コスモポリス品川住民用掲示板　PART2

港区コミュニティバス（新規5路線）運行事業者が決まったようですね。
高輪や田町へのアクセスが便利になるのでしょうか。
（私はあまり魅力は感じてません）

ソニー本社前にある港南１のバス停から
都バス１本で赤羽橋や東京タワーまで行けますよ。
ちぃばす要らないです。
税金を返して。

取りあえずコスモスイニシアの破綻は免れそうですね。

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コスモスイニシア、大和ハウスと提携　再生計画案を発表。(NIKKEI NET 28日　21:01)

　私的整理の一種である事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続き中のマンション分譲大手、コスモスイニシアは28日、大和ハウス工業との資本提携や主要金融機関による675億円の金融支援などを柱とする事業再生計画案を発表した。９月28日に開く債権者会議で全取引金融機関の合意を得て正式決定する。

　計画案では、大和ハウスがコスモスイニシアの優先株の一部を引き受ける形で出資し、マンションの共同開発などで業務提携する。大和ハウスにはマンション・ビル管理の子会社コスモスライフ（東京・港）の全株式も譲渡する。大和ハウスはコスモスイニシアが持つ都心部のマンション開発のノウハウを活用する。

　主要取引金融機関による金融支援は債権放棄と債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）が軸で、支援金額を当初予定の355億円から大幅に引き上げた。全取引金融機関への返済条件緩和も求める。

　たしか３回目ですね、エントランスの池に苔を生やしてしまったのは。
　
　あたかも、装置の不具合が原因みたいに書いてありましたが、ホント
でしょうかね？管理会社が替わった際に、過去の失敗とかノウハウが引
き継がれていなかったのでしょうね。

　水があるのは気分が良いはずなのに、いまの状態は気分が悪い上に
知人を呼ぶのに恥ずかしい気がしてしまいますよぉ。

４４７さん　管理会社は替わっていませんよ。
ただ２年前から池の清掃業者が変更になっていますが・・・・・。
池の清掃時期が悪いのと、夏場は塩素を多く入れて水の消毒をするのですが、マネージャーがそこまで気がまわらないのでしょうね。
あきらめてください。

　あっ、そっか、前のときと同じなのに経験活かせなかったってこと
でしたか？
　塩素入れたらプールみたいな臭いが漂うだろうと思って、塩素を
使うのを躊躇しているのでしょうけど、この状況を招くのだったら、
プールっぽい方がよほどいいなぁ！
　
　あきらめろって言ったってねぇ。

保存や修繕は理事会決議で実行できるので管理費を使って清掃を一回ぐらい増やしても良いでしょう。
確かに昨年も苔が生えて清掃時期を変えて清掃した記憶があります。
毎年夏季は塩素を多くしていましたが匂いはそんなに気にならなかったと思います。
水の量を多くして循環するべきでしょうし池の清掃を梅雨前に一回行うべきでしょう。

＞＞、前のときと同じなのに経験活かせなかったってことでしたか？

まったくその通りです。
昨年も苔が発生したのに何の対策も行っていないと言う事ですね。
コスモスライフさん少しは考えてください。

理事会の議事録をみたら、忙しければ理事にならなくてよくなったようですね。
私も順番が着たら、忙しいことを理由に就任を断ろうと思います。
安心しました。
（こんなこと、理事会で決めていいのか大いに疑問ですが・・・）

規約の改正は集会決議で４分の３で決する事項です。
当然理事会の役員の資格やその他は集会の決議事項となります。
理事の承認も集会の決議事項です。通常総会で決議しています。
ただ集会に提案する案は理事会で決議する事項となります。

理事会は共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。
コスモスライフさん管理会社は理事会が法律に沿った運営をするように導くのも役目ですよ。
しかし、担当部署の課長ですら、集会で決議しなければならない事項を理事会決議で出来ると間違ったことを言っています。
国家試験の管理業務主任者の資格を持っていれば試験に出る問題ですよ。

なぜか、削除されたのでもう一度書きます。
忙しいことを理由に理事をやめることを理事会で認めるのは問題です。
悪しき前例になります。

理事会は管理規約第38条第2項の｢欠員は理事会で補充できる｣という条項を盾に｢殆ど参加できない｣理事を｢欠員｣にしようとしていますが、本来この条項は売却などをして区分所有者でなくなり役員の資格を失ったり、転勤などで物理的に出席ができなくなった場合を想定しています。
これが乱用されると輪番制の意味がなくなり、誰もが理事をパスできるようになるため将来に禍根を残すことになります。理事会の皆様には管理規約を再読してその精神を今一度再認識して頂くことをお勧めします。

４５６さんの仰る通りです。
規約はマンションの憲法です。
理事会の皆さんはある程度素人ですから、この様な決議をしようとするときには管理会社がきちんとアドバイスすべきでしょう。
これが出来ないのでしたら管理会社として失格です。
また契約違反になりますよ。

大型マンションですと、どうしても管理組合に関して関心の薄い方が出てきますし、理事会も人数が多く出席率が悪くなったり意見がまとまらなくなりがちです。
苦肉の策でしょうけど、拡大解釈はやはり違反です。
きちんと案を総会に提示するのが理事会の役目です。
理事会には管理業務主任者の資格を持った管理会社が出席することになっているはずです。
マンション適正化法に基づいた運営をするようにアドバイスが出来ないのでしょうか。
それとも知らないのでしょうか。
問題ですね。

マンション管理を株式会社でたとえると、理事会が取締役会、理事長が社長、理事が取締役、監事が監査役、管理会社が顧問弁護士/監査法人、区分所有者が株主みたいなものです。何か問題があるとこのスレでは管理会社が悪いとおっしゃる方が多いですが理事や理事長にも責任の一端はあります。

現理事長は良く言えば｢パワフル｣、悪く言えば｢独善的｣です。理事会が出席理事不足のため成立しなかったのは第三期と第五期以外でなかったと私は記憶しています。理事会の運営の仕方がまずくて出席理事が不足し、理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、管理規約の解釈をねじ曲げて出席の悪い理事を｢欠員｣にして理事会の権限で補充しようとしていると思うのは疑いすぎでしょうか？

理事に就任された方は最低限管理規約はお読みになるはず（べき）です。これを読めば管理会社のアドバイスがなくても｢欠員｣をこのように拡大解釈すべきでないことは素人目にも明らかです。最低でも管理規約で｢欠員｣の定義を総会で明確した上で補充をすべきです。管理会社がそのようなアドバイスをしなかったのであればとても残念ですが、理事長が｢聞く耳｣を持っていない可能性も十分あると思います。

理事の理事会の出席率が悪いのは４５９さんの言うように断定できません。
色んな要因が重なってのことだと思います。
想像で書く事は現理事会に対して失礼だと思いますよ。
『理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、』なんてことも想像でしょう。
コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない者がきちんと理事会に対してアドバイスはできませんよね。
理事や理事長にも責任の一端はあります。確かにその通りです。
理事会運営が批判がされることは、管理会社の役目を充分に果たしていないことの表れですよ。
管理会社としても恥ずかしいことです。

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。