ダイワハウスのマンションって、どうですか？

http://hokkaido.machi.to/bbs/read.pl?BBS=hokkaidou&KEY=1114861751&...
>友人が購入した琴似駅前の三棟同じ敷地に建つマンション　入居直後に壁の中の
>配管から水漏れして部屋中水浸しになったらしい。
>家具等を弁償するからいいでしょという態度だったみたいよ。人が作る物だから
>アタリハズレあるだろうけどハズレすぎ。青ひげでボサボサ髪のへんてこな
>営業マンに気をつけろ！口先ばっかで誠意ゼロだから。ダ○ワハウスが悪いのか
>鉄建が悪いのか知らんけど。工事期間以上に短いマンションだから怪しいとは思った
>けどさー

はじめまして。札幌.東札幌のグラフォート検討中です。何か情報あったら教えていただけませんか？

>>43
私もタワーの方検討しましたが・・・。
上の書き込み見まして、ちょっと引き気味です。
決して安くないし値引きサービスないんですよね。
見た目はいいのですが、地下駐車場のため、将来的な修繕積立費の問題と固定資産税が高いようです。
素朴な疑問なのですが、あんなに車の台数とめれる駐車場で出入口一箇所はどうかなぁ。
朝とか土日の集中する時間帯は困らないのでしょうか?

＞44　匿名さん
レスありがとうございます。だいぶ傾いていただけに、書き込み見ましてかなり不安に
陥っています。。。
本当に駐車場の出入り集中しそうですよね・・・大きな物件だけにいろいろメリット・デメリット
ありそうで・・・

一戸建てとマンションは全く利益率が違います。

一戸建てなんかですと、原価があってないようなものです。

マンションは非常に利益が出にくくハイリスクローリターン

＞４６さんへ
レスありがとうございます。
は〜やっぱりそうなんですか〜。
なんせ素人なもんですから（開き直る訳ではありませんが．．．）建材等の大量仕入れといった面での
共通性は戸建もマンションも大きく変わらないだろう、とか、所定の土地に数多くの住戸を詰め込んで
おきながら戸建住宅に近い価格（地域差はありますが）を取るため、マンションの利益率が極端に低い
とは思っていませんでした。
戸建と異なり、躯体を作り上げるのに、かなりの費用が掛かっているんですね．．．
そこで利益率を上げるため、見えないところでの「手抜き」も横行しちゃうんですね。

>>45
Mさんへ
私がモデルルームに行った際、スケールメリットで立派な地下二階駐車場や施設ができると
かなり強調し説明されましたが、平日はともかく、実際はかなりの住人の数になる為、
自分が施設を利用したい時(土日)、ほとんど使えないケースが多いと思います。
また、あれだけコストのかかっている駐車場や庭を将来的に維持する訳ですから、
仮に売れ残りや住人の管理費の滞納が多く発生した際、普通のマンションよりも維持コストかかる訳ですから
管理組合が赤字などにならないのかなぁ。逆に自分にふりかかってこないのかなぁと私個人としては
心配に感じました。
また、他の方も触れていますが大型物件のため、冬に工事している物件であることやかなりの戸数ですので
>>42のようにやっつけ仕事(同じマンションなのに品質のバラツキ)にならないのかぁという点も引っかかります。
でも、自分は正直、見た目に左右されるタイプなのでプロジェクト的な同マンション検討していた次第です。
結構高い物件ですし永住考えるなら、やはり、もう少し様子見た方がいいのでしょうかね。

>>41　さんへ
私もＤシリーズ（奈良県）を考えています。
２重床のところですが、グラスウールは入っていましたよ。

ありゃりゃ琴似グラフォートで漏水事故？
施工業者が劣悪なのか、監理のレベルが低いのか．．．
４２の内容が本当なら今既に住んでいる人の話を聞きたいな。
琴似の契約者はチラホラ参加してるみたいだけど入居者の声が
見えないです。
それとも措置してもらってダ○ワから口止めされてる？
別の建物だけど契約目前なのですんごく心配です。

48さんへ
何か滞納は別にしても、管理費はダイワハウスで完売まで負担するみたいなことを言ってましたよ。
あと1年目の管理費の赤字も補填するみたい。

マンションは1年を経過すると中古物件になります。

1年経過後も売れ残りがあるようなら、賃貸にまわ
されるかも・・。

>>17
こっちです。
>それとも中途半端なサイズのバルコニーやクローゼットの仕
>様となるケースがダイワの場合多いってことですか？

琴似ってお買い得っぽいですね。
北海道には10年前に旅行で行ったきりなので、立地については
良くわかりませんが、大規模なだけあって割安感があるような
気がします。紹介ページと物件概要の価格との対比ですが。

>>46
マンションの原価率って40%〜50%くらいなんじゃないですか？
＃土地代、建築単価から推測

>>54
MRの設置・営業費、広告費等は？

良くて80%くらいだと思う。
でなければ、大京は破綻しなかった。

＞２１＝２７さんへ
レスありがとうございました。
確かに．．．バルコニーは前レスでも書いたとおり満足できそうな造り（図面上の想像／強いて言えば
角は繋げて欲しかった）ではありますが、他のタイプでは中途半端な物件もありますね。（私の主観）
更にクローゼットについては．．．？？？

私の場合、収納力については間取りに負けないぐらい物件選択上では高い優先度でして、子供部屋と私
の部屋のクローゼットが半間（はんげん）しかないのが気掛かりではありました。
結果的には、子供部屋は２階式ベッド（下にチェスト等を入れるタイプ）とすることで収納力を高める
ことと、私の部屋は数年後には単身赴任で毎日使わない部屋になる、との判断から間取りを優先して決
めました。他のタイプには、広めのＷＩＣや、一間（いっけん）サイズのクローゼットがあったりしま
したが、好みの間取り（各部屋の広さも不満足）じゃなくて．．．
注文住宅じゃないので思い通りの部屋に巡り合わないのは判っていたのですが、やっぱり「帯に短し、
襷に長し」ですよね。

同じ地区の他デベ物件とも比較しましたが、琴似のダイワは再開発事業の一環で建設しているためか
割安に感じて契約しました。他デベ物件の例では１００㎡ぐらいの４ＬＤＫの２階で２９００万円！と
聞いていたので．．．しかもソコは６ｍぐらいの道路を挟んで向いは２階建ＡＰで、眺望も何もあった
もんじゃありませんでしたので。

後は、最近のレスで、先行して完成した棟で「水漏れ」があったことが気掛かりです．．．

あのー
42さんのレスにもあるのですがＭＳの工期って大体どんな
もんなんですか？
当然、建物の大きさによっても違うんでしょうが．．．
１０〜１２階ぐらいで４０〜６０戸ぐらいがよくあるタイプだと
思うんですが、１年半とか、長いと２年ちかく掛けるものなん
ですか？

>>55
広告費(20〜30%弱)、販売経費入れてないので入れれば同じくらいだね。
＃土地下落、本業以外への投資なんじゃないの。。。

>>57
確実に1年未満だと思います。

>>54残念
>>55正解

10階建てくらいまでなら階数＋3ヶ月です

>>59さま
>>61さま
57です。ご返答ありがとうございました。
とすると、私が例示させてもらったケースよりも多い戸数で
しかも8〜9ヶ月ぐらいで建てちゃったＭＳって、相当なハイ
ピッチで造っているっちゅーことですね。
何か心配だな〜〜〜検討物件。

>>62
私の購入物件は13階建て、100戸弱です。
明らかに1年未満でつくっちゃっいましたがｗ

工場生産のプレキャストパネルを使う工法なら、
工期短縮しながら施工精度の向上を図ることができます。
一時はプレキャスト化率競争になりかけましたが、
プレキャスト工場の繁忙・輸送コスト等の問題から
現場打ちの方にコストメリットが出る場合も多く、
最近はあまりプレキャスト化をギャーギャー言わなくなりました。
まあともかく、単純に階数+○ヶ月とかいう考え方では
語れなくなっているということです。

また、売値の土地代からマンションの原価率を一生懸命推算しようとする方が
いらっしゃるようですが、あまり意味がありません。
どのデベも消費税をできるだけ抑えたいので、あの手この手を使って販売価格
中の土地代を抑えようとしているので。
デベの採算計算上の土地代と売値中の土地代に厳密な相関関係はないと理解してください。

>38さんへ
すっかり遅くなってしまいましたが、グラスウールの件、レスありがとうございました。
入居まであと半年弱あるので、これからまた機会を見て問い合わせてみようと思います。
二重床が意外に音が響くという書き込みを沢山読んで、ちょっとどきどきしてます。
子供がいるのに高層階を購入してしまったので…。スラブ厚300mmの効果も住んでみないとわからないですし。


それからここのところ工期についての書き込みがありますが、
私の購入物件も間に合うの？と少し心配なのです。10階建てなのに先月で１〜２階位を作ってる感じで。
もし急ピッチでの工事だとしたら、大和ハウスの売りの『通常の1,25倍』の耐震強度が出せるものかと
シロウト考えで心配してます。手抜き工事は勘弁です…。

>36さんへ
レスありがとうございます。
入居まであと半年ですとオプション的にＧＷを追加できるかどうか難しいタイミングかも
知れませんね。私が相談したときに担当者からは「完璧な防音は非常に難しいです。ＧＷ
も有効手段ですが無償ではありません。取りあえずは、それなりに配慮した生活を送りな
がらも下の階の方から苦情が寄せられるようになってからお考えになっては如何ですか？
どんな方が下に住むかによっても違うでしょうから．．．」といった趣旨のアドバイスを
してもらい、当面は様子見するつもりです。

>>65
通常の1.25倍の耐震構造って、躯体のコンクリ厚が厚い
のではなかったですか？
コンクリートが乾くのに時間がかかりそうですね。

境界壁の厚みも自然に増すでしょうから、防音に効果
あり、しかし占有面積の低下のデメリットもあり。

>38さんへ
度々本当にありがとうございます。
なるほど〜。確かにまだわからない段階ですもんね。
ただ、気になっているのは全体的にあまりファミリー向け物件ではないという点なので、
もし下階の方が静かに暮らしていらっしゃる方だとしたら、ご迷惑のないように先回りして対策できるならとも思いましたので…。
まずは入居したら真っ先にご挨拶に伺うつもりでいますが、やはり住んでみてからなんですかね。
苦情が来たら…それは怖いですが、気をつけつつ、様子見体制で…という感じでいこうかな。

>67さんへ
通常の1.25倍の耐震強度は、躯体のコンクリ厚が厚いことなんですね。
私はコンクリートの強度のことと勘違いしていました…。ありがとうございます。
引渡しまで半年もないのにそんな濃度の濃い？コンクリがうまく流し込めて固まりきれるのかと心配してました(^^;
しかしいずれにしても厚みが必要ならば、乾くのに時間がかかりますよね。
もし生乾き状態で内装など作って入居…だとそれも別の意味で怖いことですが…。
本当にゆとりある工期で計画されているのかな？と何となく勘ぐってました。

>>64
> どのデベも消費税をできるだけ抑えたいので、あの手この手を使って
> 販売価格中の土地代を抑えようとしているので。
土地って消費税率高いんでしたっけ？

ウチは300mm中空ボイドスラブ工法＋グラスウール入り、２重床・天井ですが、
上階の音（足音、ドア開閉など）はしますね。営業も多少の音はすると説明されました。
＃プレキャストなんちゃらってパンフに書いてあります。隣との壁が防火遮音壁なのも工期・コスト低減目的かな。

>>70
土地は免税だった気が・・。
違った？

>>70
グラスウールって、話し声とか、テレビの音とかには
効果がありそうですが、何かを落とした音とか、人が
歩く音などの衝撃音には効果が少ないのではないでしょうか。

衝撃音は直接、躯体に振動を与えるので、躯体の振動を
抑制する必要がありますが、グラスウールでは無理です。
これを抑制するには、柱間を狭くする、梁を多くとる
などの対策が必要でしょう。
ボイドスラブ工法は、梁を少なくする工法なので期待
できません。更に逆梁アウトポール工法だった場合は、
必然的に柱間が広くなってしまうので、遮音性に関しては
不利だと思います。
つまり、居住空間をこざっぱりさせた副作用として、
遮音性が落ちてしまいます。

色々なスレ見ていますと、二重床は防音対策と言うよりも将来のリフォームや変更へのため
と考えた方がいいみたいですね。
この構造の場合、床を支える角支柱のゴムパッキン(劣化)のメンテナンスなどの必要性あると思われ、
定期の点検、いずれにしてもリフォームという感じの意識持った方が無難ですね。

>>70
>>71

土地には消費税はかからんぜよ

>>69
コンクリは強度を増す為に水ジャリコンク比率が決まってるぜよ
シャブコンなんかよりずっとましぜよ

琴似の物件の駐車場管理する会社が気になったのですが、
駐車場用地はマンション所有者の区分所有になるのでしょうか?
以前、日曜日の昼間のテレビで駐車場は別所有でその所有者が駐車場としていた用地を転売し、
問題視されていましたが・・・。
また、普通のマンションでは良くありますが、こちらの物件は駐車場利用代金は将来の修繕等
管理組合の方へ積み立て管理されていかないのでしょうか?
知っている方いましたら、教えてください。

>>75
それは、駐車場の土地に所有権があるか、借地権なのかで決まります。
WEBで見たところは特に借地権の記述がありませんでした。
もしも、気になるならば、デベロッパに問い合わせるのが良いと思います。

駐車場の土地に所有権がある場合は、管理組合により運営されますの
で、その収益は、管理費、もしくは修繕費に積み立てられます。

>>75
物件概要見ると最後に※印で
駐車場/178台（有料）はマンション専用となりますが、所有者は有限会社琴似川添開発となります。
と書かれていますので、
>以前、日曜日の昼間のテレビで駐車場は別所有でその所有者が駐車場としていた用地を転売し、
>問題視されていましたが・・・。
将来どうなるか分かりませんが、上記に該当、もしくは駐車料金の改定（管理組合とは関係ないため、
固定資産税や維持費、周辺との相場との乖離などの理由で）可能性ゼロとは言えないかも知れないです。
>こちらの物件は駐車場利用代金は将来の修繕等管理組合の方へ積み立て管理されていかないのでしょうか?
管理組合(ダイワサービス)により運営されていないので、その収益は、管理費、もしくは修繕費に
積み立てられないと思います。
この点はマンションの場合、駐車場収益は駐車場修繕の為だけに使われている訳ではないので、
将来的なマンションの修繕計画でマイナス要素かもしれないですね。

二重床について。
中にグラスウール入ってると、カビたり、腐ったり、臭いしたりひどいよ（笑）
入れないほうがベターだな

水漏れの件、デベに確認しました。
とある住戸の風呂の追炊き機能のところのバルブの絞めが甘かった？のが原因で、漏水が納戸の方に流れた
らしく、子供さんの本とかを濡らしてしまった、とのことでした。
このお宅の方には大変残念な結果ですが、この１軒に限った事象とのことでした。
具体的には教えてくれませんでしたが、風呂と納戸が近いレイアウトだとすると『Ｉタイプ』かな？

先のレスでは「対応の悪さ」の指摘もあったので、掲示板に書かれるような悪い対応をすると物件評価
（資産価値／完売までの売行き）とデベ評価を下げてしまい、売る側だけじゃなく買い手も損害を被る
懸念も強く申し入れしたところです。
営業担当者ではなく技術系の担当者が対応した．．．と言い訳してましたが、誰が対応してもキチンと
真摯に行うのがクレーム対応の「あるべき姿」ですよね？
残念ながらダイワも大企業病に罹患してますね．．．

それと東札幌のＭＲを見てきました。ＴＶで紹介されたためか、すんごい混んでますね〜
台所に食器棚や食品庫（パントリーでしたっけ？）が標準装備されていたり、琴似では各ドアがプッシュ
プル方式（私は嫌でオプション扱いで変更＝無駄な出費）だったのに、普通のレバー式ドアに変更に
なっていたり、ドア色に茶系の中間色が加わっていたり．．．
恐らく琴似とほぼ同じ進行で仕様固めしていたんでしょうが、何か私が琴似で照会やオプション追加した
何箇所もが改善されているように見えてチョット羨ましかったです。

でも．．．オール電化が「売り」の一つとなっているのでデッカイ電気温水器が住戸内にあるのは致し方
ないとは思っていたものの、暖房用給湯器？（住戸ボイラー？）までも室内にあったのにはビックリしま
した。専有面積の割に収納スペースが削られていたのが残念です。

ダイワ。の文字をつけた通りすがりの者です。
私も、大手メーカーのブランドであるダイワ。なら？大丈夫か？と思い？
うっかり、入居してしまった者です。
ですが、隣人の騒音が酷い！し、大手？中堅？管理会社のハウス○○○が入っていますが、
全く、取り合ってもらえません！（隣人がおかしいのか？造りがあまりにも、お粗末なのか？分かりませんが）
今現在は、賃貸物件とは言えこれだけ騒音（隣人の話声＆鼾）が聞こえてく造りだったとは！
二度と、このメーカーの建物には入居しませんし、購入も避けたいと思います。

隣人の話声が聞こえるんですか？ファミリータイプの部屋ですか？
ワンルームとかだと壁がブロックだったりしてツツヌケ状態になり勝ちだけど。。。

>81
>今現在は、賃貸物件とは言えこれだけ騒音（隣人の話声＆鼾）が聞こえてく造りだったとは！
>二度と、このメーカーの建物には入居しませんし、購入も避けたいと思います。

ダイワの分譲ＭＳを賃貸利用されているのですか？
それともダイワが建てた賃貸アパートでのケースですか？
因みに、お住まいの物件の築年はいつ頃のものですか？

隣から「イビキ」まで響いてくるとは．．．
毎晩憂鬱で生活されている気苦労をお察しいたします。
だからと言って何か手助けできる訳ではありませんが．．．建物の状況だけでも教えていた
だけると他の方も含め参考になるのではないか、と思いレスしました。

おそらく、賃貸APでしょう。２Ｆの方が夫婦の運動をするのがわかると１Ｆの人は言っていました。ダイワの賃貸APは、軽量鉄骨なのでスパンが広くとれます。従って、２Ｆの人の足音はすごく
響きます。でも、地震では全く倒壊しないでしょう。鉄骨なので。北東北のある物件では、２Ｆの床が落っこちたそうです。・・・たまには施工ミスもあるでしょう。分譲はどうなのでしょうか？

＞８１
賃貸物件はそんなもんだ、、

だいたいダイワだから静かなんてわきゃないだろうが、、どこもかわらんて。

そこそこの家賃しか払ってないんだろ、、、

音なんて一般庶民が住むとこはスラブ200mmだろうがボイドだろうが、子供が走りゃするに決まってるよ。

だいたい完全な防音対策できてるマンション作ったって、高くて買えないだろう？＞８１

安くていいものなんてないよ。　いいものは高い、これ不動産の常識。

マンション競争が激しくてぼったくりの価格でなんてやってたら市場に相手にされないだろ？

３０坪、３０００万程度で完璧なものなんて所詮無理だ。

ないものねだりはやめ。

音、気にするなら、マンションはやめたほうがいいな、、

つぅか、覚悟して購入決めることだな。

素人考えで、または専門家って言ったって設計とかの人は作ったあとの話聞けるったってわずかだしな、、、

だろうで、発言してる人多いだろ？

二重床にグラスウール入れたら、数値的には軽減できるだろう、、、

でも実際１０年後どうなってるか、、、

検証してない。。とかｗ

なんか荒れていますね。
どれだけ偉い方か知りませんが、
推測で話したり、人を見下したような発言はやめませんか？

>>85

>安くていいものなんてないよ。　いいものは高い、これ不動産の常識。
そうかなぁ。
昔の論理だと思うなぁ。
一昔前のデパート的な発想に思える。
今の時代、安くてもよい物を提供する努力がないと企業も生き残れないよ。
高くてもダメなのあるし、いくらお金出したって完璧な物件は
それぞれ価値観あるんだから、自分でマンション立てない限り無理でしょ。

自分は一戸建て（セキスイハイム）持ってて、今年は別にマンションを購入するけど、
一戸建ては一戸建ての良さがあり、マンションはマンションなりの魅力あると
思うけど、違うのかな。

ダイワだって、色々な施工会社使っているわけですし、
現場監督次第だと良く聞くけど・・・・。
実際、プロジェクト案件の戸数多いマンションなら管理や目が届かず
やっつけ仕事で造られ、ハズレのケースだってあるでしょう。
スペックだけで語れないことは皆さんも知っていることと思いますよ。

そもそも神経質な方はマンションやめたほうが無難。
あるいは最上階とか・・・。
神経質な受験生とかいると事件になる可能性だってありますよ。

ダイワ自体の評価はブランドも４つに分かれてるし微妙なとこ。

＞88さん
最上階も階下の人に気を使って生活すると結構つらいです。
そもそもダイワの４つのブランドって何なんでしょうね。
本当にコンセプトによって使い分けてるのかな？

レスティアとか低層タイプだけかと思うとそうでもないし、
やっぱり施工会社別で区分けしてるのかな。

>>88さん
>神経質な受験生とかいると事件になる可能性だってありますよ。
それを言ったら、何処にも住めなくなりますよ。
>そもそも神経質な方はマンションやめたほうが無難。
一戸建ても同じ。
地域によるかも知れないけど、隣と隣接していて、
生活音聞こえるし、神経質な方はダメじゃない。
家の近所（一戸建て）で町内巻き込んで揉めていて、隣の様子を
ビデオにとって証拠云々騒いでたけど・・・。

郊外型か
駅近か
高級マンション立地か
高級マンション立地タワーかではないでしょうか？