パークタワー品川ベイワード PART ８

>>847

ご回答有難うございました。
お礼が遅くなって申し訳ありませんでした。
住民の多くの方はサービス不足を我慢されているのですね。
ただ私に調べた範囲では、周囲のフルサービスがある高層マンションと比較して管理費が安い訳ではないようですが・・・
またお言葉を返すようで恐縮ですが、私の考えでは、サービス不足は短期売却のみでなく
長期にお持ちになる場合にも不利になるのではないかと思います。

　管理費については、効率的に管理されていれば、浮いた管理費は修繕積立金に積み立てられますので、額面だけで高い・安いとの判断はできないと思います。高低よりも、いかに効率良く運用できているかが重要です。300戸クラスでは、ある程度のサービスで我慢しないと、後の大規模修繕で大変なことになります。いかに効率を上げて、管理費を修繕に回すかを考えた場合、サービスは我慢せざるを得ないです。コンシェルジュなどサービスを重視するならば、１千戸規模の物件の方が、先々安心だと思います。
　

>>848

ご回答有難うございました。
お返事が遅くなって申し訳ありませんでした。

色々な考え方があるのですね。

でも落ち着いて24時間サービスが主流になりつつあるのかをお考え下さい。
自分がゴミを出したいと思った時に出せないことは、結構不便だと私は思います。
管理費が他マンションとと比べて安いわけではないので、改善を要求してもいいんではないでしょうか？

　ちなみに、一階のゴミ置き場なら２４時間いつでも出せますので、それほど不便は感じないはずですよ。

出来るにしてもまだ先

東北縦貫線「開通」でさえ2014末-2015あたり
その後に、田町車両センター縮小、京浜東北線付け替え、山手線付け替え……ときて、それから新駅と再開発だから、少なくとも５、６年はかかる

西側に巨大な公園ができるのですね。

新駅は2020年開業、パークタワー品川ベイワードから一番近い駅になりますね。徒歩6分位かな

>>857
西側は運河を挟んで公園確定と思って良いですよ
北側も屋上庭園になるといいな（今のところ>>840-843）
───まあずーっと先の話ですが実現すれば文字通りの「パークタワー」

>>858
徒歩8分くらいと言われています
芝浦中央公園（上記「西側」）の整備状況によって
事実上は短縮されるかもしれません

このエリアの物件を色々検討しましたが、ここだけが唯一幹線道路沿いで無いのがとても良いと思いました。引き込み線がはありますが、殆ど通過しませんし、アクセス、立地が良いにも関わらず、現地はとても静かです。更に新駅からも一番近いので、これからかなり人気が出てくるのではないでしょうか。

あと、西側の抜けは抜群ですね。この規模の抜けは都内でもかなり希少だと思います。しかも低層も抜けますし、高層は空気が住んでいれば色々な山も見れます。このようなマンションが乱立する場所において、半永久的に抜けるのは素晴らしいと思います。

褒めてくれるのは嬉しいけど盲目は危険

＞引き込み線がはありますが、殆ど通過しません
昼間に見学に来ると気付きにくいでしょうが
新幹線が寝床に出入りするのは早朝、深夜です
数も音もそれなりよ

＞現地はとても静か
端っこなので「比較的」のんびりムードなのはその通り
なにしろ人通りが少なすぎて1Fにあったコンビニが倒産するほど

＞西側の抜け
これは本当に希少
ただし公園の北側にもう1棟建つかもしれないので注意

早朝、深夜も現地にいきましたよ。
確かに音はしますが、徐行運転なので通常の線路より全然静かです。
線路の真横の住戸ならそうかもしれませんが、そこ以外で考えていますので
全く問題ないと思います。

コンビニは倒産したのでなく、撤退したみたいです。
元々オーナー住戸なので、更新切れと聞いています。

公園の北側とは具体的にどの場所ですか、
硬式テニスコートの前の駐車場あたりでしょうか？
非常に気になります。

＞公園の北側とは具体的にどの場所ですか
[PDF注意]http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2007/11/DATA/20hbt105.pdf
ここのP65でオレンジ色になっているのが高層誘導地区です。
何が建つと確定しているわけではないのですが、
南側のオレンジには既に超高層（芝浦水再生センター上部ビル）が着工していますので、
同じようなものが建つ「可能性」は考慮しておいたほうが良いでしょう。

　＃　ただし、その部分には現況で新幹線の引き込み線があります。
　＃　「なんで高層が建てられるの（引き込み線はなくなるの）？」と
　＃　東京都に聞いてもはぐらかされるんですよね…ｗ

マンション住民さん

資料ありがとうございます。早速読まさせて頂きました。

引き込み線の横にある未使用線路が羽田までの新たな路線になり、ここの高層誘導地区にもう一つの新駅になれば良いと思いました。現実、羽田のアクセスが今後も増え続けるので、新たな路線がいつ増えてもおかしくないと思いますし、新たに線路を引くのでなく、既に引いてある路線を復活させるだけで良いのですから。

何れにしても、この地域は今後何年も新たに変化し続け、発展していく場所なのですね。
新築物件も色々探しましたが、こちらの物件程、将来性を感じることは無かった気がします。

こんな感じになるのですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.pdf

>>865
＞引き込み線の横にある未使用線路
妄想レベルで話は出るけど実現は…まぁ無いかなー
とりあえず「東海道貨物支線なんちゃら」へどうぞ
http://kakyaku.com/
（個人的には神奈川-大井-りんかい線直通-千葉コースのほうがまだマシだと思う）

＞こちらの物件程、将来性を感じることは無かった
久しぶりに聞くセリフだわ
東北縦貫線の裁判トラブルで２年遅れ、震災で１年遅れ───
今後はスムーズに行って欲しい

>>866
それが>>864の一世代前の絵
下水道局南棟のカタチも違うし、中央のドーム状建築物は消え去ったけど
おおむねそんな感じと思ってて良いかも

人口が漸減してしかも超高齢化に極端な少子化で、新駅だの貨物線の旅客化だのありえない。
それより耐用年数が少ない現状のインフラの整備で手いっぱい。

>>852　実際に住んでる人間が「要らん」と言ってるのにしつこいね

マンション住民の総意みたいな書き方ですが、
マンション万歳のあなた一人の意見ですよね。

盲目的信者になると、発展も止まってしまうという典型的なかたですね。

不動産屋のお話では、こちらのマンションが近隣マンションの中では
最も付帯サービスに劣っているということですが、生活にご不便はないのでしょうか？
大規模マンションのメリットが生かせていないということは、
単なる高層団地になっているのではとの不安があります。

マンション万歳の方のご意見ではなく、冷静な方のご意見をお伺いできれば幸いです。

過去のマンション管理実績から付帯サービスは後に負の遺産になる場合がほとんどです。理由は維持費が保てなくなるからです。付帯サービスは基本デベロッパーが販売時に魅力ある物件としてアピールするのが一番の目的であり、実際は入居数年しか使わないのが現状です。デベロッパーもその件は知った上で付帯サービスを設けます。なぜなら大規模マンションの契約は竣工前になりますのでデベロッパーは購入者に対してまだ存在しないマンションがどれだけ素晴らしいかをイメージさせるかが非常に重要になります。一番末永く快適に住めるマンションは最低限の付帯サービス（各階ゴミ出し、ディスポーザー、宅配ロッカー、２４時間警備等）のみあるマンションだと思います。

結局託児所のニーズが無く廃止になったけど、残りのパーティールームはゲストルームは長くニーズがあるので最低限の施設としては良いと思います。逆にプールやフィットネスルームなどは、管理維持費や設備の老朽化など、結果的に住民負担になるので不要施設の代表例ですよ。必要ならば近くにありますので、その時だけ外部で使えばいいことです。

いちおう都会だからほとんどのものは近所にあるよね

品川ベイワードを一時的に離れて3年になります。この掲示板で情報はいつも確認しています。今もダイナミックに周辺は変化しているようですね。品川に戻るのが楽しみです｡さて、最近、話題に昇らないのですが、コスモ前をの日通倉庫は今、どんな状態なのでしょうか？マンション等の建築計画などはあるのでしょうか？ご存知の方がいたら教えてください！

日通倉庫の建物自体は確か春頃に解体され
残っていた地盤面のコンクリ（基礎？）を今まさに壊してます
次が何になるかは未だに不明です

住民の方でもよく知らないようですね。

「ハーバーテラス品川」
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinagawa/

それは「日成」倉庫の跡地
PTからはヒビノを挟んだ並びで、歯医者との間

「日通」跡地は交差点のところね

879です。

>>880
勘違いしていたようですね。
失礼いたしました。

給湯器とか修理等された方います？
最近お風呂の調子が良くないです。

北側の新ポンプ場工事の説明会に行ったけどひどくない？
10年も工事が続くうえ最大1分に1台の生コン車が入ってくるし夜間工事もあるとかいうのに
他のポンプ場では当たり前の屋上緑化も無しとかあんまりだ
せめて何か「アメ」をくれないとつまんないよ

前の説明会では「汚染土排出に使う工事車両は洗ってから出す（キリッ」と言ってたのに
いま上から見れば分かる通り工事関係者の自家用車が普通に入ってるし信用できない

駐車場が要るなら空いてる駐車場でもドーンと借り受けてくれるとか
せめて屋上緑化とか、そういうのがないとヤダ

同じ境遇の近隣マンションと協力して何か主張できないのかな？

この数日、標準付属のネット回線（UCOM?）がめちゃくちゃ遅くないですか？

震災後より、電力供給量の問題や光熱費削減？の為に点灯していない屋上のライトアップは再度点灯する予定はないのでしょうか？最近では芝浦アイランド、PT芝浦などでも点灯されています。PT品川でのシンボルのようにも以前は感じておりましたが・・・寂しいですね。

日通倉庫跡地は現在、どんな状況でしょうか？現在、転勤で関西在住です。

日通倉庫跡地は更地のまんまですね。どちらが所有してるんですかねぇ。。

日通跡地はスミフが所有していると聞きました。
スミフが本当なら、大きな土地なので、
目一杯大きなマンションを建てるのではいでしょうか？
と思います。
しかも、あんまり品のない感じの…は個人的な見解です。すいません

品がないかもしれませんが、なにかしら店舗のあるマンション、もしくは商業施設ができるとありがたいのですが

ついに新駅が正式発表に。
再生センター通り抜け出来るようになるかな？

新駅は、港南側への通路もないですよ
当然のことながら、再生センター通り抜けもありませんね

高層階運河側に住んでいますがこの時期窓を開けていると蚊やコバエが入ってきて困っています…虫コナーズやアースノーマットなど使用していますがあまり意味がないです…皆さんのお宅ではどのような対応をされていますでしょうか？後付けの網戸とか付けられた方いらっしゃいますか？

シーズンテラスから泉岳寺方面への東西通路、新駅へと通路が出来ると聞いてますが。

屋上のライトアップ復活したみたいですね。

PTを売却したいのですが、ぜんぜん売れません・・・
やはり、付加価値の低いマンションは今の時代人気が無いみたいです
せめて、受付だけでもあったらよかった・・・

PT購入したいとおもってますが、
東側希望ですがどちら側ですか？

PTは今かなり購入希望の方が増えているそうです。ですが売却する方がほとんど出てこないとか…不動産業者曰く三井のマンションで信頼も有り、逆に売りに出たら広告に出る前に売れてしまうマンションだそうですよ。

以前はたまに売り物件出てましたが、新駅発表後はさすがにピタリとなくなりましたね。まあ、当然と言えば当然ですが。

うちも両親が買いたがってますが売りがないみたいで。
近くの新築は70m2で8000万と高いし困りました。
やっぱり売り情報は三井が早いのかな？

http://toyokeizai.net/articles/-/56739?display=b

品川グイグイ来てますね

現在西側高層階住みですが海側高層階に住み替えを検討しています。海側にお住いの方にお伺いしたいのですが住み心地はいかがでしょうか？コスポリなど他のマンションからの視線などは感じますでしょうか？

>>901さん

回答になっておらず失礼します。
海側居住を予定しています。本当は西側希望なんですが、お話しさせていただけませんでしょうか。もう部屋はお決まりでしょうか。

>>902
気になっているお部屋はありますが何せ選択肢が全く無いので決め兼ねております。住み替えとなると現在のお部屋も今後の価格上昇を踏まえ賃貸か売却かも思い悩んでおります。

>>903
確かに価格上昇傾向は考えるところですね。もし割と近いタイミングでお決まりになったら、海側の住み替え先の選択肢としてご検討いただけると幸いです。私はまだ入居前の段階なので若干イレギュラーなケースになりますが。

>>904
西側のお部屋のご希望はどのようなお部屋ですか？
私の第一希望は北西の角部屋が間取り的にも理想なのですが…

>>905
北西角理想ですね。北西角は先日出ていたんですが一歩先に決まってしまいました。でもとにかく西側が希望です。
ちなみに私の契約した部屋は海側の中部屋です。

住民じゃなくてごめんなさい…先月出来た品川シーズンテラスに行った際、広場から見えるタワーマンションの中でこちらのマンションだけが周りの建物からも離れていて圧迫感なく佇んでいてとても素晴らしいマンションだと感じたのですが実際のお部屋からの景色はいかがですか？？

西側の抜けは凄いですよ
新駅の再開発で変わる可能性はありますが、それでも再開発地区からは１キロくらい離れているから問題はないと思います。

現在、最上階の角部屋を賃貸で貸していますが、オリンピックまでに売ったほうがいいのかな？
どうなんだろ？
相場もわからんし、賃貸でまわしてるからすぐに売れないし。

現在、最上階の角部屋を賃貸で貸していますが、オリンピックまでに売ったほうがいいのかな？
どうなんだろ？
相場もわからんし、賃貸でまわしてるからすぐに売れないし。

>>910
売却で一番良いお値段が付くのはオリンピック直前でしょうね…オリンピック後となると築15年ですからお値段も落ち着くのでは無いでしょうか…。ですが開発が進むのでオリンピック後に極端に値段が下がるという事はなさそうです。

品川駅まで徒歩7分以内ならな～

引き込み線が旅客化したら、中間駅が目の前に出来る可能性もあるのかな。

思ったより東西連絡デッキはマンションから距離がありそうですね。再生センター内を通り抜けられるようにしてもらいたいですね。

保育施設（託児ルーム）はなぜ廃止されたのでしょうか。
経緯をご存知の方教えてください。

重ねて質問

管理会社に満足していますか
理事会は機能してますか
住民の管理意識は高いですか（総会参加率や意見投稿等）
滞納者は多いですか。
ご不満な点を教えてください。

品川付近物色中

保育施設があるマンションを教えてください。
最近認可保育所の待機児童が減ったと聞いていますが如何でしょうか。

917さん
ありがとうございました。
管理会社や理事会に満足していることは参考になります。
内覧考えます。

オートロックの件は販売会社は3重と言いますがご指摘の通り現実には専用部のドアしかないと思います。
これはあきらめています。
管理人が頻繁に巡回するとか玄関で立哨するとかありますが非現実的でしょう(金ががかる）。

託児ルームが閉鎖した経緯をご存知の方いますか。
託児所があると思って白羽の矢を当てたのですが。
キッズルームになったのだとよいのですが。

屋上のライトアップ、点灯している日としていない日があり、点灯していてもほんの数時間だけですよね…電車内からやレインボーブリッジを車で帰宅中に見えるとホッとするんですが少し帰宅が遅れて21時過ぎとかになると既に消灯してしまっていて毎回虚しい気持ちになるんですがそれは私だけでしょうか…せめて終電ぐらいまでは点灯していてもらいたいです…

このPVにいい感じで映ってますね。

現在こちらのマンションの購入を検討しています。品川徒歩圏内で探していましてこちらのマンションの西側の眺望が良さそうなので候補に上がっています。
共用設備がシンプルなのは将来的にも無駄なコストがかからなくて肯定的に受け取っていますが、管理費がかなり割高であると感じます。
理事会で管理会社の変更などは検討されておりますでしょうか？

こちらのマンションにお住まいの方、どこのリフォーム会社を使っていますか？

>>922 住民さん1さん
色々とリフォームがしたくなる時期になってきましたね。近隣三井のマンションにお住まいの友人に聞きましたが三井のリフォーム（デザインテック）は当該マンションを熟知していて提案力があり、仕上がりも良いが同じ内容でも他社の見積りよりお値段が少し割高だったそうです。申請やご近所への挨拶等、全て安心してお任せできると考え納得してお願いしたそうですよ。

購入前は港南地区のマンションは暴落する、人の住むところではない等々、こちらの掲示板でも散々たたかれたことが懐かしく思われます。新築で購入し昨年購入時の〇倍で売却することができました。このマンションを購入して本当に良かったと思います。