コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのか？
売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約、売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

この事実は、知りませんでした。私のように、初めて知って危機感を感じる住民さんも多いと思います。
漏水の事すら知らない住民さんの方が過半数以上でしょう。売買予定が無い住民さんでも、自分の住んでいるマンションの価値が知らぬ間に下がっていたらショックだと思います。
これは、住民さん全員に掲示板等で知らせ、住民さん全員に危機感を感じてもらった方が、管理会社にも強く言えるのではないでしょうか？

受付の人にさりげなく漏水の事を聞いてみたら、知らないとの事・・・

他の住民さんにも上の売買の事を聞いてみたら、イニシアと思っていました。で、自分の身に降りかかる事実を知って初めて危機感を感じたようです。（その住民さんは売買予定ありなので・・・）

住民のみなさん

地下の漏水ですがまたまた問題がおきましたね。でも、新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例という法令がありますので、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が売主に義務づけられています。前回の工事を終了したからといって、10年が経過していませんのでコスモスイニシアは今回の地下水の浸水に関しても例外なく修補をする義務がありますので、そんなに悲観する必要はありませんよ。心配されている中古売買に関しての一義的な責任は売主さんが負いますが、新築で買っている売主さんが修理の履行を新築時の売主（イニシア）に負わせることになりますから実質はスルーになると思います。
これから理事会の皆さんにはご苦労をかけると思いますが、きちんと交渉してしっかりと補修をしてもらいましょう。
場合によっては理事会側に建築の専門家をコンサルタントとして雇った方がいいかもしれませんね。
それにしてもイニシアがADRで大和ハウス工業に救済されそうでよかったですね。モリモトやジョイントコーポレーションのように破綻していたら、瑕疵担保責任を負わせる相手がいないわけですから。
尚、交渉相手は管理会社（コスモスライフ）ではなく、コスモスイニシアですからお間違いなく！

モリモトはスポンサーつきましたよ

いくら瑕疵担保保証があっても完全に直しきれないでしょう。
特に地下の漏水は原因がつかめず、今回はエレベーターホールの天井ということはどこから水が廻って来ているか原因追及は難しいでしょう。楽観は禁物ですよ。
皆さんが心配しているのはマンションの資産価値が下がることと、マンションを売る時の問題点です。
漏水問題は利害関係者には重要事項として明らかにしなければなりません。これを怠ると損害賠償に発展する可能性があります。
民法上の瑕疵担保責任の追求手段としては、損害賠償請求と契約解除が認められております。（民法５７０条　５６６条）
次ぎに漏水により鉄筋が錆び耐久力が弱くなり、コンクリートも水が浸透して中性化して弱くなり躯体自身弱くなります。漏水を甘く考えない方がいいですよ。欠陥マンションとの風評がたたないようにしっかりした補修計画を表示し情報を区分所有者に共有して欲しいと思います。
瑕疵担保責任はイニシア・銭高にありますがアフターに関してはコスモスライフがイニシアの代行者として責任があります。瑕疵担保責任は法律上発生する法定責任であり、アフターサービスは契約に基づいて発生する約定責任で片方が責任を負えばもう片方が免除されるというものではありません。従ってコスモスライフも当然責任が発生するのです。お間違いないように。
受付嬢が今回の件に関して何も知らされていないことは問題です。
管理会社としてスタッフに問題の重大性を認識することも必要ですし利害関係者からの問い合わせに知りませんでしたら後で大問題になります。
管理会社自身が重要と考えていないのではないでしょうか。

この問題が発生してから理事会は開かれたのでしょうか。
重大性から言ったら臨時理事会を開いてまで問題解決に努力してもらいたいです。
開催されていなかったら理事会に知らされていないのか、問題意識がないのかどちらかでしょう。

売買契約で買い主が目的物と違っていたら（隠れた瑕疵や重要事項で表示されていない場合）契約の解除ができます。
また場合によっては損害賠償の対象になります。
果たして漏水しているマンションを高く売れるでしょうか、売れないでしょう。

そういえば、コスモスライフから総会でアフターサービスにきちんと対応するとの決意表明がありましたが、どうなったのでしょうか。
ご存知の方います？

受付は管理組合と直契約に変えて管理会社の指揮下にはあるものの管理会社の下請ではないから知らされてないのでは？
ともかくマナー委員会なんぞ立ち上げている場合ではないよね～

もう大量の水が流れ込んでるなら補修しても躯体自体が弱まってるので補修で直るのでしょうか？
手遅れなのでは…
あと売る場合イニシアが買い取りしてくれるでしょうか？
売却希望です。

総会の時のアフターサービスの件は２年定期補修の残りが大部あるので、その部分の補修を行うと言う事で、ローソン側外庭の歩道部分の玉砂利が禿げている部分の補修と内廊下の両側の巾木の剥がれの補修は聞いていますが残りも大部残っているはずです。
来年早々に５年定期補修箇所を指摘しなければいけないので専有部・共有部のアフター規準箇所を指摘しないと保証は受けられませんので注意しましょう。保証箇所が不明の場合は防災センターで規準書をもらうと良いでしょう。
受付は（株）アスクになっていますが、情報は共有しなければいけないのではないでしょうか。そういう話になっているはずです。
マナー委員会？ポイントガ外れていますね。

地下外壁の漏水は外壁を土で埋めていますので今となっては完全に止めるのは無理です。
ただ前にも書きましたが重要な部屋でない場合は地下部分は２重壁にし内側に排水パイプを設けその水をドレインから逃がす方法が一般的である程度の漏水は想定内です。ここまででしたら問題ないのですが、部屋内（エレベーターホールなど壁から離れている場所）に漏水していますので、これをきちんと直さないと水があらゆる部分に廻る危険性があります。躯体・天井・床・柱の強度に問題が起きる可能性が大です。
徹底的に直さないといけないでしょう。

こういう場合、将来の転売を考えて情報の後悔を制限した方がいいのか、それとも売り主にプレッシャーを与えるためにも情報をどんどん公開した方がいいのか、悩ましいところですね。

利害関係者（仲介業者等も含む）には情報を公開しないと後で損害賠償の対象になります。
知らなかったでは善意の第３者に対抗できませんよ。

漏水もかなり気になりますが、地下三階の駐車場への天井のひびも・・・かなり前に理事会のポストに入れたのですが何の反応も無しです。
漏水も完全に止められないかも・・とのお話ですが、尋常な量では無かったですよ。まだ、五年目なのにまずいと思います。錆びる前に早めに直せば、ダメージも最小限で食い止められるのではないでしょうか？

４月頃から地下の補修を行った際に天井のクラック（ひび）は直さなかったのですかね。
一応天井・柱等のクラックを指摘してあったと思いますよ。
工事完了検査で見落としたのでしょうか。
もし、そうであれば検査を行った理事会と管理会社の責任は重いですしイニシアと銭高に再補修を要求すべきです。
今回の漏水について、どうも理事会の反応が悪いように感じます。
簡単に水抜きを行っただけで、大雨が降ればまた同じ状況になるでしょう。

コスモイニシア物件や銭高施工物件の検討板にここのリンクを張って
両社にもっとプレッシャーを与えたほうがいいのでは？
補修はいったいどうなってるのですか？
とにかくきちんと迅速に対応してもらいたいものです。

とりあえず、緊急に補修はしたみたいですが、次の件おかしいと思いませんか？
１．補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。
　　いくら緊急といってとりあえず管理費から支払うのはどうでしょうか？
　　瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うものでしょう。
　　アフターサービス箇所であるのでコスモスライフが行う者でしょう。
　　イニシアに事の重大性が伝わっているのか疑問です。イニシアから管理組合に一言も言って来ないというのは責　　任感がゼロと言う現れです。それとも管理会社からイニシアに伝わっていないのでしょうか？
２．コスモスライフはアフターサービス代行者として補修する責任があります。
　　それにも係わらず補修費用を管理組合に支払わせる事も責任感がゼロという事です。
　　素知らぬ顔して理事長に承認印をもらうなんて許せないでしょう。
　　あまりにも無責任ではないでしょうか？管理会社でしたら、きちんと保証しなければならない先に請求するよう　　に手続きを行いのが役目です。あまりにも管理会社としてお粗末です。
３．補修方法ですが、ただ天井に溜まっている水を抜いただけでは、また雨が降った場合漏水が起きます。
　　またもし漏水箇所をシーリング材等でふさいだ場合水は他のクラック（ひび）を伝わり他の箇所に漏水が発生し　　ます。機械室や電気室・タワーパーキング等に漏水が起きた場合機械の故障の原因になり、住民に多大な損害を　　与える危険性があります。水の侵入先を突き止めて侵入を止めないとクラックがある場所にどんどん水が伝わっ　　て、色んな箇所に漏水が発生する危険性が大です。そうなれば、このマンションは欠陥マンションとなってしま　　うでしょう。
　　簡単なそして的はずれな補修を行った後今のところ何の対策の協議していないのは今後に不安です。

最後にコスモスライフは、このような問題に対して理事会にどのようなアドバイスをしているのでしょう。
管理会社としての役目は果たしていないでしょう。

このマンションは直張り工法で杭を使ってないんですよね？大地震のとき漏水で弱まってるので危険ではないですか？

仰るとおりです。
漏水により
鉄筋の錆び
コンクリートの弱体化が進みます。

え～
管理費から１００万円も漏水補修の費用をだしているの～。
絶対おかしい！！
理事会も管理会社も何考えているの
漏水は瑕疵担保責任でしょう。管理組合の責任ですかね。