コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

249/250さん

通常総会の議案・報告についていろいろとご意見を述べられていますが、私が見る限りはまともな議案だと思いますよ。
長期修繕計画が記載されている項目がお気にめさないようですが、実際見直しの要否、金額を検討するのは５期の理事会の皆様のタスクです。コスモスライフの契約更新についても毎年更新されるものであって「なめられている」ものではありません。入居当初の長期修繕計画の予定残額と現在の残額をみてみると大きな乖離はあるようには見えません。
管理会社とけんか腰で相対するのは健全ではありません。管理会社とマンション住民はWin-Winの関係であるべきで一方的に奴隷のようにこき使う関係ではありません。CLがダメだというならばきちんと第三者機関に評価してもらったうえでしかるべき交渉をすべきです。（ご参考　http://kanto.m-douyo.jp/question/s8784/）

ところで私が議案の中でもっとも懸念するのは理事長経験のある方が第五期の理事に立候補されていることです。あのように自己中心的で品位のない方が万一理事長に立候補でもして、理事会を｢扇動して｣あれやこれやと管理規約を改悪の提案をされることの方が組合員として危惧すべきだと思います。第五期の理事になられる方は理事長の選任にあたっては十分に熟慮を重ねていただくことを切に願います。

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理事会運営については賛否両論がありますので、Ｎｏ．２６１さんのような考えを持っても良いですが、私が見る限りでは私利私欲をで理事会運営を行っていないと思います。
少なくてもマンションの為に一生懸命行動していたと思いますし、カフェで年約１千万円節約したり、地価問題もイニシアに厳しく追及したし　その点で評価しています。
組合活動に関して土素人が運営するのですから１００％満足は出来ないし、全員の賛同も得られない事もあります。きっとマンションの利益につながる活動をすると感じます。
大きな目で見守りましょうよ。
来期はマンションにとってもとても大事な年度です。
５年定期補修（アフターサービス）があります。これをきちんとやらないと後々大問題になります。
ある程度管理会社に強く要望出来る人でないと務まらないんじゃないでしょうか。

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↑　地価ではなく地下です。変換を間違えました。
すみません。

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本当だ。
言われるまで気づかなかったですが、
前回の理事長が再度立候補してますね。
また参加者不足で理事会が成立しない月が増えたりして。
そもそも3年間に2度も同じ人が理事になっても良いのかな？

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出欠の提出の締め切りが過ぎたので・・・。
総会議案は問題の多いものです。
我が管理組合はＣＬ社に完全になめられています。
よく議案を見てください。

これ以上は、公開の掲示板なので遠慮しておきます。

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管理組合に関心がなく輪番でいやいや役員になる方よりも、立候補してでもマンションの事を考えてくれる方の方が良いのではないでしょうか。
また、理事会は経験者の方がいる方がいろいろ分かって良いと思います。
理事会の出席率が悪いのは理事会になられたら責任を持って１年間やるのが組合員としての義務でしょう。

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＞＞そもそも3年間に2度も同じ人が理事になっても良いのかな？

管理規約では問題ありません。

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理事の選任ルールは、初回の設立総会で議論しています。
しかし、そのルールの問題点が明らかになってきたのでしょう。

輪番制のメリット・・・全員参加意識が育てられる等。
　　　　デメリット・・某有名人のように、全て不参加も許され、そのような人が増えれば
　　　　　　　　　　　理事会が機能しなくなる等。

この際、輪番制でグループ全員が理事にならなくても再任を認める等、
選任ルールを見直すところにきているのではないでしょうか。

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261さんへ

長期修繕計画が記載されている項目がお気にめさないようですが、実際見直しの要否、金額を検討するのは５期の理事会の皆様のタスクです。
→こんなことをいったら、理事さんに必要以上の負担をかけるのではないでしょうか。本来、事業計画は総会の議決事項であり、理事会はその執行機関です。事業計画でなにも決めず、すべて理事会まかせにし、理事さんが苦労して案を作っても、総会で反対するようなことがおきれば、理事のなり手がなくなります。
修繕積立ては最重要事項の一つであり、総会で何らかの議論をすべきです。
（例えば、ＣＩが作った修繕費用の総額の見積もりを取り直すべきか否か等です。今話題になっている方ならば、当然、見積もりをしなおしてくれるものと期待しています。）

ＣＬの契約更新についても毎年更新されるものであって「なめられている」ものではありません。
→契約書案自体にも誤りがあります。議案をよく見てください。


入居当初の長期修繕計画の予定残額と現在の残額をみてみると大きな乖離はあるようには見えません。
→計画通り積み立てられているのは当然のことで、過去の理事さんのがんばりで、それ以上の積み立てができています。

管理会社とけんか腰で相対するのは健全ではありません。管理会社とマンション住民はWin-Winの関係であるべきで一方的に奴隷のようにこき使う関係ではありません。CLがダメだというならばきちんと第三者機関に評価してもらったうえでしかるべき交渉をすべきです。（ご参考　http://kanto.m-douyo.jp/question/s8784/）
→なめられているというわかりやすい表現がいけなかったのでしょうか。具体的には、誤り等のある議案を作成していることが問題だと思っています。人間ですから多少の誤りはあるでしょうか、今回のは許すことのできない誤りです。

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Ｎｏ．２６９さんの意見に大賛成です。

私の個人的印象ですが２期・３期の理事長さんはマンションにとってすごく貢献してくれたと思います。
２期は各点検費用の見直しでかなりの金額を節約しました。
３期はフロントの人数を２人から１人にしその余剰分でカフェを再開し月約８０万円をカフェのために管理費から負担していたものを０にしたり、マンション内をよく見回りキズや不具合箇所の修繕を管理会社に要望したり、地下の問題では中心的存在で動きました。
２期・３期とも管理会社に対して厳しい態度で臨んだ結果で管理会社の提案をうのみにしないで自分で色々調べた行動力のある理事長さんだったと感じています。
２期の理事長さんが指摘したようにＣＬはかなりぼったくりしていた会社です。
なあなあにならずマンション側にたった交渉が出来る方を理事会になってくれることを望みます。

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長期修繕計画も大変重要ですが、５年目のアフターサービス（共用部）の進め方に何の提案がなされておりません。
誰がチェックを行うのか、理事会の方々では専門的知識がないし時間も取れません。
２年目のアフターサービスも完了していない項目がそのまま放置されていますので、管理会社に依頼した場合は手抜きされるおそれが大です。
例えば管理組合で費用を出して専門の会社に依頼するとか、その場合の費用の計上がありません。
管理会社にとってはアフターサービスが出来るだけ少ない方がメリットがあるため、今期理事会に提案していないのでしょうね。
このことからも管理会社に強く物が言える人に役員になってほしいものです。

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271さんへ
　５年目のアフターサービスについて、ネットで検索しましたがよくわかりませんでした。
できましたら、もう少し詳しく教えてもらえないでしょうか。

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アフターサービスとは、デベロパーがマンションを販売した時に、専有部・共有部に２年補償・５年補償・１０年補償と通常の使用での不具合や施工上の問題で不具合が生じた場合は無償で補修する事です。
ＣＬがイニシアに変わってアフター代行をしています。
簡単に言えば、電化製品等のお買いあげから１年未満で故障が起きた場合に補償するのと同じ事です。
ただ補償項目が２年・５年・１０年と違いますので、そのチェックをし指摘を行わないと期間が過ぎた場合は無償での補修が受けられません。
２年保証より５年保証と年数が過ぎると保障内容がより専門的になりますので、素人ではなかなか指摘出来ないものが多くなり理事会の方々では無理だと考えられます。
その為にも来期どうするか、予算を計上するか総会に提案が必要ではないでしょうか。
ＣＬがアフターを代行しているのでＣＬは充分な調査を行わず出来るだけ手直しが少ないようにしようとしますので理事会がきちんと目を光らせないと後々取り返しのつかない事になります。
アフターサービスの内容は２年点検の際各区分所有者に配布されました。
もし無くされているのでしたら防災センターで貰ったらいいでしょう。
専有部は各自が指摘する事になっています。

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どうもありがとうございました。

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理事だった某有名人とはどなたですか？

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269さん

管理組合が管理会社に言うべきことは言い、主張すべき点については強く臨む必要があることについては異論はありません。ただ、そもそもマンションの管理を運営していく責任があるのは管理組合であって、管理会社は管理委託契約に基き、管理組合の指示通りに手足となって動いてくれるパートナーに過ぎません。マンション管理に関わるすべての問題点を管理会社の責に帰すのではなく、常に良好なコミュニケーションを取って、「管理組合の果たすべき役割はきちんと果たす」という姿勢こそ重要であり、管理組合と管理会社との対等かつ緊張感のあるリレーションシップを構築することが必要不可欠です。

第三期の理事会での活動を知人からうわさで伝え聞いたり、実際に昨年の総会に出席した際に「ある方」の言動を見て聞く限り、「あの方は」はマンションを自分の思い通りにしよう（本人は良くしようと思っているものの）というエゴが強すぎるせいか、管理会社のみならず自分と異なる意見を持つ方々に対してけんか腰になり「パートナーとの良好な関係」を築ける方だとは到底思えません。

管理会社の業務についても人それぞれの価値観があって、物事の一面だけを見て評価をすべきだとは私は思っていません。590世帯もあれば百貨店で心地いい雰囲気の中で買い物をしたいAさんと、ディスカウントストアで１円でも安く買いたいBさんが同じ屋根の下で暮らしていてもまったく不思議ではありません。AさんとBさんが仲良く暮らせるよう、できるだけあるがままに（すべての皆さんがマンションを買ったとき、そのことに納得して買っているはずですので）すべきだと思うのが私の考えです。その考えを押し付けるつもりはありませんので、どうかそういう意見もあることを理解していただければ、お互い不愉快にならずに済むと思います。

＞＞契約書案自体にも誤りがあります。議案をよく見てください。
誤字脱字の一つや二つには目をつぶってこそ、大きな指摘事項をする際に効果があるのではないかと思います。
それとも大きな齟齬があるのでしょうか？私が不勉強で恐縮ですが、大きな齟齬があるとは読めませんでした。
いつも騒いでばかりいたら狼少年だと思われてしまいますよ。

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276さん
ぜひ理事をやってみてください。
建前は、管理組合が自ら責任を持って行うべきあり、議案の誤りも理事会の責任ですが、
専任できるわけもなく、現実には、管理会社にしっかりやってもらう必要があります。

自分が議案の変なところが分からないから、管理会社は問題ないというのは不勉強でしょう。
よく議案を見てください。ひどい内容です。

総会も近いので、ひどいと思っていることの１つをもう少し具体的に理由をいえば、
１年前に総会で誤りが指摘された事項について、そのまま同じ間違えをしています。
普通の常識的な会社であれば、そんなことしないですよね。
公開の掲示板なので、会社名は記載しませんが、管理会社はそのようなところです。

その他にも問題点があります。議案をよく見ましょう。

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理事会の人達は素人ですから、理事会をサポートするために管理会社と契約しているわけでしょう。
マンション管理士や業務主任の資格を持って総会の資料等を作成すのですから、責任があると思います。
Ｎｏ．２７７さんの言うように一度指摘したのに毎年同じ過ちを犯すのでしたら問題でしょう。

話題の方は一生懸命やってくれていると思いますよ。
決して独断的ではないと感じます。
例を挙げればライブラリーのソファの件もきちんとアンケートを取り反対意見が多ければ撤回したりして人の意見に耳を傾けます。多少誤解されておられるように見受けますが。

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277さん
私もいくつか誤字を見つけた程度だったのですが、
よろしければ、何ページの何行目あたりという書き方だけなら、
住人にしかわからないと思いますので、教えていただけるとうれしいです。

たとえば、ご案内の
11ページ、上の表と下の表の間あたり。
とか。

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管理会社と管理組合は利益が相反します。
管理契約にそって管理してもらうために契約しているのです。
ある程度の緊張感を持って向き合わないと何もしないのが管理会社です。
いい例が２年補修が未だに完了しておらず、完了日の日付さえ不明です。
２期・３期は厳しく要請していましたが、どうも４期はその辺の厳しさに欠けた（個人的感想）ように感じられ一向補修が進まなかった原因ではないでしょうか。
パートナーとの良好な関係は必要ですがマンションにとってはむしろ厳しさも必要です。

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