章栄不動産のフローレンスマンションについて

固定期間が終わっても、まだ低い変動金利なら別の不動産投資するつもりです。

フローレンス西町はどうなんでしょう？

福山駅に近くて立地はいいと思います。
駐車場が全部平面なのも最高です。
しかし、駐車場無料なのはマイナスです。
駐車場使用料は本来は修繕積立金にあてられるべきお金です。
長期修繕計画で資金がショートしないかどうか、修繕積立金が値上げする前提で計画されていないかどうか
調べてみてください。

＞オデさん
駐車場が無料だとマイナスと言われていますが、なぜですか？
私が考えるに、駐車場は物件価格に組み込まれているのではないかと思います。
私的には、駐車場が無料なのはプラスだと思いますが。。。

私が契約している物件も駐車場は無料で全戸＋数台分の平面Ｐです。
無料だと購入意欲をかきたてる業者サイドの作戦みたいだし、計画性
がなさそうで嫌な感じもしますね。

一般的に駐車場収入はマンション全体の収支の中で管理費と修繕積立
金に組み込まれるでしょうが、管理費への組み込み率が高いと修繕分
が少なくなって困り、結果的には修繕積立金の値上げなんてことになり
かねないので注意が必要ですね。

＞ＫＫＫさん
HAWKSさんの言うとおりです。
駐車場は専有部分ではなく共有部分です。
駐車場使用料は管理組合に支払うのです。
大昔はデベロッパーに支払い続けるようなあくどいマンションもありましたが、今は管理組合の貴重な収入源となります。
マンションは管理費として管理会社に支払うお金と、修繕積立金として後々の大規模修繕工事のためにためておくお金があります。
管理費はお金をドブにすてているようなものですが、修繕積立金はマンション住人の貯金とも言うべき大事なお金です。
マンション全体の主な収入源は、住人が支払う管理費と修繕積立金と駐車場使用料の３つがあります。
親切なデベロッパーなら修繕積立金を最初に100ヶ月分集めたりします。章栄不動産がそうです。
また駐車場使用料を全額修繕積立金に回すようなデベロッパーも親切です。
私が持っているマンションは当初は駐車場使用料が全額管理費に回っていました。
私が理事長になって管理費削減を行った結果、修繕積立金の割合が増えました。
少し長くなってしまい申し訳ありません。
結局、駐車場無料ならマンションを維持していくお金が足りなくなる恐れがあるということです。
入居してから管理費や修繕積立金を値上げするのは大変な努力がいります。
ましてや無料の駐車場から新たに使用料を徴収するのは困難極まりないでしょう。
特に駐車場無料のマンションに住む人は、失礼かもしれませんが、あまり余裕のない人が多いのかもしれません。
そうなるとますます値上げは無理でしょう。
もし長期修繕計画で資金が不足したり、修繕積立金が値上げされる前提で計画されているとしたら、
マンション住民はもちろん管理組合の理事達はかなり苦労することが予想されます。

続きです。
駐車場無料というのは販売会社のエサです。
裏を返せば、「買ってからのことは知ーらない」と言っているようなものですよ。
売り文句にだまされないように、しっかり長期修繕計画をチェックして下さい。
チェック項目は2点だけです。
1年ごとに収入と支出があり合計が表の一番下に記載されています。
それを毎年見てマイナスになっていないかを見て下さい。
もう一つは1年ごとの収入が変わってないか見て下さい。
もし増えていたらおそらくその時点で修繕積立金の値上げが前提となっています。
あくまでも前提なので、例えば5年後に値上げなら5年後に通常または臨時総会をして議決しないといけません。

＞オデさん
非常に参考になりました。
駐車場が無料と言うエサに引っかかった魚ですね。
１点お聞きしたいのですが。
私の契約したマンションの管理費（月額）と修繕積立金（月額）の比率が
３対１位です。
（修繕積立基金（引渡し時一括） 修繕積立金月額の100ヶ月分 ）
管理費を減らし修繕積立金を増やす方法としてはどうすれば良いのですか？

横レスですが・・・。私もだいたい３：１ですね。よその物件も見てみました
が、２〜３：１ぐらいが多いようです。
管理費の額は管理規約に定めがあるのでそれを変更するには臨時総会
をひらくなどして決議をしなくてはならないのではないでしょうか？管理規
約の変更が総会決議事項かどうかは調べていませんが。

＞ＫＫＫさん
＞管理費を減らし修繕積立金を増やす方法としてはどうすれば良いのですか？

マンション管理について勉強して、管理組合理事会の理事（長）になって、管理会社と交渉です。
私は最初に中島猷一さんの本で勉強しました。
最近は単行本で安く手にはいるのでこの２冊を読んでみてはいかがでしょうか？
マンションの資産価値を高める本　中島猷一著　講談社　777円
マンション管理費はここまで節約できる　福崎剛著　文春文庫　600円
他にもたくさんの本がありますが、この2冊は文庫本でお手軽です。

来月入居者説明会があります。その際に色々説明を受けたり
駐車場の抽選会があるみたいです。今日車検証のコピーを
業者におくりました。いよいよ迫ってきたなぁって感じです。

念のために、
管理費と修繕積立金の比率はあまり関係ありません。
あくまでも修繕積立金がショートしないかどうかが大事です。
豪華な付属施設（プール、温泉、子供の遊び場、来客用宿泊施設、フロントサービスなど）があったり、
総戸数が少なかったり、維持費のかかるエレベーターや機械式駐車場があると、管理費はどうしても高くなりますので。

>10,46
地元住民です。確かに広島では、工事を請け負いたい業者は皆無状態です。
何せこのご時世ですから、仕事を選んでいられないというのも事実です。
今頻繁に取引のある建設会社も、かつて手抜き工事で営業停止命令を受けたような業者です。
マンションも単調で、垢抜けないデザインだな・・・・といつも思ってます。
プロから見ると、奥行きがないとでも言いましょうか・・・
販売委託している会社も、地元ではマイナーな会社ばかりです。
以前、>>44さんが会社の母体を訪ねられてましたが、
元々は金融業で、風俗営業などもしていました。
最近不動産事業が波に乗り、章栄商事から章栄不動産に社名変更したばかりですが、
また、パチスロ事業にも手を伸ばしつつあります。

また

はじめまして。どなたかも尋ねられていましたがフローレンス西町グランドアークについてなんでもいいので聞かせてください。

>95
もう少し待ったらまた丸の内に出るよ。

詳しく教えていただけますか？

ちょびさん、オデさん、KKKさんご無沙汰です。皆さん最近お見かけしませんね。
ついに今月入居者説明会、来月もしくは再来月に内覧会です。内覧会には地元
の一級建築士の方に同行していただくことになりました。またご報告しますね。

ＨＡＷＫＳさん、ご無沙汰です。
ＨＡＷＫＳさんのマンションは着実に完成に近づいているようですね。
再来月が内覧会と言う事は、４月末頃には入居になりそうですね。
私のマンションはあまり進展がなく、最近は様子を見にいっていません。
最近やっている事は、設計変更を行っているため建築図面を送ってもらい
内容を確認しているこの頃ですのです。
図面が間違っている為何度も修正を依頼してます。
図面ってこんなにずさんなのですかね。(*^^*)
私は内覧会の時には、さくら事務所の建築士にお願いしようと思っています。
また、良い情報などがありましたら報告してください。

ＫＫＫさん、こんばんは。
特に販売代理のセールスさんは殆ど知識ないです。
こっちが散々教えてますよ。セールスさんははずれでした。
地元には内覧業者がいないし、アネストに問い合わせたら
結構かかるし（出張分高いです）今後のことも考えてすぐ
近くの建築士さんに頼みました。
しかし、遂にフローレンススレも１００ですね。まだまだのばせるかな？

>95さん
たぶん、３月までには丸の内で100㎡をやるんじゃないかなぁ？？