2008年冬入居の品川駅近傍の72年借地権マンションの住民板です。
契約済、入居済の方限定です。近くのお店や病院、車のことなどいろいろ
情報交換しましょう。
抽選が2008年9月にありますが、抽選に当たっても申し込まない人、
検討している人は、ここに書かないで、検討板のほうに書いてく
ださい。
【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2008-09-04 08:49:00
１８５０×１．４％＝
>543 さん
某中学受験指導塾で講師をやっていて、今度シティータワー品川に入るものです。
品川近辺では、
大手だと
日能が大井町・蒲田
CS四谷が蒲田
早稲アカが高輪台
ですので、ワセアカが一番近いですね。
私ですか？私は大手の講師ではありませんw
みなさん、ローン審査の結果って、どのくらいできましたか？
大丈夫だと思いながら、今日でちょうど申し込みから1週間たっていて
ちょっと不安になってます。
ローン審査は、私は一週間で仮承認連絡来ました。フラット３５です。ちなみにダブルローンです。でも早い時期に申込したので、すいていたんだと思います。
地代ですが、品川港南であることを考慮すると、個人的には、５８３さんの計算が、なかなかいい線いっている、と私は思います。付近のタワーマンションの土地の固定資産税と大きく相違しないはずですから。
そう考えると、ここの地代って、所有権であったとすると払うと想定される固定資産税額と、ほとんど変わらないですね。
５５０さん、５８９さんありがとうございました。
品川駅であればいいなとは思っていたのですが、内覧時などに駅近辺で見かけなかったので・・。皆さん、電車や送迎などで通われているんでしょうね。下の子の受験のときには、新しくできていることを祈ります。
ありがとうございました。
５８３の計算しただけですので、苦情は５８３へ・・
と言いたいところですが、よく５８３を見たら１８５０は取引価格っぽいですね
かたじけない。
そうそう 固定資産税評価額はもっと低いですよね。
19年路線価で75万88万69万で 約77万とすると
77万×12㎡で928万円ですね。
土地の固定資産税評価額は区役所で見せてくれるといいですが
ま 良いじゃないですか 借地だし
土地の取引価格は
最近だと路線価の3倍から5倍くらいでしたから
12㎡だと2800万から4640万
路線価の約２倍の1850万はいい線でしょうかね
この計算はあってますかね？
賃料が安く見積もって1部屋平均、 1ヶ月1．5万が 12ヶ月で18万× 800室強で1年1億。70年で70億。もう少し高いし値上げ分も入れたら100億いくな。何にもしなくて都はウハウハだなぁ！これをモデルケースにして、いい場所にある低層団地を整理して増殖させれば新しい財源になるよ。団地も綺麗になって福祉しながら民間にマンション建てさせてお金が入るのか
５年後の売却を考えています。
５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？
他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？
595さん、
590です。
そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。
ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？
５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。
＞６０３さん
情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。
お手数をおかけします。よろしくお願いします。
物件価格 3200万円
イニシャルに掛かる諸費用 万円
定期借地権の敷金 万円
５年間にかかる地代 万円
管理費 万円
ローンの金利部分 万円
そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・
ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。
>>601
私も５年後に売却を考えてました
ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします
>603 さん
604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。
物件価格 2850万円
イニシャルに掛かる諸費用 122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金 47万円
５年間にかかる地代 93万円
管理費 146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分 295万円
固定資産税 34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料 107万円（3587*0.03）
合計 3694万円
という感じでしょうか。
坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。
定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。
内覧会、竹中さんが見つけてくれた箇所はありませんでした。
竹中さんの目の前の傷でさえ、私が指摘しました。
５年間経ってから初めて売却に対しての行動を起こせるわけでしょ、
完全におさらばできるのは５年と半年くらい経ってからでは？
尤も他に行く当ての無い庶民の私めは永住もやむなし。
＞６０３さん
詳細まで教えて頂いて、ありがとうございました。
自分の計算が大きく間違っていないか心配しておりましたので、大変参考になります。
今年、豊洲地区のマンションに転居しまして、家族が大変満足していたのですが、ＣＴＳが当選して悩んでいます。
私は、ＣＴＳに5年間住んで、少しばかり得ができたらなと考えていますが、家族は豊洲から離れたがりません。
もし、5年間2つのマンションを持ち続けた場合、どうなるか検討しています。
ＣＴＳは、買い戻しにならない程度には住みますが、実質的には遊ばせるのと同じことになります。
せめて、縛りが3年なら悩まないのに、5年は長いなーと思っています。
＞６０９さん
アドバイスありがとうございます。
他に行く当てがないのは、私も御同様。
まぁ永住して将来、リニアの開通祝いでも見に行きますよ。
実需で住むために欲しい方も、
補欠で待ってるだろうに…って気はしますね。
外野の口出す事ではありませんが。
５年後はおおよそ新築本体価格の1.5倍くらいで売れるのでは？
3000万→4500万くらいというイメージです。
内装の使用状態にもよりますが、丁寧に使えばリフォームするまでもなく、コストを抑えたクリーニングで対応可能なケースもあると思います。
やはり「お得な物件」ですよね。悪くても1000万円プラスくらいならば、買い手は付くような気がします。
5年後に売りに出るケースはそれなりの多いでしょうけど、大半は実需のような気がします。
新築3000万で買って、本当に5年後に4000〜4500万で売れてもその後に住む（買う）ところに困りませんか？（ド田舎の安物件で納得できるとは思えません）
我が家は、自宅の売却決まりました。ダブルローンは嫌だし、購入価格より高く売れたのでこちらはキャッシュで買えるので気分的に楽です。
とりあえず、五年住んでから売るか、貸すか、住み続けるか様子見のつもりです。
契約は21日で引き渡しが11月1日ですが、引き渡し後にオプション工事が入るので、引っ越しは中旬以降でしょうね。
中層東で期待していなかった眺望はまずまずでした。レインボーブリッジが少し見えたり。
部屋が思っていたより狭い以外は、チープな仕様も許容範囲でした。
引っ越しが楽しみです！
614さん
603、610です。
私の場合は、独身で、今現在郊外の親の近くのマンション
に住んでいまして、都心の会社に勤務しています。
ここ２、３年仕事が忙しくなってきまして、
これから5-10年が仕事人生の中では、きっと忙しい時期で
ここをどう生活するかは大事な時期と考え、
通勤に便利な都心で暮らしたいなぁと思っていました。
ここがあたらなかったらURの賃貸なんかを考えていたのですが、
将来的には郊外育ちなので、家庭を持ったら郊外がいいなぁと思っています。
けして、転売が目的ではないのですが、
完全な永住志向というわけでもなく、5-10年で郊外に戻れればいいなぁ
というのが漠然とした意識です。
なので、正直なところ「損をしなけりゃいいや」という感じなんですけど。
現在の近隣のタワーの取引状況からして、西の賃貸や北のコスモポリスと
思いっきりお見合いなところは５年後のそれなりに原価より高い金額の転売はかなり厳しいと思うよ。
もともと購入した金額は眺望いいところとほとんど差はないから
みんなが一斉に賃貸転売に出してきたら勝ち目があるわけない。
幸い私は高層階だけど、内覧で部屋に入った瞬間おーっとなったよ。
＞621さん
もう自宅の売却決定ですか。スピーディーな対応でしたね。
しかも購入金額以上で売れたのであれば言うことありませんね。
ダブルローンで賃料収入を得ながらCTSに住むというパターンは、無事に賃料が入ることが前提ならば収益性は高い話ですが、空き室発生のリスクはありますからね。
このあたりの判断は人それぞれですね。
６１４です。
皆さんレスありがとうございます。
同じ境遇の方が少なくない事がわかり、なんとなく安心です。
私は、製造業勤務で、不動産はあまり詳しくなく、会社にも相談できる人もなく、一人ぼっちの感がありましたが、皆さんからアドバイスレスがあり、とてもうれしく感じています。
ＣＴＳにも、皆さんと入居できるのならと、期待がＵＰしてきました。
今後ともよろしくおねがい致します。
ローン組まないで購入される方って、火災保険はどうされますか？
５年後のこともあるし、住友の３５年保険でいいのか…
今回、借地権ということで、提携以外のほとんどの銀行は取り扱ってもらえないようですが、
どなたか提携以外でローンを組まれた方はいらっしゃいますか？
ローンの審査の連絡が来ないのですが、みなさん、どのくらいに申し込みをされて、
どのくらいの状況で連絡を頂きましたでしょうか？
御手数をおかけ致しますが、宜しく御願いいたします。
ローン組まないなら、安い火災保険は共済保険ですね。
11日に申し込みをして、今朝10時ごろ通った旨電話来ました。東芝です。
>>635 さん
ありがとうございます。ローンの審査は、いつからが申し込みのスタートでしたっけ？
意外に、スタート開始時の審査の申し込みが多くて、処理に時間がかかっているのでしょうかね。
今回が、申し込みが初めてでして、色々と不安がありまして・・・・宜しくお願い致します。
＞627さん
624です。
「用意周到」とはこのことですね。
絶妙なタイミングでの「売り先行」が成功の秘訣ですね。
「新居のメドをつけつつ、現居の売却を確定させ、新居の契約をする。」
これが現居を買い叩かれないようにする秘訣だと私も思います。
（もちろん違う物件ですが、私も同様の経験があります。おかげでうまく買い替えできました）
申し込みでは、抽選に当たり易い部屋を選ぶのも重要だったし。
＞641さん
同感です。
この物件は、価格差が少ないので高層階の方が将来の転売、賃貸には有利だと思いましたが、
抽選に当選して入居できなければ意味がないですからね。
「利回りオンリー」の方は違うお考えなのでしょうけど。
＜638さん
ありがとうございます。
ちなみにスター銀行の金利は特殊な金利ですね。
それを魅力と感じられての審査ですか？
>641さん
私もまったく同感で、今うなずいています。
どこの部屋でも、5年間のランニングコストはそれ以降で回収できるはずですから、抽選にあたることだけを考えてました。当選して、やっぱりほかの部屋がよかった・・・とチラっと思ってみましたが、当選しただけでもＨＡＰＰＹなんですよね。
我が家は知人からギリギリにこの物件を聞いて、何となくつられて登録申し込みして当たってしまいました。
当たる訳ないと思ってたので、この中で一番好きな間取りで高層階を選びましたが、
いざ住むなら、自分の気に入った間取りで良かったです。
うらやましい…
うちはＵＲで何度も外れ慣れてるので、
妥協はなるべくしないで、部屋を選びました。
どうせ、妥協してもしなくても外れるときは外れます。
ならば、せっかく当たって後から後悔はしない部屋をと。
さぁ？そんな団地は知らないなぁ。
都心部しか興味ないから。
知ってるんじゃん。
>645さん
当選おめでとうございます。
気に入った間取り＋高層階、うらやましいです。
わたしは、どうしても品川から通勤したくて、”はずれてもいいや”というより”なんとか当たれ”というスタンスでした。
そこで、間取り以外の条件はすべて妥協しました。
結果、一桁前半の倍率で運よく当選しましたが、直上直下階は当選しそうもない高倍率でした。
（やっぱり運）
今思うと、間取りだけは妥協しなくてよかったと思います。
私は今のところ永住予定ですが、いざ売ったり貸したりすることになった場合は、間取りが最も大切だと思うんです。
ご存知の方、いらしたら教えていただけますか。
ＣＴＳから見て北西、高浜運河と浄水場の間に建築計画があるらしいのですが、詳しい情報ご存じの方、いらっしゃいますか？
繰り上がりで運よく当選しました。
補欠で当たってもはがきって届きますか？
申し込みのときもって来るように言われたんですが。
657さん
ありがとうございます。
明日、問い合わせてみます。
向こうの手違いでキャンセル扱いされていたらって考えたら心配になってきました。
抽選結果はがきの後は電話しか来ませんよ。
さすがに向こうは慌ただしいので、小さな手違いはやってるみたいですけど。
エアコン取付工事について教えてください。
戸境は、押出形成板があって、乾式耐火遮音壁があるのですが、この壁は、ビスを打ってはいけないと聞きました。押出形成板がある場合は、ビス等を打ってもいいのでしょうか。
また、間仕切壁の両側にエアコンを付ける場合は、補強等が必要でしょうか。
量販店に頼んだ場合でも、普通、こういう事もわかっていらっしゃるのでしょうか。オプション会
で買うと、こういう事が安心できるという事でしょうか。
皆さんは、どうされる予定ですか。
660です。勘違いしました。押出形成板は、ありませんでした。乾式耐火遮音壁だけでした。
お分かりになられる方いらっしゃいましたら、よろしくお願いします。
>654さん
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.pdf
この資料の９ページを見ると、なにやら公園のようになっていますが・・なんでしょう？
それより浄水場にあるドームが気になりますね
＞662さん
情報提供ありがとうございます。
本当ですね。公園とドーム状のものがありますね。
でも、そんなに高い建物ではなさそうですね。
ドームは一体何でしょう。
浄水場は移転するのでしょうか。この一帯は高層階まで蚊が出没するらしいので、
うれしいです。
過去スレに、遠くから見ると公園にしか見えない
火葬場と葬祭場ができる と書いてありませんでしたっけ？
火葬場や葬祭場らしいですね。
火葬場の予定はないと区の職員に言われたと、
過去レスにありましたけど。
過去スレには、水上にさえ火葬場が作れるとの話は書かれてましたが。
>667さん
663です。
おお。これすごいですね。
ＣＴＳの北西一帯が水田（？）地帯になるんですね。
環境モデルビル（30F以上？）もソニー本社ビル側で、ＣＴＳの眺望には影響なし、といったところでしょうか。（蚊は大量出没しそうですが）
結局、現時点ではまだ何も決まってないんですね・・・
でも葬場という話は、おそらく抽選前のネガキャンではないかと思います。
それともまったく公になっていないのか・・・
ただ、ドームと公園の絵があった、６６２さんの前述資料P18（21枚目）でも、その一帯は水再生センターになってますね。
とすると、ドームと公園も水再生センターの一環で作られるということ？
水自体は地下にもぐる、ということも考えられますか。
みなとみらいの公園の地下に貯水場があるといったように。
水再生センターは残して上部空間を利用するのが基本案です。
ドーム型になるかどうかはともかく国際コンベンションセンター等が考えられているようです。
また、田町ー品川間の広大な鉄道車両基地も一体的に再開発されるので街並みは大きく変貌
しますが、車両基地跡には高層ビル群が立ち並ぶ事になるので眺望に影響するかもしれません。
車両基地跡には高層ビルができると思います。品川のインターシティのように３０F程度のビルが密集する高層群というよりは、４５F程度の高層棟が数棟できるのではないでしょうか。
眺望に影響は出ると思いますが、見合いを感じる距離ではないですし、六本木ヒルズやミッドタウンのようなものができれば、それも視対象としては、プラスと考えればよいのではないですか。
火葬場・葬祭場は完全な虚報です。
妬みや煽りで虚報を流す蛆虫は無視しましょう。
蛆虫まで云わなくても・・・
予想図にすぎないのでは？
663です。
670,671さん、貴重な情報、ありがとうございます。
当方、港南地方の地理に若干疎いので大変助かります。
なるほど、とするとドームやコンベェンションセンターが建つにしても、水再生センターの上部ということですから、あまり高くて、重い（？）ものは建築できませんね。
車両基地跡（山手線新駅あたり？）の高層ビルは、建てば逆に楽しみですね。
あわよくば、新宿や六本木都の夜景コラボが楽しみめたり。
672さん、葬場＝虚報情報ありがとうございました。
おっしゃる通り、この掲示板はとても虚報が多い（特にCTS検討版）ですね。有用な情報もあるので、取捨選択は慎重にしていきたいと思います。
>674さん
たしかに興味深い予想図ですね。
その立体図が、６６２さんの前述資料P9（12枚目）にありました。
広大な臨海公園、テニス場、水上バス乗り場、また想像以上に緑が多い空間になっています。
仮にこの通り開発されれば心地よい住居空間になってしまって、5年後以降に他の地域に移れなくなってしまうのでは（笑）と。。。
そいえば、今後、港南にシティタワー品川規模のマンション建つ予定あるんでしょうか。
都市計画見る限りでは、今回で港南地区は打ち止め？
とすると、当たって幸せでした。
再開発関係では、ひとまずは中日新聞跡地に入る商業施設が、
使える店だといいな。
水再生センターの中央部分は50メートルの高さ制限区域となる予定のため、
将来何かの建物が建ったとしても、CTS方向からの眺望には大きなマイナス影響はないと予想しています。
下水処理場ビューから改善されるのですから逆にプラスでしょうね。
むしろ心配なのは運河の手前の日通です。
具体的な話があるわけではないので、すぐにどうなるものではありませんが、
10年後には高層建築物に建て替わっている可能性は高いのではないでしょうか。
>678さん
実現度から言えば南側の方が早いですよ。
港南小・中の大幅拡張＆まっすぐ道路化、緑水公園の本格整備、何れも1年半後に完成。
そうなれば現在の海洋大キャンパスに芝生張りの校庭と樹木の多い大規模公園とが加わるので、
南側は更に緑多い景観・空間となります。
>682さん
地図見ると確かにそのとおりですね！！
南と東側の抽選倍率が、高かったのもうなづけます。
本当に、東南の間取りが当選した方はうらやましいな〜。
私は、リスク（？）を最小限に北西を選んだので、つつましい喜びで我慢します（笑）。
日通、今のままで頑張れ！
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
|
36.63m2～64.84m2 |
|
総戸数 132戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
|
9090万円～9640万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
70.28m2・70.78m2 |
|
総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
|
6,598万円・7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.59m²・70.34m² |
|
総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
|
5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
|
3LDK～4LDK |
|
67.07m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
