ヒューザーのマンションってどうですか？

>>220 さん
ある基準を満たす満たさないでいったら、大手だから1流というわけにもいかないですよね。
碓井氏あたりの著書基準でどうでしょう。　以下長谷工板（現行のもの）15番の方から
コピーさせていただきました:

　(1) ダブル配筋の徹底(廊下側はぬれないからいいとかいう嘘はつかずに）
　(2) 階高3m以上の徹底
　(3) 2重床/天井を基本とする
　(4) 2重壁工法の即時廃止
　(5) MR公開時にぶつかるからって外さないといけないようなドアのある
　　　間取りプランの廃止
(6) いかなる場合（外廊下の途切れる先の妻側住居も含む）でも部屋の真ん中を
　 　梁が横切るようなギロチン仕様の部屋は絶対につくらない
(7) 竪配水管には、メンテ可能な鋳鉄管を採用
(8) ブラスターボードは遮音性の高い 12.5mm を基本とする
(9) 全ての居室のドアをちゃんと通風のために開けたまま固定可能なようにする
　 　(がたんがたん風でしまるのはもう勘弁)
(10) 非常階段は総コンクリート製を基本とする

これで１つ合致しあいごとに10点マイナスするというのを提唱されておられますね。
デベ側の事情まで分かる踏み込んだ記述のある、碓井民朗さんの本
”マンションの常識・非常識”は良書だと思います。　是非読まれたらいかがでしょう。
購入前に読んでおけば、1500円分は十分取り戻せると思いますよ。　まぁなかなか
氏の基準は厳しいので、100点物件ってないですけれども。
なお私の見たヒューザーの物件はこの基準で採点するとよくて60点でした。

＞２２２

厳しい基準で、これを各社が実現してくれたらさぞかし日本のマンションは高質になると思います。でも、ヒューザーでなくても、いま現在、この基準を採用すれば、どの会社の物件も（億ションを除き）せいぜい60点でしょう。実際に階高3メートル以上を実現している一般の物件がどれくらいあるでしょう？プラスターボードの厚さも12.5mmは大歓迎ですが、それを実現している物件って一割未満では？
ヒューザーが特に劣っているとは言えないと思います。「よくて60点」なら、現状の日本では充分合格でしょう。ただし、今後努力してもらう必要がありますが（これは全社に言えること）。

>>223

基準として難しいのは「一般的」なのがどこか？という部分ですね。
（非常に抽象的で申し訳ないが）

我々の消費行動としては「市場に存在するもの」から「選択せざるを得ない」わけですから。

>>223 上のほうに一杯書いているもとデベの人間です。
デベロッパー側で、こういうのを作ってくださいという規範を示すための設計基準書というのを
作ります。　私のもともと勤めていた会社のは非常に細かい規定を示していました。
トイレの棚には必ず扉をつけろとか、共通収納は、リビングルームの中には作ってはいけない
とかです。全物件が100%完全に守ってつくっていたわけではないので、売っていたものとしては
忸怩たるものがありましたが、規定を守るだけで、上のうち 90点は自動的に確保されていました。
旧財閥系を中心に、必ず80点以上って会社は私の知る限りでも4社程度あります。
　結構、今でもMR見学はするマンション”オタク”なんですが、PB 12.5mm は最近の物件では
半数強で採用ですよ(やや高額物件中心の見学が多いってのもあるかもしれないけど、基本億ション
は見にいかないです）60点では”合格レベル”とはいえません。

>>225さんからみてお勧めのデベと特にこれはいいと思った物件があれば教えてください。

>>223 こことの比較ってことで、東京23区平均の坪単価200は難しいとしても、
土地代の安い、城東地区で、坪単価150-160万程度までだして構わんと思われるなら、
必ず階高3m以上という条件で探されても、容易に物件は見つかりますよ。

　上のほうで書いたように、マンション原価は売値の普通70%程度。　そのまた半分程度が
工事代金という中で、躯体の工事コストはそのせいぜい40%弱に過ぎません。
これが階高に比例して、1割高くなったとしても、マンションの価格押し上げ効果は
2% 程度までと、たかが知れています。　坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。

>>226 もうデベはやめていますが、同じ財閥系の会社へ移籍でしたので、完全に
手が切れてしまった訳ではありません。具体例を挙げるのは勘弁してください。

業界にどっぷりつかっている者ほど、ヒューザーの方式には驚きがありますよね。
1) MRすら作らない販売経費の削減
2) 工事業者への半分手形とかにしないキャッシュ支払い
3) 広い住戸だけでマンション作って、水周りを中心とした建設坪単価の削減
などなど。　非常に期待している分、もうそろそろ坪単価の”数字”だけの追求は
やめにして、80-90点の物件を他社より15% がた安く供給する（今のビジネスモデル
の延長線上で可能なはず）ってのを期待しているんですよ。　私は今は借家すまい
ですが、そうなったら、是非ここの会社のを購入したいなと思っています。
[ やはり原価の4割り増しになるという価格のからくりを見てくると、
やっぱり戸建てかなぁとか思ってしまって、なかなかマンションには手がでなく
なりましたので。デベの人間って案外自社マンションは買わないものですしね ]

>>227
「坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。」

激しく同意。この辺をこのスレでうまく整理してヒューザーに送りつけてやりたいですね。

ところで、>>227さんからみて結局ヒューザーの物件は「買う価値無し」との判断ですか？

>>227 さん。　玄関もサッシも上端（うわば）の高いのは、値段が高いですよね。
躯体工事だけなら、坪2-3万で済みますけど、実際の価格上昇率は 4-5万に、
販売経費分1.5倍近くをかけて、 6-7万/坪はいきません？　多分販売側の方で
転職後の仕事かたみても設計側に詳しい方ではないのではと推察いたします
　ここヒューザーみたいに30坪超で作っていると、グロスでは、200万超の値上がり
要因になりますよね。PB12.5mm も大分に高くって、100m^2超の住居では、最終価格で
15-25万程度の値上がり要因になりますよ。ヒューザーはまだまだ坪単価で勝負の会社ですから
ずばり三菱・三井・住友・東京建物レベルを期待するのは難しいでしょう。

　外国と比較しながら、広さが必要を売りにするなら、欧米なみの天井高も確保しないのは、
主義主張として非常に変だとは私も思いますけど。

>>231 さん　するどいですね売る側でした。　基本直床はやらない会社でしたので、
直床の例ってのを売る側としては知らないんですよ。
まぁじゃあ完全高さ比例で1.4倍も考えるとしても、普通土地代半分ですから、
通常の2.85m (ここみたいに2.7m台ってのはまぁ普通はないですもの）　を3.0m にもって
いって、高さ5% アップ。完全に建設コストは高さ比例（実際は水周りとか内装とか
あるからこれは上限ですよね）だと思っても、　上昇率は 5/2=2.5% ですよね。
都内でも100m^2 5000万下の供給は都内でも十分可能ですから、この1/40だと思えば、
直床にしても 125万しか安くはできないという計算ではいいでしょうか？
差額越す炉はなお許容範囲というか、車１台分にもならん程度で、頭がぶつからなければ
いいかなぁとか思うのですが？　（私は身長が185cm を超えるので、ちょっと上端
190はきついです..ちょっと伸びして、高めの履物はいていると本当にぶつかります)

コンアルマーディオ横浜鶴見って、建設中に火災があったから安いのだと思ってた・・・。
新聞にも出てたみたいだし。安さの理由はすべてヒューザーの自社施行で建築だからだけ？

>>232　建具の価格上昇分と、2重床/壁の手間が増えることによる手間賃の上昇。
あと、当然、232さんは、12.5mmのPB が天井・床を突き抜けてスラブまで貼ってある
のを希望されているのでしょうから、そこまでやると 30坪では、どうやっても
250万近く高くなります。(販売経費ほかを40%で計算した場合）ここの会社のように、
MRなし・営業人数も極端に絞ってとかやっていれば、200万アップくらいまでには
押えることが可能でしょうか。　問題はこれだけ価格が上がっても、なおよいと
思う客ばかりかどうかです。　まさかデベの人間だけを相手に商売はできないですしね。

なるほど... ”デベ御用達マンション”　なんかやって欲しいですねぇ。

確かに、200万アップはキツイですね。
細かく説明されればその価値が理解できるかもしれないが、営業的には難しいのかも....

>>230 共稼ぎなのですが、妻の勤務先・子供の通学先などの関係で、
城東地区限定で探しています。　住吉・梅島・東向島・錦糸町は見ましたがどれも
”買い”には思えませんでした。

車みたいな消耗品でも200万高くても買う人は買うよね。　4-5000万に対して
200万ってのは、その価値が分かる人には許容範囲でないかな。　寧ろマンション販売を
行う人間の中に、”階高”って言葉すら知らない人間が多いのが問題なんだよ。
直床否定論は、遮音のからみでしか聞いたことなかったからね。　ここの説明みたいなのを
ちゃんとセールストークできて、ほらサッシも玄関もこんなに高くできるでしょ？
って説明してあげてば、営業上さほど問題かなぁ... 　

>>238

その200万で話を聞きにこないかもといっているわけよ。
35年ローン（フラット35で想定 9月際安金利 2.46%にて計算)で200万借り入れアップは約300万の返済になる。
（月額７千円チョイ）

懐具合は家庭ごとに違うだろうけど、年収一千万以下の家庭では、４千万越えたあたりから１００万単位で
購入するかしないかの選択が分かれると思われる。

>>239
際安⇒最安の間違いです

>>239
ヒューザーの物件は坪単価では安いですけれども、グロスでは決して安くはないですよね。
寧ろ、近隣の75m^2物件の値段を超えるものが少なくない。　磯子の物件は40% が医師か
弁護士といった”士族”の購入であったと自社パンフでも示していますし、
営業の人も1000万超中心ですとか言っていました。（こういう情報をセールストークで
べらべら喋る構造にも問題があると思いますけれども） 実際には、首都圏の年収平均
700万をかなり大きく超えるところが平均的な購入者層になり、また物件によっては
半数近くが停止条件付きで、今の住居を売却しての購入になるので、ローン金額自体は
そう大きくない人が多いと推察されます。　実際どこにいってもあんまり20代なんて
購買検討者にはお目にかかれません。　年収に対して30%とかぎりぎりのローンを
抱えて買うような人はそんなに大きくないし、”士族”が多いとすれば、高学歴者
中心ですから、話せば分かる層かなと思うのですが。
また高額であっても、広さの面で他にはないなど競合を避ければ結構購買者が
でてくるものです。　実際都心のタワー物件(CMT/TTT）は坪200万超級で、80m^2くらいで
かなりの価格になりますけれども、登録者の2/3が年収1000万下であると公表されています。
　参考までにうちの場合、世帯年収は税込み1800万程度。物件価格上限は7000万。
少なくとも120m^2程度を目標に探しています。　あんまりマンションにおいて土地代に沢山
お金を払う気にはなりません。（土地だけ売却できるわけではないですから）
　Isize などで100m^2超で検索かけるとやはりここの物件のヒットする確率が高いですから、
必然的によく見にくることになりますね。

　確か鶴見の物件の方も、本が一杯とかおっしゃっていましたが、うちも妻のほうが
研究者で、部屋一つ分本棚があるので、100m^2 オーバーないと子供部屋が新設できないんですよね。
広いの欲しいなぁ... もう寝ないと。

>>241

余計なお世話だと思いますが、7000万の予算があれば
注文住宅を購入したほうが納得できる仕様になるのでは？

又、磯子の物件はともかくとして、その他の物件を士族が購入している
とは思えません。彼らが「嫌悪施設」付近の物件を購入しますかね？
（個人的に磯子はカラーが違う気がしているのですが）

>>241 共稼ぎですし、妻のほうは極端に海外出張の多い仕事です。戸建てはちょっと
セキュリティ的に問題あって、鍵一個でずっと留守にできるという具合にはいきにくい
もので。　なんでも、戸建ていいということにはなりません。
　もっとも、なかなかここだったら戸建てを上回るメリットありだなと思える物件には
出会えないのでずっと探しているのですが。
　ここの150m^2級は 7000万くたいいっている物件も多いですから、うちのように
共稼ぎというパターンの他には、サラリーマン購入は正直難しいと思いますけれども。　

　磯子は5000-6000万で150-160m^2 でなかったでしょうか。
坪単価としては、ヒューザーの典型的な価格層に過ぎないので、
150m^2 クラスの平均的な購買層を示しているかなと思ったのですが。
　まサラリーマンでも1000万超なら十分手の届く価格ですよね。
これ、記事で読んだときの印象は、案外”士族”の人も質素な暮らしを
しているなぁというものだったのですが。

>>203
GS藤沢のすぐ近所のマンションに住んでますが、素人目ですが防災上の問題は全くなさそうですよ。
段差と言っても単に町並みが古いために坂が残ってたところに建っただけで、町中なので崖や山の斜面じゃありません。
ご心配はもっともです。
実際藤沢の物件も戦前は遊郭だった訳で、俗に新地と呼ばれる北口側エリアです。
（現在は、歓楽街のメインは藤沢駅の南口側になりました。）
私が住み始めた頃は風俗店も多く、そういう場所での揉め事の始末を生業とする方々の事務所も残っています。
但しこれはヒューザーさんに限った話ではなく、土地の確保が容易でないターミナル駅近くのエリアで件価格を抑えつつ建てるには宿命と言えます。
そう割り切らないと、私を初めとして近隣の何十戸のマンションの住民はターミナル駅近くに住めなかった訳です。
また、現在も風俗店は残っていますが、ヒューザーさん初めマンションの建設ラッシュがまだ続いているため、環境は急速に清浄化されています。
南口に比べて遅れていた市政レベルでの再開発が始まったことも追い風だと思います。
よろしければご近所さんになって下さいませ。

>233

　横浜鶴見の火事の件、詳細は次のとおりです。2004年暮れ、10階施行中にコンクリートの枠組みから出火、大事に至らず鎮火したものの、ヒューザーは第三者評価を入れて調査をおこない、その結果に基づき、9階まで壊して作り直すことになり、
作りなおしたあとも再び第三者評価を入れて、「問題なし」との判定を受けました。このことの経緯はいっさい隠されておらず、モデルルームをはじめて訪問したとき、営業マンからこのような「過去」が
あったことの説明を口頭で聞きました。もちろん、重要事項説明書にも記載されており（ここでも口頭説明あり）、第三者評価の評価書も重説に添付されてあります。ちなみに、この物件の第一号購入者も
10階を指定買いしたそうで、そのことからも購入者の間に不安がないことは証明できるかと思います。
　なお、この火事のせいで価格の値下げをおこなったり、家具付き販売をおこなうようになったのでは、という見る向きもあるようですが、
それは事実と異なり、ベトナム輸入家具をつけての販売はマンションの名称コンアルマーディオ（イタリア語で「家具付き」）に示されているように最初からのコンセプトですし、販売価格は火事の前から
公表されていたもので、値下げはいっさいしていません。それだけにこの物件は火事の後始末のコストがかかり、利益のほとんど出ない物件になっているようです。営業マンもそれらしきことを言っていました。
もともと、別の方が書いていらしてように、横浜鶴見はヒューザーの自社施行第一号だけあって、ベンチマークにしたい気持ちが強いようです。梅島などとは比較にならにほどの高水準の
構造、デザイン、仕様を準備して、「周辺環境がひどい中にあって、どこまで高水準・低価格にすれば客は買うか」という実験の場でもあるようです。私など、多摩西部の「高水準」マンションを捨てて買い買えるのですから、よき実験台かもしれません（笑）。
火事騒ぎが起きて予想外のコストアップが加わったわけですから、「この物件で儲ける気はありません」という営業マンの言葉にあまり嘘はなさそうです。

247の文章に誤字脱字、奇妙な表現が目立ち、すみません。次のように訂正します。

「という見る向きもあるようですが」⇒「と見る向きもあるようですが」
「梅島などとは比較にならにほどの」⇒「梅島とは比較にならないほどの」
「捨てて買い買える」⇒「捨てて買い替える」
「よき実験台かもしれません（笑）」⇒「よきモルモットかもしれません（笑）」

２４７訂正追加

「10階施行中」⇒「１０階施工中」
これは恥ずかしいミスでした

ヒューザーのマンション、分譲中を含めると全部でこれまでに60棟以上あるのですが、そのうちの7件が、過去に日本住宅建設産業協会の優秀事業賞を受賞しています。
なかでも磯子の物件は最優秀事業賞を受賞しています。丹下設計事務所の作品でもある磯子は高く評価されたのだろうと思いますが、そもそも関係者の間では日本住宅建設産業協会のこの賞は、どのように評価されているのでしょうか。おわかりの方がいらしたら、ぜひ教えて下さい。
私が知り得た範囲では、「中小のデベがつくった良心的物件のうち、事業性の高いもので、かつ居住している人々の満足度が高いもの」という特徴を有しているようです。

>>247
「梅島などとは比較にならにほどの高水準の構造、デザイン、仕様を準備して」

こういう書き方は止めろよ。梅島に住んでる人もいるだろうから。
自分のところを肯定したい気持ちはわかるが、他を安易に貶めるな。

＞２４７
すみません、言葉がすべりました。

まぁその分環境は　梅島＞＞＞鶴見だけれども..ヒューザーにしては珍しく
直近に嫌悪施設０だから。　

ヒューザーの場合、駅から遠い物件は嫌悪施設がないかあってもほんのわずかで、環境はよいと思います。梅島はじめ、磯子、上大岡、大田中央など。2004年のはじめに完売した稲城は駅近ですぐそばに多摩川緑地公園まであるこの会社にしては一見例外的物件なのですが、現地に行ってみたらほとんど24時間渋滞の名所の真ん前の建物でした。やはり「駅近はワケあり」「環境良好なら駅から遠い」がヒューザーの「標準仕様」のようです。おもしろい戦略だと思いますけどね。

よーくからくりを調べれば、別に非常に割安ってほどでもない。　坪単価だけを
重視するという極端な路線の人も一定数はいるんだろうけど。まぁ普通にはやめておいた
ほうが無難でしょうね。

>255
何をもって「無用の」擁護とみなすのか、また何をもって「かえって」「反撃（される）」と受け止めるのか、主観が入りすぎると、せっかくのこのサイトも、喧嘩や言い合いだけの場になってしまい、建設的でなくなります。
できれば実際に購入した人、住んでいる人の意見や感想を出してもらい、それらを中心にサイトが充実するといいのですがーー。買う意思や積極的に長所と短所を比較して勉強しようと思っているようには見られない「外野」の人々が、無責任に「良い」「悪い」を論じても、専門家でない以上、むなしいように思います。
もっとヒューザー物件に住んでいる方、購入された方の意見を聞きたいです。

確かに、細かい実例があったのは、鶴見・梅島だけ。　鶴見はまだ竣工していないとかで
両方とも住んでみての意見ではなかったからね。　住んだ人の意見は是非聞きたいな。
（購入しただけで住んでの実感がないのはあんまり参考にならない）

>>257

賛成です。短期間にこれだけレスが伸びたのも興味を持っている人が多いと
いう証拠だと思います。>>256のような切捨て型の発言でせっかくの活発
になってきた議論を封じ込めるのは建設的でありませんね。

また、鶴見についてもまだ住んでいないからなにも語れないということはないでしょう。
（もう内覧会も済んでいるでしょうし）
情報が少ない中、積極的に提供していただいていてありがたいと思っています。
今後も良い点についてどんどん書き込みをお願いします。

無論、その他の物件についての情報も大歓迎です。

町田の物件がHPに載りましたね。

今度はどんな環境なんでしょうか？
土地勘がある方情報求む。

>>260 例えば上に人が引っ越してきて生活を始めない限り遮音についてはなにも分からんわけでしょう。
>>261 HP見てみよう。

＞２６１、２６２
なぜか昨日深夜より、ホームページの「今後の分譲予定」から町田の物件が姿を消してしまっている。販売延期？　計画中止？　竹の塚は残っているけど。

>>263 物件一覧のほうに移っただけでは？　普通に販売中の物件のほうにでていますが。

＞２６５

　うっかりしていました。GS町田の予告広告、すでに販売物件一覧に掲載されていました。ご指摘ありがとうございます。
予告なので価格は未定になっていますが、現地の路線価が１５万5000円程度なので、おそらく平米単価３８万円、坪単価１２５万円くらいでしょう。ヒューザー初となる180平米の物件の予想価格は、最上階ルーフバルコニー付きだとして、ずばり6980万円といったところではないでしょうか。
それとも７０００万円台の強気値付けをすのでしょうか。販売価格帯は３９００万円台（100平米）〜６９００万円台（180平米）で、最多価格帯は150平米・５７００万円前後と予想いたします。はずれたら、ごめんなさい。
横浜線のほうの町田駅からの「駅近」物件なので、ちょっと不便ですが、小田急の町田駅も9分で行けるとのこと。外断熱だし、完成予想図を見る限り、建物の形も美しいほうだと思います。10月末から分譲開始（来年12月に竣工）、検討したくて
うずうずしている方はたくさんいるのではないでしょうか。

２６５の「予想価格」、訂正します。町田の物件の路線価は１７万5000円でした。
よって、
平米単価予想　３９万５０００円（坪単価１３０万円）
180平米物件価格予想（最上階・RBつき）７２００万円
販売価格帯　３９８０万円（100平米）ー７２００万円（180平米）
最多価格帯　150平米　６０００万円前後
というふうに、予想全体を訂正いたします。
いずれにしても、はずれたら、ごめんなさい。

城東地区の物件に居住しています。
トイレ物入れの情報が前に出ていましたが、確かに。。。
1.5cm厚の白塗装合板が一枚横にわたしてあるだけです。
壁紙ですが、洗面所の壁紙が湿気でゆがみ、境目が見えてくるところをみると品質に問題があるようですね。
また、管理会社の杜撰さから管理組合にて管理会社の変更を検討中。
共用部分に関してはエントランス脇のゴミ収集所目的で作られた施設がありますが、
管理組合でどのように使うか検討中とのことで、現在は毎朝外の収集所へゴミだしの必要があります。
また、そのゴミ収集所（予定）施設は、施工主の木村建設が半分ほど使用中です。
というのも、内覧会直後より雨漏りや専有部分の不具合などが噴出、
昨年11月の入居以来、工事資材を現場に置きっぱなしにしてあるためです。
その割には木村建設の不具合対応が遅く、また、直しも2度3度は当たり前という状況です。
このままだと一年点検前に内覧会指摘箇所が直っていないというシャレにならない事態となりそうです。

>>267さん

上階からの騒音状況はいかがでしょうか？
又、良かった点は何かありますでしょうか？

しかし町田の150m^2 の部屋、縦横無尽に下がり天井たら梁やらでまくっていますね。
間取り図が点線だらけって... 　これだけで買ってはいけないってのが分かりますね。

多分町田は 坪単価120-130万で出してくるでしょうね。
この物件だけ駐車場の所有形態がどっちろも書いていないのが不気味ですが、
100% 確保して”抜き”にきますかねぇ。

＞２６９
　町田のDタイプは梁や下がり天井の問題より何よりも、間取りがよくないですね。あの斜めに切った形の部屋は使い用がないでしょう。同じ150平米の間取りを載せるのなら、別のタイプにすればよいのに、と他人事ながら思ってしまいます。
もしDタイプが「売り」の間取りだとするなら、町田には失望しちゃいます。