住友不動産のマンション造りの発想

割り高な高層階買う事にある程度納得できる理由が付くものね。
実際売れ方も高層階の値段の高い部屋から売れてるみたい。
ただ駐車場はほんとダメだねぇ。億の部屋買う人がw1850以下の
車なんか乗ってるはずないよ。

シティータワーに関してはこういう位置づけでいいんではないか。
タワーの中低層は投資用の案件だろうから永住派の高層階住民とエントランスから
隔絶してしまう手法もある意味理にかなってるかなと思う。

初めて住友の物件HP見ました。
成城のですが、
それにしてもすごい値段ですね。
たとえ成城であるにしても。
完成してもまだ残っているというのは
そういうことなんでしょうか。

は？　成城にしては、あれわ割安ですよ。
売れ残ってるのは、あそこは崖下で成城とはいえない場所だから。
すぐ近くのギリギリ崖上の野村の樟景台なんて、もっとずっと割高でしたけど、
即日完売でしたよ。

住友のマンションって
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45468/res/146

エントランスは豪華、居室はショボイという物件が多いですね。
変な場所に一見豪華そうなマンションを建てて、高めのプライスで売る。
上階と下層は露骨に差別。
地上げ屋がマンション業に変った、といわれるゆえんでしょう。
本当によい場所は三菱地所のマンションに取られてますね。
企画も三井に比べたら落ちるし、売れ残りのイメージも強い。
三大財閥系では、一番ランクが下のデベという感じ。

14さんあんたマンション評論家か？シティーハウスに住んでるけど、満足してるよ。解かったようなこと言わんでくれよ。実際のこと解かりもしないで。迷惑だ。

駐車場の優先は別に住友に限りません。
上層、下層で内装をくっきりわけるのは住友の特色かもしれませんね。
ただ、南向き、北向きで、居室のグレードがかなり違うのは住友に限らずよくあることですね。
グランドヒルズ、ガーデンヒルズ、シティハウスとグレートが落ちていくのも
三菱にはないことですが、三井は同様の区別があります。
ただ同じシティハウスといっても、立地によって若干グレードは違うと思います。
病院のようで、かつやすっぽい白い外観が多いですけどね。
間違っても二丁掛けの特注タイルなんかはシティハウスには使われませんから。

>19
目白ガーデンヒルズには３つのグレードがあります。
駐車場もグレードによって当選確率１００パーセント、７０パーセント、２５パーセント位です。
勿論、安い部屋（ここでは１億以下）では平置き駐車場はありません。
立派なのは最上級グレードで１億以上の部屋です。あなたのおっしゃるように下のグレードは
安っぽいです。
ここまで徹底していると逆に清清しいですね。

安い部屋は投資用に高い部屋とセットで買って欲しいんだろう。
賃貸に出すからどうせ設備はすぐ痛む、という考え方なんでは?

まだ目白のガーデンヒルズは完売していなんですか。
賃貸用も転売用も売れてませんね。

小石川ガーデンヒルズってどうなったのでしょうか？
ずっと空き地のまま？

小石川ガーデンヒルズは白紙のままだそうです。
けっこう楽しみにしていたのですが・・・
草ボーボーで荒れ放題なのは、住友の嫌がらせか、と地元でささやかれてますw

文京区民は確信犯のところはあるかもしれませんね。
でも、小石川の件がぽしゃったのは、あそこにマンションを建てると
実際に地下水脈に影響が出る可能性が高いから。
「万が一水が枯れたら住友は補償せよ」とつめよられて、事業を進められなくなったようです。
ですから、反対運動に配慮して頓挫、ということではないですよ。
あくまでデベとしてのソロバン勘定。
しかし、あの土地、どうするんでしょうか・・・

ほんと、あの土地、もったいなさすぎ...

目白ガーデンヒルズは高層階にお買い得感があったんですよ。
億ションとしては管理費や修繕費や駐車場料金が安かったですからね。
それもこれも土台の方々が出し合って支えてくれるから。
その分、中層以下にはお買い得感はなく、むしろ割高感がありました。
仕様も値段のワリには安っぽいですからね。だから売れ残っているんです。

一方、ガーデンヒルズ久我山の場合は、安いところが、道路のわきで防音壁になるような
造り。この物件は高い居室のほうから売れていって、安いところが残っていました。

【不適切な投稿が多いホストからの投稿内容であり信憑性が低いため削除しました。管理人】

やはり、ある種の意図をもった人の投稿でしたか・・・
どうも、一般の消費者としては、変に賛美しすぎる部分があると思いましたが・・・
「90％以上サッーと売れてしまうのだからすごい」とか、首を傾げたくなるような投稿でしたね。

ただ、物件そのものを純粋に気に入っている方は、どしどし具体例を書き込んでくださいね。
逆にこんなところが不満、などといった部分もあれば。
それにしても、目白も久我山も、成城も国立も本郷も桜新町も完売してないんですね。

シティタワー高輪
http://www.ct-takanawa.com/

住不物件としてはかなりいいと思いますが、まだ残ってるんですよね。

購入したけれど、選択を間違ったと後悔しています。
外見に比べ中身が確かに安っぽい。というか本当にレベルの低い設備や材質を使っている。
どこに金がかかってるのか教えてほしい。
建物自体がしっかりしてれば見た目はある程度許せるが、それさえ疑わしい。
今思えば、知識ゼロの販売員たちに、入居後の不具合に対する対応の悪さ・・・
悪徳と囁かれても仕方ない。

最近の住友物件ですか？
だとしたら、価格に対して信じられないぐらい安い材料を使っていますよ。
他の財閥系に比べても、ガラス、フローリング、トイレなどのコストダウンは際立って顕著です。
２年ぐらい前の物件のほうが断然マトモでした。
ただ、建物自体はそれほど、ご心配なさらなくても大丈夫では？
特別躯体がしっかりしているとも思えませんが、
といって、特別スラブが薄いとか外壁が薄いということもないと思います。
まあまあ、並の上、というレベルだと思いますよ。
住友はエントランスや外観を豪華に見せるほうにお金をつかっていますね。

>>27-28
都心/文京区の物件一覧
http://www.google.com/search?q=cache:52Op41mp8HEJ:https://www.sumai-su...

最近の住友物件といいますが、そんなに内装のレベルダウンが激しいのですか？
同じシリーズでも、郊外と都会では内装グレードが違うせいではないんでしょうか。
もしくは、同一マンションでも高層階の広い部屋と低層階の一般の部屋と
内装のグレードが随分違う場合もあるので、そのせいということもありませんか。

数年前に竣工のマンションでオープンルームがあったので興味本位で
見に行きました。最上階のプレミアム住戸だったので内装はとても豪華でした。
帰りに別の階の共用廊下も見てみましたが、内装が違うので驚きました、
上層階はポーチも壁も石張り、低層階はジュウタン敷きでした。
完成物件でないとわからないこともありますね、ＭＲではこういった
共有部分の違いはわからないものです。

住友は一応、ＭＲで上層と下層の共有部分の違いをわかるようにしてると思いますよ。
全部の住友を見たわけではないですが・・・
ただ、まあ上層のプレミアムと一般が違うのは当たり前といえば、当たり前の話なんで、
たとえば、下層階をみて、上層階と比べてコストダウンしてる、とかそういう話ではないです。

都心と郊外を比べても仕方ないですが、むしろ、２年前ぐらいの竣工の郊外のマンションの
ほうが最近の都心のマンションより仕様や部材がよい場合があります。
同時期のものなら当然郊外より都心のほうがいいでしょうけど。
業界全体にいえる傾向ですね。２年ぐらい前の物件が一番しっかりつくってる。
まあ、これも全エリアをカバーしてみてるわけではないので、あくまで肌感覚ですね。

同一エリアの、ほぼ同じ価格帯のライバル物件（他の財閥系）と比べると
まずまちがいなく、立地、居室のグレードのコストダウンのペースは激しいですね。
安普請です。エントランスだけはしゃれてるかもしれませんが、肝心の居室の
スペックが悪いですね。

材料費が高騰してますから、ある程度、この傾向はどのデベにも見られることです。
ただ、住友はちょっと露骨かな、と・・・

>>43さん
詳細な説明ありがとうございます。

内装、共用部分、駐車場設置率　全てにおいて高層階優先（区別？）というのは
住友さんの十八番なんでしょうか。
大手デベなら、けっこうこういった区別はどこでもあるんでしょうか。

反対に住友物件で、全戸室の内装、共用部のグレードが同じという物件も
郊外物件や都心物件でもあるんでしょうか。

＞大手デベなら、けっこうこういった区別はどこでもあるんでしょうか。

特に都心の一等地で、ある程度の規模だと、この区別は大手デベでもよくあります。
駐車場の優先順位はもう常識ですね。１億もってくるお客と4000万しかないお客が
駐車場で同じ倍率でクジをひく、なんてありえないことです。

たとえば、都心のある程度戸数のあるマンションの場合、北向きの部屋は、小さく造り、賃貸用や単身者用にすることを念頭に、グレードをかなり落とす。この手の部屋も案外に需要が高く、むしろ億ションよりよく売れたりします。
三井だと文京区の本郷真砂、三菱だと番町パークハウスなんかがそうでした。
住友の場合は、ちょっとばかり、安い部屋の手を抜きすぎて（その分、お金を出してくれる人を重要視して、手あつくケアしてる、ともいえますが）、億ションのほうからよく売れたりしてますね。

＞反対に住友物件で、全戸室の内装、共用部のグレードが同じ

うろ覚えですが、ガーデンヒルズ久我山なんかは、そんなに内装の差はなかったような気がします。
全部のグレードを見たわけではないのですが、いくつか棟があって、上の部屋も別の棟の下の部屋も
見ましたが、際立った差は感じませんでした。そのかわり、棟の位置や居室の階で、眺望や騒音に差があったと思います。

シティハウスシリーズなんかだと、ちょっとしたプレミアム住居を上層階に設けてる場合が多いような気がしますね。シティハウスはもともと、ガーデンヒルズシリーズほど戸数が多くないですから、プレミアムがあるとはいっても、露骨な格差はないものが多いのではないでしょうか。

完成在庫が多いことから、「実物を見て買えるから住友はいい」などという声がありますが、
実際は逆ですね。住友こそ、最初に行って、よい部屋（自分にとって）を押さえることです。
売れ残っても大きな値引きがあるわけではないですし（ましてや不動産の先高感のある今はゼッタイに値引きなどしないでしょう）、欠陥を出す心配はほとんどないです(安普請かもしれませんが）から、早めに決断されることをお薦めします。

買い手はよく知っていますよ。絶対的な価格の高い安いではなく、「高くてもお買い得感のある物件（たとえば目白ガーデンヒルズの上層階。あのグレードとデザインで駐車場代や管理費の安さは出色です）」や「安くてそこそこの満足を得られる物件（住友ではあまりありませんが、三菱や野村の地下住居など）」が先になくなります。

渋谷区が建物の「絶対高さ制限」を導入か
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=6555211

んで？

売れ残りの販売方法とか、駐車場の割り振りとか、陰で何やっているかわかんないとこありますよ。
質はいいけど、結構みんなやり方に不満に思っているみたいですよ。

それと住友不動産建物サービスが最悪。
利益第一主義です。
契約社員の管理人さんも会社がだめだからって言ってました。

財閥系だからね。庶民の負け。

23区物件がやっと口火を切ってきました、販売の傾向、内外装の傾向は昨年と同じような
感じなのでしょうか？

都内物件では最近は最初から、各部屋の分譲価格を公表するようになりましたが
地域一番の高値で出してきているような、傾向です。
高く売ることが、大手として特色なのかもしれません。

確かに、リセールバリューは高い傾向があります、チラシにも「旧住友不動産分譲」の文字を
三井不動産と共に、よく見かけます。

住友不動産の現場は、要求が厳しいからゼネコンも大規模以外にやりたがらないと聞きました
本当でしょうか。
社内で建設部門も持っているから、ゼネコンの社員はやりにくいのでしょうか
コンクリートの養生期間が永いとか、仕様書がやたら細かいとか・・・・