大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

少し前ここの両国かなんかのＭＲ行ったが、担当のねぇさん、
髪の毛に半端じゃなくフケ出てたし無愛想。
ＭＲも見ずにパンフもらって帰った。印象悪いね、この会社。

正社員と派遣社員の売り方が違いますか？
どのように違うのですか？

正社員と派遣社員の売り方が違うというより、
売り方は人によって違うのでは？

派遣社員がいるかどうかは会社を評価する際の基準にはあまりならないと思いますけどね。
いまどき派遣がいない会社の方が珍しいし、また
それにある意味派遣の方が優秀だったりもするし・・・。

でも派遣社員が会社に物件に誇りを持つか？
売り逃げしやすいだろ。。

社員ですら自社物件に誇りをもっているとも思えん。
派遣のほうが後々トラブっても責任とわれないからいいかもね。

売って歩合給をもらう、って意味では派遣の方が即戦力だし
スペシャリストも多い。

駐車場100%無料のメリットは、使う・使わないに関係なく、
マンションの住人全員で維持費を賄うってことに意味があると思います。
（機械式であれば）どの道必要な費用なのですから。
まあ、それは管理費への上乗せではなく、修繕積立費とするのがスジだと思いますが。

一番最悪なのは、有料の機械式で、利用者が少なくて維持費が足りなくなった場合です。
駐車場を使ってない住人まで一時金を払わなければならない場合もでてきます。
機械式駐車場なのに、格安の利用料を設定しているところは、逆に後で管理組合でモメるかもしれませんね。

駐車場100%無料　＝　住人全員で維持を負担する

ってことだと理解しています。

ある実在するマンションの場合ですが、
有料の駐車場(平置・機械式問わず)を接地しているマンションでは、
駐車場契約者が駐車場代を払うのはごく当たり前のことなのですが、
特に機械式の場合何年か毎にメンテナンスが必要で、この費用は
それまでの駐車場契約者からの蓄えではどうにもなりません。

ではその不足分をどこから捻出するかというと、修繕積立金です。
管理費の余剰金も修繕積立金へ回されています。

結局のところ駐車場契約の有無に関係なく住民全員で負担していることに
なるのですが、実際に契約していた人の方が多めに払っているだけです。

考え方として、
利用実態に関わらず駐車場は共用設備＝住民全員が維持費負担は当然
その上で実利用者が多めに負担している＝不公平さを最小限に抑える

というあるマンションのお話でしたー。管理会社や管理組合の方針で
まちまちでしょうがね。

>90
なるほど。それで日綜のマンションは5年目に1〜4年目の約3倍、12年目に1〜4年目の約4倍という
異様な修繕積立金の値上げがされるのですね。
修繕計画表のなぞが解けました。

＞91さん
日綜のマンションはそんなに跳ね上がるのですか？？それはすごい！
私が上であげたマンションは、そこまで無謀な値上げはしていませんね。
だって、その上修繕積立金の中間金も徴収されるでしょ？？そりゃ鬼のよう。

マンションの規模・附帯設備にもよりますが、おそらく業務委託契約をしている
管理会社の能力にも関わってくる部分ですねー。

管理組合で話し合って委託する会社を変えるか、言われたままを払うか…。
悩むところですね…。

↑の人、これちょっとネタ古くない？ｗ

90ではないが、建てられる地域の住民にとっては古いもくそもないんだがね。
ちなみに私は、津田沼から20分の、これまた道幅の狭いところに94戸のマンションを
日綜に計画されている周辺の住民。
市議会への住民の陳情が通ったのにもかかわらず、着々と事業を進めてるよ。
http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

> 90ではないが、
93の間違え。失礼しました。

ここのマンションも立地はあまりよくないけど、結構広くて相場より安い物件が多いけど、まさかね・・・？

ブログ「グランシティ日記」を見ると、管理組合に無断で構造計算書を持ち出したりしているようだ。
なにかありそう。

津田沼徒歩20分に予定している日綜のマンション。
市議会への住民の陳情が通り、これから市の指導も強まろうとしていた矢先に、
マンション計画に建築確認を下ろしたのはビューロベリタスです。
民間検査機関はどいつもこいつも業界の犬にしか見えません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38427/

日綜の評判悪いですね。その中身は主に外観と無料駐車場に関してが殆どですね。
私は購入者で、その個性的な外観が好きなんですが私の趣味が悪いのでしょうかね。
嫌いな人は買わないでしょうし好きな人は買うだけの話で買わない人がケチをつけるような事柄では無いと思いますが。
駐車場に関しても私にとってはは１００％が有り難いのです。抽選だったら購入しなかったでしょう。
もし抽選に外れたら改めて外で借りなければならない上に資金面もさることながら
荷物を降ろして改めて離れた場所の駐車場に車を置きに行かなければならない手間は考えただけでも面倒で嫌です。
勿論いろいろ欠点もあるでしょうけれど長所と比べてその欠点が我慢できるかどうかが大事なのだと思います。
ただそれは人それぞれなのですから自分で判断するしかないわけです。
その判断材料としてこのようなレスを見るわけですが、不安を煽る内容が多いですね。
しかし冷静に読めば購入者の意見は少ないようですし、少ない購入者と思われる方の意見は概ね良好な感じがします。
私の現在までの印象では特段の問題はありません。営業が合わなければ替えてもらえばよいし、
施工に関して後々のトラブルを回避したいなら内覧では専門業者を頼めば少しはリスクが減るだろうしと思っています。
判断が難しい基礎に関しては、物件によって設計会社も施工会社も違うのでヒューザー、姉歯、木村建設のような
組織ぐるみでは無いところを評価しました。（ただし完全な素人考えですが）
ただし未だ未入居なのでこれから問題が出てくる可能性もあるのでその時は改めて購入者として真にこれから契約する
方のために報告したいとます。

>101
「駐車場100％」は良いと思いますが、「駐車場無料」の問題点はどうお考えでしょうか？

私も日綜物件の購入者ですが101さんの意見に賛成ですね。いろいろマンションを見てきましたがどの物件にも
一長一短があるし、よほど潤沢な資金をお持ちの方でない限り、完璧な物件など手に入れられないと思います。
私も日綜の物件のデザインや場所、価格・広さなどに魅力を感じて購入しました。無料駐車場に関する懸念も
認識していますが、これが日綜の物件購入を見送るほどの問題には私にとっては正直なりませんでした。どの物件でも
プラスとマイナスの部分を考えてその人にとってプラスの要因が上回っていたら購入に動くのではないでしょうか。
無料駐車場のことも当面は問題にならないでしょうし、私と同じように日綜の物件に魅力を感じて購入した
マンションの住人方とおいおい対策について講じていくのも一興かなとポジティブに考えています。

１０３さんへ。ご質問の件ですが、１００%駐車場つきは良いとしても無料駐車場を売りにするのは私も反対です。
確かに無償ですから嘘ではないのですが、維持管理についての説明が足りませんので誰もが疑問、不安があると思います。
。長期修繕計画を見ますと案として２５年目に２４３０万円、別途ターンテーブル交換に２００万計上されていますが、
実際の運用においては不明な点は多いと思いますから、１０４さんのおっしゃるように管理組合でしっかり
管理していく必要はあると思います。

一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。

１０７さんへ。そうですね。修繕費に関しては一定期間で値上げされるということも含めて、駐車場は無料だと
は思わずに個人的に毎月積み立てして行こうと思います。私は駐車場は必需品だから良いのですが
駐車場を必要としない方は貸すなどしてプールしておかないといざという時に割り切れない気持ちになるでしょうね。
尚、アフターサービス基準によれば機械式駐車場の機能不良は２年間は保障されるようですね。ただ天災地変による
ものに関しては対象外だそうですから、万が一の時の出費の覚悟は常に必要かもしれませんが、それは綜合地所
に限ったことではないとは思いますが。保険などで対応できれば一番よいとおもいますが、その辺お詳しい
方がいらっしゃればご教授頂ければ助かります。

ホームページにも「敷地内駐車場の使用料0円は、管理組合発足後変更となる場合があり、
将来に渡って保証されるものではありません」と記載されている。
それなら駐車場無料をことさら強調しないほうが良いと改めて思った。

将来にわたって維持が必要なものを売る時点で無料って・・何言ってんの？て感じ。
所有権を売るんだから売主に関係ないじゃん。
「平置きで100％だから、もめることが少なく維持費が安いです」とか、言えるとしたらここまでだろ？
駐車場無料を謳うデベは信用ならん。

でも確かに駐車場は無料なんですよね。嘘では無い訳。
ただ将来的に維持費は掛かる訳だから、その事をクリアにしておけば特に問題は無いんだろうと思う。
もし２３区で借りたら２０，０００円から３０，０００円は掛かる訳だから
それに比べれば将来の維持費の負担は軽いと割り切ってる方も多いんだと思う。

大体区画整理もまともに出来ていない地域にマンションを造る日綜もどうかと思いますが。
まあ、その分敷地代は安く済むんだけど。

不安を感じる人は止めればいいし、
不安よりも魅力を取りたい人は購入を検討すれば
良いだけです。
少々訳ありの土地（駅遠、工場後．．．）を仕入れて
広めの部屋を用意するというコンセプトは良いと思います。
後は、管理組合がしっかり機能していけば
尚、良いのではと思います。

別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
販売も中止になったようです。
誰か御存知の方、いらっしゃいますか？

日綜のマンションでバルコニー奥行き4Ｍというのいくつかできますね。
これって、バルコニーは広くていいのかもしれないけど、冬場リビングに入る陽射しは少ないよね。
ずっとバルコニーにいるわけじゃないし、いいんだか悪いんだか。どう思います？

>別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
グランシティ津田沼前原の情報もお願いします

>>117
グランシティユーロレジデンス津田沼
http://www.shinchiku-homes.jp/search/detail/bid=16000120000123

>117
27戸という戸数の少なさが将来の管理費や修繕費に影響しそう。
それと駐車場が機械式だったら最悪。
エレベーターも27戸という少ない戸数での維持は負担が大きい。
日綜物件は修繕積立金が５年目とか１０年目前後に２段階、異常な値上がりをするので
事前に確認をすることをすすめる。

あと、都心のマンションでもないのに、この専有面積の狭さだと売却時の価格の下落率の大きさは
覚悟しておいたほうがいい。

グランシティ葉山の突然の販売中止について・・・

隣の敷地との関係で計画が遅れるから延期とのこと。
モデルルームで営業を受けた時には既に10数件契約済みとのことでした。しかしながら完成が遅れることから
一旦全戸契約を白紙にしたとのことですが、そんなことってあるのでしょうか？
グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？

>グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46666/
静かですね

http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

建築確認取り下げだとさ

マルチ投稿する不適切なURL20060311

http://www.grandcity.co.jp/tmp/n_kasai/index.html

不動産トピックス　バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008

日本綜合地所の担当者の方も火消しに必死だね。。。。

>>120
日綜地所　新発想バルコニー採用『グランシティユーロリゾート葉山南』 - 株式市場新聞ブログ
http://blog.kabu-shijo.jp/2006/01/26/011119.php

日本綜合地所（８８７８）は、葉山御用邸に程近いオーシャンビューが楽しめる絶好の場所に総戸数６４戸の新築分譲マンション『グランシティユーロリゾート葉山南』を建設する。
今回初めて取り入れた、オープンエアリビングバルコニーに魅了される見学者が多く、販売開始前にもかかわらず７戸の販売が決定。現場では販売期間の短縮化につながるほどのインパクトを感じている。
オープンエアリビングバルコニーは、同社が開発した業界初の奥行き４メートルを上層階でも可能にした新発想のバルコニー。広さは約１０畳にもなり、それぞれのライフスタイルに応じた思い思いの快適空間を演出することができる。専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されている。

マルチ投稿する不適切なURL20060311

>>126
江ノ島をはじめ相模湾や富士山を一望できるオーシャンフロントの好立地に誕生する「グランシティユーロリゾート葉山南」では、奥行き約4mの“オープンエアリビングバルコニー（実用新案登録番号第3116441号）”を採用します。
“オープンエアリビングバルコニー”は、上層階のバルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設けることによって、通常2m程度の奥行きしかないバルコニーを倍の約4mまで張り出させることを可能にしたものです。
http://www.news2u.net/NRR20059532.html

日本綜合地所（株）は、本日開催の臨時株主総会の決議により、2006年4月1日付けで子会社である「日立造船不動産（株）」の商号を、「日綜不動産（株）」に変更することを明らかにした。
http://www.re-port.net/report/?number=8025

オープンエアリビングバルコニーの全体が建築面積に含まれないという解釈だと、
容積率がオーバーで建築確認取り下げたということですか。
　なにかと話題をつくるのがうまいですね。

一年以上も前に、こちらのＭＲに出かけたことがありました。

残念ながらこのときは、現地や間取りが我が家のニーズではなく
すぐに検討物件からは消えてしまったのですが
その後、そのときに書いた電話番号を使って何人かの営業から
やたら電話がかかります。

最初は、今頃なんで？という気持ちでいましたが
最近、また違う営業からかかり「あの時はお世話になりました...」から
始まり「？」と思っていると「今も物件探していますか？どこの社なんかを
見ていますか？どのあたりを狙ってますか？教えてください...云々」を
立て続けにいわれ、さすがに私も「今はそちらの社の物件はもう検討していませんよ」
と言うと「何でですか？」とまた繰り返すんです。
だんだん頭にきて、「どうして現在うちがどのあたりのどんな物件を探していますと
いう情報をいきなり電話をかけてきたあなたに言わなければならないんですか？」
と言うと、うちもいろんなところに作ってるのでいい情報を案内できればと思うと言うので
そういうことは別にダイレクトメールでもいいじゃないですか？とにかくこういう電話は
よしてもらえませんか？と言ってきりました。
そうしたら、一週間たったころまた別の営業から、電話が入り（このときは留守電のまま聞いた）
家に帰ってから電気をつけてすぐのタイミングだったので怖ささえ感じました。

こちらの会社ってそんな営業の仕方をする会社なんでしょうか？
個人情報を新たな物件を作るたび、電話勧誘と言う形に使いまわすとしたら
住所や電話、年収、頭金と言った重要個人情報もMRだからある程度信頼して書きますが
その取り扱いがこんなずさんな印象を与えるものならばうすら怖くなって来ます。

　バルコニーは、奥行き２ｍであれば容積率に含まれませんが、
庇（ひさし）を含めそれ以上突き出した場合は２ｍ以降の分が床面積に入ります。
そうなると居室の床面積を圧迫し、室内空間を減少せざるをえなくなります。
多くのマンションがバルコニーの奥行きを２ｍにしているのはこういった背景があるからです。

実用新案した奥行きが４メートルあっても、
まったく建築面積に含まれないという解釈は曲解だったということですか。
吹き抜け構造といって構造柱がバルコニーの外側にあり、全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

柱と梁で囲われていなければ、Ｌ型のバルコニ−は各々２ｍバックで参入しますからＣＳで
出せば吹き抜けを完全な天空の外部とみなせば３辺固定のスラブでなく1辺固定の3辺開放で3方向
から2ｍ後退だから容積不参入。
ただし、４ｍもＣＳで出せないところがミソ

>>134-136
Yahoo!ファイナンス - 企業情報
http://profile.yahoo.co.jp/biz/press/body/8878/press3.html

不動産ニュース
http://www.re-port.net/report/?number=8239

＞全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』の定義でその建物ボリュ−ムに
建ペイ率や容積率という制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』と『屋内的用途に供しない』
事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと固定の住宅設備を備えつけ
た室としての用途を発生させた空間が『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが『開放された外気空間』と定義つけられる
わけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc　の用途の空間であるからその『居住』にあたるか
否かは生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった生活動作の用途がその場所に
固定化され発生しているか否かであります。この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長
である空間は『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは玄関入り口のみ等範囲が限定されている
場合に限り外気に有効に開放とされますが、連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。

ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。千葉でよくて埼玉でダメってこともある。

ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。

専門家より。

いろいろ日綜について考え方があると思いますが、結局は購入後、資産価値がどの程度あるかって
ことかと思います。

実際、中古市場での人気ってどうなんでしょう？

・駅から遠いため中古での価格下落は大きい。（徒歩15分以内が限度でしょう）
・新興デベロッパーのためブランド価値はない。
・5年目以降に修繕積立金が異様な値上がりをし、中古購入検討者に敬遠される。

基本的に売却する可能性がある方は買わないほうがいいような気がする。

ビューローベリタスジャパン
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/res/20-50

　>>139
　先月都庁の雨漏りを補修するのに本格的に修繕すれば1000億円と報道されていたように。
ドームとか複雑な形状をした部分はリスクが大きいようですね。
　機械式駐車場で明らかにかなりの維持コストのかかる駐車場が無料。
共用施設は規模に本当に見合っているのか。
　競合が少ない安く仕入れた土地に工夫して売る姿勢は悪くはないけれど、維持管理にリスクが大きい。
　　短期でリスクがはっきりする前に売るのがいいのか。
　そういったリスクが気にならない人が購入するので、後々管理組合の運営でもめそう。　

機械式駐車場の保守費用も含め、5年以降管理費が3倍、5倍になる例があるということですが、
本当でしょうか？
最近の物件の分譲時の管理費用は2万〜3万程度に設定されていますが、これが10万近くに
跳ね上がるということでしょうか？
何か信じられませんけど。

>143
管理費が3倍、5倍ではなく修繕積立金ですよ。
デベの販売戦略上、当初の設定を安くしているツケがあとでまわってくるということです。

修繕積立金ですが、うちのＭＳも30年目には当初の5倍の金額になります。
これって普通なんですかね？

この話って前にも何度も出ていたと思うけど、結局は各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めてお
けば済むこと。それより月何万も払って自宅から遠い、しかも100%確保できるかもわからない駐車場
を使うより、修繕費の問題があっても無料機械式のほうが良いと現実的に考えている人も多いと思
う。

>146
同意。ただ、それが住人の共通認識とするのが難しいんだろうね。
理屈が判らない変わり者が多いから。

意外と駐車場を使わない人が多いのに驚いた。デベが購入者に対して将来の等分負担を説明していない点が気
がかりだ。説明さえすればこんなに批判される事もないだろうにと思うが。私は１００%確保できなければ買
わなかった口だから将来の負担は納得している。

＞１４６

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

最初から有料にすれば良いみたいですね。

>146

>各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めておけば済むこと
各自が少しずつでも準備するくらいなら、最初から有料化して
その分を積み立てておいたほうがよいのでは？
146さんのように準備する住民が大半であればいいが、
このデベの販売手法をみるとそうは思えない。
そこそこまとまった額の一時金の徴収が必要になったとき、
滞納者が出るとややこしくなる。

確かにそうかも知れませんね。ただ日綜のような中堅のデベが戦略上「100％無料駐車場」と言いたい
気持ちもわかるし（それにうそではないし）、マンションに駐車場が100％確保されているのはやっぱ
り魅力。結局自分の場合は、このことに関しては一部の人が憤慨しているほどは悪質には思えなかっ
た・・・ということですかね。

１５１さんに同意です。ただこの会社が将来真に一流企業になっていくためには解決しなくてはならない問題
だとは思う。利益を上げて株価を維持していく戦略との兼ね合いだと思うが、イーホームズでの確認を他の検
査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社なので、１００%無料の販売方法を改めれば評判も向上すると思う
のだが。

＞イーホームズでの確認を他の検査機関で取り直すなどの誠意も見せる会社
>>141 のリンク先
ビューローベリタスジャパンでも問題になってますが・・・

ここのマンションを契約したのですが、営業の方は言ったことを守らないし
とても誠意があるとは思えません。解約しようか迷っています…。

＞解約しようか迷っています…。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/490p30-34.htm

こんな業者の抵抗に負けないでください。

本当にひどい話ですね。負けないで解約してください。
仮に申し込み金が返っててこなくて、この先何10年嫌な思いをするよりましではないでしょうか？

>>141
で、オープンエアリビングバルコニーの問題、どうなりました？

平塚の物件サイトがリニューアルされています。
http://www.grandcity.co.jp/sp/hiratsuka/index.html
バルコニーは目隠しパネルがなくなったり、バスタブがある物件が消えたり。
間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．２メートルと宣伝しています。

　間取り図部分では奥行き４．２メートルとか４．１メートルと宣伝しています。訂正します。

１５５さん、解約する前に営業担当を替えてもらうように交渉するのが先だと思いますが。でないと又他社の物件で営業が気にいらない都度解約する事になってしまうのではないでしょうか。どの会社にも仕事の出来る人間、出来ない人間は居るはずです。特に急成長している会社はその傾向が強い可能性もありますからね。

オープンエアリビングバルコニーの実用新案は、無審査なので意味はありません。また、日本総合地所のオリジナルではなく、それ以前に似たものが特許になっていると思います。

確認の意味で特許庁ホ−ムページでオープンエアーバルコニーの「実用新案3116441号」
拝見しましたが、う〜ん当然容積率のこと等全く触れられていないですね。
建築違反にならない制限としてはベランダ前方だけでは無く左右もオープンであることが
条件ということですね。
プライバシーもあったものじゃ無い。まさにオープンなバルコニーいうことでしょうか

新案はともかく採光が悪く暗いなどと評判になればなくなるでしょう。

日綜物件について
■ビューロベリタスジャパンへの不信感　→　ＴＢＳで取り上げられた時点で別の調査機関での調査
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に踏み切るという購入者側に分かりやすい手段を取っ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ても良いと思うがそうしない理由は？こういう動きで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　信用度を得ないでどう信用すれば良いのか
■オープンエアリビングバルコニー　→　付加価値を付けたいだけ＝＞高く売りたいだけとしか思え　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ない。部屋に入る採光を２Ｍ分削るか？もしくは両隣と常
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に顔を合わせるオープン使用のどちらか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　将来的資産価値については、実用新案レベルならどこのデ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ベでもやれるので、評価良い場合は今後増えるのであって　　　　　　　　　　　　　　　　　　　も一時的なもの
■駐車場100％完備　→　いずれも好評価
■駐車場が無料　→　購入後の維持管理に不安。駐車場代を徴収するという一般的方法としない
　　　　　　　　　　理由が何なのか？がグレー。物件に無料駐車場が付いてくるグリコのおまけ
　　　　　　　　　　発想であるが、物件はしっかりとその分を見込んで高め設定
■間取り　→　比較的広くて魅力的
■構造面　→　まあまあ。○ールド○レストよりはまともかな
■物件価格　→　オープンエアリビングバルコニー＋駐車場無料を売りに、比較して高め。
　　　　　　　　（いずれもコストに大きく反映される部分とは思いにくいが）
■施工後の対応　→　施工業者の怠慢か？対応がよく無いとの声が多い
■修繕費・管理費　→　経験が無いだけに最終的には「ご自分達で」という考え方

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

グランシティユーロリゾート葉山南
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8424/

デザイン嫌い。

日綜物件住民です。
入居後のアフターサービスは最悪です。
私が住んでいるところは入居して1年半になりますが、
共用部分などはまだ半年点検補修が終わっていないようです。

駐車場の区画は部屋の価格順に良い場所が割当てられていて、最初の区画を日綜が決めたのはいいにしても、地下２階に割当てられた私に営業マンは「入居後に管理組合で抽選をやると思います」といっておきながら、一方で高い部屋の購入者には「価格順に割り振っているので、ずっと同じ場所です」といっているようです。

また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。

次にもしマンションを買うとしても日綜物件は絶対に買わないと思います。

日綜物件検討中の初心者です。

>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。

①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
　どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
　物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。

うちの近所に建設予定のここの物件。
１００パーセント機械式なのに駐車場代無料。
将来急激な値上げ必至。
うさんくさいデベだと思いました。

装飾のために維持コストが増しそうな外観、駐車場無料とかバルコニの奥行き4メートルで暗いリビング等々、表面的な部分ちょっと良いかも知れないというあまり知識がない層を吊り上げようという方針なのかもしれません。

いずれにしても、これまでに日綜物件を買った方々の本当の反応を
冷静に見ることが大事だと思います。某1806戸の大規模物件では、
すでに売りがいくつか出ているようですね。大規模ゆえの、問題
もあるのでしょうかねぇ・・・。

最悪なデベでした。値段は営業マンによって２００万ぐらいの格差があり
対応もあやふやでお客によって先着順・抽選と決めたり
まだ資料も出来ていない状態なのに、この間取りに関しては決算までに
頭金を入れて欲しいなど・・。
営業マンと物件は比例していると思うので絶対に良くないマンションだと確信しています。

＞>また、購入前に調べなかった自分が悪いのですが、入居後5年目、13年目に修繕積立金が
＞>現在が4,000円のところ、13,000円、18,000円と驚くほどの値上げが予定されているようです。
去年の夏ごろに竣工したこのデベの物件を検討した時期があったのですが
同じ問題で断念した覚えがあります。１階で庭の隣に車を駐車でき内装や
天井の高い作りなど非常に魅力のある物件で気に入っていたのですが
営業の方に色々と話を伺っているうちにあまりにも販売後の管理組合任せな
体質に困惑した覚えがあります。

＞①それなりの規模の修繕工事前の一時金の徴収が無いという事じゃないの？
＞②また適正な駐車料金を払っていると思えば我慢できる値上がりであると思うが
＞　どうなのでしょうか？駐車場無料という前提で将来的なランニングコスト分も
＞　物件購入費にあてがってしまった場合は別と思いますが。。
私が営業の方に伺った時、管理費は管理組合が決めるものなので予定通りに
あがるとは限らない。つまり反対が多ければ管理費はあがらない。そのかわり
駐車場が有料になったり、修繕一時金を高く徴収したり修繕内容を削減したり
どうにかなるものです。などと話をされていました。この話を購入者に
説明しているのか伺ったところされていないとの回答が返って来たので恐らく
167さんのような方もいらっしゃって当然だと思います。

ちなみに近郊の物件に比べて高く、駐車場代×15年考えれば全然ペイできますよね。
って力説されましたが、駐車場がいつまでも無料である保証はあるのか聞いたら
言葉濁されました。

ちなみに、こういう突っ込んだ話のネタは当時検討していた競合物件の営業さんに
入れ知恵されました。当時激戦地区だったので叩き合いもけっこうすごかったですが、
色々勉強になりました。私もその後近所の物件を購入しましたがデベが開発時に
近隣住民との交渉で盛り込んだ下らない管理規約に憤りを感じていたりしますし...

たとえ億ション買っても問題が無い物件はそう存在しないと聞きますし
次はどこを落とし所に購入するか悩むところです。

修繕積立金がアップすることは、大変だけどそれはマンションの資産価値に
つながることなので、問題はないでしょう。ただ普段使わない余計な共用施設等が
ないことがその前提となります。ここのデベは、余計な共用施設が多いと思います。
(ホテルライクな夢をみても行き着く所は日常生活の現実ですよ)
管理組合の総会ができるような集会室1つあれば、マンションの場合充分です。
駐車場代無料は、当然管理費に組み込まれています。車を持ってない人は、
正直損をします。貸せばいいってったって、駅から遠く不便な駐車場を借りる
人なんてまずいませんからね！
ここがいい悪いではなくて、きちんと勉強して、自分にあったマンションを
見つけられるといいですね。

某1806戸の大規模物件ではすでにライオンの口からでる水が止まっているようです。
住人にとってはライオンの口から水がでるよりも、少しでも管理費抑えたいとおもうのは
当然だと思うのですが、こうやって何年かするうちにどんどん共用施設等も削られて
様変わりしていくのでしょうか？　今検討物件で考えていますが、そこが不安です。

そもそもなかったと思えば、同じでしょ。
その分他社と比べて、価格が割高なわけではないし、、、
あくまで管理組合で決めればいい話だと思います。

だだ屋上のプールはどうかと思うけど、、、衛生的にも。
あれ江ノ島の物件でしたっけ？

>175
金沢区のレイディアントの住民です。
ライオンの口がどこかわかりませんが、
駐車場が無料では将来の維持ができないらしく、
私が住んでいるのと別の棟の管理組合では有料化するらしいです。

>175さん
貴重なコメントありがとうございます。
そこの中古を検討していました。
人気物件だとは聞いていますが、管理費が気になるところです。
ということは管理組合は棟によって規定が異なるんですか？
物件を購入する前に管理費についてもう少し調べようとおもいます。

日綜側が出している駐車場修繕計画って机上の空論と言う事でしょうか。
私が別の物件で聞いた限りでは、維持管理は管理費から（これは基本的には上がらない）、部品交換等
大幅修繕など経年変化によるメンテは修繕積立金から出すということでした。
確かに修繕積立金は15年で3倍になりますが、これは数千円が1万5000円〜2万円になる程度です。
住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから、結局トータルの
支払い金額は変わりないと思います。

>179
気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。

>住友、三井等通常の大手販売物件では10年単位で数十万の一時金をとるわけですから
これは本当ですか？
支払えないという人がでてくるリスクはないんでしょうか？

＞１８０　それは月々４，５千円の積立金で３０年計算した場合ですよね。
途中（４，５年目あたり）から月々の修繕積立金があがってませんか？　月々４，５千円の修繕積み立て金で賄えるわけないので途中から１７９さんの言う通り１．５−２．０万円まで上がってます。実際には途中からあがるベースで修繕積立金が回収され不足にならないように計算されてます。
どこのデベでも最初の積立金から何年後かに上がります。以前は１０年後に何十万と一括回収される場合が多かったようですが、払えない人が多かったために、段階的に上がる方法が最近の主流のようです。

結局、管理費だって修繕積立金だって、管理組合が決めることですよね。
あくまで入居時が日綜コミュニティっていうだけなので、いやなら管理会社を変えればいいんですよ。
独立系の管理会社であれば、コストを押えた修繕計画を作ってくれますよ。
どちらかというと大手デベロッパー系管理会社の方が、コスト意識が少なくて無駄な経費がかかって
いるような気がします。