コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。

４６３さんの意見に異論はありません。
確かに理事会は”共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。 ”
となっています。
ただ管理会社と管理組合の契約は
１．基幹事務
　　　管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画または調整
２．基幹事務以外の事務管理業務
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他
３．管理人業務
４．清掃業務
５．建物設備管理業務
６．その他
大きくこのようになっており、管理業務を行うには必ず管理業務主任者の資格を持った者が法律に基づいたアドバイスを行うことになっており、それに違反すると罰則の対象になります。
従って管理会社は指摘する義務があるのでその指摘ができないのであれば契約違反になります。
あくまで契約は理事会ではなく管理組合です。管理組合に対して不利益な件はきちんと理事会に言うべきです。

想像で書き込みをすること他の人に誤解を招きます。真実を書きましょう。
承知で書いているのでしたら、悪意があるとしか思えません。
理事会はたった一人で支配できるものではありません。
理事の半数の出席によって成立し出席理事の半数以上の賛成がなければ決議できません。
本来、理事会が間違った方向に進んだ場合は監事が正す事になっていますが、監事もマンション管理は素人です。
監事も気が付かない又指摘しなかった場合は管理会社が指摘すべきじゃないですか。

管理会社を変更するのも総会決議です。
そう簡単に変更できるものではないので”意に反することは言いにくい”のであれば管理業務として失格です。
そうであれば管理組合にとって不利益ですので真剣に管理会社を代えた方がいいでしょう。

４６３さん、ぜひ来期は理事長に立候補してください。
そうすればコスモスライフのでたらめさが理解できると思います。

ここで議論していても理事および管理会社には伝わりません（無視されるだけ）ので、具体的な行動を私なりに整理してみました。
１　ポストに意見を投函する（私は、ポストに投函された意見の取り扱いについてオープンになっていませんので、この方法は信用していません）。
２　次回の総会で、理事及び管理会社の責任を追及する（このことを宣言しておけば、理事や管理会社はこの掲示板を無視出来ないでしょう）。
３　監事に臨時の総会を開催してもらう（次回の総会まで待てない場合。他にも現在の運営にはいろいろ問題点があるので）。
４　次回の理事会に参加し、発言の許可を求め意見をいう（参加を拒否された場合、発言の権利はありません）。
５　理事長に直接意見をいう（理事長が問題点を理解出来なかった場合、クレイマーと思われるだけ？）。
６　その他？
さて、どうしたらいいでしょうか。

理事会をやり玉にするとよけい理事のなり手がいなくなります。

１のご意見書の提出は一つの方法です。
無視されるかもしれませんが一応理事会にはいきますので良識ある理事には効果的と思います。

２は多数の意見がないと否決されるでしょう。
どれだけ不利益かを証明すべきでしょう。

３は監事はどこまで理解しているかでしょうね。

４は過去にも理事会に出席して意見を述べた方がいますがその勇気があれば・・・・。
事前に出席の要望をだしてからになるでしょう。

５は理事長だけではなく知り合いの理事で良いと思います。

大型マンションの理事会運営は難しいと思いますので、やはり管理会社の責任は重いと思いますよ。

理事でないのに
理事会に出席する積極的な方なら、
是非次回の理事に立候補していただきたいと思います。

463です。いろいろとレスありがとうございます。

464さん
ごもっともです。
ただ、法令や契約で白黒がはっきりしている場合はおっしゃるとおりとなりますが、解釈によってはどちらに転ぶか判らない曖昧なケースでは、積極的に意見を聞く耳を持っていないと、管理会社からのアドバイスを受けれない可能性があります。その場合は契約違反とはならず、管理会社の責任が問えない場合もあります。

465さん
ここはネットの掲示板です。掲示板の管理人以外の方に何を書いてよいか指図を受けるいわれはございません。もちろん私なりの節度をもって書き込んでいるつもりですが、掲示板のルールに逸脱していると感じられるのであれば遠慮なく削除依頼を出して下さい。
それと、素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。理事長・理事・監事などの役員は民法の委任の規定により善管注意義務を負うので、故意または過失によりその業務遂行を怠って、区分所有者に損害が発生した場合には、損害を賠償する責任が発生することをお忘れなく。当然ながら、皆さんが多く指摘しているように管理業務を委託されている管理会社にも同規定は当てはまります。

466さん
大きなお世話です。CLが管理会社の資格がないほど｢でたらめ｣であれば、貴方こそ理事に立候補して、そのでたらめさを理事会で追求した上で議事録に掲載して組合員に周知して下さい。
管理会社に個人的な恨みがあるのであれば他人を巻き込まずに、どうぞご自分で解決して下さい。

467さん
概ね賛成です。

468さん
輪番制なので理事のなり手には困らないはずです。（欠員のルールを拡大解釈しない限りは）
ただ、やり玉にあげられるのは理事会というよりも理事長では？

452=455=467です。
452では極端な書き方をしましたが、事の重大性をわかってもらいたいと思ってこのような書き方をしました。
ふざけた投稿と思われたのか、一度削除されましたが復活したようです。
私の考え方は、ルールに基づいた公正な運営をしてもらいたいと思っているものです。
（ルールとは、もちろん管理規約及び総会の議決です。）
ルールに従っていれば、理事はだれでも構いませんし、輪番制のルールが残っていれば順番がきたら理事または監事の責を果たそうと思っています。
467で私なりに案を考えましたが、私は２が本線です。（明らかなルール違反、総会は組合員が発言できる機会）
いろいろな考えをお聞かせください。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。

確かにそうですが、そのようにならないように管理会社と契約し専門家のアドバイスを受けるようになっているのでは？

善管注意義務とは通常の常識的な行動を指します。すべて義務違反に問えません。

輪番制なので理事のなり手には困らないはずです

輪番制は立候補者と違い嫌でもやらなきゃいけないのでよけい嫌気が差すでしょう。

理事会運営は理事長だけの責任ではありません。理事会決議し、議事録に３名の署名押印がありますので理事全員の責任になります。

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。 なんて誰も書いていませんよね。
許されないから管理会社の役目は大きいし、管理会社と契約しているのでしょうと書いて居るだけでしょう。
何か現理事長をおとしめる為の意図が見えて反対に恐ろしいです。
理事にはなりたくないですね。

あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で・・・・。
この書き込みは４０６で貴方が書き込みした内容です。
自分は根拠もなく想像で書き込みは良くて他人にはこのように批判する。自分勝手な人間ですね。
確かに正論を言っていますが個人攻撃を目的とした書き込みにしか見えません。

理事経験者ですけど、
時間もないし、そんなに知識があるわけではないので管理会社の役割は大きいです。
そのため必要な指摘は行うべきでしょうし管理業務の知識を習得しそれを理事会に進言すべきと考えます。

まあ、何もしないのが批判もされず１年間務めるのが一番の良策かもしれません。
これが一番マンションに不利益になるでしょうが。

471さん

私でしたら1と3を同時に実施して、理事会で他の理事や監事、管理会社から進言しても改善が見られないようであれば、2をするでしょう。また1と3を実施する際に改善が見られない場合は、2をするということを示唆するのも効果的かもしれません。いずれにせよ自主的に改善して頂ければ良いのですが。。。

何か現理事長一人悪者に仕立て上げていますが、今回の件は理事会全体の問題です。
理事会決議し議事録に３名の署名捺印があるということは、理事会で承認したことでしょう。
何回も言いますが何故このような議事録を作成・配布する前に規約から外れていると管理会社が進言しないほうが問題だと思います。

今回の問題で一番非難すべきは輪番制にしろ理事に就任したのに係わらず正当な理由もなく理事会を欠席する人ではないでしょうか。
３期・５期にかかわらず半数出席するのがやっとの状態が続いています。
真剣に理事のあり方を検討すべき時期に来ていると感じています。

　理事になって、欠席ばかりで何も貢献しないで１年を過ごしても、
任期満了で～す、お疲れ様！ってなるのは考え直した方がよいと思います。

　理事としての成績をつけて、６０点以上取れなかったら、理事留任って
のはどうでしょう？
　しかし、どうやって誰が採点したら良いかについては、良い考えが
浮かびません。理事会出席率をベースにして理事同士で採点かな？

理事になって欠席のペナルティを理事継続とするのはやめたほうがいいと思います。
時期の理事の出席率がますます下がってしまいます。
マンションの価値の向上のためにも管理は大切という意識を共有したいです。

理事の仕事は、理事会の出席だけではありません。
管理会社のチェックなども重要だと思います。
理事会に出席できないのであれば、その他の貢献もあるのではないでしょうか。

また、総会では委任の制度がありますが、理事会には多分ありません。
委任の制度を設けてもいいのではないでしょうか。