【住民板】シティタワー品川その６

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45942/
No.31 by マンション投資家さん　2009/03/27(金) 19:12

住建（すみたて）が管理しているマンションの１室を１０年位持っています。この会社の変わっている点は会計方式が「収納代行方式」で「原則方式」でない点です。管理費収入は一度住建の口座に振り込まれ、すべての経常支出を差し引いた残りを組合口座に住建が振り込むのです。住建は会社として信用できるからこれで良いとして、問題は社員が悪さをして組合のお金を使い込んだときの防御策です。会社は住建に限らずどんな会社も「これは社員の犯罪で会社とは無関係です」と逃げ切れるのです。管理委託契約をよく読むと「会社の責任でないことは損害賠償に応じない」ということが書いてあって、これはこれである意味当然で良いのですが、悪用されるとアウトで、組合は泣き寝入りしか方法がないのです。（私はこのことを知っているので、管理委託契約書には追加で「ただし社員の不正行為は除く」という文を毎回追加させています。）
フロント社員は２，３年で変わりますが、質の悪い人は１名だけで残りの３，４名のフロントは良い人でした。質の悪い人とは、たとえばこの人が担当になって最初の総会で、司会を始めるので私は注意しました「総会の司会、つまり議長は誰がやるかは管理規約に決められていてそれは理事長です。管理会社が議長を務めてくれるのは親切心からと思うけれども、管理規約違反です。」こんな具合です。他は押して知るべしで、修繕工事の業者選定とか手配がめちゃくちゃで組合員から不満タラタラになってしまって・・・この人はやりずらくなって１年位で変わってしまいました。
　社員は若いのに私は驚いています。普通の管理会社は４０代、５０代のフロントが多いですが、２０代、３０代のフロントがほとんどです。女性フロントも活き活きと仕事をしてくれています。大規模修繕は、技術陣が明解なプレゼンテーションがしなかったのと、工事監理費、工事費が高かったので組合直で設計会社、施工会社に発注して行いました。自分にやらせなかったことについて特にイジワルもなく、こういう意味では良い会社です。管理会社で一番注意なのは自分が工事監督をやり自分の息のかかった施工会社に工事をやらせることです。問題は「組合発注は困ります」という会社もあることです。この場合、５，６百万は工事金額に上乗せされても組合にはわからないことになります。
　これ以上は長くなるのでやめます。評価判断はご自分でどうぞ。

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ベランダってたんなる共用部じゃないんじゃなかったっけ？
専有部の要素もあったような気がするが
あんなとこ緊急以外、他の人は使わないべ。

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バルコニー選択干しは禁止事項の一つ
それを承知の上で干しているということを考えれば
注意喚起を促す意味においても部屋名をあげても問題はないと考えるのが普通
ルール違反者には毅然とした態度で
とくに過去にもあがった部屋番号は常習違犯者と思われる
制裁も改善策のひとつとかんがえるべし

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落選者さんたち、まだ粘着してるのね。早く忘れたほうが良いと思うけど。

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例を見ないお買い得物件をモノにしたから妬まれるのもしかたないか。
意外と住み心地とてもいいし。

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自分は独身なんで住宅に期待しなければ思ったより煩わしさもなく住みやすいですね。
職場からタクシーで4000円ないし、隣が子供いない方で騒がしくもないし。
　でも、ファミリー向けと言いながら微妙にDINKS向けになってる感覚が多いのは地域柄ですかね。

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倉庫街だから。

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芝浦側に行くと倉庫があるけど、
品川駅側やWCT側に歩いてくとどこが倉庫なんでしょう。

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37は脳内書きこみしかできないニートでしょう。可哀想に。

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運河のヘドロの臭いがキツイですね。
春から夏にかけて、海風に乗って臭いのが漂ってきますので気をつけてください。

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制約の期限が切れたらみなさん賃貸に出します？

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投資物件の利回りって結局、売る時に値下がりしてなかったという仮定での計算でしょ。
ここみたいに資産価値が低い定期借地権物件は確実に価格が逓減していくし、家賃も低減していくから、
投資価格回収に何年かかるか分からないよ。
不動産の利回り計算って業者が作り上げた虚像だから信用しては駄目です。
参考になるのは家賃何年分で元本回収できるかだけです。
でも元本回収後も結局そこでプラスマイナスゼロだから、そこでいくらで売れるか、
いくらで貸し続けられるかが大事。
それがあまり見込めないのなら、東証ＲＥＡＴ指数ＥＴＦに投資する方が１００倍まし。
このまま景気が横這いだとここはおそらく５年後に売ろうと思っても二束三文だし、
地代もかかり続ける（上昇）から話にならない。
今のご時勢、不動産全体が下がってはいるけど、投資としては築浅中古以外は価値薄いと思うよ。

【管理人です。投稿の一部を削除しました。】

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家賃で回収しなくても、永住で十分元とれる物件なのでご心配なさらず。
同じような間取りで、払ってたのは今のローンの２倍でしたし。
元値で５年後に売ったとしても５年間の家賃浮いたわけで。

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素朴な疑問なのですが、
42のマンション住民さんのおっしゃる「ここの住人はレベルが低い」の「住人」に、
42さん御自身は含まれるのでしょうか含まれないのでしょうか？

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>元値で５年後に売ったとしても５年間の家賃浮いたわけで

は？？
ありえないんですけど（笑
今売ると ほぼ2割減なんですよ？ご存じでした？不動産事情に疎い方のようですね。

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>>44

そういうことを気にするあなたは少なくとも前者かと・・・。

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>>45さん
品川駅から徒歩10分の83平米のマンションが2000万代前半て事？

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>>42
　というか、まずREATってなんでしょう？REITなら知ってますが。

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>>48
　それ以上におかしな発言が多すぎてREATなんてかわいいもんでしょ。（笑

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えぇ～～っと。。。
ここは住民版なので、住民ではなさげな方々は
どうぞ御遠慮をっ。

よろしくねっ！！！

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住民でない人は、中古板にCTSスレでも立ててそちらでやってください。

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住人のレベルが低いって言われたって隣り近辺の人に何か全く会う事ないしどうでもよい。

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2601また洗濯もの干してますね

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理事のおうちの前にベビーカーが…。
一時的でめダメなはずですよー。

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>>47
借地だし安普請だし、そんなもんでは？

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30階以上洗濯物干し可。

見えないから、、、

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二十六階って事業協力者？

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５６さんへ

ポーチは専用使用権（排他的利用権）がありますから、一時的にポーチにベビーカーを置くのは規約上まったく問題はありません。管理会社が間違った解釈を言っているだけです。細則の８条３項のことだと思いますが、よく読めば、廊下や階段なの共用部分等・・・は排他的に利用はしてはならない」としており、共用部分は通行に支障ないようにしろといっているだけで、一般の通行とは関係ないポーチにベビーカーを一時的に置くことは問題ありません。
理事だから、正しく解釈されているのだと思います。

なお、８条３項に関していえば、廊下側の部屋にエアコンを設置した場合、１台分は必ずホースが開放廊下（共用部分）にはみ出してしまい、これは完全に８条３項違反になっています。但し、これは入居者の責任ではなく、明らかに、売主側のミスです。

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> ポーチは専用使用権がありますから

その、専用使用権があるとの規約上の根拠も記載をお願いします。

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>>61
ポーチではなく廊下にベビーカーを恒常的に置きっぱなしにしていて
通行の邪魔だから問題になってるというのに・・・。

あなた呑気なかたですね。
頭は大丈夫ですか？

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>61
ってご本人じゃない？
拡大解釈で自己都合に正当化するのやめてほしいね。

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避難路にものを置く行為は、火災予防条例等に反して罰せられます。
逃げ遅れた人が出た場合に、刑事責任も負わされます。

消防署に通報すればすぐに行政指導を入れてくださいますよ。

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通行に支障があるかないかが違反の判断基準だと言うのは、61さんの解釈です。

ルール違反者に詭弁は許されない。

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>>59

お前いい加減にしろよ!

毎回同じやつが書いているのわかってるぞ

次に部屋番号晒したら、つきとめるから覚悟してろよ!

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部屋番号だす奴どんだけ暇人なんだ。
自作自演繰り返してばかか！
洗濯干し可になったらアレルギー発作起こすんだろうな。

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なぜそんな躍起になってる？
晒された本人か？

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６１です。

まさか、廊下にベビーカーを置いているとは思いませんでした。明らかに違反ですね。失礼しました。
しかし、そんなひどい人が理事になられたとは驚きです。

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> 洗濯干し可になったらアレルギー発作起こすんだろうな。

地主との取り決めがあって出来ないから大丈夫

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二十階三号室、二十八階四号室のお宅が懲りずに干してますね。

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名誉棄損は事実でも成立するしこの掲示板は匿名じゃないよ
自分で謝罪して削除にだしてね
晒しあげ

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2日前から急に8と6のチャンネルの電波が下がりテレビが見れない。
皆さんどうですか

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干すやつが悪い

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私の場合、理事の方がベビーカーを廊下に出していたのか等、知るよしもないので分かりませんが
とりあえず総会の時と言い、真偽の怪しい内容が書き込まれるのは困ると感じています。
洗濯の外干しなどもそうですが、住民の方であれば当然の抗議かと思いますが、外部の方の釣りの可能性もあるわけで（外部の方は安全上の問題で抗議・指摘はされるでしょうけれど）、こういう内容はできる限り完全住民クローズドなところで議論したいですね。

皆さん、ポータルは余り使わないのかしら。
と言う私も普段は殆ど見ていませんが

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他の住民板スレを読むと、＠wikiの掲示板を利用して
住民だけのクローズドな議論をしてるマンションもあるようですね。
残念ながら私、インターネットに詳しくないのでよく分からないのですが。

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名誉毀損になるポイント

事実の公共性：公共の利害に関する事実か
目的の公益性：公益を図る目的でなされたものか
事実の真実性：摘示された事実が真実であることが証明されたか、行為者においてその事実を真実と信ずるについて相当の理由があるか

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洗濯物を外干しされてる方々は適宜注意されてるのかな？
軽い規約破りくらいの気持ちだと思うけど、何度注意されも改まらないのは問題だなぁ。
一度管理会社から状況報告をしてもらうのが先決でしょう。

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ペットのルール違反への状況報告も一緒にお願いしたいです。

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>>77
ご要望にお答えして掲示板を作ってみました。
http://www1.atchs.jp/cts/

閲覧は誰でも可能ですが書き込みを制限しています。
完全クローズドな掲示板が必要であれば
また検討しましょう。

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いかに外のお方が多いか。

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>>81
なぜか投稿できません。
住民なのに。

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リフォームを考えてていて、構造の件で聞きたいことがあるのですが、
竹中の連絡先をご存知の方いらっしゃいますか？
代表に電話にても意味ないですよね･･･。

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> リフォームを考えてていて、構造の件で聞きたいことがあるのですが、
> 竹中の連絡先をご存知の方いらっしゃいますか？

コンシェルジュに取り次いでもらえば？
「竹中に構造のこと聞きたいんだけど」って伝言すればいいだけだと思うけど。

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>>83
住民でない方々の外部からの書き込みを規制するために
アクセス制限の方法を試行錯誤しています。
今度は書き込めると思うのですがいかがでしょうか。

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81さん、掲示板の設置ありがとうございます。

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やっと、引越しも終わり、住みはじめたのですが、
平日は、朝早く出て夜遅く帰るため、周辺を歩くことも無く、
週末に、歩き回る程度で、まだ周辺の商業や、利便施設についてわからないことだらけです。

そこで、先輩住人の方に聞きたいのですが、

マンションから行くのに便利な、
１．ドラッグストア（マツキヨのような）
２．ホームセンター（島忠とかのような）
３．家電量販店
４．鰻屋（出前をしてくれる）
５．地元の人が集まるようなダイニングバー的な店（できれば深夜まで営業）
６．休みの日にゆっくりすごせるようなカフェ
７．大きな本屋
について、情報をお持ちの方教えてください。
８．あと、高輪方面に自転車で行く場合は、どんなルートが楽ですか？

以前は、佃の狭いマンションに住んでいたのですが、
面積が倍近く広くなって、住居内は快適なんですが、
やはり周辺の施設は見劣りしますかね？

よろしくおねがいします。

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書店は、品川駅港南口にあるインターシティとグランドコモンズに大きな書店あります。

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いわゆるマツキヨのようなドラッグストアは周辺にはなし、NTTアレアにお店入ってるが20時閉店と早いです。

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２．ホームセンター（島忠とかのような）

最寄は三田のケイヨーＤ２

３．家電量販店

大井町のヤマダ電機（ただしあんまり安くない）

８．あと、高輪方面に自転車で行く場合は、どんなルートが楽ですか？

現状線路を越えるルートが２つしかないので高輪側のどこに行くかによる。

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４．鰻屋（出前をしてくれる）

赤羽橋近くの野田岩さんはどうでしょう？
出前をしてくれるかは不明です。情報不足でごめんなさい。

８．あと、高輪方面に自転車で行く場合は、どんなルートが楽ですか？

ＪＲの線路を東から西に渡るのには、札の辻交差点（田町方面）、八ツ山橋（大崎方面）があります。
線路下を通り泉岳寺方面に抜けるルートもあります。
高輪口に行くだけであれば、駅構内を歩いていったほうが近いかもしれません。

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１．ドラッグストア（マツキヨのような）
天王洲にTomod'sがあります。あんまり広くはないです。

３．家電量販店
近いのは、大井町ヤマダか、有楽町ビックあたり。
どうせ電車に乗るなら、渋谷・新宿・池袋・川崎のように量販店が密集しているところまで行くのも良いと思います。（せっかく交通の便が良いのですし）

６．休みの日にゆっくりすごせるようなカフェ
天王洲周辺は、休日は空いてますよ。周辺勤務の会社員がいないのと、近所じゃないと行きづらいので。

８．あと、高輪方面に自転車で行く場合は、どんなルートが楽ですか？
北側に泉岳寺近くに抜けられるせまーいトンネルがありますが、自転車だと頭をぶつけそうなぐらい天井が低いので、あんまりお勧めできません。（話のネタにはなる）
品川駅の南側を抜けるのが良いかと。北品川の近くまで行く必要がありますが…。

あとは、ビデオレンタルは、品川シーサイドのTSUTAYAが良いです。
田町駅前にもあるのですが…高い。
自転車あるのでしたら、10分程度で着くと思います。（連絡バスもあり）
品川シーサイドのジャスコは広いので、たいがいの物はそろいます。
ホームセンター代わりにもなるのでは。

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91です。
みなさんありがとうございます。
たいへん役に立つ多くの情報を感謝いたします。

さっそくみなさんの情報を活用させていただきたいと思います。
今後ともよろしくお願いします。

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みなさんは、美容院とかはどうしてますか？

最近引越ししてきて近くでおすすめの所ありますか？

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>>91さん
Tomod'sは、高輪口の品川プリンスの中にもありますよ。
閉店時間がちょっと早いですが・・・。
私は、薬局関係はイオンで済ませていますが、マツキヨ欲しいです。

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お値段の安さでマツキヨをお探しですか？
自転車があるのでしたら、田町のスマイル薬局はいかがでしょうか。

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品川駅の東西連絡通路で自転車を押して通っている人をたまに見掛けますがあれっていいの？

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> 品川駅の東西連絡通路で自転車を押して通っている人をたまに見掛けますがあれっていいの？

乗ってない自転車はたんなるモノだからいいんじゃないでしょうか

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じゃあそれが一番早いんじゃない？高輪行くのに。

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さっきフジのスーパーニュースお天気コーナーは、高輪のホテルから夜桜中継でした。
インターシティの横か、Vタワー横を通って、自転車で北品川回って行くのも悪くないですよ。
坂道も多いし、いい運動になるかも？

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前住んでいる所で同じ事をしていましたが大丈夫みたいですよ。自転車に乗っているとさすがにガードマンさんに怒られますが。けど、コンコースまで行くエスカレータとコンコースを自転車押して歩くときに結構人に見られるのでそれに耐えうる根性があれば高輪に一番早く楽に行けますよ。

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91さん、貴重な質問をありがとうございました。
　
　当方も３月に引っ越して参りましたが、ぼつぼつ情報を集めている
ところです。
　HPも開設しましたが、得られた情報を更新していく予定です。

http://www.ct-shinagawa.tk/

　周辺情報収集のお勧めは、品川港南ファミリーなびです。

http://www.shibaurakounan.com/

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今日の花火すごかったですね。
シティグループの裏側の大きな打ち上げ、
いつものクリスタルのと違う気がするんですが何だったんでしょう？

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クリスタルの花火の直ぐあとでしたね。
高さがありました。

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＞＞１０７
それは東品川海上公園での花火です
４月４日５日は、しながわ運河まつりです
今日は１１時～２０時３０分まで
明日は１１時～１５時まで
九十九里朝市、飲食遊び屋台、ステージイベント、アートマーケット、目黒川桜周遊船、
お花見交流船などたくさんの企画があります

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今朝のサンデーモーニングで
品川駅港南口の回転寿司「潮」
http://nr.nikkeibp.co.jp/open/20080901/
が紹介されていました。

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新聞宅配を依頼されている方に質問です。

新聞販売店から「預金口座振替依頼書」の再提出を求められた方いらっしゃいますか？
販売店の集金の方が用紙をなくしました。
その経緯や販売店の対応に不安を感じています。

本日、個人情報保護の相談センターに相談したところ
「販売店にかなり不審な点があり、対応などにも問題がある」とのことで、ご近所に同様の事例がないか情報を収集して欲しいとのことでした。

同じようなことがあったお宅がありましたら、教えて下さい。

補足：住友不動産さんから配布された「新聞宅配のお申込について」の一覧表に記載されている
　　　三番目の新聞社です。

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エンパイアクリーニングの口座振替依頼書も、業者名空欄ですね。
住友不動産は住民の口座情報なんとも思ってないんじゃないでしょうか。

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111です。
私が言葉足らずだったと思うので、再度、投稿させてもらいます。

今回の問題に対する相手は、住友不動産さんではなく、某大手新聞社の販売店です。

何故、同じような事例があったか知りたいかと言うと

相談センターの相談員の方によると
「販売店側がかなり不審な言動をしていると思うので、そのような販売店を立ち入りさせるのはマンション側の不利益になると考えられます。他に同じような経験をされている方がいるか調査をされることを勧めます。実は同じ経験があっても不審に気付かれていない方がいるかもしれません。理事会にも報告して、他の事例の有る無しに関わらずマンション自体が販売店を変更したい希望を出される方がよいです」

とのことでした。
私は、販売店を変更したいとまでは思っていませんが、同じ経験がある方が他にもいるのであれば理事会に報告はした方がよいと思っています。
引越して三ヶ月経ちましたが、マンション内に話しをするご近所さんなどはいないのでこちらで尋ねてみました。

分かりづらい上に、長文ですみません。

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新聞に関しては、最初の契約のときに、このマンションは勧誘ができないので…
といっていたわりには平気で勧誘活動してますよね。
そんなこと当然守るわけないだろうあなとは思っていましたが、
しょっちゅうインターフォンを鳴らされるのでいい迷惑です。
不信感という意味では同様です…

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エントランスで端末もって（ペンで操作）、部屋番号押しまくっているのは新聞勧誘でしょうか？
５０代の女性と男性をよく見かけます。

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NHKじゃない？

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私は端末持ったおやじとおばちゃんがインターフォンモニターに映っていたらとにかく無視ですね。

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【ご本人様からの依頼により、レスを削除しました。管理人】

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