なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

>101さん
つまり、竣工前に売れてしまうようなのは
「値づけが安かったんじゃないか。もっと高く売れたのに！」
ということですよ。地上げ屋的発想がいまだに残ってるんです。
結果、自分の首をしめてる。バカなデベですよね。

102さん、なるほどー。ありがとうございました。
先日、住友物件で買おうかと思った部屋がありましたが、価格が高すぎて止めることにしました。
他の会社の多くが階数によって少しづつ価格に差を設けていると思うのですが、
この物件は４階が同じ価格なんです。
例えば１２階から１５階まで同じ価格、１１階から下まで（何階までかは不明）同じ価格、
そして11階と12階の差は500万！
ちょっと値のつけ方が乱暴じゃないかと思いました。

>103

１２階から１５階までが同じ値段で何か問題でもあるのでしょうか？？
階が上がる毎に必ず値段があがるってのもなにかおかしいような気もするのですが。

＞102さん
今時そんな発送の人まだいるんですね。
本当にバカなデベ・・・

＞103さん

私が見た住友の物件は5階建てで、階が上がるごとに200万ずつ高くしてました。
でも別に階が上がれば眺望がよくなるわけでもないので、
普通人気のある最上階はやたら売れ残ってるという状況でした。

逆のパターンですが、値づけが適当だってのは、うなづけます。
103さんの物件みたいなパターンなら11階を買った人は
お買い得感があるけど、一番下だと逆にお買い得感がないですよね。

＞104,106さん
話ずれるかもしれませんが、前に聞いたんですが住友不動産の上の住友○事が値段のつけ方、売り方が
おかしいって言ってましたよ。
例えば南向き、東向きと建物が建っていたら普通売り方としては南、東適度なばらつきで売るじゃないですか？
でも南を全て売り出してその後東を売り出すとか、値段もけっこう適当に高くつけてるらしいです。
本当に＊＊すぎて消費者をバカにしてるとしか思えませんね。

なんで住友商事が住友不動産の上なんだ？

言い方が違ってました。申し訳ありません・・・
住友不動産　　販売
住友○事　　　土地売主　　の場合です

>>98
供給数が増えてるからでしょ。
販売はゆっくりなまま、供給増やせば
在庫増えるの当たり前だよね。
まあ、ゴールドクレストなんかだと
今後は基本的に竣工販売なんだと。
なんでかって言うと、土地の仕入値が高騰してるから。
今後の相場の高騰を睨んでのことだとさ。
>>107
他の大手デベでも良くある売り方。
基本的に高い所から売ってきますから。
大京さんなんかは1期で南向き上層階しか出さないこと多いし。

住友って「土地が上がってるから」とかいって
在庫を増やしてますが、人気のある土地の物件は高くても売れる
そうでない物件はまったく売れずにスラム化という現状をわかってないみたいね

＞110
野村なんて首都圏での売れ残りは数十件ですよ。
供給増やして在庫も増やす？
需要がないなら供給をしぼるのがふつうでは・・・

＞111＞112さん
同感です。
結局消費者思いじゃないって事ですよね。

あえて名は伏せますがうちのマンションの売れ残り方は半端じゃ有りません。3ＬＤＫ26室のうち1年内販売済みは10%
以下、それでも立地はきわめて良く購入しました。売れ残りは値段が高すぎたのかもしれませんが、入居してみると値段相応の価値はあったと思います。

＞１１４さん、
それって住友の物件？
購入者として売れ残りが多いと不安になりませんか？

賛否両論あるけど、立地が気に入ってる人にはほんとに、買って後悔しない物件
売ってると思いますよ。
株価をみても市場では、在庫を問題視してないみたいだし。長い目でみてもいいんじゃないかな。

長い目でみたら収益悪化、株価下落以外ないでしょう。

各社マンション需要はまだまだあるとみてます。
野村の在庫が少ないってのは、土地が買えてないだけ。
営業力が業界№１というのもあるけど。
野村の営業が大挙して用地取得部隊に異動してるし。
ただ現状、あまりに土地が値上がりして各社買えてない。
狭小なクソみたいな土地にもファンドが平気で高値で突っ込んでくるし。
このまま行くと、高いと思ってた住友の在庫が安くなるかも。
例えば豊洲、1年前は東急、東建あたりの売ってたのが坪170万
これから出てくる住友、三井あたりは坪220万〜
仕様が違うとはいえ、価格が完全に切りあがってる。
ワールドシティータワーズも竣工するころには
お手頃価格に見えるかもね。

ほんとですよね。しょーもないところにマンション作って、売り切れずにがんがん値引いて
売ってるデベが多いけど、あれで利益でてるのかな。建築費削ってるか、購入者無視の売りっぱなし営業
してるなんてことは．．．

しょーもない土地を高買いするという面では住友がナンバーワンでしょう。

＞このまま行くと、高いと思ってた住友の在庫が安くなるかも。

住友もそう考えて持っているようですが、
はっきりいって、ありえません。
ファンドの動きはほっておけばいいんですよ、
マンションってもうそんなに需要はないんだし。

マンションの需要がそんなないってどこからそう考えているの？

売れ残りが多くなって各社とも値引きしても売ってしまおうとしてる。

住み替えが難しい（ふるい物件が売れない。結果新しいマンションを買おうにも買えない）。

そもそも日本の人口はこれから減る。不動産価格は一部を除き下落すると考えてる人間のが多い
（例外は住友のようなバカなデベ）

>114
竣工から1年ってことですよね？26戸のうち10％というのは2,3戸しか売れなかったということですか？それはひどいですね。。。。
立地も躯体も素晴らしいというのにそんなに売れないなんてことあるのでしょうか？値段相応の価値があるのならなにかとんでもない理由でもあるんですかね？
私も住友ＭＳ住人ですが、そんなこと起きたらあせってしまいます。。。。。

不動産をもっておけばいずれは値上がりするって・・・
そんな素人でも見ない夢をみて在庫を抱えてるんですか？　住友って・・・
ましてやマンションなんてナマモノ。
1年もたったらまず定価では売れないと思うんですが・・・

　初めて書き込みする者です。住友物件に興味があって、ここ最近、住友の売れ残り物件（築後半年）
をよく見に行っています。構造も設備も周辺のマンションに比べいいもの使ってましたね。近所の野
村の大型マンションと比べても、全くひけを取らない内容だと思います。坪単価は野村の方が５万程
高いですが、標準仕様については圧倒的に住友の方がいい物使ってます。食洗もミストサウナも標準で
ついてます。ここまでなら明らかに住友の勝利なんですけど、ただ、野村の物件に比べると「細やかさ」
が足らないかな？と思います。野村のいい所はたぶん「女性受け」のするような細やかさが多いのかな？
と思います。あと、ここの物件だけかもしれませんが、建物の外観と間取りが懲りすぎて使い辛そうで
した。私は決してセンスがある人間とは言いませんが、私と妻の気持ちをくすぐる「何か」がなかった
のが残念です。

　営業については、たしかに執拗でないし、強引でもなく、こちらの言い分を聞いてくれる紳士的な方
でした。ひょっとしたら「当たり」の営業マンなのかもしれません。
　それに比べ、野村の営業マンは、押しが強過ぎ、回答に困るような質問については、適当な回答を平
気でする人だったので、その営業マンが大嫌いでした。「はずれ」の営業マンなのかもしれません。
　でも野村物件の方が欲しくなるっていうのは一体何だったんだろう？と今冷静に考えると不思議に思
います。何とも言葉では言い表しにくいですが、この辺に住友弱体化の答えが隠されているように思え
てならないです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　住友不動産　がんばれ！！

126さんに同感です。
高い、高い、といわれるのですが、坪単価で計算してみると
そんなにべらぼうなワケではない。
でも、結局私も野村のプラウドにしました。
何か違ったのか・・・　うーーん、126と同じくどうして
野村のほうが欲しくなったのかわかりません。
ただ、住友が売れ残りが多いのは知ってたので、
それはやっぱり大きなマイナスポイント。
竣工前に売れる物件のが資産価値があると思えるのは素人考えでしょうか？
住友は「わが社の物件はずっと資産価値を維持します」というのですが、
新築ですら売れない物件の資産価値といわれても・・・

＞127さん
お気持ち分かります。
自分も住友の物件と野村の物件で天秤にかけました。
住友は確かに施工会社とか1流だし、仕様も標準では良いかなっと感じたんですが、普通すぎてしまってこれはいい！
という部分がなかったんですよね。
野村は施工会社も1流でないんですが、仕様が良かった。細かい所に工夫があってキメ細やかに感じたんですよね。
素人だから、プロの人から言わせればこんな見方ダメなのかもしれませんけど。

なんか野村の宣伝スレになってしまいましたね。
でもデザイン性と（ほどほどの）機能は住友は悪くないと思います。
地所のマンションはとても素敵でしたがその分値段に返ってますよね。
手ごろで満足なら住友かもしれません。

住友物件を購入しようかと考えているんですけど、転勤の可能性もあるので、何年か賃貸に出すこともあるかと
思うのですが、その際に同じマンションで売れ残りがあると悪い影響あるのでしょうか？

＞１３０
うーーん、それは賃貸にはあまり関係ないのでは？
賃貸の場合は立地、仕様、それに賃料。
でも、一度賃貸に出すと、汚される場合が多いようですよ。
そのほうが心配かと・・・

某デベです、
横のつながりもあるので有名どころの事情は大抵わかります。
今、マンション全体的に売れ行き好調です。
各社売り物無くなって困ってる位に。
住友さんのやり方は興味津々です。
リスクはありますが、現在の市況は住友に追い風だと見ています。
ちなみにマンション需要ですが
しばらくは需要減らないと見ています。
人口減少はすぐそこまで来てますが、世帯数はまだ暫く増加します。
団塊ジュニアは今まさに住宅取得世代に入ったところですし、
50代以上の購入希望者は確実に増加中です。

>各社売り物無くなって困ってる位に。

それは都内在住の私の実感とかけ離れていますねぇ。
ちょっとクルマで走ればあっちこっちでマンションが余ってるのがわかります。

>リスクはありますが、現在の市況は住友に追い風だと見ています。

そんなふうに見ている同業他社はほとんどいません。
三井は「早めに売り切らないともっとさがる」と
どんどん値引きして売り切ろうとしています。
住友は2004年には販売戸数で野村に負けたし、
2005年はもっと業績下がるでしょうね。

住友も他のデベも基本姿勢に極端な差はいと思います。実際私の経験では１年以上完成在庫物件では有りますが、
立地、外観ともかなり良い物件で、「値段が予算オーバーで高い」と言ったところ、「お値段はご相談しましょう」
と言われたことがあります。

1年たたないとそれをしない、というのがすでに
三井に負けてる。
ちなみに三井は詳細なアンケートを送ってきて
必死にユーザーの意識調査をしてる。
2000円も商品券送ってきたよ。
住友にはそういう努力は皆無

そこまでばらまきしてるのに、１，２年売れ残ってる三井のマンションって
まわりに結構ありますよね？三井も努力が足りないね。

三井は品質一時期ナンバーワンデベのように言われて
強気の値づけをしたことがある。
吉祥寺と三鷹の間の駅から徒歩15分なのに
坪280万とかね。
その時期のが売れ残って、最近は安めにねづけするようになってる。
最近はむしろ売れ残りはすくないよ。
すくなくとも1000戸以上あまってる住友ほどじゃない。

ものは悪くないよ、間違いなく。昔すんでいた住友のマンション、このあいだ見に行きましたが30年以上経っても当時の風格そのままでした。
売り方に難ありは認める。

シティハウスの購入を検討中の者です。
138さんの「ものは悪くない」という言葉は検討している者からすると勇気づけられます。
高い買い物ですから、欠陥住宅だとショック大きいですからね。
最終的にどれくらい売れ残るのか蓋を開けてみなければわかりませんが、角部屋以外は苦戦している模様。
売り方を工夫して完売して頂きたいものです。
営業は調子がいいなーと思うときもありますけど、そこそこ熱心に要望に応えようとしてくれているので
合格点はあげたいと思ってます。

>138さんの「ものは悪くない」という言葉は検討している者からすると勇気づけられます。

確かに入居者からの不満って少ない気がしますよね。
アンチ住友派も主に営業に対する批判みたいですし。

＞売り方を工夫して完売して頂きたいものです。

同感です。

>139さん
私も某シティハウス見に行きました。
造りは良かったです。
ただ、内容（仕様）があまりにも普通すぎて（良く言えば余分なものがないのでしょうが）
購入意欲が湧かずやめました。
でも物自体はすごく良いと思います。欠陥住宅はつらいですからね。

141さん、そうそう、確かに普通すぎるんですよね。
普通なのに価格が結構高くて悩んじゃうんです。

いや、住友の肩持つわけじゃないけど
一見派手だけど、インチキくさい物件とはやっぱり違うと思いますよ。
ただ、マジでもう１つ魅力に欠けるものが多いのは事実・・・
やっぱねづけかなあ

＞143さん
そうですね。
値段がもう少し高いと購入者に思わせないくらいの値段のつけかたをして
もらえれば評価も良くなる気がしますね。

>144
ほんと、そう思います。
消費者は「ほんの少しのお買い得感」に敏感ですからねーー
よいものを売ってるはずなのに、こんなに不人気ってのは・・・
やっぱり、ちょっとしたねづけのくふうだとおもう

すいません　あまりにもびっくりしたので聞いてください。
今日某まだ売り出し前のシティハウスからDMが届きました。少々検討していた物件でしたので、会員優先で棟内
MRを先日見に行きました。その時はまだ正式なパンフが出来ていないとの事で、出来たら郵送致しますとの事だったのですが
本日DM見てびっくり！なんとまだパンフも出来ていないのに「今週末より価格発表会、先着受付会」だそうです！
びっくりしました！！パンフも何もなくてまだHPも全然更新されていないのに売るつもりですよ
確かに物件自体造りは良いのかもしれませんがこの売り方には疑問を覚えます。
正直住友の物件は検討するのやめようかと思ってます。
長くなってスイマセン　あまりにも衝撃で。

＞146
どこのシティハウスですか？
なぜ某としか書かないのですか？

＞147さん
シティハウス成増ステーションです

１４６さん、私が検討していたシティハウスも同じような感じでした。
パンフは周辺環境の良さをアピールするものばかりで、建物の構造など設備関係は一切ふれていなく、
ＨＰも準備中のまま。不信感を抱きましたよ、やっぱり。
立地が良いので検討したくても検討のしようがない！！と思っていたのですが、その後HPも更新され、
それを元に建築士の方に相談したところ「標準的な仕様で問題なし」というコメントを頂いたので
購入しようかと思っています。
当初は年明け引渡しを予定していたらしいのですが、工事も順調で、ローン控除も年内だと優遇されることから
急遽、年内引き渡しできるスケジュールで販売することになった。パンフレットの納期がそれに間に合わなかった
という説明を住友から受けました。本当かどうかはわかりませんけどねー。

>146さん

なんか、住友、あせってませんか？
逆に「ゆっくり売るつもり」とか言ってる物件もあるみたいだし、
やることがムチャクチャ・・・

パンフについては「久我山ガーデンヒルズ」で
りっぱすぎるパンフを作って大オケしたので、
その後のパンフはだいぶ質素になりました。
といって、作らずに売るってのは、さすがにちょっと・・・　（笑）

しかし、億ションの目白ガーデンヒルズのパンフはおそます。
「3ツ星ホテルのような・・・」だって！
レストランは確かに3ツ星が最高ですが、ホテルの最高は5つ星ですよ。
３つ星ホテルじゃ、全然高級でもない、ただのビジネスホテルクラスだって！　（笑）
校正した人間が気づかないの？
実は編集関係の仕事のわたしにはこれが一番の衝撃でした。

＞149さん
他にも同じようなシティハウスあったんですね。うちはどうしても成増じゃないと駄目という訳ではなかったので
心おきなく検討をやめられました。
住友の物件は物件自体に魅力を感じるというよりは立地、その他の副要素で検討する感じですよね。
＞150さん
確かにあせってる気がします。言ってる事と行動は違いますが。
現にうちもMRに行った際「ゆっくり売るつもり」言われましたよ笑
物件に自信あるのは良いですが、もう少し購入者の気持ちを理解してほしいと思いますね。