コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

今日、噂の東京マガジン に出てましたね。

今Ｎ○Ｋのニュースで機械式駐車場の修繕費の積み立て不足の問題がとりあげられていました。
我がマンションは大丈夫でしょうか。修繕費の見積もりを信用のあるところにやってもらう必要があるのではないでしょうか。

そもそもＮ○Ｋが信用できない。

こんにちは

　休日でのんびり過ごしております。循環バスでイオンまで買い物に行こうかと思い
つきましたが、乗り場が変更になって、時間もかかって、復路便では荷物を持って座れ
ないこともあるそうなので、（買い物は近場で済ませて）デレデレと休日を楽しもうか
とコーヒーを淹れたところです。
　循環バスを使っている方、使い勝手の印象を教えていただけたらうれしいです。
　多少時間がかかっても、帰りに座れたら、それでいいんだけど・・・

三角地帯の様子を見たら、かなり大きな構造物を作っているようです。
　複数の建物なのでしょうかね？それとも一体化した巨大な建物なので
しょうか。どなたかご存知ですか？

　どんな建物ができようが、特別な影響があるとは思いませんが、私は
夜に高速道路を車のライトが流れるのをボーッと眺めているのが好きな
ので、一部分、途切れてしまうんだろうなあと思って建設の様子を見て
います。

227さん
港南小学校ではないでしょうか
http://www.city.minato.tokyo.jp/keikaku/konan_kihon/index.html

No.228さん

　ありがとうございました。
　このサイトは見たことがありました。三角地帯に小学校と書いてありますね。
（ちゃんと見ていませんでした（汗　）

　三角地帯の大部分が小学校の敷地のように見えますが、これなら校庭も広く
とれるでしょうから、これから小学生になる子供はいいですね。港南中学校の
校庭もそうですが、都心にしてはけっこう恵まれた広さですね。

済みません、訂正です！
　よく見たら、三角地帯に小学校を移しても面積はそれほど
増やせないように思えます。
　校舎は新しくなっていいですけど、校庭が広くなることは、
期待薄かも。

Ｎｏ．２２４さん
機械式駐車場の修繕の見積は、メーカー指定の会社になるためにどうしても割高になります。
理事会で管理会社を通さず直接交渉し直契約にするなどの工夫が必要でしょう。
あまり管理会社を信用しない方が良いでしょうね。

機械式駐車場の修繕費は本来駐車場料金をプールし、他の修繕費とは別途に考えるべきだと思います。
ただいくら費用がかかるか予想が出来ないのが現状でしょう。
今期にワイヤーの交換をしただけで何百万円もかかったみたいですよ。

それはおかしいですよ。
駐車場料金には、場所の賃貸料や電気代その他も含まれるはずですから。
全部を修繕費と考えたら駐車場を借りてない人が損をします。

いや反対だと思いますよ。
駐車場を借りていない人に駐車場の改修を負担させる事より、駐車場の利用料で修繕費をまかなえるように計画を立てないと修繕費の積み立て金より持ち出しになってしまうでしょう。
剰余金があれば他の修繕費に移せるようにしておけばいいのではないでしょうか。
ただＮＨＫの放送のように余裕はないと思います。

駐車場に限らず、５年目になりますのでそろそろ共用施設（フィットネス・ビジネス・クラブハウス等）の利用料を無料から有料にすべきではないでしょうか。
すでに廻りのマンションの多くは有料にしています。
受益者負担にしてマシーンやパソコンの修繕にあてるようにしてほしいです。
賛否両論あると思いますが。

共用部分だけじゃなく、キッズルームも多少取ったらいいんじゃないでしょうか？で、それで、遊具を買うとかどうでしょう？ペットのいる方は、修繕積立金も多少多いし、足洗いを利用する方は使用料を毎月払っているし。（冷水しか出ないのに）。うちのマンションは異常に子供が多いと、他のマンションの居住者に言われた事もあるので、、、。多少でも、ペット並みにいろいろ使用料を出していれば、子供の嫌いな方からのクレームも出にくいと思います。出してるしって事で。うちの人達も、正直、子供が大嫌いで中庭での子供の声もイライラしています。子供だから、、、と、言ってたしなめておりますが。誰もかれも子供好きとは限りません。どう思いますか？

↑　大賛成

クラブハウスは１と２があり、１の予約が無い場合はキッズルームとして開放し２は常時キッズルームとして開放していると思いますが。２は正式には使用細則ではキッズルームとなっていませんがオープン時からキッズルームとして開放しており既成事実となています。

キッズルームとして使用している日を日割りで課金すればよいのではないでしょうか。

今日、フィットネスルームに、幼児連れで3人の声高な中国女性（台湾かもしれませんが）がきていて、
友達の家を訪問ついでに利用している雰囲気が濃厚でした。
子どもがマシーンで遊んでいて、かなり危ないなあと気になりました。
友達が住んでいれば、誰でも使えるのよね。

友達を呼んでも（頻繁でなければ）いいだろうと思いますが、
幼児をフィットネスルームで放し飼いにしたら、けっこう危ない
だろうから、それはまずいですね。幼児の指なんて、器具に挟ま
ったら怖いですよ。大怪我をしたりしてフィットネスルームの
使用禁止とか愚かな騒ぎに発展しないように、そういうのを見か
けたら注意することが必要だと思います。
　その幼児たちのためにも、マンション全体のためにも、おば
かな母親たちに「危ないですよ！」と言ってあげなきゃ。
　言いにくかったら、フロントとか防災センターの人に言って
もらう手もあるし。

フィットネス・ビジネスラウンジの使用出来るのは居住者のみでしょう。

キッズルーム、フィットネスルーム、ビジネスセンターだけではなく正面玄関の段差解消機の使用料も多少取ったらいいんじゃない？よく故障するし、点検修理費用もかかるし、で、それにあてたらどうでしょう？階段を使えない人たちは払うのがイヤだったら裏口を使えばいいじゃない。
うちは子育ても終わったし、キッズルームもフィットネスルームなど、自分が使わない共用施設はすべて有料にしてほしいと思います。うちは正直、厚顔なオバタリアンが大嫌いで、ライブラリーでうるさいキンキン声で井戸端会議をしていて落ち着いて雑誌が読めずイライラしています。大人でも、図書館では静かにするという常識はもってませんでした。
でもこれらの共有施設があるおかげでマンションの資産価値が上がるから閉鎖はしないほうがいいと思います。どう思いますか？

こういう人はマンションより戸建ての方がお似合いじゃない？

↑　人の意見をちゃかす様な書き込みはやめましょう。
恥ずかしいですよ。

本日、総会の議案が配布されました。
めくら判はよくありません。
都合がつけば、総会に出席しましょう。

私の個人的な意見ですが、ヒドイ内容です。

どの辺がひどいのですか。
良かったら教えて欲しいのですけど。

一般の人もみるので気が進みませんが、

修繕積立金は、５年ごとに見直すことになっています。
次年度は５年目ですので見直しのための手続きが必要です。
極めて重要な案件ですが、まったく考慮されていません。

もしも引き上げが必要ないと判断したならば、その説明が
欠かせません。

ＣＬ社の契約の議案もありますが、このまま契約していいのでしょうか。
完全になめられています。

補足です。

Ｐ５０に長期修繕計画見直しを検討とありますがそれを受けた総会がセットされてません。
（なぜ、この重要な案件が「自治会・イベント」なのでしょうか。自治会はありませんから、
第４期の理事さんやＣＬ社にとっては単なるイベントということでしょうか）
また、総会がないということは、修繕積立金は見直さないことを決めたのでしょうか。
（見直しまでのスケジュールくらいは作れるはずです。）

先日、某放送局で管理費の特集を行っていました。
ご覧になった方も多いと思いますが、他のマンションでは管理費の見直しを行っています。
点検費を管理会社を通さず直契約にして６８００万円の管理費を４０００万円に出来ました。
当マンションにあてはめると約３６００万円節約出来る計算です。もちろん概算ですが。
当マンションも少し考える時期だと思います。

ＣＬ　はこんなもんでしょう。
担当者はマンションに月１回理事会に出席するだけで現場に任せっきり。
現場のマネージャーはぼんくらで一日中机に座り放しでマンション内の状況をつかんでいない。
早く管理会社を変更したほうがいいでしょう。
ピンハネは３割が当たり前。

余計なことを言って申しわけありませんでした。
反省しています。
総会の場で言うべきでした。
私の趣旨は以下のとおりです。

本日、総会の議案が配布されました。
めくら判はよくありません。
都合がつけば、総会に出席しましょう。

No.247さん＝No.253さん
　
　No.248です。
　（遅くなりましたが）ありがとうございました。
　配布資料をしっかり読んで、できる限り都合をつけて
総会に出席したいと思います。

修繕積立金についてですが、現状ですと安くなる事は理解できますが、高くなる事はどうでしょう？詳しくない人間なのですみませんが、、、、引越し会社やその他の運送会社が壁とかにきずをつけているのは、修繕積立金から出しているのでしょうか？それとも、その会社から出してもらっているのでしょうか？また、お掃除をしてくれている人達も、とてもありがたいですが多過ぎませんか？昇降機を有料ってのはやり過ぎかもしれませんが、キッズルームの使用料もしくは会員制（有料）はいいと思います。そのお金の中で遊具を買ったり、会員制であれば事故などが起きたとしても大きなトラブルにはならないのでは・・・（入会時に規約とか作って）ペットを飼っている人達もペット会みたいなものがあるのだから、キッズ会みたいなものを作ってみるとか、どうでしょう？

デベロッパーはマンションを販売する時に管理費や修繕積立金を安く設定します。
管理費・修繕費が高いとなかなか売れい為に出来るだけ早く完売させるための方法です。
１部屋でも売れたら後は管理組合の管理になる為に５年後に積算し直して見直すとなっていますが、ほとんどのマンションは年数が経てば管理費・修繕費の値上げに踏み切るのが常識です。

維持費が高いとマンションを売る場合も敬遠される事が多いみたいです。
その為にも共用施設の有料化や空き駐車場の活用の方法を考える時期だと思います。

キズを付けた人が判明出来る場合は、自己負担です。
不明の場合は保険にて修繕となります。

当マンションの場合清掃スタッフはむしろ少ない人数でよくやっていると思います。
２階～４０階のごみ降ろしやゲストルームのベットメイク・マンション内に清掃。

うちのマンションの清掃の方は少ない方なんですか？他を知らなかったのですみません。
管理費の話、教えていただいてありがとうございました。ずっと、一戸建てに住んでいたもので・・・

話は違うけどさ、うちの前の八百屋、普段ノーメイクで行ってたからかメイクして行ったら、メイク濃いって言ってるって他のお客さんから聞いた。普通そんなこと言う？結構、利益に貢献してやってたのに。回転が悪いからか品質も下がったし高いから、情で行ってたけど、フーデックスに行くわ！ムカつく！
奥様方！服装も、メイクも、家庭事情も他の客に言われるから気を付けて！

清掃さんの人数は、どのくらい要望するかで決まるのでしょう。
ホテル並みに望むのでしたら多く必要ですし、各階のごみ置き場を廃止し各自がＢ２Ｆまで持ち込んだり、ゲストルームを廃止すれば少なくて済むでしょう。

要は清掃の契約状況で人数も決まります。

249/250さん

通常総会の議案・報告についていろいろとご意見を述べられていますが、私が見る限りはまともな議案だと思いますよ。
長期修繕計画が記載されている項目がお気にめさないようですが、実際見直しの要否、金額を検討するのは５期の理事会の皆様のタスクです。コスモスライフの契約更新についても毎年更新されるものであって「なめられている」ものではありません。入居当初の長期修繕計画の予定残額と現在の残額をみてみると大きな乖離はあるようには見えません。
管理会社とけんか腰で相対するのは健全ではありません。管理会社とマンション住民はWin-Winの関係であるべきで一方的に奴隷のようにこき使う関係ではありません。CLがダメだというならばきちんと第三者機関に評価してもらったうえでしかるべき交渉をすべきです。（ご参考　http://kanto.m-douyo.jp/question/s8784/）

ところで私が議案の中でもっとも懸念するのは理事長経験のある方が第五期の理事に立候補されていることです。あのように自己中心的で品位のない方が万一理事長に立候補でもして、理事会を｢扇動して｣あれやこれやと管理規約を改悪の提案をされることの方が組合員として危惧すべきだと思います。第五期の理事になられる方は理事長の選任にあたっては十分に熟慮を重ねていただくことを切に願います。

理事会運営については賛否両論がありますので、Ｎｏ．２６１さんのような考えを持っても良いですが、私が見る限りでは私利私欲をで理事会運営を行っていないと思います。
少なくてもマンションの為に一生懸命行動していたと思いますし、カフェで年約１千万円節約したり、地価問題もイニシアに厳しく追及したし　その点で評価しています。
組合活動に関して土素人が運営するのですから１００％満足は出来ないし、全員の賛同も得られない事もあります。きっとマンションの利益につながる活動をすると感じます。
大きな目で見守りましょうよ。
来期はマンションにとってもとても大事な年度です。
５年定期補修（アフターサービス）があります。これをきちんとやらないと後々大問題になります。
ある程度管理会社に強く要望出来る人でないと務まらないんじゃないでしょうか。

↑　地価ではなく地下です。変換を間違えました。
すみません。

本当だ。
言われるまで気づかなかったですが、
前回の理事長が再度立候補してますね。
また参加者不足で理事会が成立しない月が増えたりして。
そもそも3年間に2度も同じ人が理事になっても良いのかな？

出欠の提出の締め切りが過ぎたので・・・。
総会議案は問題の多いものです。
我が管理組合はＣＬ社に完全になめられています。
よく議案を見てください。

これ以上は、公開の掲示板なので遠慮しておきます。

管理組合に関心がなく輪番でいやいや役員になる方よりも、立候補してでもマンションの事を考えてくれる方の方が良いのではないでしょうか。
また、理事会は経験者の方がいる方がいろいろ分かって良いと思います。
理事会の出席率が悪いのは理事会になられたら責任を持って１年間やるのが組合員としての義務でしょう。

＞＞そもそも3年間に2度も同じ人が理事になっても良いのかな？

管理規約では問題ありません。

理事の選任ルールは、初回の設立総会で議論しています。
しかし、そのルールの問題点が明らかになってきたのでしょう。

輪番制のメリット・・・全員参加意識が育てられる等。
　　　　デメリット・・某有名人のように、全て不参加も許され、そのような人が増えれば
　　　　　　　　　　　理事会が機能しなくなる等。

この際、輪番制でグループ全員が理事にならなくても再任を認める等、
選任ルールを見直すところにきているのではないでしょうか。

261さんへ

長期修繕計画が記載されている項目がお気にめさないようですが、実際見直しの要否、金額を検討するのは５期の理事会の皆様のタスクです。
→こんなことをいったら、理事さんに必要以上の負担をかけるのではないでしょうか。本来、事業計画は総会の議決事項であり、理事会はその執行機関です。事業計画でなにも決めず、すべて理事会まかせにし、理事さんが苦労して案を作っても、総会で反対するようなことがおきれば、理事のなり手がなくなります。
修繕積立ては最重要事項の一つであり、総会で何らかの議論をすべきです。
（例えば、ＣＩが作った修繕費用の総額の見積もりを取り直すべきか否か等です。今話題になっている方ならば、当然、見積もりをしなおしてくれるものと期待しています。）

ＣＬの契約更新についても毎年更新されるものであって「なめられている」ものではありません。
→契約書案自体にも誤りがあります。議案をよく見てください。


入居当初の長期修繕計画の予定残額と現在の残額をみてみると大きな乖離はあるようには見えません。
→計画通り積み立てられているのは当然のことで、過去の理事さんのがんばりで、それ以上の積み立てができています。

管理会社とけんか腰で相対するのは健全ではありません。管理会社とマンション住民はWin-Winの関係であるべきで一方的に奴隷のようにこき使う関係ではありません。CLがダメだというならばきちんと第三者機関に評価してもらったうえでしかるべき交渉をすべきです。（ご参考　http://kanto.m-douyo.jp/question/s8784/）
→なめられているというわかりやすい表現がいけなかったのでしょうか。具体的には、誤り等のある議案を作成していることが問題だと思っています。人間ですから多少の誤りはあるでしょうか、今回のは許すことのできない誤りです。

Ｎｏ．２６９さんの意見に大賛成です。

私の個人的印象ですが２期・３期の理事長さんはマンションにとってすごく貢献してくれたと思います。
２期は各点検費用の見直しでかなりの金額を節約しました。
３期はフロントの人数を２人から１人にしその余剰分でカフェを再開し月約８０万円をカフェのために管理費から負担していたものを０にしたり、マンション内をよく見回りキズや不具合箇所の修繕を管理会社に要望したり、地下の問題では中心的存在で動きました。
２期・３期とも管理会社に対して厳しい態度で臨んだ結果で管理会社の提案をうのみにしないで自分で色々調べた行動力のある理事長さんだったと感じています。
２期の理事長さんが指摘したようにＣＬはかなりぼったくりしていた会社です。
なあなあにならずマンション側にたった交渉が出来る方を理事会になってくれることを望みます。

長期修繕計画も大変重要ですが、５年目のアフターサービス（共用部）の進め方に何の提案がなされておりません。
誰がチェックを行うのか、理事会の方々では専門的知識がないし時間も取れません。
２年目のアフターサービスも完了していない項目がそのまま放置されていますので、管理会社に依頼した場合は手抜きされるおそれが大です。
例えば管理組合で費用を出して専門の会社に依頼するとか、その場合の費用の計上がありません。
管理会社にとってはアフターサービスが出来るだけ少ない方がメリットがあるため、今期理事会に提案していないのでしょうね。
このことからも管理会社に強く物が言える人に役員になってほしいものです。

271さんへ
　５年目のアフターサービスについて、ネットで検索しましたがよくわかりませんでした。
できましたら、もう少し詳しく教えてもらえないでしょうか。