今は底値ですか？　下落ですか？　上昇ですか？

首都圏マンションの12月の賃料、2.5％下落　
敷金や礼金の相場も大幅に下落した。
「空室率が高くなっているため、足もとも値下げ傾向」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2010020210522p2

価格は常に需要と供給の関係で決まる。
コストで決まるわけではない。

空室率が高くなれば家賃相場は下がる。

で、今のマンション価格は底値なのでしょうか？

未だに未完成在庫は豊富。値段が上がれば販売数を増やすだろう。
http://www.haseko.co.jp/hc/cri/pdf/100126.pdf

大阪市は２０１０年度の職員の月額給料を平均４・１％引き下げる。
住宅ローン返済中の職員に住居手当を３５００円加算する制度も、１０年度から廃止することを決めた。
http://osaka.yomiuri.co.jp/tokusyu/osaka_h/20100202kf01.htm?from=tokus...

各地で地方公務員の給料カットが顕在化しているから、ローンを組む人減るでしょ。
住宅版エコポイントも大したメリットないし。
より安い商品が投入されるから、相場は下落傾向と思われる。

レインズのマーケットウォッチによると、
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

新築は低迷しているけど、中古の成約は大幅増とある。
買い手は、お手頃感のある中古に流れているようだ。

中古を狙っている人はそろそろ決め時では?

中古が売れる→新築も価格低下→中古も低下
中古が売れているのは新築に比べて値ごろ感があるから。土地仕入れが安くなってきたことによりこれから新築も価格低下。それにともない中古も値下がりしていく。そんな気がします。

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逆でしょう。
新築マンションが下がるから、中古が下がるのでしょう？
数年前のプチバブル時代の中古は値段が下げられず苦労しているみたいだが、
昨今の新築在庫の価格下落やユニクロマンション等の仕様を落とした低価格マンションの登場で
中古も下げざるを得なくなったのでしょう。

動く人は既に動いている。
動こうと思っているだけの人はまだまだと思っている。
そんな感じですかね。

バブル崩壊二年後ぐらいにそろそろ買い時と判断し購入した人はその後の下落市場を見て悔しい思いをしたことでしょうね。
市況に対するプラス要素、マイナス要素を自分なりに判断して行動を決めるしかない。
高値づかみしても後悔しない人はいつ買ってもいいでしょうが。

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中古マンションは品薄状態になっており、価格も下げ止まった。

理由として、
①建築基準法改正で、2007年の新築が激減したので売り物が少ない。
②新築よりも中古のほうがお得、という意識の変化。
③結局は価格が決定要因。

だから、安い価格の新築物件が今後じゃんじゃん出てくる。

その見方に賛成。

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暫くコストダウンマンションでこの窮地を凌ぎたい業界である。
トヨタの二の舞いにだけはならないことを祈ります。

　先日築７年の中古マンション売りました。
　新築時２５８０万の物件を２年後中古で購入（２１００万、一括で）
　そして今回、２２５０万で売り出したら、１カ月で２２００万で購入希望者が
　ありました。

　すぐに売りました。

　周辺では相場１２万くらいの家賃の部屋でしたが、
　５年住んで、管理費や修繕金・固定資産税も込込で、
　月５万円で住めました。

　今よりも２００４年～５年くらいが底だった気がします。

　個人的な感想でした。

そのとおり！
レインズのデータを見ても首都圏は03〜05年ぐらいが底値でした。
そのあとミニバブルでまたかなり高騰し、リーマン後に少し下がっただけで、03〜05年の水準にはほど遠い。
イメージで言うとミニバブルで10上がったものが3下がったカンジ。
一時的に多少上がったりしながらも大きな流れは価格下落だと思われます。

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おれ去年夏に中古買ったけど、いまだにウチの家を超える良い物件は出てこないな。
でも買うと決断するまでに４年かかったけどね。
しかもその４年にはリーマン前の期間もずっと下調べしたけど、買わなかった。

リーマン後の混乱でいい出物がちょこちょこ出るようになったので、かなりアンテナ張っていたら、予想より高い物件だけど、この不況の中では珍しく多くの来場が来る物件が出たので、一挙に決めた。
きめ時は「勇気」しか無いなと思った。
ちなみに、近所でもバラバラバラっと新築の注文住宅も建ち始めた。
場所はいえない。近所では かなり有名な物件だったらしいので、すぐバレるので。
（住んでから、近所の人に教えてもらったのでビックリ）

要するに、いい物件は こういうときにしか出ないなって思ったのです。
中古にしろ新築にしろ、おれは今は買い時だと思うよ。ひょっとしたら出尽くしたかもしれないけど。

間もなく竣工でぎりぎりだね。
これから売り出すマンションは514の言うコストダウンタイプが主流
一戸辺りの㎡数を抑えると共に今まで標準仕様だったものをop設定に
変更したり業界も暫く大変だ。
立地の良い(ドル箱）土地は大手デベが抑えているが暫く着工見合わせ
2流物件コストダウン仕様で着工ってとこですかね。

欲しい人（買える人）が居なければ、いくら下落しても売れませんｗ

最近の新築はコストダウンの塊で買う気になりません。
安かろ悪かろうな感じです。

もちろん全てがそうだとは言いません。

２００３年前後の物件が一番コストパフォーマンスが優れているように感じます。

中古ならオススメします。

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↑知り合いの不動産屋も00〜03年頃のマンションは土地も資材も安かったのでしっかりした物件が多いと言ってました。中古を買うならこの時期のものがオススメだそうです。

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場所にもよるけど、都区内の住宅地なら１９９０年のバブルピークを１００とすると、６、７年前が４０、２００７年のミニバブルが７０、去年の４月が５０で、今は５５くらい
銀行が瀕死状態だった頃の水準に落ちるとは思わないから、下がってもせいぜいマイナス１０％くらいだと俺は思ってる
上がってもせいぜい１０％だと思うけど
商業地はもっと激しいね

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どう考えても底だな。

まだ下がると思う方は、ねばった後に値上がりした物件を買ってください。

最近、新聞や週刊誌でも 結構底値的な記事が多いですね。
根拠はどれも同じで「在庫調整がそろそろ終わる」と言う事との事です。
それから、潰れた会社から放出される物件も、潰れそうな会社は一通り潰れたようなので
今から、その手の値崩れ物件も少なくなるだろうとの事。

まあ、マンションの事をあげてるので、都心部のネタでしょうが。

土地も今は落ち着いているように見えますね。

というより動いていないのかな？

個人的には今回の谷間の底はそろそろ過ぎたかなと思います。

値段はまだ下がったままですが、新築的にはコストダウン住宅が増えてきてます。
なので実質的な価値からいうと、少し前の売れ残り住宅のアウトレットとかの方がいいかもしれません。

私は去年の頭にアウトレットマンションを買ったクチですが、相当数あった売れ残りが値下げしたとたんにあっという間に売り切れてました。物はいいけど高い、という印象だったんでしょうね。自分で好きなオプションを入れる事は出来ませんでしたが、実際のものをみて決められましたし、設備的には非常にいいものが揃っていて、元の価格が高かっただけに元からすんでいる住民の質も高い人が多くて大満足です。

もしかしたらそろそろアウトレットは品切れかもしれませんが、ねらい所ではあるかと思います。

アウトレットは立地含め高すぎただけにすぎませんよ。(人気エリアはアウトレットは皆無）
これが本当の適正価格にすぎません。設備にしてもコストダウンマンション
は下がりきる前に購入した土地に建つマンションの一時的現象。実はこの繰り返し
その観点から見ると底。但し未曾有の不景気、立地さえ譲ればまだまだ先底感あり。

人間心理で激安より訳あり商品と言うだけで売れてしまう。
これが今、商売のコツ。現にネットで検索したらわかるよ
この現実が・・・

526さんの言われる事はわかりますが、でも適正価格で買えるんなら実はベストではないでしょうか？

そう思います。
適正を上回ると企業が高利益を得
下回ると工夫するのが企業ですから。
問題は不当利益と不当(手抜き等）行為です。

経済局面からも適正が一番。行き過ぎたインフレ・デフレはいずれ国民に跳ね返るし
過去の例からも不正行為が横行する。

人気エリアはあまり値下がりしていませんしね。なかなかお金持ちじゃないと買えません。

従って庶民は何とか賢く買うしかないです。

アウトレットといってもマンション自体に欠陥がある訳ではありません。
立地がいい場所や質がいいマンションでも、値段が高すぎて売れなかったマンションもあります。

そういうマンションが安くなって手頃な値段で買えるなら、それはそれでいいのではないでしょうか？
同じマンションを高く買っちゃった人は損かもしれませんが、適正価格で買えるならベストだと思います。

ただそろそろ数は少なくなってきたのではないかと思います。

信用がおける大手・一流デベでアウトレットマンションが有れば教えてください。

この前のWBSでマンションの表面的な在庫はかなり減ったが、隠れ在庫は七万戸分まだあるといってた。まだまだ根深いらしいですよ。

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マンション開発業者が保有し続けている「隠れ在庫」が消化できないため、
竣工しても販売せず、契約率がおおむね７割程度になるようにしている
http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/58800396.html

リーマン・ショックの起こった2008年9月に３年間分もの未販売在庫があった。
その間も着工しているし、今後２年以上はダブつくだろう。

在庫がなくなりつつあるという信じちゃってる人は良い鴨。

今日のWBSでまたやってました。
1、新築は値崩れを防ぐため販売を極端に絞り込んでいる。そのため大量の隠れ在庫は処分できていない。
2、リーマン後に仕込んだコスト安の物件が販売され始めるのは2011年後半から。
3、中古は2001〜2003年のものがにんき。コスト安の時期だったのでよい建材を使っていてクオリティが高いから。

因みに、知り合いの不動産屋は3と逆の意味でバブルやミニバブル期の物件は避けたほうがいいよ、といってました。

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↑大都市部の話でそれ以外はちと様相が違う。
特に地方例えば岐阜・鳥取等では昨年からの着工件数はゼロ
エリアによって状況は全く違っているが実態。

マスコミも業界の戦略とは解っていても・・・
好景気（バブル）の時は最高グレードまだまだ価格上昇今が買い
不景気の時はコスト安仕込の為今が買い
通常気はこれが底間違いなく価格上昇今が買い

不景気とか言っているけど、実際は８割経済でしょ？
２割経済落ちたけど、半分になったわけではない。

なんだかんだと言っているけど、みんなご飯はちゃんと食べてるでしょ？

悪いと言われるときに買わないと、気づいた時には値上がって、
「あー、あんとき買っとけばよかった」と嘆いていますよ。

みんなが言っている事で判断すると、結局はいいものは買えないですよ。
これは間違いない。それを大衆意見というもんだから、

同時に、減税処置ともそうだし、銀行の金利優遇も同じですよ。
いまは、貸付先が無いから、住宅ローンという優良債権にいい条件で
獲得競争しているから金利優遇が大きいんであって、需要がかなりあると
当然ながら優遇幅が減ってきます。

銀行の住宅ローン金利も、まだじりじり下がっているようですが、そうしますと住宅価格ももう少し下がる可能性があるということでしょうか？

535は首都圏の話です。

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今が底という人って根拠ないのが多いみたいだけど。
今が底とか。これからは上昇するとかの理由とかないんですか？

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地方は隠れ在庫が少ないと思ってるの？

底だと思う材料は
１．中古物件が減ってきたこと
２．値下げの物件がなくなってきたこと。
３．新築合わせて物件自体が品薄な事

そんなとこでは無いですかね？
分かりにくい経済学よりも、実際はその地域の別件状況でしょうから。
物件がないところは、作るしか無いわけで、供給が少ないと値下がり
しにくいと言う不況とは関係ない事情も生まれますしね。

うちのまわりも、建売住宅とか、寝ていた土地にニョキっと新築が
建ったりとマンション以外の物件が動き始めました。

プロでも底とはっきり言える人はいないと思います｡適正価格になってると思います｡

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結局、新築の供給が減っている、というだけで、あとの２つはその結果ですね。
しかも、新築の減少も価格下落をくい止めるために意図的に調整されたもので、隠れ在庫はうなるほどある。
となると底の理由としてはちと弱くない？

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どんな分析しようと、底なんて判断できるわけないよね。
あとで振り返って、あー、あそこが底だったんだね。って。
無駄な板たてて、あーだ、こーだ言い合って面白いものなのかね。

シュミュレーション・ゲームとして見れば面白いと思うけど。
様々な情報から仮説を自分なりに導き出し、暫く後に結果が出るんだから。
アタマの体操。

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>>547

あとで振り返るために、この板があるのでは無いと思うけど？
各地域で状況は知りたいけどね。

でも不動産は1年前と比べて明らかに様変わりしているから、
1年前よりは明らかに良い。

隠れ在庫と言われているのは具体的に何を指しているのかな？
それは景気がいいときでもあるので、今悪いから目立っている
だけでは？

それから、この板も最初に比べたら だんだんとやわらかい言葉
に変わっていっているので、ようするにこれも景気の変化かな
と思っています。

節目だとは思いますね。
2番底発言も全然目立たなくなったし。

隠れ在庫とは、ミニバブル期にバブルの夢再びで買い占めたが、ミニバブル破綻で、着工できない土地とか、竣工したが販売見合わせ中の物件のこと でしょ。
今は少し価格上昇しているみたいだけど、、バブル破綻の時も一直線に下落したわけではないので、私は上下しながらもっと下がっていくと見ています。
上昇要因より下落要因のほうが多いような気がするので。
あと、個人的な希望も入っています。（笑）

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日本は、いまだに資本主義ではなく地本主義といわれるほど、
土地に対しての神話は いまだに根深いと思いますよ。

１０年前も、かなり土地が下がる噂や一部の下落に過剰に反応していましたが、実際はそこまでは落ちていなかったと思います。
住んでいる地価の歴史を見ればすぐ分かると思いますよ。

ちなみに、銀座一丁目とか、意味のない地価の評価ではないですからね。

ここ１年近く検討してるものです。まだ在庫もあるけど、あんまり無理して売り急いでない、そんな感じですね。

安く買おうと思えば底とはいえないと思います。かといって、今後いい物件が出るかわからず不安。こんな感じでしょうか。

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↑分かるなー。
待てるなら出るまで待とう不動産

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