コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

　管理会社とはうまくやっていきたいと考える私ですが、エントランスに苔を生やすような
ことでは信頼できないですね。過去の２度の経験を生かせないんですからねー。
　苔が生えてから、しばらくの間対応しなかったことに問題を感じました。あのひどい苔を
見たら、「あーっ、いけねーっ！！！こりゃ、何とかしなくちゃなんねーぞぉーっ」と思って
欲しいです。

　受付嬢の質を向上を期待したり、お掃除スタッフをおじいさんから若手に替えたいと考えたり
するとしたら、やはり経費を節約しすぎてはいけないのでは？と思うこのごろです。

管理会社は管理費を値上げしても清掃スタッフを若い人にはしません。
清掃は外部に委託（外注）しており、時給８００円～８５０円程度ではお年寄りしか雇えません。
管理費を上げても会社の利益が多くなるだけです。

スタッフの質を上げるには、マネージャーの質を上げてスタッフの管理をすることです。
前任者に比べたら今のマネージャーはあきらかに管理人として不適性です。
マンション内の巡回は一切しないし、池の苔の問題も昨年の経験を活かせないし、防災センター内でもだらしないと評判です。自分の机の廻りの整理も出来ない人にマンション内の整理は出来ないでしょう。
前任者はちょっとしたキズや汚れは自分で補修していましたが、一切やりません。
会社の顔色ばかりうかがって、肝心な報告はしないために、地下の漏水も後手後手になっています。

地下の問題は、地下に重要な部屋がある場合は地下外壁の外側に防水材をするのですが、駐車場程度ですと簡単な処理をし、２重壁の間に排水パイプを設けドレインから水を逃がすのが一般的ですので水が出るのは想定内です。
ただ今回は水が排水パイプに流れず天井のクラック（ひび割れ）を伝わってしまったので、これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。

現理事長さんは会社には厳しいですが、これも当たり前で依頼した件を何ヶ月も放置したり、催促してもなしのつぶてで都合の悪い事はもみ消そうとやっきになっているためですが。
しかし現場のスタッフはすごく大切しにしてます。やはり現場が大切だと認識しているからでしょうが、さすがに現マネージャーには愛想をつかしているようです。都合の悪い事はすぐばれるようなうそをついたり、適正な事務も行っていないようです。たとえば地価問題の委員会の議事録を保存していなかったり、アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、書類の整理もぐちゃぐちゃで管理人としての自覚があまりにも欠落しているようです。またスタッフの指導力もなく防災センター内もだらけてしまっています。
ですからスタッフも池の苔が発生しても問題意識も持たずただ一日過ごせば良いと思っているのでしょう。
これからどんどん色んな問題が起きると思いますが適正な処置が出来るのか心配です。

アンケートの内容を部屋番号・氏名・内容を一般の住民に話したり、
↑　これは意見の違う人に情報を漏らしたことです。
管理会社は中立の立場を取らなければならず、一方に肩入れするのは不謹慎でしょう。

よくマンションは管理で買え　と言われていますが、管理が良いか悪いかは管理人で８０～９０％決まってしまいます。

Ｂ３Ｆエレベーター前とは 、エレベーターの前の・・・あそこをエレベーターホールと言うのかな？です。天井の照明部分から尋常じゃない水漏れでした。掲示板にも何事も無かったかのように何もお知らせ等が無かったので、その事実を知らない住民の方のほうが、多いのではないでしょうか？

＞＞これを処理すれば、重要事項の問題ではないと一般的に言えます。
ここを止めてもまた別の場所に水が移動してしまうのでは？
直すのが難しいと思います。

さて、クイズです。
地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのでしょうか。
１　売主
２　買主
３　施工会社
４　管理会社
５　管理組合
６　理事会
７　理事長
８　？？？
不利益な情報は、速やかに公開したほうがいいですよ。

売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です。

↑　売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

価値がさがるなあ～

アパマンション同様買い手がつきますかね？
かなり値下がりしますね？

４期理事会を批判するわけではありませんが、防災センターの扉をガラスに替えるなど正直大勢に影響ないものに労力を使うのでしたら、もっと地下問題に慎重に時間をさいて対応して欲しかったです。
いつのまにか中途半端に委員会も消滅してしまい。最後まで（完了まで）継続しないかったために補修も中途半端で結果が大問題になっています。
まあ後の祭りですね。

答え・・・売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約です
え～ショックです。知ってしまった・・・
早々に大騒ぎして直させましょうよ。この際、防災センターの話なんて後回しでしょ。管理会社は絶対知ってるはずなのに、無かったことのように、知らない振りしてると思います。
価値が下がってしまうのを、みすみす見過ごすわけにはいかないでしょ。
自分の身は自分で守らなくては・・・

今期の理事会も何か本来の理事会のやるべき事から外れてきているように感じます。
理事会は自治会とは違います。
共用部分の維持・管理が重要な仕事です。
マナー問題は本来個々の問題であって、何が重要かを良く考えてほしいものです。
今重要なのは地下の漏水の解決
たまりゅう・芝生の禿げた部分の手直し。
マンション内のキズ・汚れの補修などを優先すべきでしょう。
また、マネージャーの対応が悪いのであれば交代を要求すべきと思います。
このままでしたらマンションの価値が下がる一方です。

この問題をきっかけに理事会（管理組合）は何をやるべきかを考えましょう。
総会の議案書を目クラ判で委任状やすべて賛成にしないで本当に何が必要なのかを考えてもらいたいです。
不利益が自分に降りかかってしまいます。
普通に考えればチェーンゲートの改修や防災センターの扉の件などどうでもいいことでしょう。
まずは地下の漏水を解決してほしいです。

このような問題が発生すると今期の理事長さんが進めようとしていたことが正論に感じます。
確かに進め方等に色んな意見があるでしょうけど理事会の役目として管理組合の利益を最優先に考えています。
嫌気をささず今問題になっている事項を解決してください。
管理会社やイニシアや施工会社に強く言えるのは理事長さんでしょう。

地下の漏水の欠陥を知らずに売買が成立した場合、責任は誰がとるのか？
売り主
あくまで売買契約は当事者間の契約、売り主はイニシアのことではありません。
あくまで新たにマンションを売った者です。

この事実は、知りませんでした。私のように、初めて知って危機感を感じる住民さんも多いと思います。
漏水の事すら知らない住民さんの方が過半数以上でしょう。売買予定が無い住民さんでも、自分の住んでいるマンションの価値が知らぬ間に下がっていたらショックだと思います。
これは、住民さん全員に掲示板等で知らせ、住民さん全員に危機感を感じてもらった方が、管理会社にも強く言えるのではないでしょうか？

受付の人にさりげなく漏水の事を聞いてみたら、知らないとの事・・・

他の住民さんにも上の売買の事を聞いてみたら、イニシアと思っていました。で、自分の身に降りかかる事実を知って初めて危機感を感じたようです。（その住民さんは売買予定ありなので・・・）

住民のみなさん

地下の漏水ですがまたまた問題がおきましたね。でも、新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例という法令がありますので、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約には、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任(修補責任等)が売主に義務づけられています。前回の工事を終了したからといって、10年が経過していませんのでコスモスイニシアは今回の地下水の浸水に関しても例外なく修補をする義務がありますので、そんなに悲観する必要はありませんよ。心配されている中古売買に関しての一義的な責任は売主さんが負いますが、新築で買っている売主さんが修理の履行を新築時の売主（イニシア）に負わせることになりますから実質はスルーになると思います。
これから理事会の皆さんにはご苦労をかけると思いますが、きちんと交渉してしっかりと補修をしてもらいましょう。
場合によっては理事会側に建築の専門家をコンサルタントとして雇った方がいいかもしれませんね。
それにしてもイニシアがADRで大和ハウス工業に救済されそうでよかったですね。モリモトやジョイントコーポレーションのように破綻していたら、瑕疵担保責任を負わせる相手がいないわけですから。
尚、交渉相手は管理会社（コスモスライフ）ではなく、コスモスイニシアですからお間違いなく！

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