住友不動産のマンション造りの発想

>>27-28
都心/文京区の物件一覧
http://www.google.com/search?q=cache:52Op41mp8HEJ:https://www.sumai-su...

最近の住友物件といいますが、そんなに内装のレベルダウンが激しいのですか？
同じシリーズでも、郊外と都会では内装グレードが違うせいではないんでしょうか。
もしくは、同一マンションでも高層階の広い部屋と低層階の一般の部屋と
内装のグレードが随分違う場合もあるので、そのせいということもありませんか。

数年前に竣工のマンションでオープンルームがあったので興味本位で
見に行きました。最上階のプレミアム住戸だったので内装はとても豪華でした。
帰りに別の階の共用廊下も見てみましたが、内装が違うので驚きました、
上層階はポーチも壁も石張り、低層階はジュウタン敷きでした。
完成物件でないとわからないこともありますね、ＭＲではこういった
共有部分の違いはわからないものです。

住友は一応、ＭＲで上層と下層の共有部分の違いをわかるようにしてると思いますよ。
全部の住友を見たわけではないですが・・・
ただ、まあ上層のプレミアムと一般が違うのは当たり前といえば、当たり前の話なんで、
たとえば、下層階をみて、上層階と比べてコストダウンしてる、とかそういう話ではないです。

都心と郊外を比べても仕方ないですが、むしろ、２年前ぐらいの竣工の郊外のマンションの
ほうが最近の都心のマンションより仕様や部材がよい場合があります。
同時期のものなら当然郊外より都心のほうがいいでしょうけど。
業界全体にいえる傾向ですね。２年ぐらい前の物件が一番しっかりつくってる。
まあ、これも全エリアをカバーしてみてるわけではないので、あくまで肌感覚ですね。

同一エリアの、ほぼ同じ価格帯のライバル物件（他の財閥系）と比べると
まずまちがいなく、立地、居室のグレードのコストダウンのペースは激しいですね。
安普請です。エントランスだけはしゃれてるかもしれませんが、肝心の居室の
スペックが悪いですね。

材料費が高騰してますから、ある程度、この傾向はどのデベにも見られることです。
ただ、住友はちょっと露骨かな、と・・・

>>43さん
詳細な説明ありがとうございます。

内装、共用部分、駐車場設置率　全てにおいて高層階優先（区別？）というのは
住友さんの十八番なんでしょうか。
大手デベなら、けっこうこういった区別はどこでもあるんでしょうか。

反対に住友物件で、全戸室の内装、共用部のグレードが同じという物件も
郊外物件や都心物件でもあるんでしょうか。

＞大手デベなら、けっこうこういった区別はどこでもあるんでしょうか。

特に都心の一等地で、ある程度の規模だと、この区別は大手デベでもよくあります。
駐車場の優先順位はもう常識ですね。１億もってくるお客と4000万しかないお客が
駐車場で同じ倍率でクジをひく、なんてありえないことです。

たとえば、都心のある程度戸数のあるマンションの場合、北向きの部屋は、小さく造り、賃貸用や単身者用にすることを念頭に、グレードをかなり落とす。この手の部屋も案外に需要が高く、むしろ億ションよりよく売れたりします。
三井だと文京区の本郷真砂、三菱だと番町パークハウスなんかがそうでした。
住友の場合は、ちょっとばかり、安い部屋の手を抜きすぎて（その分、お金を出してくれる人を重要視して、手あつくケアしてる、ともいえますが）、億ションのほうからよく売れたりしてますね。

＞反対に住友物件で、全戸室の内装、共用部のグレードが同じ

うろ覚えですが、ガーデンヒルズ久我山なんかは、そんなに内装の差はなかったような気がします。
全部のグレードを見たわけではないのですが、いくつか棟があって、上の部屋も別の棟の下の部屋も
見ましたが、際立った差は感じませんでした。そのかわり、棟の位置や居室の階で、眺望や騒音に差があったと思います。

シティハウスシリーズなんかだと、ちょっとしたプレミアム住居を上層階に設けてる場合が多いような気がしますね。シティハウスはもともと、ガーデンヒルズシリーズほど戸数が多くないですから、プレミアムがあるとはいっても、露骨な格差はないものが多いのではないでしょうか。

完成在庫が多いことから、「実物を見て買えるから住友はいい」などという声がありますが、
実際は逆ですね。住友こそ、最初に行って、よい部屋（自分にとって）を押さえることです。
売れ残っても大きな値引きがあるわけではないですし（ましてや不動産の先高感のある今はゼッタイに値引きなどしないでしょう）、欠陥を出す心配はほとんどないです(安普請かもしれませんが）から、早めに決断されることをお薦めします。

買い手はよく知っていますよ。絶対的な価格の高い安いではなく、「高くてもお買い得感のある物件（たとえば目白ガーデンヒルズの上層階。あのグレードとデザインで駐車場代や管理費の安さは出色です）」や「安くてそこそこの満足を得られる物件（住友ではあまりありませんが、三菱や野村の地下住居など）」が先になくなります。

渋谷区が建物の「絶対高さ制限」を導入か
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=6555211

んで？

売れ残りの販売方法とか、駐車場の割り振りとか、陰で何やっているかわかんないとこありますよ。
質はいいけど、結構みんなやり方に不満に思っているみたいですよ。

それと住友不動産建物サービスが最悪。
利益第一主義です。
契約社員の管理人さんも会社がだめだからって言ってました。

財閥系だからね。庶民の負け。

23区物件がやっと口火を切ってきました、販売の傾向、内外装の傾向は昨年と同じような
感じなのでしょうか？

都内物件では最近は最初から、各部屋の分譲価格を公表するようになりましたが
地域一番の高値で出してきているような、傾向です。
高く売ることが、大手として特色なのかもしれません。

確かに、リセールバリューは高い傾向があります、チラシにも「旧住友不動産分譲」の文字を
三井不動産と共に、よく見かけます。

住友不動産の現場は、要求が厳しいからゼネコンも大規模以外にやりたがらないと聞きました
本当でしょうか。
社内で建設部門も持っているから、ゼネコンの社員はやりにくいのでしょうか
コンクリートの養生期間が永いとか、仕様書がやたら細かいとか・・・・

あちこちで、販売延期です。

やはり価格の高騰を狙っての販売延期なのでしょうね。
ただ、竣工済みの物件でこれをやられると、入居者としても戸惑います。
いくら空き部屋の管理費・積立金を住友が自腹を切るとはいえ…
それもこれも企業体力があるからこそなせる技なのでしょうが。

私は文京区のパークスクエアに住んでますが　住友はなかなか良いと思ってます
管理もとてもしっかりしているし建物もしっかりして信用おけます
実は最近他のデべの物件購入したのですが　お客の要望を全然聞いてくれません　そこいくとある程度わがままも聞いてくれ　関西の割にはさすが一流企業と思いました

＞＞56

売れない中古マンションのリビングに派手なシャンデリア（当然安物）を付けたらたちまち売れた例があるそうです。
不当なマージンを上乗せした単なるボッタクリかもしれないですね。

耐震強度偽装マンション住民、消費者契約法違反で４億円請求
http://www.geocities.jp/shouhishahogo/gisou4.htm

都内の場合、やたらと完成済み物件ばかりで売れ残りが多い印象です。
機会があって数カ所内覧しましたが、営業の方の対応は好印象でした
ただし、マンション専業デベのように「何としても買って欲しい・・」というような
迫力に欠けるところはありました。

高いこともありマンション自体の作りも、デザインも良いし、エントランスはどこもゆったりで豪華
売れない最大の原因は、他社よより値付けが高いことなんでしょう　
地域相場より15％以上は高い感じ。
同一間取りで3フロアーくらい同価格の値付けなのでどうしても低層階が残るのは当たり前か？