大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

>349
西丸　誠
　日本綜合地所社長
　1948年生まれ
　1971年、広島工業大学卒業
　1971年 、増岡組入社
　1978年、日本国土開発入社
　1979年、大京観光（現・大京）入社
　1986年、明和地所入社
　1993年 、日本綜合地所設立、代表取締役社長
　2003年 、東証１部上場

「明和にあらずば人にあらず」というくらい明和閥だからね。。。。

>350
後で「そんなの聞いていない」っていうことのないように、修繕にしても管理にしても
誠実にデメリットまで説明して、物件自体の魅力で勝負すればいいと思うのですが。
物件自体の魅力が何かといわれると困りますが。

>350
とにかく駐車場無料を売りにするのだけは止めて欲しい！！
購入者を騙すようなもの。これを続ける限りは誠意が感じられないってこと

あなたは誰ですか？なぜそんなにこだわるんですか？
私は無料駐車場をメリットのひとつとして購入しました。
別に嫌なら契約しなければいいだけでしょ。
評価や感想、分析を書くならともかく、このようなスレは何のために書き込みしているのかわからない。

確かに・・・

>352
あなたは誰ですか？なぜそんなにこだわるんですか？
私は無料駐車場をメリットのひとつとして購入しました。

あなたは誰ですか？なぜそんなに日綜をかばうんですか？
私は無料駐車場をデメリットとして購入を見送りました。
無料駐車場の問題点は、すでにいろんな本や専門家からも
指摘されていることですよ。まるで日綜の営業マンみたいな
反応ですね。

>354
確かに。３５２は日綜の関係者でしょう！！
でなければここまで庇う理由が見当たりません。
>352
>評価や感想、分析を書くならともかく、このようなスレは何のために書き込み
>しているのかわからない。
で、あなたは何で書いてるの？？？


で、

そうそう、私もそう思ってました。
日綜関係者じゃなければ、ひたすら日綜を擁護しなくてはならない理由なんてありませんよね。
このスレは日綜のものでもなければ、日綜応援スレでも何でもありません。
日綜の問題点を指摘することは何も憚られることはないですし、問題点は問題点として積極的に
取り上げられていく必要があると思います。

352ですが、私は日綜の社員でもなく、関係者でもありません。（証明できないのがつらいですが）
スレで書いたように日綜のマンションを購入したものです。
あなたたち（おそらく特定の方が何度も書いているのでしょうが）の発言は日綜に対してもでしょうが、購入者自身も侮辱するものです。もちろんいろいろな意見はあると思いますが、350なんのスレは感想、批評の域を越えています。
無料駐車場については賛否両論あるかと思います。確かに車を持っている人といない人の不公平感はあると意見は理解できます。しかしながら私もそうですが、車を持っている人にとっては無料にこしたことはありませんし、もともとそれを前面に押し出して販売をしているのですから、納得できなければ購入しなければいいだだけです。これは想像ですが、外部にあるいは車を2台所有している人に、賃貸すれば収入を得られると算段した方もいるかもしれません。
いずれにしろ後で聞いたら無料だった、、、というわけではないのですから問題であるとは考えません。

それと駐車場の維持管理費が計算されていないという指摘ですが、過去の物件は知りませんが、少なくとも私が最近購入した物件ではきちんと入っていました。（日綜がいろいろな指摘を受けてそうしたのかどうかはわかりません。）少なくとも計画の詳細は管理規約に記載されているので、通常は契約前には見ないですよね。あなたは最近の物件も含めすべて確認したうえでの意見なのでしょうか。それが疑問です。

次に保守費用が足りないのではという問題です。あなた方が作成している、もしくは引用しているHPでおおよその金額を示しています。でもそれだってすべてのマンションに当てはまるかはわかりませんし、最近普及した機械式駐車場がどのくらいで交換が必要なのか、はっきり言って実績があるわけではありません。
あくまで計画ですからそれが多い、少ないを断定的に主張しても意味がありません。もちろんこれは機械式駐車場に限らず、大規模修繕等の金額の精度だってどこまで妥当かはわからないはずです。

マンションは住民が管理していくものです。年月を経るうちに計画は変更されます。予想外のことが起きる可能性もあります。例を挙げれば清掃等でも管理会社にまかせていれば高い業者でそれも必要のないものもどんどん実施します。それを見直すことによって予算は変わっていきます。大規模修繕だってどこの業者に、どこまでやらせるかで大きく変わってきます。
言いたいのは購入時の計画はあくまで管理会社がもうけるための原案で、購入後はマンションの住民がいかにイニシアティブをとって変更するかが重要だということです。（これは以前のマンションで理事長をやった私の経験です。）もちろんこの中には無料駐車場を将来有料にするという選択肢もあると思います。またどなたが書いていましたが、30年後には住民が高齢化して（私も70を超えます。）車を利用ケースも出てくるでしょうから、その場合はコストの安い駐車場に変更して、修繕積立金を減額して利用者からのみ徴収するという方法もあるかと思います。繰返しますが、マンションは自分たちでいかに管理するかです。

最後にこれもどこかで書かれていましたが、何にも考えずに無料駐車場に飛びついて購入するような住民がいるマンションは、マンション管理に意識が低い人たちの集りなのであとあともめる、、、というご意見については、残念ながらなんとも言えません。ただし物件価格、地域、あるいは用途（実際に住んでいる人が少ない）等で多少住民の意識に差が出るかもしれません。長々書きましたが、以上です。

訂正です。
下から8行目、車を利用ケース⇒車を利用しないケース

最近の某日綜マンションの物件概要から抜粋
ちなみに通常点検外の部品交換、塗装塗り替え、30年後の全交換は別会計で修繕積み立て金からの予算となります。

敷地内に79台設置（機械式78台、来客用平置式1台）／使用料無料
※機械式駐車場の点検費用は管理費に含まれています。(各戸の費用負担額は各専有面積の大きさにより異なり、およそ月額1,790円〜2,410円となります。)

敷地内に290台設置（機械式286台、平置式4台[内、身障者用1台,来客用3台]）
※機械式駐車場の点検費用は管理費に含まれています。（各戸の費用負担額は各専有面積の大きさにより異なり、およそ月額1,220円〜1,460円となります。)

＞３５７
長すぎて何が言いたいのかさっぱりわかりません・・・。

>>357
日綜を庇う気持ち、信じたい気持ちはわかりますが、日経ビジネスの
実際の「購入者アンケート」でアフターでブッチギリ最下位になったのは何故？
あなたにとっては問題ないのかも知れませんが、多くの方が駐車場を含めて
問題だと思っているんですよ。その「事実」をお忘れなく！！

>359
>通常点検外の部品交換、塗装塗り替え、30年後の全交換は別会計で修繕積み立て金からの予
>算となります。

日綜もネットでの書き込みに敏感に反応しているようですね。
駐車場関係の修繕積立金を1ヶ月あたりで割ると、1台あたりたった3,000円ですが、
これで塗装、部品交換、機械入替ができるのでしょうか？

このように表面上は購入検討者の不安を消そうとしても、実際に購入して入居してみると、
そんな額では全然足りないとか、修繕計画や管理費予算案に載っていない費目が次から次へと
発生してきて、「そんなの聞いていないぞ！」という不信感につながっているのです。

>35
ここは車を持っているいないにかかわらず、駐車場1台分の使用権を与えてなおかつ、
第3者への貸与まで認めています。
それならば、車を持っていない人でも駐車場が有料といって不満をいうとは思えません。
「管理費30000円。駐車場無料」とするよりも
「管理費25000円、駐車場利用料5000円（収入は全額駐車場の維持管理費に充当する）」
としておくほうがよっぽど合理的かつ透明性が高いと思うのですが、そうしないところが
日綜の体質をあらわしているのだと思います。

>35
というのは書き間違えです。

私だけでなくみなさんが前から疑問に感じていたことが、日経の記事をきっかけに
「あ〜あ、やっぱりうちだけじゃなかったんだ・・・」となってしまった訳ね。

>「管理費25000円、駐車場利用料5000円（収入は全額駐車場の維持管理費に充当する）」
>としておくほうがよっぽど合理的かつ透明性が高いと思うのですが、
まさしくその通り、それにどこかに含まれているのなら無料ではない。
それを無料だとしといて売りっぱなしの体制、住民が抱える将来の議題と採決は、
確実に増えていることを理解しよう。
検討している方は要注意、なぜ駐車場代を分けないか考えるといい。

ま、どこかで理事の経験があるのなら、駐車場無料としていることで起こる問題
はわかりそうなものだけどね。

>>357
日綜のマンションに住んだことがあります。
購入前に既に含まれている問題を、入居後の将来の一般的な問題に
すり替えているように感じました。
それに機械式駐車場はメーカに聞くなりすれば、メンテナンス時期、
内容（交換部品）、費用などが、かなりの精度でわかるはずです。
住んでいたマンションの機械式駐車場はメーカが保証するメンテナ
ンス頻度では費用が足りず、結果、住民の自己責任でメンテナンス
を行わないという管理でしたよ。（不本意したが仕方ありませんで
した。）
つまり357が言う日綜の作った計画はありましたが、メーカが保証
するメンテナンスをわかっていながら、全然足りない甘い計画を
住民に引き渡していたのです。
駐車場無料と唄うためなのでしょうけど、契約者からすれば非常に
不誠実な販売戦略です。

>366
費目を分けてしまうと、当初設定の修繕積立金の金額があまりにも少なく、入居後に
大幅な修繕積立金の値上げやまとまった一時金の徴収が必要であるというネガティブな
情報が購入検討者に分かってしまうのでやらないのだと思います。

しかし中古で日綜物件をみていると、管理会社が日綜コミュニティから他の管理会社に
変えられている物件が意外と多いので驚きました。
アフターサービスの対応が悪いので、実質に日綜と一体の日綜コミュニティも
切られてしまうことがいいのではないでしょうか？

http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT8pwexzh
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTrauqej1
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTybdr8bs
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTmlieyfh
http://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTz1hik29

>何にも考えずに無料駐車場に飛びついて購入するような
>住民がいるマンションは、マンション管理に意識が低い人たちの集りなのであとあともめる、、、
失礼ながらまさしく357さんがこの典型だと思います。
日綜の販売物件がこれまでいくつあるのか知りませんが、「駐車場無料」を有料化したという
管理組合はいくつあるのでしょうか？おそらくほとんどないと思います。
それほどいったん「駐車場無料」で売ったものを有料化するための合意形成が大変なのだと思います。

>次に保守費用が足りないのではという問題です。あなた方が作成している、もしくは引用しているHP
>でおおよその金額を示しています。でもそれだってすべてのマンションに当てはまるかはわかりませ
>んし、最近普及した機械式駐車場がどのくらいで交換が必要なのか、はっきり言って実績があるわけ
>ではありません。
>あくまで計画ですからそれが多い、少ないを断定的に主張しても意味がありません。もちろんこれは
>機械式駐車場に限らず、大規模修繕等の金額の精度だってどこまで妥当かはわからないはずです。

では、357さんは機械式駐車場の維持に必要な費用はいったい何にもとづいて算出すべきと考えますか？
適当に金額設定をしておいて、足りなくなったらそのとき考えればいいということでしょうか？

少なくとも日綜が丼勘定的に算出したものより、実際に問題意識を持って、
メーカーなどに調査した結果で試算した管理組合などの事例を参考にしたほうが
よほど精度が高いと思います。

グランシティ豊田は、以前あった八王子ライダーズスクールの地下駐車場の基礎をそのまま使用して
現在12Fのマンション建築中。
中古基礎の新築マンション・・・・・、
恐るべし、日綜！

駐車場の計画が甘いのはどこでもそうですよ。
30年先まで修繕計画を示しているのはごく最近のマンションです。

354.355,361,362,365,366,368さん
あなたはどうしてそんなに日綜に恨みを持っているのですか？
詳しく事情を聞かせてください。

>372
営業トーク同じように、論点をずらして如何にもメリットと思わせようと
しているから事実が出されるのでしょう...真実は問題だと。
恨みだという憶測より、思い違いだという事実を提示すれば良いのでは。
それと。
営業でもない一般の購入者が、なぜそんなに日綜を援護するのですか？
詳しく事情を聞かせてください。

>373さん
何を聞いても一度もきちんと答えようとしませんよね。尋ねた言葉を繰り返すだけで論点をずらしているのはあなたです。
雑誌のアンケートや評論家の意見の受け売りを繰り返すだけで結局何も反論できないからでしょうね。
答えてもらえない無意味な議論はもうやめます。もう答えていただかなくて結構です。

最後になぜ日綜を援護するのか？その質問だけ最後に答えましょう。
別に援護しているわけではありません。別に日綜がどうなろうとどう思われようと私には関係ありません。ただ全く関係ないあなたに、日綜のマンションを購入したことを侮辱されたから反論しただけです。それだけです。

>ただ全く関係ないあなたに、日綜のマンションを購入したことを侮辱されたから反論しただけです。

は？
だったら、購入を侮辱した人（番号）に直接言ってくださいな。
人を巻き込まないでくださいね。（＾−＾）にっこり

日綜の問題点について取り上げ批判することを自分に対する侮辱だと捉えるような相手とは
まともな議論なんか成立するわけがないですね。

日綜のマンションの将来的な起こりそうな問題点を
ここで挙げることイコール、別に購入者の方々を侮辱する
ことにはなりませんよ。357さんはどうしてそんな話を
飛躍させてしまうのでしょうか？もうすでに日綜の物件を
購入しているのであれば、これだけの人たちが問題を指摘
しているわけですから、今後管理組合としてどのように対処
すべきか考えることが先決でしょう。自分の選んだマンションの
会社がいろいろと言われることで、いい気がしないのかもしれませんが、
でも、意見は意見として冷静に受け止めた上で、後々後悔しない道を選んで
ほしいと思います。もしあなたが、日綜の関係者でなく一般の購入者なら
それはできるはずですよ。というか、普通だったらそうするでしょう。

このページはひどいね〜〜
日綜批判はわかるけど、購入者を批判・侮辱している事を気づかないのかね？？
実際住んだ結果に基づき意見いってるの？？それともただの理論家？？？ボランティア？？
日綜に乗り込んでＳｕｇｇｅｓｔｉｏｎしてくればって感じ！！
俺の意見も揚げ足とって、言葉で楽しんで下さい。
とりあえず、日綜がやばいそうなのはわかった。良き情報を有難う御座います。
※この言葉も購入者批判かもな〜〜

同感。
読んでると不愉快になるよね。

追い詰められて言い逃れができなくなった途端に、ヤラセのような罵詈雑言が羅列されるんですね。
＊＊＊さながらのデベの体質を剥き出しにしているようで見ていて面白いです。
やっぱり、日綜関係者による書き込みだったのでしょうかね？
あなた方がそういう態度に出れば出るほど疑念は増すばかりですよ。
ここでの批判は購入者批判じゃなくて、日綜及びその関連会社に対する批判であることをお忘れなく。

反論に対してきちんと答えられなくなった途端に、揚げ足とりの罵詈雑言が羅列されるんですね。
自分勝手なスレ主の体質を剥き出しにしているようで見ていて面白いです。
やっぱり、日綜にいやがらせをする人の書き込みだったのでしょうかね？
あなた方がそういう態度に出れば出るほどまわりはさめるばかりですよ。
ここでの批判は日綜及びその関連会社に対する批判でなく、あなた自身の品格を落すものであることをお忘れなく。

うわ〜怖いよ〜〜攻撃されちゃった！やっぱり揚げ足とられたぜ！
日綜もやばそうだけど、380怖いよその意見。
俺まで日綜関係者扱いされちゃったよ。
というわけで日綜マンションは購入検討からはずしま〜す。

私も日綜に対する批判はしていますが、購入者に対する侮辱という意図は持っていません。
日綜は東証1部上場会社になりましたが、購入者が買った後でも後悔しないマンション販売を
していかないと、結局はヒューザーのようなうさんくさい会社というブランドイメージが出来上がってしまい、結果的に日綜のマンションの価値を下げることになると思っています。
日綜がこういった批判や日経ビジネスでの最下位といった評価を真摯に受け止め、
購入後も高い満足度を維持できるマンションの販売をしていくようになって欲しいと考え、
投稿しているのです。

ここの会社は売るためには手段を選ばず、当初の修繕積立金を低く設定したり機械式駐車場を「駐車場無料」とするなど、まともな会社はやらない販売手法を取ってきました。
アフターサービスや購入者の満足度アップへの施策はお金を産み出さないものという認識なのでしょうが、購入者の満足度を高める口コミマーケティングの重要性を認識しない限り、変わっていかないでしょう。そういった意味ではここでの投稿はそれなりに効果があるのではと思っています。

いずれにしても批判＝侮辱ではないところをご理解いただければと思います。
357さんも日綜が気に入っているのであればなおさら、日綜のデメリットを解消していく
方法を考えて行っていただければと思いますがどうでしょうか？

坊主憎けりゃ袈裟まで憎いの発想で、ここに書き込んでいらっしゃる方は日綜のマンションあるいは担当営業マンに不満や悪印象を持っている方なんでしょう。

一方でマイナスの評判が多い中で、実際に日綜のマンションは売れつづけているわけで、特に神奈川県内ではかなりの実績を残しています。また10年で一部上場することはなかなかできるものではありません。批判をされている方がなんと書こうとそれなりに評価されていることも認めるべきでしょう。

ただし日綜関係者もこれだけ強く批判されている事実も認識し、改めるべき点は改めるべきでしょうね。

とあるMRで、「多数の意見」の件を質問してみたら、
「真摯に受け止めています」とのことです。
残念ながら、今のところは言葉だけのようです。
これだけマスコミなどにも情報が出ているのに、この対応が出来ていないしいうところは、
実際のアフターにも現れるだろうと思われて仕方が無いですね。

私も日綜の営業担当と話したときに、385さんが聞いたのと同じように世間の評判はかなり気にしているようでした。その方は少しでもお客様のニーズに応えられるよう頑張りたいと言っていました。
もっと小さなデベでは軟禁状態で契約させられた等の書き込みもあるようですが、それに比べたらずっとましですよ。
確かに結果として受け入れられないものもあるかも知れませんが、歴史の浅い会社だけに大手デベと競争する中で試行錯誤しながらやっているんだと感じました。

上場、売れてる？　歴史が浅い、で許されるという風潮にするのはいかがな
ものかと。
つまり、日本綜合地所を育てるために、購入者はボランティアの精神を持て
ってことですか。。。　検討者もですよね？
ここを購入するには日本綜合地所を愛すか、広深な心が必要なようですね。
個人的には関係者とかはないので、絶対無理な話しですが。
日綜マンションに住んだことはありますが、建物は良いとしても売主として
はなってませんでしたね。
上場、売れてる？　歴史が浅い、で許されることでしょうかね？

>387
↑何言ってるかわからない？？？？？？？

きっと、384さん、385さん、386さんくらいの方は心が広いのでしょうね。
日綜の不備で悪い影響があっても、上場してるしどこかでは売れてるし、
歴史の浅い会社だから許せるよ。ってことなんでしょう。
だからこれからに期待すれば、契約には問題ないってことなんでしょ。
日綜にとっては、関係者でなければ神のような購入者でしょうね。

>日綜マンションに住んだことはありますが、建物は良いとしても・・・

結局、売り方はともかく建物いいってことなんですね。。。。

日本綜合地所で強引な営業って聞きませんよね？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47309/

>>390
そういうところは見逃さないのですね。
優良だとは言ってませんよ。
「建物は良いとしても」ですから誤解なきよう。
日綜マンションにお住みになったことありますか？
と言うより、、お住みでない関係者とお見受けします。
引き渡したらのらりくらりで面倒なことは放置というのは、許し難いものですよ。

駅から遠いところに建てようとするもんだから、
駐車場無料でなんとか人を呼び込もうとする。で、売ったあとは放置プレイ。
駅から遠いところはえてして高層マンションは建っていないから、
低層住宅に慣れ親しんだ地元との軋轢が当然のように生じる。
高層マンション街で他としのぎを削って業界をたくましく生きる、という
デベロッパではないことは確かだな。

>393
↑何言ってるかわからない？？？？？？？

敷地内駐車場が無料となるカラクリとは？
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20051026d3000d3.html

http://www.amy.hi-ho.ne.jp/yumeminomachi/r990926b.html
これによると機械式駐車場（3段昇降式）は月12600円必要とのことです。
（東急パーキングによる試算）
内訳：
保守点検費:1,608円　
電気代:833円　　
保険料:298円　　
他雑費:197円　　
定期補修費用:5,462円　　
ピット交換費用:4,210円

このうち、日綜がホームページで管理費に含まれていると書いているのが「保守点検費」部分。
それ以外の金額が修繕積立金にどの程度見込まれているのでしょうか？
入居時の設定が4,000円前後ということを考えると、ほとんど見込まれていないのでは
ないでしょうか？
このあたりもチェックポイントだと考えます。

>388,394
日綜関係者？何言ってるのか分からない・・・。
>396
そう、これなんですよ！！日綜の誠意の無さが端的に書かれてますね。
売らんがためには何やってもいいんですかね！？
見かけ上はすご〜っくお得に見えますが・・・。

ここには明らかに日綜関係者が登場してますね。
何を言っているのか分からないのは、あなたたちですよ。
会社にとってマイナスだからおやめなさい。

無料駐車場の話し飽きた、、、別でスレたってるのでそっちでやってくれない？

話しくどいし、ひつこい！