コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

理事会は月１回しか開かれません。
やはり理事は理事会に出席しなければ理事の役目は果たせないのでは？
今問題になっているのは出席率が悪く理事会そのものが成立しないおそれがあり先に進めないからです。
委任状も一つの考えでしょう。
ただ安易に認めてしまうと数人で決議できる怖さもありますので総会などでチャックしないといけませんね。

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＞＞第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので・・・・。

上記の件、早速ＣＬのマネージャーに確認しました。
現在業者との見積の詰めが終わり、今後の工事日程を調整する段階だそうです。
新理事会が発足しまだ３回しか理事会が開かれておらず、まだ３ヶ月少しの期間です。
上記のような批判をするのでしたら、１年間何もせず無視した場合は当然ですけど現在進行形の段階で批判するのは如何なものでしょうか。
決議されたからといってすぐに実行できるわけではありません。
正論を唱えても他の意図が見える為、良識ある多数の住民に同調されないのがせめてもの救いです。

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482さん

チェーンゲートの件ですが、業者との見積もり作業は第四期通常総会議事録によるとすでに第四期の理事会が済ませており、第五期の理事会は「責任の所在の追及」を理由に、関係３社に内容証明郵便を発送して追加設置工事を留保しているものと「推察」されます。

防犯対策については、第二回議事録で理事長が防災センターの扉のガラス化に疑義を唱えていることが｢事実｣としてわかります。

これら内容証明の発送の是非や、扉のガラス化の効果については私は論ずるつもりはありませんが、「良識ある住民の皆さんが同調」していただけるかはわかりませんが、私はこのような管理組合の「最高の意思決定機関」である総会の決議を軽んじていることについて大きな違和感と多少なりの危機感を感じています。

また、482さんのように｢良識ある住民の皆さん」が、管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると、ある種の恐怖を禁じえません。

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＞＞管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると

また他人の書き込みをねじまげていますね。
どの書き込みで異物を排除していますか。
確かに管理会社の対応の悪さ等は批判していますが、援護している方を排除していませんよ。
あくまで自分の考えを述べているにすぎません。
後は読んだ方の判断でしょう。

内容証明郵便を発送したのは、責任所在を明確にするためであって、補修するにあたって全額管理組合で負担するのか、瑕疵担保責任が業者にあるかを問いているのです。
総会に出席された方はご存じかと思いますが、出席者からはチェーンゲートに関して異論が多く出されました。
それを受けて責任所在の確認をしたのでしょう。
何も確認せず１００％管理費で補修をおこなうより、少しでも施工者に責任があるのでしたら管理費の支出を抑えられる。
これも大切な理事会の仕事ではないでしょうか。

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総会決議は確かに最高意志決定機関ですから尊重すべきです。
これに異論はありません。
議案に上げる場合は区分所有者に詳しく説明が必要と思われます。
全体の１０～１５％関心ありで８０～７０％無関心といわれています。
チェーンゲートの件は４年間で接触して車にキズがついた事故が３件（申請があったもの）で機械の誤作動か操作ミスか判断できません。この程度で果たして工事が必要かどうかをもっと情報をオープンにして判断させるべきではなかったと思います。
防災センターの扉の件はビジネスラウンジにおいてノートＰＣの盗難事件があり、それを受けて外が見えるようにガラス戸に変更しようとしたもので、防災センターには個人情報が書類やＰＣに保存されていますし各共用部の鍵などが保管されています。
夜間は防災員はほとんど１人しか詰めていません。
また緊急事態（タワーパキングの扉の閉めていない場合発報し現場にかけつける）になった場合は一人もいない場合もあります。
外から丸見えの状態で安全か疑問です。

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理事会は総会決議を必ず実行しなければらならいわけではありません。
決議を実行するにあたって理事会で検討し住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
間違った判断を防ぐ役目もあります。
理事会は総会案を作成し判断は組合員です。一度決議された議案は何が何でも実行しなければならないことではありません。

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総会決議を随分軽く扱われる方ですね。
異論というとチェーンゲートや防犯対策より約３倍の議決権で反対があったカフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。随分とご都合主義だこと。

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＞＞総会決議を随分軽く扱われる方ですね。

どこが軽く扱っているのですか？
住民に不利益と判明した場合は再度総会にかけて組合員の判断を仰ぐこともできます。
よく読んでくださいね。

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チェーンゲートや防犯対策の総会議決に異議を申し上げていませんよ。
尊重すると書いてあります。

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＞＞カフェの決議の際は第３期の理事会は強硬されましたね。

確か過半数以上の賛成があったはずです。
強行になりますか？

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チェーンゲートの責任の所在だって、責任が関係３社のいずれかにあった場合は費用請求すればいいこと。
防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
まあ、それまでの間に事故や盗難が発生した場合には理事会が善管注意義務を負う覚悟を持ってやっているのでしょうから様子を見ましょう。

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490さん
チェーンゲートや防犯対策も過半数で可決されています。異論（反対票）の数のことを言っているんです。良く読んで下さいね。

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＞＞それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
よく意味がわからないのですが？
鍵の交換を進めるべきじゃないと言ってますでしょうか？

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理事会の議事録を見る限り、鍵交換の見積もりを取ったりするアクションが見えてこないから書いたまでです。実際やっていて議事録に載っけてないんだったらいいんですが。

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＞＞異論（反対票）の数のことを言っているんです。
反対票の数の件に関していつ異議を唱えているのでしょうか？
教えて下さい。意味不明です。

総会決議の実行に関して１年間の間無視続けたら非難すべきであって、まだ３ヶ月ちょっとしか経過していない段階で結論を出すのは早いのではないでしょうか。
また契約内容は仕事前に決めるのが常識であって仕事が終わってから責任があるから払わないなど通用しません。
双諾が基本です。

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４９４さんわかりました。

防犯対策も扉の効果に疑問を持っているならば、それ以外の鍵の交換は進めるべきじゃない？
こう書かれていたので質問したまでです。

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495さん
意味不明です。反論する気にもなりません。

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反論してくださいと言っていません。
どこから
異論（反対票）の数のことを言っているんです。
に結びつくのですか、聞いているのです。

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総会決議で出来ることから、どんどん行っていればいいのにと思います。
管理会社に実行をお願いすれば済む事ですよね。
また他の方の言うように議事録に経過を記載していたらこんなに批判されずに済むのに、進め方がどうも下手ですね。

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多数決の場合　過半数なんですか？
７０％以上とかでないんですか？

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重要事項は４分の３以上。
普通事項は過半数以上です。

重要事項
　規約の制定・変更・廃止
　建物価格の２分の１を超える微失の復旧決議
　共用部の形状が著しく変わるもの
　共用部分の重大変更
　その他
普通事項
　管理者の選任・解任
　共用部分の軽微変更
　共用部分の管理
　建物価格の２分の１以下の滅失の復旧決議
　修繕費・剰余金の運用（マンションすまい・る債等含）
　銀行の預け入れ先変更
　その他

大きくこのようになっています。

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マンションすまい・る債は総会で承認したかなぁ～。

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多数決の場合の問題点は
理事長一任票を賛成票とするのかですね。

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総会を欠席するとき、議案に対して賛成・反対の投票ができるようになっていますが、
現在は、総会の議案に誤りが多いため、果たしてこの投票が有効か疑義があります。
専門家の方、教えてください。

スマイル債は、臨時総会で承認したはずです。ただし、購入額に制限はあったと思いますが。
（制度上、スマイル債には購入限度があるため）

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> マンションすまい・る債は総会で承認したかなぁ～。

もちろん総会にかけたほうがいいでしょうけど、何でも総会の承認をとる
ようにしたら、動きがとても緩慢になってしまうと思います。

　理事会が暴走するのは困りますが、例えば、すまい・る債などなるべく有利
な資産運用を考えて行動するのは、（状況を明らかにしながら進めるのであれば）
許される範囲かと思います。

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良い悪いじゃなく規約で決まってる話なんじゃないですか？
法的な話なんだという理解なのですが、間違ってたら教えてください。

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５０６さんの言う通りです。
法的な問題で、一部（理事会等）の人で運用や口座の変更が出来ない事になっています。
これは使い込みや不正等を防ぐ為透明性を持つ為です。
徳か損かで勝手に運用は禁止されています。

議案に謝りがあった場合の委任状や議決権行使は議案を訂正して再度行わなければならないです。
あくまで表示された内容に意思表示したのであって意思表示が虚為表示の場合は無効になります。

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議案のあやまりによって認識が変わる場合や影響が出る場合は無効を主張出来ます。

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そういえば、チェーンゲートについての内容証明の関係三社からの回答は理事会にあったのでしょうか？
期限は確か８月３１日でしたよね。内容証明の郵便代は管理費から出されたのでしょうから、組合員に共有するためにも９月理事会の議事録に３社の回答書を添付して頂きたいですね。
理事の方がご覧になっていたら是非よろしくお願いします。

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前々から気になっていたのですが、地下３階の天井のひび割れ・・・
昨日の台風では、エレベーター前が雨漏りでびしょびしょになりました。すぐ、その場で、防災センターに連絡したのですが、何度連絡しても「席を外しております」だったので、面倒になっちゃったんであきらめて家に帰っちゃったけど・・・
大丈夫か？うちのマンションと管理会社・・・

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地下の不良箇所は補修したのでは？
やり残しがあるのですかね。
理事会は補修完了の確認作業を行っていないのですか。
一番大切ではないでしょうか。

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５１０さん　
管理会社に期待しない方が良いですよ。
今まで色々指摘されても少しも改善されません。
今後このままでは大問題が起きるような気がして心配ですがね。

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＞＞何度連絡しても「席を外しております」だったので、

防災センターは一人ではないでしょう。
すぐに現場に駆けつけて対応すべきでしょう。
どうも年々防災センターのレベルが下がっていますね。

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Ｂ３Ｆエレベーター前？

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Ｂ３Ｆエレベーター前です。
かなり夜中だったので、朝には処理されていましたが・・・
防災センターには、昼間は2人で夜は1人だそうです。夜に地震とかあってエレベーターが止まった時など、1人なんでいっぱいいっぱいらしいです。

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防災センターは昼間４人夜２人では？

Ｂ３Ｆエレベーター前の床が水びだしとはどこから水が流れてきたのでしょう。
原因をつかんでほしいです。

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Ｂ３Ｆエレベーター前とは
エレベーターホール？
車路？

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台風ではない大雨の日の早朝、
Ｂ２一般用エレベーターの、ドアの外側上部にあるライト（２個並んでいるもの）から、
かなりの量の雨漏りがあり、バケツで受けているのを見ました。
３機ある低層階用のうちの２機です。
ポトポトなどと言うかわいいものではなく、
心配になるぐらいザーザー音を立てて流れていました。
なぜ屋内のエレベーターの、それもライトから雨漏りするのか・・・。
その日、Ｂ２ではごみ収集所前スペース（エレベーター？）からも、
雨漏りしている大きな音が聞こえましたが、そちらは未確認です。
これらは現在、何か対策がとられているのでしょうか？
それともまだ何も伝わっていない状態なのでしょうか？
大変不安です。

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地下の問題で総会で問題になり４月から補修を行いましたが、補修方法が全然間違っています。
水の入り口を止めないで出口をいくら止めても水は他の箇所に廻ります。
今回は今まで水が出ていた部分ふさいでしまったためにエレベーターの天井に水が廻って落ちてきたと思われます。
補修方法を業者にだけ任せないで管理組合として専門家を雇い調査し適正な補修を行わなければ後で取り返しのきかない問題になると思います。

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今回の地下の補修に関して現理事会に次ぐの点を質問しました。
①　Ｑ　完了後の検査を行ったのですか？
　　Ａ　４期理事長（前期）が行ったみたいです。

　　水に関する検査は雨が降った翌日に行うのが常識です。水の状態を確認するためです。
　　晴れが続いてる時に行っても表面しかわかりません。

②　Ｑ　念書など今後に関する書類をきちんと取りましたか？
　　Ａ　不明です。

　　再発した場合の責任を明確にする必要がある。

③　Ｑ　どのような補修を行ったのか書類や工程写真を保存してますか？
　　Ａ　不明です。

　　適正な工事を行ったのか後で確認できるように記録として保存が必要。

どう感じますか？

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各工事等の書類の管理は管理会社の仕事の一つでしょう。
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理事会さん確認してください。
とても重要です。

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今回の地下の漏水問題は、マンションを売却する場合の重要事項説明に含まれるのでしょうか。
頭が痛いです。

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当然含まれます。

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　管理会社とはうまくやっていきたいと考える私ですが、エントランスに苔を生やすような
ことでは信頼できないですね。過去の２度の経験を生かせないんですからねー。
　苔が生えてから、しばらくの間対応しなかったことに問題を感じました。あのひどい苔を
見たら、「あーっ、いけねーっ！！！こりゃ、何とかしなくちゃなんねーぞぉーっ」と思って
欲しいです。

　受付嬢の質を向上を期待したり、お掃除スタッフをおじいさんから若手に替えたいと考えたり
するとしたら、やはり経費を節約しすぎてはいけないのでは？と思うこのごろです。

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管理会社は管理費を値上げしても清掃スタッフを若い人にはしません。
清掃は外部に委託（外注）しており、時給８００円～８５０円程度ではお年寄りしか雇えません。
管理費を上げても会社の利益が多くなるだけです。

スタッフの質を上げるには、マネージャーの質を上げてスタッフの管理をすることです。
前任者に比べたら今のマネージャーはあきらかに管理人として不適性です。
マンション内の巡回は一切しないし、池の苔の問題も昨年の経験を活かせないし、防災センター内でもだらしないと評判です。自分の机の廻りの整理も出来ない人にマンション内の整理は出来ないでしょう。
前任者はちょっとしたキズや汚れは自分で補修していましたが、一切やりません。
会社の顔色ばかりうかがって、肝心な報告はしないために、地下の漏水も後手後手になっています。

地下の問題は、地下に重要な部屋がある場合は地下外壁の外側に防水材をするのですが、駐車場程度ですと簡単な処理をし、２重壁の間に排水パイプを設けドレインから水を逃がすのが一般的ですので水が出るのは想定内です。
ただ今回は水が排水パイプに流れず天井のクラック（ひび割れ）を伝わってしまったので、これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。

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現理事長さんは会社には厳しいですが、これも当たり前で依頼した件を何ヶ月も放置したり、催促してもなしのつぶてで都合の悪い事はもみ消そうとやっきになっているためですが。
しかし現場のスタッフはすごく大切しにしてます。やはり現場が大切だと認識しているからでしょうが、さすがに現マネージャーには愛想をつかしているようです。都合の悪い事はすぐばれるようなうそをついたり、適正な事務も行っていないようです。たとえば地価問題の委員会の議事録を保存していなかったり、アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、書類の整理もぐちゃぐちゃで管理人としての自覚があまりにも欠落しているようです。またスタッフの指導力もなく防災センター内もだらけてしまっています。
ですからスタッフも池の苔が発生しても問題意識も持たずただ一日過ごせば良いと思っているのでしょう。
これからどんどん色んな問題が起きると思いますが適正な処置が出来るのか心配です。

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アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、
↑　これは意見の違う人に情報を漏らしたことです。
管理会社は中立の立場を取らなければならず、一方に肩入れするのは不謹慎でしょう。

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よくマンションは管理で買え　と言われていますが、管理が良いか悪いかは管理人で８０～９０％決まってしまいます。

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Ｂ３Ｆエレベーター前とは 、エレベーターの前の・・・あそこをエレベーターホールと言うのかな？です。天井の照明部分から尋常じゃない水漏れでした。掲示板にも何事も無かったかのように何もお知らせ等が無かったので、その事実を知らない住民の方のほうが、多いのではないでしょうか？

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＞＞これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。
ここを止めてもまた別の場所に水が移動してしまうのでは？
直すのが難しいと思います。

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さて、クイズです。
地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのでしょうか。
１　売主
２　買主
３　施工会社
４　管理会社
５　管理組合
６　理事会
７　理事長
８　？？？
不利益な情報は、速やかに公開したほうがいいですよ。

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売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です。

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↑　売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

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価値がさがるなあ～

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アパマンション同様買い手がつきますかね？
かなり値下がりしますね？

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４期理事会を批判するわけではありませんが、防災センターの扉をガラスに替えるなど正直大勢に影響ないものに労力を使うのでしたら、もっと地下問題に慎重に時間をさいて対応して欲しかったです。
いつのまにか中途半端に委員会も消滅してしまい。最後まで（完了まで）継続しないかったために補修も中途半端で結果が大問題になっています。
まあ後の祭りですね。

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答え・・・売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です
え～ショックです。知ってしまった・・・
早々に大騒ぎして直させましょうよ。この際、防災センターの話なんて後回しでしょ。管理会社は絶対知ってるはずなのに、無かったことのように、知らない振りしてると思います。
価値が下がってしまうのを、みすみす見過ごすわけにはいかないでしょ。
自分の身は自分で守らなくては・・・

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今期の理事会も何か本来の理事会のやるべき事から外れてきているように感じます。
理事会は自治会とは違います。
共用部分の維持・管理が重要な仕事です。
マナー問題は本来個々の問題であって、何が重要かを良く考えてほしいものです。
今重要なのは地下の漏水の解決
たまりゅう・芝生の禿げた部分の手直し。
マンション内のキズ・汚れの補修などを優先すべきでしょう。
また、マネージャーの対応が悪いのであれば交代を要求すべきと思います。
このままでしたらマンションの価値が下がる一方です。

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この問題をきっかけに理事会（管理組合）は何をやるべきかを考えましょう。
総会の議案書を目クラ判で委任状やすべて賛成にしないで本当に何が必要なのかを考えてもらいたいです。
不利益が自分に降りかかってしまいます。
普通に考えればチェーンゲートの改修や防災センターの扉の件などどうでもいいことでしょう。
まずは地下の漏水を解決してほしいです。

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このような問題が発生すると今期の理事長さんが進めようとしていたことが正論に感じます。
確かに進め方等に色んな意見があるでしょうけど理事会の役目として管理組合の利益を最優先に考えています。
嫌気をささず今問題になっている事項を解決してください。
管理会社やイニシアや施工会社に強く言えるのは理事長さんでしょう。

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地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのか？
売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約、売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

この事実は、知りませんでした。私のように、初めて知って危機感を感じる住民さんも多いと思います。
漏水の事すら知らない住民さんの方が過半数以上でしょう。売買予定が無い住民さんでも、自分の住んでいるマンションの価値が知らぬ間に下がっていたらショックだと思います。
これは、住民さん全員に掲示板等で知らせ、住民さん全員に危機感を感じてもらった方が、管理会社にも強く言えるのではないでしょうか？

受付の人にさりげなく漏水の事を聞いてみたら、知らないとの事・・・

他の住民さんにも上の売買の事を聞いてみたら、イニシアと思っていました。で、自分の身に降りかかる事実を知って初めて危機感を感じたようです。（その住民さんは売買予定ありなので・・・）

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住民のみなさん

地下の漏水ですがまたまた問題がおきましたね。でも、新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例という法令がありますので、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が売主に義務づけられています。前回の工事を終了したからといって、10年が経過していませんのでコスモスイニシアは今回の地下水の浸水に関しても例外なく修補をする義務がありますので、そんなに悲観する必要はありませんよ。心配されている中古売買に関しての一義的な責任は売主さんが負いますが、新築で買っている売主さんが修理の履行を新築時の売主（イニシア）に負わせることになりますから実質はスルーになると思います。
これから理事会の皆さんにはご苦労をかけると思いますが、きちんと交渉してしっかりと補修をしてもらいましょう。
場合によっては理事会側に建築の専門家をコンサルタントとして雇った方がいいかもしれませんね。
それにしてもイニシアがADRで大和ハウス工業に救済されそうでよかったですね。モリモトやジョイントコーポレーションのように破綻していたら、瑕疵担保責任を負わせる相手がいないわけですから。
尚、交渉相手は管理会社（コスモスライフ）ではなく、コスモスイニシアですからお間違いなく！

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モリモトはスポンサーつきましたよ

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いくら瑕疵担保保証があっても完全に直しきれないでしょう。
特に地下の漏水は原因がつかめず、今回はエレベーターホールの天井ということはどこから水が廻って来ているか原因追及は難しいでしょう。楽観は禁物ですよ。
皆さんが心配しているのはマンションの資産価値が下がることと、マンションを売る時の問題点です。
漏水問題は利害関係者には重要事項として明らかにしなければなりません。これを怠ると損害賠償に発展する可能性があります。
民法上の瑕疵担保責任の追求手段としては、損害賠償請求と契約解除が認められております。（民法５７０条　５６６条）
次ぎに漏水により鉄筋が錆び耐久力が弱くなり、コンクリートも水が浸透して中性化して弱くなり躯体自身弱くなります。漏水を甘く考えない方がいいですよ。欠陥マンションとの風評がたたないようにしっかりした補修計画を表示し情報を区分所有者に共有して欲しいと思います。
瑕疵担保責任はイニシア・銭高にありますがアフターに関してはコスモスライフがイニシアの代行者として責任があります。瑕疵担保責任は法律上発生する法定責任であり、アフターサービスは契約に基づいて発生する約定責任で片方が責任を負えばもう片方が免除されるというものではありません。従ってコスモスライフも当然責任が発生するのです。お間違いないように。
受付嬢が今回の件に関して何も知らされていないことは問題です。
管理会社としてスタッフに問題の重大性を認識することも必要ですし利害関係者からの問い合わせに知りませんでしたら後で大問題になります。
管理会社自身が重要と考えていないのではないでしょうか。

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この問題が発生してから理事会は開かれたのでしょうか。
重大性から言ったら臨時理事会を開いてまで問題解決に努力してもらいたいです。
開催されていなかったら理事会に知らされていないのか、問題意識がないのかどちらかでしょう。

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売買契約で買い主が目的物と違っていたら（隠れた瑕疵や重要事項で表示されていない場合）契約の解除ができます。
また場合によっては損害賠償の対象になります。
果たして漏水しているマンションを高く売れるでしょうか、売れないでしょう。

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そういえば、コスモスライフから総会でアフターサービスにきちんと対応するとの決意表明がありましたが、どうなったのでしょうか。
ご存知の方います？

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受付は管理組合と直契約に変えて管理会社の指揮下にはあるものの管理会社の下請ではないから知らされてないのでは？
ともかくマナー委員会なんぞ立ち上げている場合ではないよね～

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もう大量の水が流れ込んでるなら補修しても躯体自体が弱まってるので補修で直るのでしょうか？
手遅れなのでは…
あと売る場合イニシアが買い取りしてくれるでしょうか？
売却希望です。

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総会の時のアフターサービスの件は２年定期補修の残りが大部あるので、その部分の補修を行うと言う事で、ローソン側外庭の歩道部分の玉砂利が禿げている部分の補修と内廊下の両側の巾木の剥がれの補修は聞いていますが残りも大部残っているはずです。
来年早々に５年定期補修箇所を指摘しなければいけないので専有部・共有部のアフター規準箇所を指摘しないと保証は受けられませんので注意しましょう。保証箇所が不明の場合は防災センターで規準書をもらうと良いでしょう。
受付は（株）アスクになっていますが、情報は共有しなければいけないのではないでしょうか。そういう話になっているはずです。
マナー委員会？ポイントガ外れていますね。

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地下外壁の漏水は外壁を土で埋めていますので今となっては完全に止めるのは無理です。
ただ前にも書きましたが重要な部屋でない場合は地下部分は２重壁にし内側に排水パイプを設けその水をドレインから逃がす方法が一般的である程度の漏水は想定内です。ここまででしたら問題ないのですが、部屋内（エレベーターホールなど壁から離れている場所）に漏水していますので、これをきちんと直さないと水があらゆる部分に廻る危険性があります。躯体・天井・床・柱の強度に問題が起きる可能性が大です。
徹底的に直さないといけないでしょう。

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こういう場合、将来の転売を考えて情報の後悔を制限した方がいいのか、それとも売り主にプレッシャーを与えるためにも情報をどんどん公開した方がいいのか、悩ましいところですね。

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利害関係者（仲介業者等も含む）には情報を公開しないと後で損害賠償の対象になります。
知らなかったでは善意の第３者に対抗できませんよ。

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漏水もかなり気になりますが、地下三階の駐車場への天井のひびも・・・かなり前に理事会のポストに入れたのですが何の反応も無しです。
漏水も完全に止められないかも・・とのお話ですが、尋常な量では無かったですよ。まだ、五年目なのにまずいと思います。錆びる前に早めに直せば、ダメージも最小限で食い止められるのではないでしょうか？

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４月頃から地下の補修を行った際に天井のクラック（ひび）は直さなかったのですかね。
一応天井・柱等のクラックを指摘してあったと思いますよ。
工事完了検査で見落としたのでしょうか。
もし、そうであれば検査を行った理事会と管理会社の責任は重いですしイニシアと銭高に再補修を要求すべきです。
今回の漏水について、どうも理事会の反応が悪いように感じます。
簡単に水抜きを行っただけで、大雨が降ればまた同じ状況になるでしょう。

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コスモイニシア物件や銭高施工物件の検討板にここのリンクを張って
両社にもっとプレッシャーを与えたほうがいいのでは？
補修はいったいどうなってるのですか？
とにかくきちんと迅速に対応してもらいたいものです。

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とりあえず、緊急に補修はしたみたいですが、次の件おかしいと思いませんか？
１．補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。
　　いくら緊急といってとりあえず管理費から支払うのはどうでしょうか？
　　瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うものでしょう。
　　アフターサービス箇所であるのでコスモスライフが行う者でしょう。
　　イニシアに事の重大性が伝わっているのか疑問です。イニシアから管理組合に一言も言って来ないというのは責　　任感がゼロと言う現れです。それとも管理会社からイニシアに伝わっていないのでしょうか？
２．コスモスライフはアフターサービス代行者として補修する責任があります。
　　それにも係わらず補修費用を管理組合に支払わせる事も責任感がゼロという事です。
　　素知らぬ顔して理事長に承認印をもらうなんて許せないでしょう。
　　あまりにも無責任ではないでしょうか？管理会社でしたら、きちんと保証しなければならない先に請求するよう　　に手続きを行いのが役目です。あまりにも管理会社としてお粗末です。
３．補修方法ですが、ただ天井に溜まっている水を抜いただけでは、また雨が降った場合漏水が起きます。
　　またもし漏水箇所をシーリング材等でふさいだ場合水は他のクラック（ひび）を伝わり他の箇所に漏水が発生し　　ます。機械室や電気室・タワーパーキング等に漏水が起きた場合機械の故障の原因になり、住民に多大な損害を　　与える危険性があります。水の侵入先を突き止めて侵入を止めないとクラックがある場所にどんどん水が伝わっ　　て、色んな箇所に漏水が発生する危険性が大です。そうなれば、このマンションは欠陥マンションとなってしま　　うでしょう。
　　簡単なそして的はずれな補修を行った後今のところ何の対策の協議していないのは今後に不安です。

最後にコスモスライフは、このような問題に対して理事会にどのようなアドバイスをしているのでしょう。
管理会社としての役目は果たしていないでしょう。

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このマンションは直張り工法で杭を使ってないんですよね？大地震のとき漏水で弱まってるので危険ではないですか？

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仰るとおりです。
漏水により
鉄筋の錆び
コンクリートの弱体化が進みます。

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え～
管理費から１００万円も漏水補修の費用をだしているの～。
絶対おかしい！！
理事会も管理会社も何考えているの
漏水は瑕疵担保責任でしょう。管理組合の責任ですかね。

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私は、臨時総会を開催して解決を図るしかないと思います。
総会の開催を求めようとした場合、何票集まりますか。
ちなみに、私は、議決権２です。

累積、組合員総数　１、議決権総数　２

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同感です。
臨時総会を開催して責任の追及・補修を要求すべきです。
１．議決権総数の５分の１集まれば総会招集を請求できます。
２．意見書を出して理事会に総会開催の要請する。
３．監事に総会開催を要請する。
以上、３つの方法があります。
どうも理事会は軽く考えています。
マナー委員会の立ち上げなど後回しでしょう。
まだ事情を知らない方が多くいると思いますので、もっと区分所有者に知らせるべきです。

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私は漏水箇所を見ていないので分かりませんが、半端じゃない量の水が落ちているのであれば問題ですね。
このようなことを掲示板にも事情を出さないのは事実を隠蔽し内々で処理するつもりだったのではないでしょうか？
この掲示板で知って正直驚いていますし知らない方が多くいると思います。
もっと情報をオープンにすべきと感じます。

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漏水箇所を全部オープンにしてほしいものです。
電気室や機械室など見られない場所は大丈夫なのでしょうか。
何か他にあるようで心配です。

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補修費用を約１００万円弱を管理費から支出しています。

瑕疵担保責任箇所であるのでイニシアが行うべきもので、期間は10年位なはずなので、その期間は保障期間なはずです。なのに、なんで管理費から出したのか？

また、その様な事があった事実を住民のほとんどが知らないという問題。
保障期間が過ぎてしまうと管理費から出さなくてはいけなくなるので、それまで、知らなかったですまそうとでも思っているのでしょうか？

理事会、管理組合を通してから、コスモスイニシアに・・という流れでは遅い。
もし、緊急に訴えたほうがいいのなら・・・


コスモスライフ東京支社　　　０３－５５３２－１４００　　　当マンション担当：きみじま

　　に、直にクレーム出すか、いっそ大和ハウスに連絡してしまった方がいいかもしれません。

まだ５年も経っていないのにこの状態だと、ここにずっと住もうと思ってローン組んで購入した住民さんがかわいそうだし、財産として購入した住民さんも、ほっとくと価値が下がる一方です。どちらにしても、住民の損だけだと思います。　　

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今月の理事会の議題に注目しましょう。
地下問題が協議されずに、マナー委員会などに多くの時間を要する可能性があります。
今回は理事会さんの問題意識の中味を見る絶好の機会です。
ここで一番に検討されず区分所有者にも何のお知らせがない場合は、次の行動に移さなければならないでしょう。

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もう誰かお電話されました？

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コスモスライフではなくコスモスイニシアでは？
イニシアもだいぶ人員整理をしたからもう会社にはいないかも。
責任者は無くイニシアはこのような問題に係わっている余裕はないんじゃないの。
泣き寝入りしかないね～。
昨年にもっとしっかりしていればこんなことにならなかったのに～。

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本当に管理会社のいい加減さにあきれるね。
何で管理費から補修費１００万円出さなきゃいけないわけ。
管理業の資格もっているの。同業社から笑われますよ。

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かなり頭にきている友人が電話して、一週間以内に事実と回答の書面を全戸にポスティングするよう言ったらしいです。これで、反応が無ければ、コスモスの誠意がないということでしょう。
理事会・管理組合・コスモスって待ってたらいつになるかわからないから、いいんじゃないんでしょうか。
やっぱり、売る予定がなくローン組んで購入した友人的には、かなり許せない話みたいです。
私も、管理費を保障期間中に使われていたのは心外です。
理事会さんもコスモスにいいように言いくるめられてしまっているのでは・・・

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それにしても１００万円はぼったくりです。
私の積算では多くて３０万円、ふつうで２０万円がいいところでしょう。
こんなことでは今後コスモスライフに補修など依頼できないですね。

５７０さんの友人よくやってくれました。
なかなか出来ないですよね。
これで理事会さんが動いてくれたらいいのですが。

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５１０さんが問題提起してくださらなかったら、この事実を大部分の方は知らないで、内々にそしれ内密に処理され後で取り返しのつかないことになっていましたね。
理事会・管理会社はこの件を皆さんにきちんとコメントをだしてほしいです。

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百万使ったことよりコンクリートや躯体の影響やちゃんと修理されたかのほうが問題ですよ

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応急処置ですから、とりあえずクラック（ひび割れ）内に溜まっている水を抜いただけみたいです。
原因を究明していないですから、また大雨が降ったら漏水するでしょうし、違う箇所に漏水が起きる可能性があります。そして躯体に湿気が溜まり鉄筋の錆びコンクリートの弱体化が進むでしょう。

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両方問題ですよ。

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えっ？なに？？
応急処置に１００万弱使ったの？
無駄金じゃぁないですか。
じゃぁ本格的な修理はどうするつもりなのかね。
また金出すのかな。

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本格的修理に約５０００万円使います。

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理事会の議事録が配布されるのはいつも１ヶ月遅れとなっているので、地下問題もどうなる事やら。
遅くても２週間以内に配布してほしいですね。

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とにかく雨が降らないように祈りましょう。
雨が降って躯体に水が侵入して弱体化するのが心配です。
聞いた話では水分が入り込んで躯体とモルタルの接着が悪くなり剥離するそうです。
１年少し前に湿気により駐車場入り口のスロープ付近で天井のボードが落下したそうです。
幸い車や人の上に落ちなかったので大事に至らなかったようですが一歩間が悪ければ大事故になっていました。
漏水によってこのような事故が起きやすくなるそうです。

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５７６さんへ
１００万円位、管理費から臨時でも出したってのが、無しなんです。
各部屋の修繕期間は２年間ですが、それ以外の部分は法律で１０年間コスモスが保障する事になっているわけで、管理費からは出す必要がないはずなのです。
だから、泣き寝入りなんてダメ。

そのくせ、売ろうとしたとき、責任はコスモスになく、住民になってしまうので格安で売るはめになり、大損するのは住民なのです。コスモスは、全く腹を痛めることはないのです。

しかも、あと５年位しその１０年間の保障期間が切れれば、コスモスが修繕費を払う義務は無くなり、全額、管理費から払うことになります。さらに、金額が足りなければ追加徴収で修繕ということもありえます。

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