する目的と作成ポイント【無料テンプレートダウンロード】　
修繕委員会・管理会社ご担当者向け
大規模修繕時に必要となる住居者アンケートを一から準備をするのが大変なので便利なWordファイルテンプレートを作成しました。
https://large-scale-repair.com/list/jukyoshaanketo/

内容を連載いたします。

アンケート-１

令和◯年◯月吉日
居住者各位

◯◯◯◯マンション　第◯回大規模修繕工事に伴うアンケート調査

この度、◯◯◯◯マンションにおいて生活環境の維持・向上のための大規模修繕工事を実施することになりました。
本アンケート調査は、大規模修繕工事の修繕内容を検討するうえで重要な情報になります。必ずご一読のうえご回答・提出して頂きますようお願い申し上げます。

なお、個人情報に関しては外部に漏れることが絶対にないよう管理組合で厳重に管理いたします。
回答できる範囲で結構ですので、お手数ですがご協力の程よろしくお願いいたします。

調査会社：株式会社△△△△　　TEL：〇〇-〇〇〇〇-〇〇〇〇
◯◯◯◯マンション管理組合

部屋番号：　　　　　　　　号室
ご氏名：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　お電話番号：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

アンケート〆切日：令和◯年◯月◯日
提出先：１階エントランスホール　掲示板下アンケート回答専用BOXへ投函