穴吹サーパスマンション5棟目

こうなったら、清算へ頑張れ！

これが真相だとすると、困ったもんだ。
再建への道は遠そうだな。

　穴吹氏は、パトロンとして名を高めた。プロ野球・オリックス球団の二軍スポンサーとしてネーミングライツ（命名権）を購入、チームの名称は「サーパス神戸」。プロバスケットボールbjリーグ「高松ファイブアローズ」のスポンサーになり、ユニホームへの広告やチケット購入で支援した。
　業績が好調の頃は、スポンサーとして大判振る舞いしても何の問題もなかった。逆風に直面したのは08年から。金融危機に端を発するマンション不況で、09年３月期連結決算の最終損益は、過去最悪の138億円の赤字となった。
　この間、先代時代から同社を支えてきたのは、「大番頭」といわれた２人の専務。マンション建設担当の朝倉泰雄専務と、財務担当の池内孝信専務だ。マンションの販売戸数が落ち込むなか、大番頭の２人が本業と関係ない事業やスポンサー契約の見直しを求めたところ、穴吹氏の逆鱗に触れ、取締役全員の首切り事件に発展した。これが業界の見方だ。
　同族経営とはいえ、経営を仕切ってきた両専務の首を切り、長男と次男を取締役に据えようとする身勝手さに、金融機関や取引先は猛反発。穴吹氏は、銀行や取引先を味方につけることはできなかった。結局、取締役全員から解任されてしまったのである。
http://www.data-max.co.jp/2009/11/post_7859.html

今回の事で、たくさん迷惑をかけた。たくさん傷ついた。たくさん悩んだ。
だからこれから、今までの事反省し、迷惑をかけた人。これから出会う人。
人の意見を聞き、やり直してください。また同じ事、繰り返さないで。
見てないと思うけど・・・・
本当に、今から迷惑をかけた人の事考えて行動して下さい。
この事で不安な人がたくさんいる。自分の事より先に迷惑をかけた人の事を一番に
考えて下さい。きっと廻りが認めてくれれば良い方に行きます。

会社をつぶしてしまった事の意味を分からない経営陣や社員がいる限り
立て直しも何もない。
資材投げ売ってやり直してみろ。
今までと大差ない感じでやり直せるとどうせおもっているんだろ。
特に生産性のない社員。
給料泥棒

こりゃ、穴吹で家はかえないね！

スポンサーは早々に決まるでしょ。経営陣が代わって堅実な会社に戻るといいですね。

>858
は？早々に決まるわけないじゃん。楽観主義的発言はやめた方がいいんじゃない？
この不景気に倒産した巨大不動産会社に手を出すヤツがいるの？
早々の根拠を言ってよ。

その内分かりますよ。

以前、三井不動産からの噂がありましたがどうなんでしょう？ドバイショックがはじまったなかで、もし決まっていても支援は破たんするのではないでしょうか！昨年のリーマンショック以上のインパクトがありますからね・・・銀行は融資より、資金回収に必死の形相になるんじゃないですか！

お久しぶりです。
No.447 by 匿名さん です。
今回の穴吹倒産でサーパスに非があるとはっきりしました。
私の主張が正義だと証明されました。
正義は必ず勝つのです。
本当に苦しい戦いでした。
苦労が報われました。
穴吹を打倒できて本当に嬉しい。
この掲示板で私を批判してた人は謝罪してください。
ブログを読み直して反省してください。
サーパス周船寺の騒音問題を理解して協力してください。

http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/1?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/2?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/3?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/4?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/7?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/8?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/9?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/10?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/11?m=l

>>858
元々堅実なところなんてないのに、どこに戻るんでしょ。
四国の地場不動産会社から全国規模までのし上がった、やり手の不動産会社です。
古参のはずなのに、やることなすこと、外資系不動産みたい。挙げ句は、横文字不動産会社と同じ結末でしたね。

今日は債権者会ですね。
どんな説明をするんだろ・・・。

＜穴吹工務店＞会社更生法の適用申請　負債総額１４０３億円 (毎日新聞)
　分譲マンション大手の穴吹工務店（高松市）は２４日、東京地裁に会社更生法の適用を申請し、保全管理命令を受けたと発表した。負債総額は約１４０３億円。穴吹英隆社長は同日付で解任され、取締役に退いた。同時に関連会社２社も更生法を申請、３社の負債総額は計１５０９億円。民間信用調査会社によると、負債総額では今年５番目の規模。

　穴吹工務店によると、０８年９月のリーマン・ショック後の深刻な不況の影響でマンション市場が冷え込み、収益が悪化。リストラなどで経営立て直しを図ったが、０９年３月期連結決算は、１３８億円の２期連続最終赤字に陥った。再建方針を巡って穴吹社長（当時）と他の取締役が対立し、１０月末から１１月初めにかけて取締役１１人の解任騒動が起きたことで信用収縮に拍車が掛かり、自力再建を断念した。


　穴吹工務店は６１年設立。７８年から「サーパス」ブランドの分譲マンションを全国展開し、０７年にはマンション供給戸数ランキングで大京を抜いて初のトップに立った。【吉田卓矢、清水直樹】



［毎日新聞１１月２４日］



[ 2009年11月24日21時55分 ]

「サーパス」の穴吹工務店、会社更生法申請 (読売新聞)
　マンション販売大手の穴吹工務店（高松市）は２４日、東京地裁に会社更生法の適用を申請し、保全命令を受けたと発表した。

　負債総額は１４０３億３４００万円（３月末現在）で、東京商工リサーチによると、負債額は今年５番目という。関連２社を含めた負債総額は１５０９億９００万円。

　穴吹工務店の発表によると、同日の取締役会で、創業家出身の穴吹英隆社長の解任を決定。穴吹氏は取締役にはとどまる。同社は支援企業の下で再建を目指す。

　同社は１９７８年から、主に地方都市で「サーパス」ブランドのマンションを展開。用地取得から建設、販売、管理までを自社グループで行う手法で事業を拡大し、２００７年にはマンション販売戸数で全国１位となった。今年１０月末現在、沖縄を除く全国に約７万５０００戸のマンションを供給している。

　昨秋のリーマンショックを契機とした景気後退でマンション市場が冷え込み、業績が悪化。０９年３月期の連結決算は、売上高が１７６０億８１００万円、純損失が１３８億３４００万円で、２期連続の赤字となった。また、再建計画を巡って穴吹氏と他の取締役が対立し、１０月には大半の取締役が辞任、１週間後に撤回するなど混乱していた。



[ 2009年11月25日1時25分 ]

穴吹の“死期”早めたゴタゴタ内紛劇　あっという間の破綻 (夕刊フジ)
　会社更生法の適用を申請した非上場のマンション大手、穴吹工務店（香川県高松市）。不動産不況という逆風のなか、創業家出身の穴吹英隆前社長（５８）と役員陣のゴタゴタも“死期”を早めた。

　穴吹工務店では１０月に入り、穴吹社長（当時）以外の全取締役１１人を解任する臨時取締役会を召集しようとして、経営の混乱に拍車がかかった。取引先の反発もあって総会は中止となったが、同社の信用は地に墜ち、あっという間の破綻劇となった。


　同社の池内孝信代表取締役は２４日夜の記者会見で、「（解任騒動で）取引先の信用収縮を実感した。社長は自立再建を目指し、（他の全取締役１１人は）私的整理などを検討し、手段として最後の法的整理を取った」と明かした。


　その穴吹前社長は、プロ野球関係者での間では有名な存在で、「西武の元監督、東尾修氏のタニマチとしても知られた」（同社関係者）という。また、プロ野球オリックスの２軍チームの命名権を購入し、自社のマンションブランドである「サーパス」と名付けた。


　１９６１年設立の同社は、「サーパス」ブランドのマンションを展開。９４年に息子の英隆氏が社長に就任すると、イメージキャラクター「あなぶきんちゃん」によるテレビＣＭも話題になり、サーパスは全国ブランドに成長した。２００７年にはマンションの新規販売戸数で全国トップになったこともある。


　が、折からのマンション不況で業績は急降下、０９年３月期は１３８億円の連結最終赤字に。自立再建を目指す穴吹前社長に対し、異を唱えた他の役員陣が２４日に穴吹氏を社長から解任、法的整理へと移行した。


　ある取引銀行の幹部は「穴吹前社長は人脈にも問題があり、とても再建を任せられるような人物ではなかった」と話している。





[ 2009年11月25日17時00分 ]

手付金が戻らない！？　穴吹倒産、購入者は不安いっぱい　 (夕刊フジ)
記事写真

　手付金が戻らない！？　穴吹倒産、購入者は不安いっぱい　（写真提供　産経新聞社）

　会社更生法の適用を２４日に申請したマンション大手、穴吹工務店（香川県高松市）。全国に「サーパス」マンションを展開する同社は、顧客からの問い合わせ窓口を設けた。今後の対応について「契約済み物件は完成させ、購入者に引き渡す」とする一方で、契約解除を希望する人への対応は「検討中で、説明の機会を今後設ける」とする。契約を解除したい購入者にとっては、支払った手付金が戻らない懸念がありそうだ。

　同社によると、現在建設中のマンションは青森県から鹿児島県まで全国２９都府県に４５棟。完成済みの物件も含め、本年度は約３５００戸を販売しているという。


　マンション事業に詳しい住宅コンサルタントの平賀功一氏は「（倒産したマンション業者から購入したということで）価格低下を懸念するかもしれないが、過剰な心配をする必要はない」と説明する。完成品を購入して居住すれば、価格が下がっても、直接市況悪化の影響は受けにくい。


　ただ、契約を解除したときには、多くの場合、手付金が戻らない懸念があるという。「経営破綻した会社の物件を買うのはやめたいという場合も、自己都合（による契約解除）になるのが一般的」（平賀氏）とされるためだ。


　マンション購入の際、通常は購入価格の５～２０％程度の手付金を支払うので、契約者にとっては大きな関心事だ。


　一方、入居後の問題としては、「管理サービスの質が下がる可能性がある」（平賀氏）という。系列会社が管理業務を担う場合が多く、業者の破綻の影響で管理人員の規模を縮小することなどがあるためだ。


　これに対して、穴吹工務店は「管理、メンテナンスは関連会社が行い、事業サービスは変わらないので安心してほしい」としている。





[ 2009年11月26日17時00分 ]

更生法申請の却下を＝東京地裁に上申書－穴吹工務店前社長 (時事通信)
　東京地裁に会社更生法の適用を申請した穴吹工務店（高松市）前社長の穴吹英隆氏が２６日、高松市内で記者会見し、更生法申請を決定した取締役会は無効だとして、申請を却下するよう求める上申書を２５日付で東京地裁に提出したと発表した。同氏は「代表を解任された認識はない」と話しており、社長の地位保全を求める仮処分申請を行う方向で検討している。

　代理人の伊藤雅啓弁護士によると、取締役会は招集権限を唯一持っている前社長がＦＡＸにより事前に中止を通知したにもかかわらず、前社長不在のまま開かれたという。このため、更生法申請の決議は違法であると主張している。

　穴吹工務店広報部は「申し立ての内容を把握しておらず、詳細についてはコメントを差し控えたい」としている。　

［時事通信社］



[ 2009年11月26日20時31分 ]

穴吹工務店　ワンマン社長の掘った墓穴 (ゲンダイネット)
●取締役解任めぐる迷走のツケ

　いよいよ年末にかけての倒産ラッシュが始まるのか――。２４日、マンション分譲大手（未上場）の穴吹工務店（本社・高松市、穴吹英隆社長）が、グループ会社２社とともに会社更生法を申請した。負債総額は３社で１５０９億円。マンション業界では５月のジョイント・コーポレーション（負債総額１４７６億円）以来の大型倒産である。

　穴吹工務店は分譲マンション「サーパス」シリーズで知られる大手で、創業は１９０５年。６１年に株式会社に改組した。用地取得からアフターサービスまで手がける製販一体型のメーカーとして、主に地方都市で実績を重ね２００７年にはマンション供給全国トップになった。ところが、リーマン・ショック後の景気低迷の直撃を受け、０９年３月期の連結最終損益は１３８億円の赤字に転落。今期もマンション不況が続くなか、苦戦を強いられてきた。

「この間、会社側は１２６３億円の有利子負債を圧縮するため、約３００人の人員削減や事業所統合などのリストラを進めたが、十分な効果が出なかったのです」（業界関係者）

　経営不振に追い打ちをかけたのが、この秋の「殿の乱心」。１０月下旬になって、創業家の穴吹社長を除く１１人の取締役全員を解任し、社長の長男、次男ら３人を取締役にするとの方針を突然発表したのだ。

「１１月３日開催予定の臨時株主総会で議案を提出し決めるはずでしたが、金融機関の反発などを恐れたのか、直前になって方針を撤回し、従来どおり経営陣は１２人体制でいくことにしたのです。この迷走で一気に対外的な信用を失った」（前出の関係者）

　創業家のワンマン社長の暴走が致命傷になったようだが、穴吹社長は本業以外でも話題となった人物である。

「慧光塾という経営コンサルタント会社とのつながりです。＊＊＊＊まがいの存在といわれ、安倍元首相との深い関係は有名です。その慧光塾の教祖的存在だった人物（故人）の長男と、穴吹社長の長女が数年前に結婚し、その披露宴には有名人が数多く出席して話題になったものです」（経済ジャーナリスト）

　取締役解任を企てたワンマン社長は２４日、逆に解任されてしまった。探ればいろいろと出てきそうな倒産劇である。

（日刊ゲンダイ2009年11月25日掲載）



[ 2009年11月28日10時00分 ]

2009年11月27日17時54分 / 提供：YUCASEE MEDIA (ゆかしメディア)
　穴吹興産が27日の大証1部で値上がり率トップとなる前日比11円高（8.15％）となり、146円で取引を終えた。

　会社更生法を申請した「穴吹工務店」と同一グループだと、投資家から認識されていたためか大きく値を下げていた。飛んだとばっちりだが、穴吹興産は同一ではないことと、また、前日に発表した自己株式取得が材料となって見直し買いが入った。

　穴吹興産は、設立当時の昭和39年5月当時は、穴吹工務店を中心とする穴吹工務店グループに属していた。同60年6月にファミリーマンション分譲事業に参入。穴吹工務店と競業することになったため、グループと独立した、言わばライバルでもある。

『穴吹工が初の債権者説明会　支援企業選び再建目指す』
　会社更生法の適用を申請した穴吹工務店（高松市）は２８日、
債権者対象の初の「関係人説明会」を高松市内で計３回開催した。
非公開だったが、出席者によると、解任された穴吹英隆前社長の
後任として代表取締役に就いた朝倉泰雄氏らが謝罪。会社側からは
今後、支援企業を選んで再建を目指すとの説明もあったという。
　説明会は１２月１日に東京、２日に大阪、福岡両市でも開催予定。
複数の出席者によると、説明会では弁護士らから申請に至った経緯の
説明もあり、特に混乱もなく終了したという。
2009/11/28 18:22 【共同通信】

来年11月ぐらいまでに、支援企業が決まるんだって！それまでは、全く売れそうにもないね・・・

工事は何時再開？
入居は何時できる？

ニュースでは保全管理人から３ヵ月以内との話しがあった様です。
早く工事再開して欲しいですね。

　工事再開の具体的な見通しについては、「物件ごとに違うので一概に言えないが、完工に近いものは査定ができればすぐに。一番早いものは１２月にも再開できる。途中の物件も、（判断に）３カ月も掛けたのでは遅いと思う」との考えを示した。

債権者名簿が出た！

建築業界総合研究所　さんすけ
http://kenchiku-souken.com

11月24日、高松市のマンションディベロッパー、穴吹工務店が会社更生法の適用を申請した。負債総額はグループで1510億円に上り、四国では最大。10月には経営再建策をめぐり社長と他の取締役が対立、全取締役の解任を発表した後撤回するなど大混乱した。加えて、更生法申請を決議した取締役会では、欠席した穴吹英隆社長（当時）を解任、25日現在でも所在がわからないなど混迷を極めている。

　穴吹は2007年にマンション供給戸数で大京を抜き全国首位、翌08年には3位となるなど大手の一角を占める。沖縄を含む全都道府県に進出、売り上げの九割以上が地方都市という他の大手ディベロッパーには見られないビジネスモデルで成長してきた。

　地方都市はマンション市場としては弱いはずだが、穴吹は地場のゼネコンなどを協力会として組織し、そのエリアでマンション施工を優先的に振り分ける代わりに、ゼネコン社員に物件の販売をも委託するという仕掛けを施した。結果的に、「穴吹が供給する中規模の戸数の物件であれば、下請けなども含む建設関係会社を動員すれば売り切れる」（業界関係者）。このため他社が見向きもしないようなエリアでもマンションの販売を伸ばすことに成功してきたのだ。

　だがこの“妙手”が08年のマンション不況で逆回転した。地方で販売を行なっていた競合の新興ディベロッパーが軒並み破綻、この在庫がたたき売られたり再販物件として安値で放出された。こうした傾向は特に地方都市で強く、競合物件の価格下落に合わせ安売りを行なわざるをえない穴吹は収益が急速に悪化した。

　09年3月期は、販売戸数こそ微減にとどまったものの、販売期間が長期化したことで収益が悪化し、138億円の当期損失に陥った。社員の約1割に当たる早期退職者募集、強みとしてきた全国網の大幅縮小など、徐々に追い詰められた。90社以上の金融機関と取引するなど全国展開ならではともいえる特色が、この局面では確たるメイン行がない弱みに転じた。

　今回の破綻が及ぼす影響は大きい。物件引き渡し前の顧客も全国に広がり、建設業者を中心とした取引業者も2060社に上る。このため民事再生法ではなく会社更生法を選ばざるをえなかった。ディベロッパー破綻の“一巡”でひと息ついていた建設業界に再び冷や水を浴びせた格好だ。

　独自性で比較的堅調な営業を続けてきたと見られていた穴吹の破綻に他のディベロッパーも衝撃を受けている。「今後、マンションディベロッパーは首都圏で営業を行なう大手や財閥系しか生き残れないことがこれではっきりした」とあるディベロッパー首脳は言う。長引くマンション不況は、業界の寡占化をますます推し進めることになりそうだ。

（「週刊ダイヤモンド」編集部　鈴木洋子）

一度破綻したマンションディベロッパーの物件には、一般の人はなかなか手を出しにくいはず。ところが、昨年11月に民事再生法適用を申請したモリモトが、東京地方裁判所から再生計画の認可決定を受け、中断していたマンション3棟の販売を再開したところ、商談予約や申し込みなどが殺到しているという。

中には全戸数42戸に対して2日間で150件もの予約受付があった物件もあり、9月中には3棟の全147戸が完売しそうな勢いだという。ただでさえマンションが売れない時代なのに、なぜモリモトの物件に人気が集まっているのか。

主な理由は価格だ。3物件とも世田谷区・大田区の城南地区の駅徒歩圏内の立地で、さらに当初売り出し価格より10～20％の値下げを行なうなど、値ごろ感を出した。

だが、それだけでない。買い手の不安を払拭するようモリモトがさまざまな手を打ったことも見逃せない。

　まず、全3物件とも、10月から施行される住宅瑕疵担保法に基づく住宅瑕疵担保責任保険に加入。本来なら着工前の申し込みと工事中の査定が必要になるが、モリモトは建築と設計で住宅性能表示を取得しているため加入が可能になったのだ。

　さらに、法律の対象外である今年3月までに顧客に引き渡された物件についても、任意の瑕疵担保保険に加入。今後モリモトが再度経営危機に陥った場合でも、発生した建物の瑕疵に対してメンテナンスを行なうという確認書をゼネコンに発行してもらい、顧客に配布した。

お清め、心霊治療－穴吹解任、前社長が心酔した“団体” (夕刊フジ)
記事写真

　お清め、心霊治療－穴吹解任、前社長が心酔した“団体”（写真提供　産経新聞社）

　会社更生法の適用を申請した分譲マンション大手、穴吹工務店（香川県高松市）。申請に先立って開かれた取締役会で、創業家出身の穴吹英隆氏（５８）を社長から解任するというクーデター事件も起きた。その穴吹氏は、首相経験者との関係が取りざたされたある「団体」に心酔していたことでも知られていた。

　同社によると、１１月２４日の取締役会で、社長以外の１１人の取締役全員一致で、穴吹氏の社長解任を決定。朝倉泰雄専務と池内孝信専務が代表取締役に就任し、会社更生法の適用を申請した。


　同社では約１カ月前、まったく逆のことが起きていた。１１月３日に臨時株主総会を開き、今回、社長解任に賛同した１１人の取締役全員を解任し、穴吹氏の長男・圭輔氏（３１）と次男・友次氏（２９）ら３人を新たに取締役に選任しようとしていたのだ。


　結局、取締役の解任案は撤回され、総会も中止となった。「経営危機に直面しているにもかかわらず、内紛が起きていることを憂慮した取引銀行が穴吹氏を説得し、解任案を取り下げさせたようだ」（金融筋）


　穴吹工務店は非上場企業。オーナー社長が、手討ちにしようとした取締役全員から返り討ちにあった格好だ。会社更生法は、株主も経営陣もすべて退場することになる。取締役たちはオーナー社長と刺し違えることで、同族経営と訣別。支援企業のもとで再建させる道を選んだ。


　これに対し、穴吹氏は同法の適用申請を決めた取締役会は無効として、申請を却下するよう求める上申書を東京地裁に提出し、徹底抗戦の構えをみせている。


　クーデターにまで発展したお家騒動は、穴吹氏の「有名人好き」が一因といわれている。


　穴吹氏は１９５１年、家業を一代で日本トップクラスのマンション分譲会社に育てた穴吹夏次氏（故人）の長男として生まれた。７５年に東京理科大理工学部を卒業後、フジタ工業（現フジタ）で修業を積み、７９年に穴吹工務店に入社。後継者として役員ポストを駆け上がり、９４年に父親の後を継いで社長に就いた。


　穴吹氏の人脈では、慧光塾（えこうじゅく）の光永仁義氏（故人）との関係が有名だ。「慧光塾は経営コンサルタント会社だが、大量の塩をまいての“お清め”や、手をかざしてパワーを与える“心霊治療”を行うことから＊＊＊＊的色彩が強かった。安倍晋三代議士との関係を週刊誌が取り上げ、大騒ぎになったこともあった」（関係者）


　そして「慧光塾の光永代表に心酔した人物の１人が穴吹英隆氏。慧光塾の『三羽がらす』といわれるほどのめり込んだ」（同）という。


　信仰心がこうじたものか、穴吹氏の長女と光永代表の長男が結婚。０５年４月、ホテルニューオータニ（東京都千代田区）で披露宴が開かれた。


　「出席者は有名人ばかり。安倍晋三代議士夫妻が媒酌人を務め、貴乃花親方夫妻らも出席していた。今思えば、このころが穴吹氏の絶頂のときだった」（穴吹氏に近い関係者）


　ところが、披露宴からわずか３カ月後の０５年７月に光永代表が死去。慧光塾の御利益も消えてしまったようだ。


　「会社の業績が好調なときはよかった。が、業績が悪化してからもさまざまなスポンサーになるなどタニマチ気分でいたことが、役員たちとの溝を深めた」と業界関係者は振り返る。





[ 2009年11月30日17時00分 ]

穴吹工務店の子会社、綾上工業破産へ！これから、はじまる子会社の倒産。

次はどこだ！北海道？

我が家は登記費用の預かり金の清算が終わらないうちに会社更生法の申請の報道を聞きました。本来は本日入金の予定だったの心配していました。報道以来何度も担当の方からていねいな説明と状況説明、そしてお詫びの言葉を頂きました。そして今日穴吹から明日全額入金する旨の連絡が入りました。穴吹の社員の方は本当に誠実だと感じました。ぜひがんばって再建していただきたいと思います。同じように心配されている方の気持ちが少しでも緩和されればと思い投稿しました。

http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn
マンションの騒音 ：福岡市西区周船寺のサーパス周船寺における騒音家族の騒音の記録

Yahoo!ブログで上階の騒音住人と激闘しています。被害現場はサーパス周船寺７０７号室です。穴吹工務店が造った騒音マンションです。
福岡県福岡市西区周船寺３丁目７-２２ 最寄り駅 JR 筑肥線 周船寺駅 9分 JR 筑肥線 九大学　1991年3月 総戸数／建物階 70戸／地上11階建 建物構造 SRC(鉄骨鉄筋コンクリート

サーパス周船寺７０７号室の騒音家族の記録を読んで下さい。
ブログを読んで応援してください。

http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn　穴吹工務店のマンションです。
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http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/10?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/11?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2005/7?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2005/8?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2005/9?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2005/10?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2005/11?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2005/12?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/1?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/2?m=l
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http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/4?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/5?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/6?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/7?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/8?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/9?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/10?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/11?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2006/12?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2007/1?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2007/2?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2007/3?m=l
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http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/1?m=l
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http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/3?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/4?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/7?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/8?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/9?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/10?m=l
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/archive/2009/11?m=l

>>884
築年数を理解しての入居だったのか？
引越ししたときの挨拶などどうだったか？
管理会社が穴吹コミュニティじゃないし

穴吹のマンション云々ではない問題だと思うが

↑怖い・・・・・・・・・・・

＞No.883 by 入居済み住民さん
ご報告ありがとうございました。我が家も同じ状況です。
一世一代のマンショウ購入後、わずか一か月で売主が会社更生法申請とは・・・
正直ショックでしたが、欠陥マンションでもなんでもなく快適に過ごせているので
もう開き直っています。
今後の支援会社が決まり、一日でも早く再建することを願っています。

「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」を、投稿している方へ。
私も、サーパス住人です。
実際に「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」に住んでいないので、
正確な状況はわかりません。
しかし、このように、長い間、掲示板に投稿し
訴えかけ、何も改善されないのは
被害者（微妙ですが）だけの問題でしょうか?
「近所付き合い」はお互い様。
住所・部屋番号まで晒して、実際に住んでおられる方は
さぞ、精神的に苦痛でしょう。
この投稿でで、投稿者も、相対する方も全国に知られてしまった訳ですし。
うまくまとめられませが、このような人物を特定できる投稿は
速やかに削除すべきではないでしょうか。
喧嘩両成敗。
どっちもっどっちもでしょう。
和解できない原因は、お互い様じゃないんですか。
｢被害妄想」とも取られかねない投稿のし方です。
心配ですね。

「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」問題。
その前の投稿では「正義が勝つ」と・・・・
自分だけが正義と思ってる。
何年も協力者が現れず、
理解もされない。
｢裸の王様」
孤立
早く気づいて下さい。
言えば言うほど
｢自分は無能です」と宣言しているようなもの。
人のせいばかりでは、何も解決しませんよ。
理解されない自分自身にも責任はあるんですよ。
自分にも何かしら非があるのでは。
みんな人と人だからね。

↑
この書き込みにも賛同できないな。
ここにコピペってるのが707号室本人なら無能だとは思う。

上下階の騒音問題は、共同住宅であれば伴うもの
それを理解できず、マンションに入居しているのも問題である。
音は、個人差が大きい、同じ音でも、騒音と感じる人、感じない人がいる。
それを解決できない管理会社の管理能力もどうなのか？
また、他の入居者の事、考えてさわいでいるのか？ネットで公開した事で
そのマンションの資産価値はどうなるのか？
こんな所でさわいでいるより、裁判でもかけ黒白はっきりした方が
良いのではないか。そこで、本当に構造に問題があるのかはっきりした方が
良いのでは？

だからできてから20年も経ってて、今さら起きた騒音問題に構造云々って何いってるの。管理会社は穴吹じゃないから、このスレに何の関係もないよ。シッシッ

No.893 に　何言ってるの？
それは失礼ではないですか。
そんなのわかってます。
ながなが同じ事言ってても始まらない。
白黒はっきりつけろと言ってるつもり
そんなのわからないの？？？

音が気になって気が小さいくせに（私に言わせるとノイローゼ）マンションなんか買うのが馬鹿なんだよ。
どこのマンション買っても一緒！　見苦しいから出て行けば

「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」さん
上階の足音にいらだつのは分かりますが
中古の物件購入前に８０７号室の家族構成を調べましたか。
戸籍謄本や住民登録を入手したり
ベランダの洗濯物をチェックしたり
８０６号室や８０８号室の住人に聞いたり
物件に足しげく通って騒音を確認しましたか。
中古マンション購入のメリットは事前にご近所の生活の様子を調べて判断できることなのですが・・・

でもね、なんか「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」さん ブログ見ると
上階の９０７も所有して賃貸してるって書いてありましたよ。正確に覚えてませんが。
つまるところ「意固地」になっているのかな？　なんか不思議なブログです。

本人も他の部屋では騒音問題はなく上階の人が非常識なだけ
と書いているのに
記事のタイトルに「穴吹工務店のマンションで」とか書いて
ただたんに暇人かネタにしてるとしか・・・

マンションデベロッパー、「破綻理由」の違いとは？ 2009年12月01日　00:00更新
　今年5番目の大型倒産、四国では過去最大規模の倒産となった穴吹工務店。不動産会社の破綻ニュースは珍しくなくなっている昨今だが、昨年見られた大型倒産のパターンとは、性格が異なっているようだ。
　2008年の夏頃から、マンションデベロッパー、マンション販売代理会社などの破綻が相次いでいる。上場企業では、ゼファー、アーバンコーポレーション、シーズクリエイト、ダイナシティ、モリモト、日本綜合地所、アゼル、ジョイント･コーポレーションなど。バブル崩壊後、土地価格が下落した90年代以降に参入し、急成長を遂げた新興企業が多い。
　早い段階で倒れたのは、マンション分譲だけでなく、「不動産流動化事業」を積極展開していた企業だった。これらの企業は、商業施設を開発して｢証券化｣する、取得した不動産を再開発した後に転売するといったビジネスで収益拡大を図ってきた。しかし、市場拡大を担っていた外資系金融機関が、サブプライムローン問題、リーマンショックでダメージを受け、ファイナンスがつかなくなった。こうして資金繰りが悪化し、在庫が膨らんだことが、大型倒産につながった。
　一方、穴吹工務店の場合はどうか。同社はマンション事業だけに特化してきた。しかし、耐震偽装事件を受けて施行された｢改正建築基準法｣の影響で着工が遅れ、販売戸数が減少。
　ダメ押しの景気悪化で、需要も落ち込んだ。販売価格が落ちる一方、用地取得費や建築費などの原価は上がり、収益も低下した。このタイプの｢破綻ストーリー｣は中小企業には多く見られたが、ここまで大型のものはなかった。
　穴吹工務店は、都心の再開発が活発化しているときも、土地価格が安い地方や郊外を中心に中規模マンションの開発を続けた。いわば「手堅い」経営だったといえるだろう。「堅実な老舗大手」の破綻は、今の状況がいかに深刻かを示しているのかもしれない。水面下で、次の危機が迫っているのだろうか。

2007年にマンション発売戸数1位。躍進の理由 2009年12月01日　00:00更新
　自社ブランド「サーパスマンション」を展開する穴吹工務店。2007年には、マンション発売戸数で全国1位(5037戸)。2008年は大京、三井不動産レジデンシャルに次いで3位。　これまで約1300棟、7万戸以上を送り出している。北海道から九州まで46都道府県で事業展開しているが、本社は香川県の高松市にある。ここまで、どんな道を歩んできたのだろう。
　穴吹工務店の創業は1905年。実に100年以上の歴史を持つ。「工務店」の名のとおり、建築業からのスタートだった。生コンクリートの製造･販売、「瀬戸内ミサワホーム」の名称での住宅販売も手がけてきたが、今から約30年前に自社マンションの分譲事業に着手。1989年には九州･中国地方へ拠点を広げ、1996年以降は関東･関西エリアで、2001年には東北エリアで拠点を拡大していった。都心ではなく、地方都市や郊外に照準をしぼり、中小規模の物件を多く手がけてきた。
　同社の特徴は、「一貫体制」にある。用地取得と企画だけ行い、設計･施工･販売を外注するデベロッパーが多いが、同社の場合、用地取得～企画･設計～施工～販売～アフターサービスまで、すべて自社で手がけている。これは、アパレル業界でいうところの「SPA(製造小売業)」に近い業態といえそうだ。成長中のユニクロやしまむら、H&M、ZARAをはじめ、家具･インテリアのニトリなどもSPA。｢製販一貫体制｣なら、スケジュールのコントロールが利き、外注コストも抑えられる。リーズナブルな価格で提供できるわけだ。市場の生の声をダイレクトにつかみ、企画に反映することもできる。また、マンション業界では珍しい、24時間365日利用可能なカスタマーサポートセンターも設置。「最初から最後まで責任を持つ」という姿勢も、市場の評価を得たのだろう。
　全国展開というチャレンジをしつつも、リスクの大きい開発を避けて堅実な経営を行ってきた同社。しかし、このマンション不況を持ちこたえることはできなかった。破綻の影響はスポーツ界にも及んでいる。穴吹工務店は、男子プロバスケットボール「bjリーグ」、高松ファイブアローズの創設時からのスポンサー。06～07年シーズンでは準優勝している強豪チームだが、今年、同社がスポンサーから撤退した。今後の運営が心配されている。

ついでに強制加入の不便なネットサービスも停止してくれ...。
ＡＤＳＬで十分だから。

ネットサービス、確かに不要というか、希望者のみにして欲しい。遅いし、なぜかアク禁になってるサイトはいくつもあるし。うちは光がいいんだが、すると金をダブりで払うことになるからガマンしている。

最高責任者は同じ人ですね？

穴吹工務店と穴吹コミュニティの社長のこと？　違う人だけど？

会長のことやろ！

902さん
本日穴吹から登記費用の清算金の入金確認がとれました。ほっとしました。

請求の50万以下の債務は支払いしてくれるの？

前社長と現社長の対立はどうなってるの？臨時株主総会は・・・

877さんの資料すごいね。
909さん事本当だったら・・・・・
怖い～～！

No.884 by 「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」様のブログ
チラ見しただけですが、疑問がありました。
９０７号室も所有されているんですよね。
かなりの資産家みたいですが、それならどうして９０７号室に移って８０７号室の加害者（高校生の男??）に復習して追い出さないんですかねえ・・・
足音がかなり響くマンションみたいですから、
９０７号室から反撃して追い出した方が解決が早いような気もするのですが・・・
９０７号室は賃貸に出しているみたいですが、自己使用目的で解約すれば立退き料で追い出せますよ。
借主に払う立退き料と、穴吹工務店と騒音裁判やる弁護士費用と、どちらが安くすむかの問題ですね。
いっそ９０７号室に＊＊＊を住まわせる手もありますね。
理事会に８０７号室の高校生を呼び出して吊るし上げる手もあるし、学校に通報してやっても良いですね。
警察や国土交通省に通報してやりましたか？

>>913
そんなこと常識のある人はしません
非常識な人に非常識なことをすれば解決するという問題でもないです
また807号室の方にもなんらかの事情があるのかもしれません

どちらにしてもサーパスの床は響くということ？

だから関係ないから他でやってくれる？913、今までの流れ読めないわけ？

穴吹工務店ショック”で石田純一に再び暗雲
2009年12月03日10時00分 / 提供：ゲンダイネット
　仲間由紀恵と田中哲司の交際、小林麻央と市川海老蔵の婚約、さらに伊東美咲がパチンコメーカー社長と結婚――。これで影が薄くなってしまったのが石田純一（５５）と東尾理子（３４）のカップル。

　２人は来年５月に米カリフォルニア州のナパバレーのワイナリーで挙式する予定で、石田はイベントに出席するたびに「交際は順調です」と強調している。ところが、ここにきて再び暗雲が立ち込めてきた。

　無関係に思えるが、原因は先週、会社更生法の適用を申請した穴吹工務店。実は、トップの穴吹英隆社長と“理子パパ”こと東尾修氏は昵懇（じっこん）の仲として知られ、その縁で東尾氏は関連会社「穴吹ハートレイ」が出資する焼き肉店「ＴＨＥオサム」の“ゼネラルマネジャー”を務めている。

　しかし、“穴吹ショック”で「ＴＨＥオサム」がどうなるか分からなくなってきた。

「同店は昨年末まで六本木に店舗を構えていましたが、客の入りがまばらで閉店しました。その一方で系列の高松店と北軽井沢店を残したのは、穴吹社長の東尾氏への“配慮”があったのかもしれません」（関係者）

　ただ、穴吹社長は会社更生法の申請直前に代表取締役を解任され、同社の経営陣が交代するのは時間の問題。また、穴吹工務店が請け負った公共工事がストップする事態も起きている。

「ＴＨＥオサム」の経営について、「穴吹ハートレイ」の役員は「継続する予定」とコメント。しかし、同社も会社更生法の適用を申請しており、“後ろ盾”を失った「オサム」の先行きは不透明といえる。

　もし、石田と理子の結婚前に東尾氏がゼネラルマネジャーを解任されるようなことになったら……。芸能評論家の肥留間正明氏がこう言う。

「挙式前に暗いニュースが飛び込んできたら、せっかくのおめでたいムードも台無しでしょうね。マスコミ向けの“ポーズ”といわれた東尾氏の不機嫌が現実になるかもしれません。さらに、石田には“息子”としてオヤジの東尾氏を支えていく必要も出てくるかもしれない。いろいろと大変でしょうね」

　石田はゴールインするまで気が休まる暇がなさそうだ。

（日刊ゲンダイ2009年11月30日掲載）

>>No.913
>>No.884「サーパス周船寺７０７号室の騒音家族」様のブログはまだ読んでいないのですが
うちはサーパス調布（95年建築）に５人家族で暮らしていて
子どもの足音がうるさいと怒鳴りつけてきた上の階のおばさん（６０代位）がいました。
うちの子も成長して、静かにと言えば、わかる年齢になったのですが
うちが静かになった分、今度は怒鳴りつけてきた上の階のおばさんの音がうるさくて仕方がないです。
以前うるさくしたのはうちだからというのがあって、多少の音には目をつぶっていますが
ゴルフボールを転がす音とか、ヒールの音とか響きすぎます。
相手は、こっちをいつまでたっても無視状態。目をわざと合わせないようにとか。
「騒音の発生源はおまえのうち」だって、常に思ってるみたいだけど、実はあなたんちのほうがうるさいよ・・・と
言いたいけど、言えない。
後から引っ越して、年齢も下のうちは、なんだか立場が低いって感じです。
４０＊号室のあなたですよ！

だからさ、騒音は防音スレでやれよ。しつこいぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/bouhan/

ここのグループ会社は大丈夫か？

９０９さんへ
穴吹から５０万以下のものに関しては裁判所に手続きをして許可が出次第支払いますという回答を頂いたのが、１１月２６日でした。そして具体的に１２月１日に振り込みますという連絡が来たのが１１月３０日でした。そして昨日入金確認がとれました。

９１２さん
ありがとうございます。報道の日から何度も穴吹のほうからていねいな連絡や説明があったので比較的落ち着いていましたがでもやはり入金が確認できて安心しました。こんなことになってしまいましたが今でもていねいに対応してくださる穴吹の社員のアフターサービスには満足です。

>>No.913 by 匿名さん
応援ありがとうございます。
９０７号室の借主一家に退去していただくのは実際難しいです。
全然問題のないご家族ですから。
７０７号室に住んでいますので、
９０７号室を自己使用する口実がありません。
理事会では何回も話して張り紙をしてもらいました。
「＊＊＊」は暴・力・団・関係者？
残念ながら、職業柄、その筋の方の知人がいません。つてや旧友もいないです。
警察にはまだ通報してません。
やはり裁判しかないのかと。
しかし穴吹工務店が倒産してしまったので裁判もできませんね。

http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn
マンションの騒音 ：福岡市西区周船寺のサーパス周船寺707号室における騒音の記録

>>923
＞しかし穴吹工務店が倒産してしまったので裁判もできませんね。
穴吹と裁判関係あるの？
相手間違ってるでしょ？
管理会社が穴吹コミュニティで対応が悪いというのならわかりますがまったく関係ないですよね？
ここに書込みしてるのってなぜです？
穴吹の評判悪くして安く購入しようとか考えてませんか？

もうこの話はサーパスマンションにかぎった話ではないので他所でお願いします。
っていうか本人じゃないでしょ？

「欠陥住宅補償制度に盲点　「穴吹」300～400世帯が対象外に」　これって欠陥がみつかっても無償修理してもらえないってことなの？

>>925

穴吹は保険の方を使うと言っていたが・・・いつのまにか供託？

グループ会社も　4億　2億　7500万　3100万　1600万
債権額があるけど、大丈夫か？　

欠陥住宅補償制度に盲点　「穴吹」300～400世帯が対象外に
　政府が10月に始めた欠陥住宅の被害を補償する新制度をめぐり、経営破綻した穴吹工務店のマンションの入居者300～400世帯が補償対象から外れる恐れのあることがわかった。穴吹は供託金を積んで補償に備える方針だったが、実際の供託は来年３月末で、現時点ではお金を積んでいないためだ。制度のほころびが生じた格好で、改善が課題になりそうだ。

　補償制度は耐震強度の偽装事件を受けた措置。10月以降、不動産会社が新築住宅を引き渡す場合、専用の保険に加入するか供給戸数に応じた供託を義務づけた。住宅に欠陥が見つかれば、仮に業者が倒産しても居住者は保険や供託金から修繕費用を受け取れる。業者は保険か供託を選べるが、供託は業者が初めてお金を積むまで６カ月の「空白期間」があり、その間に破綻すると補償されない

やばいじゃないか！

929さんがコピペしたニュースが本当なら売買契約書に書いてることが嘘になるけれど、
それは契約解除できるということ？？
でも会社更生法によって解除できても違約金も払われない、手付金も戻らない？？
買主は特定住宅瑕疵担保責任履行確保法でも守られず、手付金も戻らず解約もできない？？

会社更正法または特定住宅瑕疵担保責任履行確保法に詳しい人教えてください！

穴吹前社長が臨時株主総会を開けるのかも教えてほしい！！

元々、住宅瑕疵担保履行法は10月に施行されたばかりのそれ以前はなかった法律。
穴吹工務店は、会社更生法を申請したが、清算、破産しない限り、瑕疵担保責任は負わなければ成りません。

売主による契約内容の違背に起因する契約の解除として認められるには、
住宅瑕疵担保履行法に係る保険保証の有無が、買主が契約に至る重要な要素であり、
この重要な要素に錯誤が認められる場合となります。

今回の事例は契約内容の違背には該当しますが、要素の錯誤を疎明することは困難であるかと思われます。
契約の解除は認められないと思われますが、損害賠償請求の申し立ては可能かと思われます。

しかしながら残念なことに、損害賠償請求が認められたとしても、それは「更正債権」扱いとなり、
一例を挙げるとすれば、
もし、100万円の賠償請求が認められたと仮定した場合、更生計画内容にもよりますが、
少額債券10万円（仮定）プラス残りの90万円に対して95％（仮定）の債権カットによる4.5万円、
要するに、穴吹は100万円の支払い命令に対し、
合計14.5万円支払えば100万円分の債務を全額支払ったと看做される訳です。

そうです。
「割りに会わない」んです。

ですから、住宅瑕疵担保履行法云々を問うよりも、
瑕疵担保責任についてどのように果たしていくのか、
穴吹工務店に対して納得の行く説明（他の建設会社が穴吹に変わって瑕疵担保責任を負う。など）
を求めることの方が、最重要課題であると思われます。

繰り返しますが住宅瑕疵担保履行法は10月に施行されたばかりで、それ以前のマンションには無いものです。
住宅瑕疵担保履行法に固執せず、瑕疵担保責任の履行方法を明確にすることを早期に求めた方が得策と言えます。

住宅瑕疵担保履行法について「穴吹工務店」のホームページにニュースがアップされていました。
・・・同法に基づくお客様への補償が確実に実行されるよう、同法に定められた瑕疵担保保証金の供託又は保険加入の義務を遵守してまいります。・・・とありました。遵守するってことは安心してもよいってこと？

水戸市の金町の出来上がりそうな物件、工事止まってるみたいな感じだけど、どうなるのかな？

以下、穴吹HPより抜粋

本日の一部報道に関して
本日、一部報道において、住宅瑕疵担保履行法における当社の供託金に関しまして、「現
時点で補償財源はなく、来年3 月に必要な1 億円の供託金を積めない可能性もある」との
報道がなされましたが、弊社は住宅瑕疵担保履行法への対応を資金繰り上も見込んでおり、
同法に基づくお客様への補償が確実に実行されるよう、同法に定められた瑕疵担保保証金
の供託又は保険加入の義務を遵守してまいります。お客様におかれましてはどうぞご安心
下さいますようお願い致します。
弊社は一刻も早い事業の再建を図るとともに、引き続きお客様に安心してお過ごし頂け
る住まいの提供を図って参る所存です。
以上

穴吹工務店が経営破綻　分譲マンション大手の経営を一覧チェック
2009年12月05日14時00分 / 提供：MONEYzine
　高松市のマンションディベロッパー、穴吹工務店が会社更生法の適用を申請した。上場分譲マンション大手の経営状態をここで今一度整理してみよう。（バックナンバーはこちら）

■穴吹工務店・経営破綻の兆候

「資本関係、債務保証等の重要な契約の締結及び人的交流等の関係も無く、それぞれがまったく独立した企業グループとして独自の経営がなされています」

　大証1部上場の穴吹興産（証券コード8928）は先月、こんな声明を出した。マンション分譲大手で未上場の穴吹工務店（「サーパス」シリーズ）が、11月24日に会社更生法の適用を申請。それを受けて、「グループ会社では？」と混同、誤解される懸念を払拭するためだった。

　穴吹興産は、穴吹工務店のグループの一員として出発したのは事実。ただし、その後、マンション分譲事業（「アルファ」シリーズ）で競業関係に入ったことで、独自経営に舵を切ってきた経緯がある。

　声明を出した穴吹興産は、マンション分譲を中心に、「高松国際ホテル」「ロイヤルパークホテル高松」「岡山パークホテル」といったホテル、各種施設やゴルフ場なども運営。ジャスダックに上場している、人材派遣サービスのクリエアナブキ（証券コード4336）は子会社だ。

　穴吹興産は08年度、1923戸のマンションを分譲するなど売上高は約670億円、営業利益率は3.2％だった。その収支を1000万円のマンションにたとえれば、原価は814万円、経費は154万円、営業利益は32万円ということになる。


　経費の内訳は広告宣伝費19万円弱、販売促進費27万円、給料など人件費はおよそ50万円といったところ。従業員の平均年間給与は576万円（平均年齢32.8才）、取締役の平均報酬等は3133万円。09年度も3％強の営業利益率を見込んでいる。

　穴吹工務店の経営行き詰まりの原因のひとつは、マンション市場の落ち込み。一部に回復の兆しが見えるとはいうものの、買い控えの傾向は依然として強い。中堅のコスモスイニシアは、私的整理の一種ともいうべき「事業再生ADR」を活用し、大和ハウス工業などからの出資を受けて経営再建に着手している。

■粗利益が標準は？

　ところで、マンション分譲価格の内訳は、用地代が2～3割、建設費は4割から5割、広告宣伝費などの経費がおよそ1割、そして2割程度の粗利益が標準だといわれていた。現状はどうなのか。首都圏を中心にマンション分譲事業を展開しているゴールドクレストの例で見ていこう。

ゴールドクレストは08年度、1146戸の分譲でおよそ600億円の売上。原価は土地・建物合計で380億円強だった。それを元に計算すると、マンション1戸の平均販売価格は5201万円。そのうち、土地の原価は1535万円（29.5％）、建物原価は1789万円（34.4％）。残りの1877万円、率にすれば36％強が粗利益ということになる。


　マンション分譲事業にその他事業も加えた、ゴールドクレストの収支（単体ベース）を、これまた1000万円のマンションでたとえてみよう。

　原価は621万円、経費は人件費（17.4万円）や広告宣伝費（35.6万円）、販売促進費（16.2万円）など合計で113万円、そして営業利益は266万円ということになる。

　ゴールドクレストは、09年度の減収減益を予想しているものの、高水準の営業利益率をマークしていることで知られる企業。それだけに、同社のマンション分譲粗利益率36％は、業界標準を上回っていると見ていいだろう。

　他社のマンション分譲粗利益率はどうか。野村不動産HDが21.8％（戸建含む）、三菱地所が21.7％、大和ハウス工業が2.3％といったところだ。だが、マンションを販売しても粗利益すら確保できない会社が出現しているのも事実。

　土地の値下がりなどにともなう棚卸資産の劣化、いわゆる評価損を含めた決算処理を余儀なくされ、マンション分譲の原価割れのケースも目に付く。マンション不況で企業間の体力格差は広がっており、分譲価格の内訳は各社バラバラというのが現状のようだ。

　分譲平均価格では、三井不動産、三菱地所、野村不動産HD、それに前述のゴールドクレストが5000万円台。4000万円台は住友不動産、東京建物、積水ハウス、有楽土地、NTT都市開発。相関関係があるとは必ずしも断言できないものの、マンション1戸当たりの分譲平均価格が高い会社ほど、従業員平均給与の水準も高い傾向にあるようだ。

　取締役の年間報酬等では、住友不動産が1億円を突破、三井不動産は9000万円台、三菱地所は7000万円台である。


【関連記事】

>>932さま

スイマセン詳しいようなので教えて下さい。

> 穴吹工務店は、会社更生法を申請したが、清算、破産しない限り、瑕疵担保
> 責任は負わなければ成りません。
> 契約の解除は認められないと思われますが、損害賠償請求の申し立ては可能
> かと思われます。
> しかしながら残念なことに、損害賠償請求が認められたとしても、それは「更
> 正債権」扱いとなり、
> 要するに、穴吹は100万円の支払い命令に対し、
> 合計14.5万円支払えば100万円分の債務を全額支払ったと看做される訳です。

瑕疵のある欠陥サーパスマンション（築８年）です。
瑕疵は工務店も認めていますが、未だに不履行。

更生法が適用された会社を、損害賠償請求（瑕疵）で裁判に訴えても１００
万円に対して１４.５万円しか戻って来ないということですか？
そもそも、更生法が適用された会社を、裁判（瑕疵）に訴えることができる
のですか？

金銭債権とは違うので、債権者説明会には呼ばれませんでした。呼ばれなけれ
ば、「債権届け（瑕疵の）」はしなくても良いのでしょうか？

途中で清算、破産してしまえばお仕舞いですが、更生手続き終結した段階（１
０年後？）で、損害賠償請求（瑕疵）の申し立てをして１００万円を頂きたい
のですが、如何ですか？

更生法が適用され立ち直った京樽のような外食サービス業と工務店は業態が
違います。京樽にはありませんが、工務店には工事瑕疵があります。全国の
サーパスマンションの一部が瑕疵を訴え、損害賠償を請求し始めたら清算、破
産の最悪の末路？

欠陥があるのなら、弁護士にお願いするのがいいと思います。管理組合として、責任を追及してください。

>>939さま

＞更生法が適用された会社を、損害賠償請求（瑕疵）で裁判に訴えても１００ 万円に対して１４.５万円しか戻って来ないということですか？
１４．５万円は、例えばの数字ですが、会社更生法開始決定前に発生した債務（ここでは瑕疵担保債務）の弁済について、
＞瑕疵は工務店も認めていますが、未だに不履行。
の場合、

【更生債権として裁判所に「債権届出書」を届け出る】
①穴吹が更生債権として認めた場合　→　上記のように例えば瑕疵担保債務100万円とした債務が、14.5万円の債務履行で弁済終了（支払い条件を含む更生計画認定後の債務履行）

②穴吹が更生債権として認めない場合　→　穴吹が債務が存在しないと主張する場合、または、穴吹が共益債権として取り扱う場合、届け出た「債権届出書」に対する「異議通知書」が届くことになります。

・穴吹が債務が存在しないと主張する場合　→　放っておけば瑕疵担保債務は消滅します。瑕疵担保債権を主張するには穴吹の債務額の確定までに裁判所に対し、異議申し立てを行い、その後簡易裁判により債権の有無が確定されます。債権ありと認められたとしても①と同じで、認められなければ0円です。

・穴吹が共益債権として取り扱う場合　→　既に瑕疵と認めている穴吹は、100％債務を実行します。

【更生債権として裁判所に「債権届出書」を届け出ない】
①穴吹の瑕疵担保債務は消滅します。つまり０円です。

＜「債権届出書」は必ず提出しましょう！！！！＞

つまり、ベターな流れは
・「債権届出書」を裁判所に届け出る（金額未定でオッケーです債権があることを主張します）
　　　↓
・穴吹は更生債権として認めない（共益債権であることがその理由）
　　　↓
・裁判所より「異議通知書」が届く
　　　↓
・穴吹より「共益債権」である旨の通知が届く
　　　↓
・瑕疵担保債務の履行

重要ワード【共益債権】
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?enc=UTF-8&p=%E5%85%B1%E7%9B%8A%E5%8...

（おそらくですが・・・）
穴吹工務店は、住宅会社として再建を目指すのであれば、
顧客へのアフターサービス等の瑕疵担保責任を負うことは通常、
債権者・債務者共同の利益として考えます。
（顧客からの信用を失うことは社会の信用を失いますので再建なんてあり得ませんから・・・）
ですから、
アフターサービス等の瑕疵担保債権は「共益債権」として取り扱われると思います。
穴吹に対し、
「既に御社も認めておられる○○の瑕疵について、瑕疵担保担保債権は「共益債権」となりますか？」
と、確認するのも良いでしょう。

＞金銭債権とは違うので、債権者説明会には呼ばれませんでした。呼ばれなけれ ば、「債権届け（瑕疵の）」はしなくても良いのでしょうか？
ダメです！金銭債権でなくても債権は債権です。
絶対に届け出てください。さもないと債権が消滅してしまう恐れがあります。

＞更生手続き終結した段階（１ ０年後？）で、損害賠償請求（瑕疵）の申し立てをして１００万円を頂きたい のですが、如何ですか？
無理です。
更生手続き開始時における債権が存在することを認められないと、
元々双方に債権債務が存在しなかったと解されます。
後になって申し立てても、何にもなりません。
ゲームに例えて言うならば、
更生手続き開始というのは、「リセットボタン」で、
「債権届出書」というのは、「セーブデータ」というわけです。

どうも長々すみません。

>>942
そうですね。仰るとおりですが、物件によってちょっと様子が違うようです。

ほとんど売れている物件の場合、
引渡ししなくては物件の代金が穴吹に入ってこない。
入ってこなければ工事業者は工事代金回収の原資が生まれませんので、
早急に完成させて引渡しをし、資金の回収に入ることとなります。

売れていない物件の場合、
回収の見込みが生まれるまで工事はストップ。

売れていない物件の場合、穴吹から他の事業者に事業譲渡される可能性があります。
譲渡先がいつまでも決まらない場合は、既存の契約者は全て契約解除することとなります。

基本的には、事業者が変更した場合でも、売主が変更するわけですから、
契約内容の重要部分の変更ということで、契約は解除されると思われます。
売主変更に係る契約解除の場合、
手付金が全額返ってくれば、良心的な方で、ラッキーと思った方が良さそうです。
大体、手付金は返さず、例えば元々手付金150万で3000万の契約ならば、
新売主との間でさらに手付金を払って2200万での再契約となってみたりすることもあるようです。

こうした事業譲渡し、売主が変更したマンションはえてして値崩れを起し、
相場よりも格安で売られることがあるようです。（早期資金回収のため）
前事業者が倒産したイワクつきの物件も、
消費者にとってはありがたい超目玉物件に様変わりすることもありえます。

ただし、更生後においてもすぐ工事再開し穴吹がそのまま売り続ける物件については、
破格の安売りは期待できないと思われます。
更生計画では弁済期限が延長され、
回収に係る期間よりも回収率を上げることが優先されるというのがその理由です。

　先月２４日に会社更生法の適用を申請した穴吹工務店（香川県高松市）は３日、債権を保有する金融機関向けの説明会を高松市内で開催した。参加者によると、保全管理人の弁護士から経過説明や分譲事業の再開へ向けた協力要請があったという。

　説明会は高松市の会場と仙台、東京、大阪、福岡の４会場をテレビ会議で中継して開催。債権を持つ７１行の大部分が参加し、約３時間にわたって開かれた。

　参加者によると、穴吹工務店側は経営陣や保全管理人らが出席。保全管理人から、担保権の取り扱いなど分譲マンションの引き渡しに向けた協力要請があった。金融機関側は、債権の保全のめどなどについて質問した

それより、穴吹建設の経営状況はどうよ？？？

サーパス周船寺の騒音家族（10日）2008/2/17(日) 午前 10:34騒音 きのうは夕方から晴れ間が見えたが・・・
夜中に雨だったようで道路はしっかり濡れていた。でも、朝から晴れていた。
8時頃目が覚めた 9時46分頃 ドンドンドンドンドンと歩く音数回
バターンとドアの閉まる音、ドーンという音数回、20分頃まで これらの音が続く
15時頃から外出 上の車は有った。17時40分頃帰宅 上の車は無かった。きょう、前原に有った崩れそうな家が燃えた。ずっと人が住んでいない家だったけど.・・・放火かな？
夜の７時、８時や昼間は、ガキが走り回っています。集合住宅なんだから、
私も妻がいなかったら、怒鳴り込んでいるところです。
最近ではうるさくなると箒で天井を叩いています。果たしてこの方法が最善の方法か分かりませんが、ほとほと困っています
私も同じようなことをしていますが、全く効果がありません。やはり、２つ上の階の人を味方に付けて、その人に嫌がらせをしてもらうのが一番良い方法なのでしょうか？それ以外に、良い方法があるのなら教えて欲しいです。
この前の書き込みのあと理事長さんと一緒に騒音主にお願いにいったらすごいキレまくられました。
「証拠がないのに人権侵害で訴える」「聞き耳をたてるとはプライバシーの侵害」「施工の仕方が悪い」など。
理事長という第三者がいるにもかかわらず、全く聞く耳も持たずマンションで音がするわけないというピントはずれな思い込み・・あきれました。
このぶんだとうちも弁護士さん等に仲介していただかないとならなくなりそうです。証拠の集め方など参考にしたいです。
人権侵害だというなら、プライバシーの侵害だというなら・・・訴えてもらったら良いですよ。

サーパス周船寺の騒音家族（10日） - マンションの騒音 - Yahoo!ブログ
http://blogs.yahoo.co.jp/ns001123jpn/54831371.html

>>946
ん?
それで?
何が言いたいのか・・・・
後半はコピペ。
「サーパス周船寺の騒音家族」問題。
読めば読むほど不可解。
何をどうしたいのか?

もう少しだ。もう少しだ。

年末へ・・・まだまだニュースがありそうです！

工事再開されますね。
穴吹前社長は、まだあきらめていないのか。
もしも申し立てがいまさら認められたら、工事とかどうなっちゃうんでしょう。

穴吹工務店、半数の工事再開へ／更生手続き開始決定
2009/12/12 09:47

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　会社更生法の適用を申請していた分譲マンション大手、穴吹工務店（香川県高松市）は１１日、更生手続きの開始決定を東京地裁から受けたと発表した。同地裁は更生管財人に、保全管理人の長谷川宅司弁護士を選任。開始決定を受け、同社は債務の返済方法や事業再建策などを盛り込んだ更生計画案を来年７月３０日までに策定し、同地裁に提出する。

　同社とともに１１月２４日に会社更生法の適用を申請した子会社のエイシィカンパニーグループ（同）、穴吹ハートレイ（三木町）も、開始決定を受けた。

　同日夕、記者会見した長谷川管財人は、「裁判所の迅速な対応に感謝する。コア事業への集中、迅速な事業再生の実現、効率的経営の実施を念頭に、再建を達成したい」と述べた。

　東京地裁は今後のスケジュールを決定。債権の届け出期間を来年３月３日まで、更生計画案の提出を同７月３０日までとした。更生計画案の提出から認可決定までは通常２カ月程度かかるため、債権者の同意が得られれば来年１０月にも計画が実行される見通し。

　同社と長谷川管財人によると、更生法の適用申請によって工事を一時中断していた全国のサーパスマンション４５物件のうち、サーパス中央町参番館（高松市）、サーパスシティ栗林公園イーストテラス（同）を含む２２物件について、工事再開を決定。残る２３物件は、資金収支を査定した上で完成を目指すとした。高松第一小・中学校や丸亀市消防庁舎など県内の公共工事４件については、順次再開を進めている。このほか、引き渡し直前だった１０物件は、順次、契約者への引き渡しを開始した。

　旧経営陣の経営責任については、監査法人に調査を依頼する。取締役１２人のうち、朝倉泰雄、池内孝信両代表取締役と穴吹英隆前社長を除く９人は既に退任し、管財人に協力して業務に当たっている。

　スポンサー企業については「選択肢の一つ」（長谷川管財人）と説明。年内にもファイナンシャル・アドバイザー（ＦＡ）を選任し、ＦＡとの協議を踏まえて来年２～３月ごろの入札も検討する。

　一方、会社更生法の申請は無効として保全管理命令などに対する即時抗告を東京高裁へ申し立てた穴吹前社長は、代理人弁護士を通じて「ただただ残念。事実を冷静に受け止めて考えたい。関係者にご迷惑をおかけして、申し訳ございませんでした」とのコメントを発表した。代理人によると、即時抗告は東京高裁で係属中で、高松地裁に申し立てた役員の解任などを目的とする臨時株主総会の招集許可も同様に係属中。また、今回の開始決定に対して即時抗告するかは未定としている。
http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/social/article.aspx?id=2009121...