コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？

＞＞管理業務主任者証の交付には2年以上の実務経験と登録が必要になる国家資格
試験に受かれば経験がなければ研修を受けて登録されます。

＞＞管理業務主任者457名、マンション管理士122名がいることになっています
マンションを管理するために必要な資格で、最低３０棟に１名必要で管理している棟数からいって当然必要な数ですが、私が言っているのは当マンションに資格者が派遣されていないと言うことです。話をすり替えないように。

貴方が常に攻撃している現理事長は貴方と違ってマンションの為に行動しています。
マンションに不利益となる管理を行っているＣＬを援護するのはマンション側に立たず管理会社側に立っているのでどう見てもおかしいでしょう。

＞＞誤った情報で周囲を扇動してむやみに管理会社と敵対することは、明らか区分所有者としての利益を損なうことになるので、
反対に指摘しないで管理組合に不利益をもたらしているのを自覚してほしいものです。

例を挙げれば
総会に出席されている方ならご存じだと思いますが、一期～四期の総会で毎回管理会社に対して住民より不満が出されていますが、一向に学習能力がないのか改善されません。
二期の総会の時にある女性の方が２年定期補修の対応の悪さに意見を述べたときに自然と大きな拍手がわきました。これは出席された住民の正直な思いの表れでしょう。

管理費でも１期の理事長が１億五千万以上の管理費を総額で何割削減を要求したところあっさり飲みました。
適正な管理費でしたら、きちんと説明し根拠を提出するのが普通ですがぼったくりをしている為余裕で飲むなんて指摘しなければ高い管理費を払い続けていたのです。

２期の理事長さんは施設関係のプロでしたから各点検費用の相見積を要求したところ、ＣＬはあわてて見積を取られたらぼったくりがばれてしまうのでこれもあっさり各費用を値引きしてきました。
１期・２期で管理費の削減を約４千万（数字は概算）したことになり、このことからもＣＬは当管理組合をなめてぼったくりしていました。

３期の理事会は定期補修を毅然と要求し、現在行っている地下の問題もうやむやにしようとしているのをここまで進めました。これなど放置していたら後で大問題になっていたでしょう。ＣＬは問題意識が欠如しており、金のかかることは出来るだけ後回しにしようとする姿勢がありありです。

３期の会計担当の理事さんが組合の通帳の開示を求めたのに何故かしぶってとうとう見せませんでした。何か都合の悪いことがあるのか、おかしいでしょう。管理会社は情報を求められたら答えなければ契約違反です。
見せられない理由があるのですか。

４期の理事会の方々には大変失礼ですが、１期～３期に比べたら管理会社に対して厳しい態度で臨んでいなかったせいで、２年定期補修の残り数十点が一つも完了されませんでした。ＣＬは言われなければやらない姿勢が明らかです。
また、マンション保険も年間約一千万の掛け金をしているのに４期の場合共用部の補修箇所がかなりあるにも係わらず申請をほとんど行っていません。
これなども契約違反ですよ。

これはほんの一例です。
このような管理を行っている管理会社を信用して仲良しクラブで付き合っていたら大変な不利益になるでしょう。
現実を見ないで表面だけ見て批判するのは簡単ですが、社会人でしたら取り引き先を知る事は基本です。

組合員でしたら、物事を管理会社の立場で見るのではなく、マンション側に立って見るべきではないですか。
仲良しクラブでは、不利益になりますよ早く組合員でしたら自覚してほしいものです。

コスモスライフが大型マンションのノウハウを持っていないのは事実です。
以前、当マンションに派遣されているマネージャーに聞いた事がありのですが、研修は小型マンションと一緒でモップの使い方、電球の変え方、窓拭きのやり方など、一般的な管理人の研修を行って、後は現場で対応しなさいと、現場任せだそうです。
会社全体でバックアップする体制ではなく、派遣された個人の力量で良い管理人か悪い管理人になってしまいます。
また、当マンションのコスモスライフの担当課で大型マンションは他に無い為に当マンションの担当者も個人で手探りで対応している状態です。横のつながりが無く情報の共有も無く、会社としてのノウハウが確立されていないのが現実です。
数字だけ見てノウハウがあると判断するのは如何でしょう。
ここまで管理会社を庇う貴方の立場が理解できません。
現状を知らない人に現状をお知らせして、それで管理会社に対する対応をするのがマンションの利益になるでしょう。
無知の為にマンションに不利益をもたらしたら、貴方は責任を取れるのですか。
取れないでしょう、その為にも現状を正確につかんで正常な関係を築くのが必要です。
今、他の多くの管理組合は勉強し管理会社の言いなりから脱皮し無駄な経費や契約に沿った管理を厳しく求めているのが大勢です。
コスモスライフも年商３００億弱の会社で親会社のイニシアに４０億以上の資金貸し出しを行っており、無借金経営をしていると言うことは、いかに管理業がうまみのある商売であり、裏を返せば、管理組合から必要以上の利益を上げていることで、管理組合も早くそのことを知るべきだと思います。

３９６さん
屋上は狭いですし、前で見たいんでしたら、場所取りのために、開場３０分以上前から西側非常階段前に並んでみた方が良いでしょう。皆さん例年時間前に並んで待っていますよ。
場所取りが終わったら一旦部屋に戻り直前に行かれたら良いでしょう。

396です。ありがとうございました。
早めに行動します。

402さん403さん

勘違いしないで下さい。私がいつ無条件に管理会社の言いなりになるべきなんて言いましたか？あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

それこそ管理会社との関係を壊してマンションに不利益をもたらしたら、あなた方は責任を取れるのですか。取れないでしょう。

ご存知の通りコスモポリス品川が竣工した当時、高層タワーマンションは今ほど一般的でなく、殆どの管理会社も大したノウハウがなかったと思います。今でもコスモスライフを含め多くの管理会社は試行錯誤やっているのではないでしょうか。私はコスモスライフに完璧な大型マンションの管理ノウハウがあるなんて一言もいっていませんよ。全ての書き込みを読み返して見て下さい。ただしあなた方のように何の根拠もないのに｢ノウハウが全くない｣などと断言するのは如何でしょうか。

コスモスライフが無借金だから必要以上に金を巻き上げている？それは任天堂が3800億円の当期利益を上げ、無借金経営なのは子供達から必要以上にお小遣いを巻き上げている悪い会社といってるの同じレベルですよ。そうやって煽るのは不適切だし無知にも程がある。マンション管理事業はストック型ビジネスなので無借金経営は珍しくはありません。下手に財務状況が悪くて、管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

追伸
402さん　
参考までに教えてください。FM/MAMは何の略語なんでしょうか。
>>大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。

＞＞ウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

具体的な例を挙げていますけど、これでも根拠のない情報ですか？
後は読んでいただいた方の判断に任せましょう。
２期・３期の理事会さんみたいに厳しい対応をしないと動かないのがＣＬです。
実際４期で２年補修の未完了部分は進行しましたか？現実をよく見てくださいね。

＞＞ノウハウが全くない

実際派遣されたマネージャーの教育が大型マンションの教育ではなく、中小マンションの管理人が行う仕事の教育でしょう。ノウハウがないからこのような教育しか出来ないし、マネージャーに聞いても会社は大型のノウハウがないと言っていましたよ。
以前、貴方がこの掲示板に紹介したサイトを見ても、中小のマンションの管理人の仕事はハード（ゴミ出し・清掃な・巡回）で大型マンションの仕事はソフト（住民対応・使用細則等を守るよう指導等）と大部違っているのが現実ですよね。その教育も出来ていないのはノウハウがないからでしょう。

企業ですから利益をあげるのは当然です。
しかし儲けすぎはそれだけ管理組合から巻き上げていることでしょう。
今、ＴＶや雑誌の紹介で管理組合は今までとは違い管理会社との関係を見直し、適正な管理費（施設の点検等も含む）を求め、管理費の削減に動いているのが大勢です。
点検項目を管理会社を通さず直契約にし管理費を３０％以上削減したり、管理組合も今後予定される大美簿改修に備えて資金を出来るだけプールし住民に負担をかけないように努力しています。

＞＞管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

ですから、３期の会計担当者が理事会の通帳の確認をしたいので見せてほしいと要望したのですが、見せないのは、変に勘ぐれば運用でもしているのではと疑いたくなります。そこまではやらないでしょうが・・・・。

＞＞FM/MAMは何の略語なんでしょうか。

詳しくは分かりませんが、マンションに派遣される管理人のことをＦＭ（フロント・マネージャー）と呼び。
大型マンションに派遣している管理人をフロント・マネージャーと総括責任者をＭＡＭ（マンション・アミニティー・マオネージャー？）と呼んでいるそうです。他の管理会社は総括責任者に管理業務主任者の資格を持った人を派遣しているそうです。

４０６さん勘違いしないでくださいね。
なにも管理会社とけんか腰でやろうとは言っていません。
厳しい態度で臨み一定の距離を置いて対応しなければ管理会社は動かないので、それがベストでしょうと言っているのです。
その結果は２期の理事長さんは厳しい態度でのぞんだせいで大幅な経費削減につなげましたし。
３期の理事長さんは補修を大幅に行っています。

早く現実を理解して、いつまでも管理会社を庇うのはお止めになった方がよろしいかとおもいますが。
変に誤解されますよ。

訂正です。
大美簿改修　→　大規模改修
マオネージャー　→　マネージャーです。誤字です。
済みません。

貴重な意見、参考になります。
ただ、ここでいろいろ書いても現在の理事会（理事長）には恐らく無視されるだけです。
（３期→４期の引継ぎで、無記名で投函された意見は無視するように述べていた。
　どのように扱うかは、そのときの理事会が決めればいいことだと思いましたが。）
ポストに記名して、意見を投函してはいかがでしょうか。
その後、どのように扱われるか全くわかりませんが（意見の処理について理事会の議事録に残ってませんので）。

また、最終手段は、理事になることでしょうか。
ただ、いわばボランティアですので、忙しさや面倒さとの兼ね合いもありますが。
管理会社に問題があるのであれば、今の会社に改善を求めるよりも別の会社に委託するのも検討すべきでしょうか。

質問です。教えてください。（今年入居した者です）
東京湾花火ですが、３０階～３９階くらいのエレベーターホールから見ることは出来るのでしょうか。
エレベーターホールからは、何階くらいから見えますか。

エレベーターホールから見られますが、ホールが明るいので窓ガラスに光りが反射して少し見づらいと思います。
最低２０階以上からがよろしいかと。
昨年、花火大会の時ホールの照明を落としてほしいと申し入れしましたが、ホールで騒いでその階に迷惑が掛かるということで却下されました。
もし、ごらんになるのでしたら、お静かにした方が良いでしょう。
本当はエレベーターホールのベランダに出て見ると良いのですが、これも万が一落ちたら理事会責任になりますので却下ですした。
理事会ではなく防災センターで却下されたかもしれません。

ご意見書で無記名は取り上げないと言うことは、無記名ですと無責任な意見や批判・誹謗・中傷が寄せられ収集がつかなくなるためです。
きちんと名前を記入すれば無責任な意見は書かないでしょう。

確かに理事会の方々はボランティアですし、時間も取れません。
理事会も月１回２時間で年２４時間しか協議できません。
またこれだけの規模ですと理事の人数も１８名になり色んな考えを持った方々で話もまとまらないでしょう。
ですから理事長は自由に時間が取れて、リーダーシップを持って理事会をリードしないと先に進みません。
理事会は承認機関として暴走を止めたり間違った方向に進んだ場合元に戻す役割を果たして、円滑に理事会を進めていってほしいと思います。

>>また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？
理事長が幼稚だからだと思います。（第三期の理事長の方が復帰しました）

住民はお年寄りもいますし、色んなタイプの方が住んでいますので、誰が読んでも分かり易い文章にしようと思っているのではないでしょうか。
文章の書き方よりも内容が大事だと思います。
あくまで議事録ですから作文にならずに、会議の経過や結果等を分かり易く書いて下されば良いと思うのですが。

あの作文の前半の内容は、ほとんど本題と関係ない内容だったので、なにこれ？ と思いましたが、
何を言いたかったのか？
３期から４期に引き継ぐのを忘れました。ってことを伝えたかった？

今期何をやりたいのかを説明したかったのでは？
議事録とは別にして配布すれば良いのにと感じました。

議事録読みましたが何かうちの理事長さん暴走してません？
そもそも理事長、理事を含めた管理組合の役員は管理規約によると「本令及び使用細則ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のために誠実に職務を遂行するもの（第39条1号抜粋）｣で総会決議された事項の具体的業務の執行を行う機関ですよね。理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？

なんか、マンコミの｢理事長の暴走？｣スレ↓のNo.65とそっくりな状況。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45962/

総会決議でしか行えない事項と理事会決議で行える事項があります。
全て総会決議された事項の具体的業務の執行を行うだけではありません。

理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？
総会の決議は意志決定の最高機関です。

管理会社が法律に基づいてきちんと指導しなければいけない事になっています。
指導できないのでしたら管理会社として失格です。

最後についていた資料ってなにが言いたいの？
三期の理事はこんなにがんばりました。四期の理事はなにもしませんでした。とでもいいたいのでしょうか？

花火大会の時に、他の階の方に来られてホールで騒がれるのは確かに迷惑です。

理事長さんの考え方や行っていることは間違っていないと思いますよ。
きちんと理事会決議をし手順をしっかり行ってください。
それが大切です。