【住民板】シティタワー品川その５

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「節約したいなら都営住宅に引越しな。」だって。
部外者には困ったものだ。

規約をよく読めばわかりますよ。警備は警備会社が警備します。セキュリティは防犯カメラ等機械による警戒がメインです。コンシェルジュは、夜中に二人は必要ないでしょう。マネージャークラス一人で充分かと。みなさん深夜〜早朝にかけて、何かコンシェルジュにものを頼むことってありますか？ご自分のこととして考えれば年間３万円の削減は大きいのでは？深夜コンシェルジュは不要だし、無駄金は払いたくありません。深夜は廃止の方向で。

管理費なんて結局は住民主導ですから、あとで変えればいいだけのことです。議決権をもつ人数の４分の３が賛成すればいいだけですから簡単なことです。
私もコンシェルジュは概して不要だなと引っ越して数か月経ったいま考えはじめています。
コンシェの有効的な使い方が未だに見いだせずにいます。
ハッキリ言いますが利用したことはありません。

私がかつて以前のマンションで理事長のとき、管理会社が使いものにならなくて、常駐の管理人を有能な人に替えさせたり、常駐ではなく時間制にしたりしてコストダウンしていき、組合の貯蓄を３年間で１億円増やしました。そのお金で耐震補強とセキュリティ強化が実現できました。

どうやら３月に発足するここのマンションの管理組合はサービス対価の見直しには熱心です。

ここの大多数の住民はサービスの低下や、環境の悪化を一番嫌がりますよね、傾向として。
しかし、コストの見直しやサービス対価の比較検討は大変有意義ですし、将来的に見ても管理のレベルを下げて効率よく（費用対効果）管理費を下げるのももっともな意見です。
常駐ではなく徐々に時間制にしてコストダウンと言う案に賛成される住民の方々が求める管理レベルを模索していくのが妥当な線でしょうね。

いずれにせよ3/20の総会には私から、過去の前例を数例あげた上でいくつかの多角的な意見を出しますので、ぜひ皆さん参考にしてください。

管理費はともかく、修繕計画は見直しが必要ですね。
毎月払う修繕積立金はもっと増額したほうが良いと思います。

修繕積立基金を徴収するのも止めるべきでしょう。
いきなり一時金で40万円も徴収されるのは、辛いです。

年によって違う積立金はできるだけ平準化したいです。

すみふの修繕計画はこんなひどいものなんですね…

> 規約をよく読めばわかりますよ。警備は警備会社が警備します。セキュリティは防犯カメラ等機械による警戒がメインです。コンシェルジュは、夜中に二人は必要ないでしょう。マネージャークラス一人で充分かと。みなさん深夜〜早朝にかけて、何かコンシェルジュにものを頼むことってありますか？

夜中にコンシェルジュサービスが提供されるとは規約のどこに書いてありますか？

>>555
不動産にあんまりお金をかけたくない性分なもんで、どうせならとなりのきれいな都営に住みたい。だが収入がありすぎて入れてもらえない。

夜中にコンシェルジュとか行っている人は住民じゃないでしょ。
釣りですね。
サービスの提供時間くらい知ってるでしょ、住民なら。

あと、警備員は一人でいいという意見がありますが、たぶん就業とか
なんかの規程で、一人にはできないんじゃないでしょうか？
一人だと夜中の警備中にその警備員に何か（発作とか）あったら誰も対応できないでしょ？

だから、実務でいるかいらないかという問題ではなく二人は必要なんじゃないでしょうか。

わたしは管理費が高くなっても今のままのサービスレベルを維持して欲しいな
改革は反対です

警備員が夜勤一人のマンションはありますよ。
発作とかは普通、考えませんからね。

夜勤二人いても、うち一人が短時間の仮眠をとるので実質一人のケースもありますけどね。

警備員が本当に来るか試した方いますか？

559さんの総会意見提出は、
もうスミフに伝えてあるのでしょうか？
当日いきなり議案提出しても…

> 組合の貯蓄を３年間で１億円増やしました。そのお金で耐震補強とセキュリティ強化が実現できました。

戸数が書いていないので予算規模が分かりません。
また、「組合の貯蓄が3年間で1億円増えた」のか、「組合の貯蓄を予定より1億円増やした」のかがよく分かりません。

後者なら年 3333万円も支出を削減したと読めますが、もう少し具体的な情報を書いてくださいますか？

ところでフーデックスになってオープンになりましたが、皆さんの感想はいかがですか？
100円ショップがなくなった分、食品の品揃えは増えてますが、基本はまぁ同じ印象はあります。お酒の種類は増えたかな。

フーデックス行きましたか？
ポロロッカよりもかなり安くて買いまくりです。

フーデックス、180円の温かい御飯が無くなったのは残念。
帰宅後直ぐに食事したい時に利用してたので。

↑休日に沢山ご飯を炊いて、冷凍しておくのはいかが？

ジャーご飯なくなったんですか？それは痛い！

>>560
>管理費はともかく、修繕計画は見直しが必要ですね。
>毎月払う修繕積立金はもっと増額したほうが良いと思います。
>修繕積立基金を徴収するのも止めるべきでしょう。
>いきなり一時金で40万円も徴収されるのは、辛いです。

私も、修繕積立基金として10年後に40万円を一度に徴収するという計画はいかがなものかと思います。

もちろんうちはきちんと払う予定ですが、怖いのは滞納する輩が出てくるのではないかということです。

修繕積立基金をなくすのであれば、毎月の修繕積立金が増額されても歓迎します。

うちは転売する予定はないから、修繕費が毎月でも一度でも良いですけど、
５年後転売したい方々が反対するでしょうから修繕計画見直し可決は無理ですね。

フーデックス、かなり安くなった印象です。キャンドゥがなくなったのは残念ですが、思えば百円ショップは毎日使うものではないから、食料品が充実した方が良かったのかも。ヨーカ堂のネットショップももう使わなくなるかもです！！

掲示板の流れを変えてすみません。

久々にここを見に来たのですが、ベビーカー問題凄いですね。
当方、特にベビーカーで頭を悩まされた事など、一度もありません。
通勤の男性・女性の方や通学の学生達とお会いする事が多いので、
エレベーターを使用する時間帯が違うのでしょうか…。
そういう時間帯の方々は上手くエレベーターを使っていますよ。

ベビーカーについては、一部の奥様方達だけが、
必死に論議してるんだろうというのを感じます。

奥様方の世界って、面倒くさそうに感じて、
子供が出来ても、ベビールームなんて行きたくないなと、今から憂鬱です…。

品の良い奥様もいらっしゃる事を願っています。

修繕積立基金は入居時にも相当な額を積み立てています。
この分は、1年目〜5年目の毎月の修繕積立金の一部を前払いしたようなものだ、と考えることもできます。

10年後の40万円は、改めて、6年目〜15年目の毎月の修繕積立金に上乗せ、
20年後の分は16年目〜25年目の毎月の修繕積立金に上乗せ、という形で再計画してはどうでしょうか。
毎月の修繕積立金の上乗せ額は約3,500円となります。

ところで、駐車場料金は修繕積立金に入れられると思いますが、住友不動産はＳレンタを確か８台用意するといいながら、利用状況が芳しくないので、３台しか用意していません。
ここでは、住友の契約違反に関してとやかくはいいませんが、もし、残り５台分を管理組合に返却していなければ、速やかに返却し、駐車場収入を増やすべきでしょう。
実際駐車場に対するニーズも多いですから。

10年後に40万支払うんですか？
知らなかった…

駐車場収入は積立金に入らないです
そんな余裕のある管理費会計ではありません

駐車場収入は
管理費側に入るのですか？

>>581
募集要項にも書いてあることですよ…。
でも、あんまり疑問に思ってなかったけれど、なんで10年おきに徴収するんでしょうね。
忘れてる人はいそうです。
滞納するような人は、ローン支払いも危ういと思いますので、さすがにほとんどいないと思いますけど。

> でも、あんまり疑問に思ってなかったけれど、なんで10年おきに徴収するんでしょうね。

見せかけの積立金を安くするためかと

40万も払いたくな〜い♪

修繕積立金を払い渋って退去コースですね。

前すんでいたマンションの修繕計画では、30年間一定額を修繕積立金としていました。
当然一時金もありません。

>>579
修繕積立基金については、その案がいいと思います。
そうすれば、5年後に転売する人も反対してこないし、
すでに始まっている1年目の会計にも影響が無いですからね。

しかし、修繕積立金の平準化も考える必要があります。
現在の修繕積立金は8,000円前後ですが、30年あたりには約4倍になります。
その後、また下がっていきます。

未収金に金利が着く旨の条文って入ってましたっけ

5年後にさっさと売却する人がかなりいそうですね。

積立金の値上げは絶対反対です

５年後は多数の売却物件が出るだろうけど、
多数出ると供給過多で値下がする可能性が高い。

安く売ってしまいたい人以外は、もうしばらく長く住んで
景気の良くなるまで待ったほうが無難ですよ。

私も積立金の値上げは反対です。
でも40万も払いたくない。
どうしたらいい？

昨夜00時半頃、どこの階かわかりませんが、廊下で叫んでる人がいました。酔っ払っているのかケンカをしているのかは分かりませんがすごい声でした。恐ろしくて眠れませんでした。同じ住民だと思うとゾッとします。

５８０さん
レンタカーは確かに３台しかないみたいですが、残りの５台は返上したから駐車場の再抽選が行われたのだと思います。
そうでなければ、管理会社としての善管理意義務違反になるでしょうから、そんな馬鹿なことを住友がするはずありません。

>>591
>>593
今のところ「積立金の一括払いをやめて分割払いにする」と主張している人はいますが、
「積立金の値上げ」を主張している人はだれもいません。

「積立金の一括払いをやめて分割払いにする」ことに反対ということでしょうか。

修繕積立金はリスクを取れないから利息ゼロ預金に入れざるを得ないというデメリットがあるんだよ。す・まいる債を買うにしても上限があるし。一時金を心配する人は自分で積立でもしておきなさい。

>>597
リスクのあるす・まいる債を買うぐらいなら国債を買うべきでしょう。
期限の組み合わせが面倒ですが、修繕計画がしっかりしていれば大丈夫です。

一時金分割賛成派は論破されてしまいましたね

日曜日、朝から凄い音で目が覚めました。夕方まで続いたので確認したところ
三ヶ月点検後の工事だとか。
住友なのか、工事担当者なのか、隣の家に一言挨拶があってしかるべきなのに、住友は「竹中に注意しておきます」だって！家主も平気でいられるのが信じられません。
いつも雨の日は玄関外に傘も出しっぱなし、一時が万事とはこの事ね。

>一時金を心配する人は自分で積立でもしておきなさい。

積立金の一括払いをやめて分割払いにすべきという理由は
>>560で説明されている通り、
自分が困るわけではないけれど、
住民の中に滞納する不心得者が出てくるのではないかということですが。

自分で積立することが、
何で他人の滞納の防止につながるのでしょうか。

>>600
リフォームじゃないので、家主は平気でしょうね。
悪いのは工事担当者でしょう。

もっとも、入居前のリフォームの時でも
こちらは既に入居済みだったのに、隣りの工事の挨拶なんてどこからも有りませんでした。

他人の滞納とかw
大きなお世話です

前に住んでたマンションもペイオフ対応で当座預金にしてたな
10年目の積立金一時金は各自で用意することになりました

正面エントランスの自動ドアが閉まるの遅すぎる気がする。
自動ドアが閉まるのが遅いことによって住民が出た後に有象無象が入りやすい環境を作り出している気がする。

もっと早くするとセキュリティ上良い効果があると思われるけど、要望出したら変更してくれるのかな。

>正面エントランスの自動ドアが閉まるの遅すぎる気がする。

同感です。
セキュリティの甘さを露呈しています。
しかも、エレベーターは誰でも簡単に乗れるので事実上のザル管理だと思います。
エレベーターにも厳しいセキュリティラインを希望します。

こら セキュリティのことをここに書かない！

今回のダイアモンドにマンションの管理会社変更の記事が載っていました。

>>600
家主を責めるのはお門違いなのでは？
隣家と何かあったのですか？

売り主手配の工事なら売り主が挨拶してしかるべきという考え方もありますね。
あるいは正しく届け出が出ている工事であれば管理会社が挨拶を代理するというサービスも、ある程度値段の張る物件ではあり得ます。（ここがそうかは別の話ですが）

ちらっと見れば誰でも分かることだからなあ…

ドコモビルの手前の敷地に入札者決まったみたいですね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/oshi/infn0405.htm

１５０ｍ級のビルが建つみたいです。CTSからだとすっぽりドコモビル
が隠れますね。手前に１５０ｍ級のビル建つと圧迫感ありますよね。
そして、人の流れが変わりますね。何年後かでしょうけど。

このマンションは地上何ｍなんでしょうか？
パンフレットにありましたでしょうか？

毎週末、重低音を響かせ、雨の日はずっと傘は玄関の外に出しっ放し！
挨拶も気使いも無しで悲しくなりますが、気にしても仕方ないのでしょうね。
イライラするだけ無駄かな。

CTSは約140mです。

今朝、新聞受けのコーナーに鳥の死骸があったのを見た人いませんか？気持ち悪いですね。掃除していただいた清掃会社のかた、ご苦労様です。

工事が入っても挨拶なしで憤慨してる方は、ちゃんと引越しの挨拶や、ご自身が工事する立場になったら挨拶する方ですか？
私は隣が工事で挨拶なしでも気になりません。引越しの挨拶もしませんでした。

モンペが多くないかい、ここ。

そういうあなたは、他人の投稿内容なら気になさる。

週刊ダイヤモンドのマンション特集大変興味深く読みました。
管理会社ランキングや、管理会社変更の事例などが紹介されていました。

「管理会社の管理レベルを測るチェックリスト」が掲載されていました。

-入り口(エントランスのさらに外側)　ドアの溝等にホコリやゴミがないか、金属部分にヨゴレがないか
-エントランスにホコリや蜘蛛の巣がないか
-ゴミ箱裏まで清掃されているか
-共同トイレに水垢やヨゴレ等がないか
-エレベータ内部、床、溝にゴミやホコリがないか
-天井・照明にホコリや蜘蛛の巣がないか
-植栽の内部や周辺にゴミがないか
-外溝にゴミや枯れ葉がないか
-清掃用具が整頓されているか

などをチェックポイントとして挙げられていました。ご参考までに。

管理会社からすれば迷惑な記事だね。
住民にとっては読む価値有りだね！

初期から適当なコンサルタントを入れて費用の分析・監査等を依頼するということは可能なんでしょうか

>>621
コンサルなんて高いだけで大したことしないんだから不要。

着手金なし成功報酬10％とかならリスクゼロだし良いんじゃない？

> コンサルなんて高いだけで大したことしないんだから不要。

総支出額でかいから、「大した問題がない」と分かるだけでも意味がありそうです。

> 着手金なし成功報酬10％とかならリスクゼロだし良いんじゃない？

その契約だと削減したら成果になるのでサービスレベルがおざなりになる可能性がありますね。

雑誌記事には、満足度アンケート的なものを取り、問題点等を吸い上げた事例が掲載されておりましたが、こういったものを総会前に行うと有意義なデータが取れそうに思いますが、いかがでしょうか。

無料で提案させて決定するのはウチらなんだから。
なんで反対するんだろ？
知的サービスに価値を認めない人かな？

外部にチェックされると不都合のある人とか

この規模のマンションだと理事個人の頑張りに頼ることはできませんし、
組合員の自主的な提案も、中立性・公平性を考えると採用しにくいですよね。

まずは管理会社がどこまで提案できるかを見て、
外部諮問・コンサル導入を検討すべきでしょうね。

あと>>622さんが断言した理由を聞きたいものだね。
私も知的サービス業を営む一員として気になるし。

外部監査を早めに導入して悪いことはないんでは

流れをぶった切って申し訳アリマセンが・・・

今日もエレベーターホールで犬を歩かせている人を見ました（２０時前くらい）。
しかも、１人で２匹も！高層用エレベーターに乗っていきました。

犬の規約違反者、高層階に多いような気がします。もう５件も目撃しました。
どうしたら規約を守ってもらえるのでしょう・・・。
コンシェルジュさんに言ったけど、全く効果ないようですし・・・。
エレベーター内に張り紙してくれたらいいのに。

Webから住友不動産住宅サービスに直接クレーム入れるといいですよ。

２ｃｈ並みの低レベルな議論に鳥肌

ペットは後々揉めますからねえ

２ｃｈ住人は詳しいんですね。一般住人は分からないけど。

630さん

それって、茶色のトイプードルではありませんか？この犬を連れた中高年の男性、または女性（共に６０歳位）の違反を良く見かけます。

防犯カメラで録画しているので、
犬を連れてる方の特定は可能なはずですが、特定したくないのでしょうか。

ペットの件、子供じゃないんだから、ベランダ干しやポーチへの放置など含め、
違反とわかっていてやっているはずなので、すべての規約違反にはしかるべき処罰を
考えるべきかと思われます。

そうじゃないと、どうせ張り紙があるだけだからと、好き勝手につけこまれます。
品位を下げないために、どうすればよいのでしょうかね。

ここの防犯カメラは素人目では判断できない程度の画像らしいです。
完璧な犯罪になれば、特殊操作(？)などで解析は出来るらしいですが･･･。

私も先日、小型犬とは言い難い（中型犬？）を
歩かせてエレベータに乗っていく女性（５０～６０歳位）を見ました。
まったくもって許せないです。
おそらく皆さんが話されている人と同一人物だと思います。

とりえあえず管理会社の人！
高層階＆貨物用エレベータに貼紙をお願いします。

それでも改善されないようでしたら、
別途、対策を考えなければいけないですね。

> とりえあえず管理会社の人！
> 高層階＆貨物用エレベータに貼紙をお願いします。

ここで愚痴言っても変わらないので、コンシェルジュもしくは
スミフのWebページから文章でクレームを入れましょう。

朝、エントランス前にカメラを設置していませんでしたか？
なにかの撮影でしょうか？

以前のマンションでも、ごみ出しの件で突き詰めれば東洋系の外国人だった。
当初、文字が読めないのかと思っていたら、価値観からの違いでえらい反抗され
困った事があった。やはり郷に入ればで、規則には従って貰わないとね。

確かに朝、撮影をやってましたね。
住民には告知しないでやれるのですね。

住友不動産が勝手に許可したんですかね

撮影と言っても、普通の人たちが椅子に座ってという感じだったので、
スミフの物件紹介ＶＴＲとかではないでしょうか？
それにしても、通達はして欲しかったですね。
子どもが騒いでたら、少し邪魔そうに見られて不快でした。

撮影をしていた場所は公開空地ですから、
公衆の自由な利用を妨げることは
我々も管理会社もできませんよ。
容積率の割り増しを受けている代償ですから仕方ありません。

節税の為の公開空地でしょう。

ここは、何から何まで万事『うるさそう』

公開空地だから子供が騒ぎ続けようと
撮影隊から邪魔そうに見られる言われは無かった。

なになに公開空地って？マンションの敷地はどこまで？

しつこいプロ市民が入居者にいる？

しつこく書き込む部外者がいる？

話を折ってしまいますが、定期点検済みましたか？

トイレの床の端、はがれてませんか？入居後３ヶ月で捲れてくるとは、やはりグレードが低いのか？
気落ちするな。
張り替えてほしい！

652 の「匿名」さんは647 の「匿名」さんと同じ人？

『うるさそう』

定期点検、日程あわずこれからです。

壁の隙間が気になります。よくみるとあちらこちらに隙間がありビックリしました。
皆さんのところは大丈夫でしょうか？

それから、傷つきやすい床（←これは仕方ないのか）
うちらこれくらいです。

トイレのは問題ないようです。

630です。また犬の話でもうしわけありません。

私が目撃したのは、

・ミドリのダウンジャケットを着た３０代くらいの女性。犬は４０センチ以上の中型、茶色、柴犬のような雑種。
　今朝７時頃にも目撃。
・６０代くらいの女性。↑と同じような犬。
・４０代くらいの女性。↑と同じような犬。吠えまくり、「待て」の出来ないバカ犬。
・３０代前後の女性。シュナウザー２匹。１匹は抱えていたけど、１匹は歩かせていた。

話題を戻して・・・
うちは今のところ壁紙の剥がれているような箇所は無し。その他の修繕も必要なさそう。
今まで所有してた物件に比べ、しっかり作られているという印象。

公開空地といえども何をしても許されるものではない。立って撮影することは許されるかもしれないが、椅子を置いての撮影までは許されないから、コンシェルジェが気づけば、マネージャーに連絡してやめさせるべき。
なお、公開空地は節税のためではなく、容積割り増しや、高さ制限緩和のため。（こんなことは、建設、不動産関係のプロ住民がたくさん居住するこのマンションでは、多くの人が知っていることと思うが）

なお、１月中旬には、開放廊下をこそこそ撮影している連中がいた。１度低層階で撮影した後、１階に降り、再び高層階で撮影をしていた。今から思えば、このメンバーが住友不動産による開放廊下ネガティブキャンペーン用写真撮影部隊だったのかもしれない。