コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

机上の論理も必要ですが、最近、前のように共用部分の傷の修理がすぐ行われなかったり、芝生の植えなおしや植物の管理がそのままなのが、とても気になります。　　　　
どんどん、ぼろぼろになっていっている気がします。
掃除も前のように行われていないように感じます。
何か、変わったんでしょうかでしょうかね。

マネージャーが変わってしまったために、前任者ほどきめ細かいキズのチェック・補修や清掃スタッフに対して厳しい注文を誰も言わなくなりスタッフがだらけてしまっています。
前にも書きましたが、メールＢＯＸのごみ箱のごみがあふれていてもスタッフは気が付かないとはお粗末です。
きめ細かい目配り・気配りが現場のマネージャーにとって一番必要と感じます。
今のマネージャーでは無理でしょうね。１年以上派遣されてこのような状態では段々悪くなる一方です。

エントランス前、ちょっと恥ずかしくないですか？
草が育ちすぎて溝から溢れていたり、禿げて溝が土むき出しだった
りしててさ。
屋根があって水が不足する部分が枯れてしまうのだったら、水を
やればいいのにねぇ。メンテ業務の項目に入ってない作業はやら
ないってことなのでしょうか？
エントランスの前なんだから、ちょっと考えて欲しいと思いませ
んか。
直らないようだったら、これは黄色い紙でコメントしてみた方が
よさそうな気がしてきました。

理事会もケーブルテレビの見直しなんか新たなことに力を入れるのではなく、｢現状復帰｣に力を入れてくれれば良いのですがねえ。
要修理箇所を｢メンテ１１０番｣に入れて保険申請をして認可が下りなければ修理できないのかも。理事会は管理費からの極力支出を抑えたいみたいだし、そもそも理事会が成立しないと追加支出の承認もできないのかも。
でも、理事会が成立しなかったのって第三期と今期ぐらいでしたよね。追加で理事を選出するより現理事の参加を促すほうが先決だと思うけど。どう思いますか皆さん。

私も、理事の補充は感心できません。
これがまかり通ってしまえば、ゴネ得とばかりに、「参加出来ません」と言い出す人が増える可能性があります。
基本は理事になったからには参加する。
どうしても参加できないなら、自力で代理の理事を探して交代してもらうなどする。
理事会が自分たちで補充なんかしちゃ駄目です。

理事になったのでしたら責任を持ってもらいたいですね。
一回も出席しない理事が毎年３～４人はいるようですので議事録に出席理事は記入されていますが欠席理事も毎回記入し責任を持たせるなどの工夫が必要ではないでしょうか。
また、仕事などでどうしても出席出来ない正当な理由がある場合に限り委任状を認めるなどの規約改正なども必要かもしれませんね。
確か同居者は代わりに出席出来る事になっているので本人が出席出来ない場合は家族が出席をお願いするのも管理会社の仕事です。

＞＞メンテ業務の項目に入ってない作業はやらないってことなのでしょうか？
管理会社との契約に入っていなければ管理会社はやりません。
ですから総会前に配布される重要事項説明書を良く理事会がチェックし抜けている項目は追加して契約しないと後で大変なことになります。

ケーブルテレビの件は安くなるのですから良いのでは。
どうしたのですかね。現理事長さんは共用部の維持・管理に熱心な方で管理会社に対して厳しい対応をしていて期待していたのですが。
理事会決議でエントランス前の芝生の張り替え等は出来ないかもしれません。
総会決議事項ですかね。
総会決議でしたら４期理事会が議案にあげるべきでした。

前に今は辞めてしまったマネージャーさんに聞いたのですが、エントランス前のたまりゅうが枯れてしまうのは
１．通行の際たまりゅうを踏みつける人が多くためたまりゅうをキズつけるのが枯れる最大の理由だそうです。
２．土が浅く（下がコンクリートで土の部分が５ｃｍ～７ｃｍぐらいしかない）水をやりすぎても根腐れして根が育　　ちにくいようです。
３．同じように芝生が禿げている部分も土が浅くコンクリートがむきだしになっています。

たまりゅう部分は住民の不注意で枯れてしまっているので管理組合で補修しなければいけないでしょう。
芝生は２年定期補修で指摘したらしいですが無視されているそうです。
通常の管理をしていて不具合が生じた場合は売り主に手直しを指示できると思います。

たまりゅうは３期に２度ほど植え替えしましたが４期は共用部の維持や管理に無関心だったと思いますよ。
防災センターの扉をガラス製に変えるのに数十万かけるのでしたら芝生やたまりゅうの植え替えが先じゃないですか。

428さん

>>４期は共用部の維持や管理に無関心
第４期は地価漏水補修工事の臨時総会での承認、インターネット設備追加などずっと懸案事項だった重要な案件を実行しましたよ。軽率に無関心というのはどうかと思います。理事会は月２～３時間の中で住民からは様々な要望、意見、クレームが寄せられそれらについて優先順位をつけて討議・決議していかなければいけないつらい立場にあることをお忘れなく。

地価漏水補修工事に関しては３期理事長・副理事長達が問題にして３期の通常総会の際イニシア等の関係者を呼んで追求して解決したのであって４期理事会さんが発見して進めたわけではありませんよ。

インターネット設備等も利用者も５０名程度でしょう。
もっと優先事項があるのでは？

共用部の維持や管理にどれだけの事を行ったのですか？
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が２時間程度しかないのですから事前に各理事に住民の意見書や議題を配布し各自意見をまとめて理事会に臨めるようにしてスムーズにする工夫が必要でしょう。

これは理事会さんが悪いのではなく管理会社の進め方や議題の提案が悪いと思います。
都合の悪い議題（補修等）は出来るだけ議題として出さず、バックマージン（１世帯加入ごと）が入るインターネットの設備等を熱心に議題としてあげることなど本当にマンションの利益を考えていない表れでしょう。

430さん

どうしても貴方は優劣を決めたいようですね、第三期＞第四期と。
そして悪いのは全て管理会社で理事会/管理組合には非がないと。

聞くところによるとインターネット設備については在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
入居当時から要望されてきたけれどやっと実現したとか。
優先順位は全ての住民で異なり一律でないことをお忘れなく。

＞＞在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

理事なのに理事会を欠席するってことは、義務を遂行できないことだから、
その埋め合わせは必要だと思います。
　１回欠席ごとに、義務放棄料（金額はどのくらいが適当か分かりませんが）を
支払う制度にするってのはいかがでしょう？

　それと、欠席ばかりしているうちに１年が過ぎて、理事を努めたことになって
しまうってのは理にかなわないと思うので、やり直し制度もあってよいかも。

確かにそう思います。
一回も出席していない理事は理事経験者としてカウントせず、再度当番させるべきでしょう。
欠席料は法律上どうなのか解りませんが規約改正は総会で３／４以上の賛成が必要となるでしょう。

432さん

＞＞マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？


＞＞優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
個人の利益集合体がマンション全体の利益

後半の貴方の言っていることはさっぱり判りません。理解力不足ですいません。
＞＞管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

＞＞個人の利益集合体がマンション全体の利益
ですから何を優先すべきかを考えるべきでは？
インターネットの接続業者を増やすのは別に反対ではないですが共用部の維持や管理を後回しにしてまでやる問題ではないでしょうと言っているのです。

＞＞マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
ですからきちんとした管理を望んでいるし、管理会社としての役目を果たしてほしいものです。
理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目ですよ。

USENは塔内LAN接続ですが、後付けのインターネットは塔内VDSL接続になるので、
通信速度は落ちるのに、月々の費用は、５倍以上となり、
どうしてそんなものを導入する必要があるのか全く意味がわからなかったのですが、
そんなものに５０名も申し込んだのですか？

申し込まないとインターネットが使えなくなると勘違いして申し込んだのでしょうか。

＞＞そんなものに５０名も申し込んだのですか？
申し込んだかは分かりません。
説明会に５０名ぐらい（はっきり人数は不明）集まったそうですが。実際は数名かもしれません。

導入には反対ではないですが、導入に関して理事会としてその件で手間暇がかかる問題ではないでしょう。
昨年度の１年間で２年定期補修の残りがほとんど進まなかった件やマンション内のキズの補修や塗装のはがれ、エントランス前のたまりゅうの枯れ部分、芝生の禿げた部分など手つかずでした。
以上の件は管理会社が理事会に報告し進める問題でしょう。それを問題にしているのですよ。

436さん

>>共用部の維持や管理を後回しにして
第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？

>>ですからきちんとした管理を望んでいるし
同感です

>>理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目
リードするのは理事会で、管理会社はサポートです。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061123A/

437さん

>>USENは塔内LAN接続
マンション住民が一斉に使用すると恐ろしくスピードが落ちます。同じような例が今日の日経新聞土曜版の表紙に出ています。

＞＞第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？
何もやらないとは言っていませんよ。
下記の事を行っていないでしょうと言っているのです。
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が脱線しないようにリード（正しい方向に）と言っているのであって主導とは言ってませんよ。
正しい方向にリードしてくださいと言っているのです。
理事会が本来行う事をきちんと指導するのが専門家（管理会社）じゃないのですか？
正しいサポートを期待します。

接続に関しては、まず一括契約を見直して利用者だけが契約する個別契約をし料金も従来通りか値下げの交渉が先だと思います。
ＵＳＥＮ以外と契約する場合や現状では強制的にＵＳＥＮに全戸支払っています。
他の接続可能にしても管理組合が費用で負担するわけではないのでＮＴＴでもどこでも良いですが、この件を実行するのに理事会が時間的にどのくらい負担になったのですか？
ほとんど負担は無いと思います。
ですから他の事も充分出来たはずです。